李洪艷

[摘 要] 2019年房地產(chǎn)建筑業(yè)成為了各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的重點(diǎn)監(jiān)督稽查對(duì)象。通過(guò)稽查暴露出來(lái)的涉稅事項(xiàng)更是給企業(yè)帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)?？刂萍訌?qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防御，如何使房開(kāi)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低，必然成為了當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)所共同面臨的問(wèn)題。

[關(guān)鍵詞] 拿地;拆遷;合同;籌資;銷(xiāo)售

[中圖分類(lèi)號(hào)] F270[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A[文章編號(hào)] 1009-6043（2020）05-0161-05

我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在這幾個(gè)階段：項(xiàng)目公司設(shè)立初期的拿地風(fēng)險(xiǎn)、拆遷風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、不合規(guī)票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售階段出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。以下針對(duì)這六大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)展開(kāi)探討與論述。

一、項(xiàng)目公司設(shè)立初期的拿地風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

（一）項(xiàng)目公司設(shè)立初期拿地所面臨的土地價(jià)款能否扣除風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施

舉例X企業(yè)拿地后找第三方出資金合作建房，面臨不允許扣除土地價(jià)款，多交增值稅的風(fēng)險(xiǎn);繳納的增值稅收入確認(rèn)時(shí)間為交付商品房后，因此，在Y公司全部開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付前，X企業(yè)應(yīng)當(dāng)一直持有Y公司100%股權(quán)，如果交付之前，有新股東加入，達(dá)不到100%控制，將面臨全部或部分銷(xiāo)售額不允許扣除土地價(jià)款，需要全額繳納增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司拿地成功之后一般會(huì)成立針對(duì)此地塊的項(xiàng)目公司，該項(xiàng)目公司在開(kāi)發(fā)前應(yīng)當(dāng)全面籌劃稅務(wù)方面存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，項(xiàng)目公司設(shè)立的方式不同，會(huì)直接影響到在計(jì)算繳納增值稅時(shí)不能按規(guī)定扣除支付的土地價(jià)款。舉例說(shuō)明：

X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以招拍掛方式取得土地一塊，支付土地價(jià)款取得相關(guān)收據(jù)，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司Y公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。但土地使用權(quán)證卻不在Y公司名下而是落在X企業(yè)的名下。如此：Y公司在計(jì)算增值稅時(shí)，能否按照扣除支付土地出讓金后的差額交納？國(guó)家稅務(wù)總局2016年第86號(hào)公告規(guī)定，房開(kāi)企業(yè)取得土地向國(guó)家政府有關(guān)部門(mén)支付土地出讓金以后，成立項(xiàng)目公司對(duì)取得的該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，必須同時(shí)滿(mǎn)足下面的4個(gè)條件，就可以在計(jì)算增值稅時(shí)按照有關(guān)規(guī)定扣除支付的土地出讓金。

1.房開(kāi)企業(yè)與項(xiàng)目公司及政府部門(mén)三方要簽署一份變更協(xié)議或者簽署一份補(bǔ)充合同，把項(xiàng)目公司變更為該土地的受讓人。也就是需要三方簽訂土地權(quán)屬變更的“三方協(xié)議”

2.保證土地價(jià)款的總額不發(fā)生變化。前提是在該土地的用途、規(guī)劃等條件不發(fā)生變化的情況下簽定的變更協(xié)議或者補(bǔ)充合同。也就是說(shuō)協(xié)議中必須要保證兩個(gè)不變：土地用途、規(guī)劃等條件不能變;土地的價(jià)款總額在變更協(xié)議中不能變。

3.房開(kāi)企業(yè)必須持有項(xiàng)目公司的100%股權(quán)。必須是100%控股關(guān)系。這一點(diǎn)必須把握，強(qiáng)調(diào)100%控制。

4.財(cái)政票據(jù)戶(hù)頭必須由國(guó)土局更名為Y公司

總結(jié)：若同時(shí)滿(mǎn)足上面4個(gè)條件，土地使用權(quán)從X企業(yè)更名到Y(jié)公司行為便不構(gòu)成土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)筒话l(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，同時(shí)也不屬于土地增值稅和企業(yè)所得稅的應(yīng)稅行為。Y公司計(jì)算繳納增值稅時(shí)，允許從銷(xiāo)售收入中扣除為取得該土地支付的土地出讓金。

（二）拿地時(shí)紅線外的處理

總體情況是各地都不支持任何情況下的紅外線支出可以扣除。但房企發(fā)生紅線外支出一般有下面這兩種情況，需要視情況而定。

一種是拿地時(shí)候的附帶條件，一般為政府建設(shè)的公共設(shè)施，比如幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等。此種情況下，發(fā)生的紅線外支出相當(dāng)于土地成本的一部分;此種情況屬于與拿地不可分割的紅線外支出，可以在土增稅清算時(shí)時(shí)計(jì)入扣除項(xiàng)目金額扣除。

另一種是開(kāi)發(fā)商為了提升紅線內(nèi)住宅樓的品質(zhì)打造高質(zhì)量的生活環(huán)境，促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售在紅線外自行建造建筑物或基礎(chǔ)設(shè)施。土增稅不承認(rèn)這種方式下的紅線外支出，只能是施工許可范圍內(nèi)的支出可以作為地價(jià)部分。

總結(jié)：如果是與拿地不可分割的紅線外支出部分，可以計(jì)入土增稅扣除項(xiàng)目金額在土增稅清算時(shí)扣除;但是企業(yè)為了提高開(kāi)發(fā)住宅樓的品質(zhì)與小區(qū)的生活環(huán)境自行在紅線外建設(shè)的其他的支出，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。紅外線支出所得稅前允許扣除。

二、項(xiàng)目公司拿地之后的拆遷風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略

（一）項(xiàng)目公司拿地之后的現(xiàn)場(chǎng)拆遷風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略

1.現(xiàn)場(chǎng)拆遷風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在如下幾方面：拿地之后的遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，大多按超過(guò)1：1的比例補(bǔ)償，有的按人數(shù)補(bǔ)償，有的按幾代人補(bǔ)償。必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本過(guò)高;拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低。被拆遷人獲得補(bǔ)償價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段商品房售價(jià)，如此勢(shì)必造成被拆遷人購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。導(dǎo)致被拆遷人遲遲不肯拆遷以致影響建設(shè)的開(kāi)展，這種情況是少數(shù);建設(shè)過(guò)程中房?jī)r(jià)漲了拆遷補(bǔ)償價(jià)格卻沒(méi)有變。這樣就給被拆遷人造成巨大的利益損失，拆遷人必然要求提高拆遷標(biāo)準(zhǔn)在房屋拆遷的過(guò)程中，大多存在著拖欠、挪用及安置滯后現(xiàn)象。

2.針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)的存在，從財(cái)務(wù)角度需要首先做好以下幾個(gè)方面：

（1）拆遷方案首先符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際性標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于被拆遷方提出要求做好記錄，通過(guò)分析，比對(duì)，溝通協(xié)調(diào)制定盡量滿(mǎn)足被拆遷人的要求又不至于讓企業(yè)承擔(dān)過(guò)重的拆遷費(fèi)用。

（2）拆遷合同的審核、簽訂及執(zhí)行工作，合同一旦簽訂嚴(yán)格從速執(zhí)行，防止拖泥帶水、拖拖拉拉。從合同源頭控制拆遷糾紛的發(fā)生。

（3）拆遷方制定拆遷方案，為了促進(jìn)被拆遷人快速簽約規(guī)定一個(gè)期限作為獎(jiǎng)勵(lì)，如果拆遷人在這個(gè)約定的期限期間簽約成功的可以多得到一些補(bǔ)償。

（二）項(xiàng)目公司拿地之后拆遷中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范以成為財(cái)務(wù)部門(mén)的主要工作之一。避免或減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不但保證了企業(yè)的安全，更是為提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)起到了根本的保證。房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅事項(xiàng)多且復(fù)雜，項(xiàng)目建設(shè)不同的階段體現(xiàn)出來(lái)的稅務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)都至關(guān)重要。每一環(huán)節(jié)籌劃不到位損失都是相當(dāng)沉重的。下面針對(duì)拆遷補(bǔ)償環(huán)節(jié)各稅種存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與闡述。

1.所得稅。從政府取得的土地出讓金（熟化成本）的返還款如何進(jìn)行稅務(wù)處理。很多企業(yè)直接將土地返還金作為營(yíng)業(yè)外收入來(lái)處理，如果籌劃不當(dāng)將面臨繳納25%所得稅的風(fēng)險(xiǎn);有些企業(yè)作為沖減土地出讓金處理，政府返還若沖減土地出讓金，將會(huì)對(duì)增值稅構(gòu)成一定的影響。根據(jù)國(guó)稅局2016年第18號(hào)公告明確規(guī)定：銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+稅率），沖減土地價(jià)款之后土地的成本隨之減少導(dǎo)致銷(xiāo)售額便隨之增大，增值稅計(jì)稅依據(jù)增加之后計(jì)算繳納的增值稅必然會(huì)增多。隨著土地成本的下降，也會(huì)致企業(yè)利潤(rùn)上升從而企業(yè)所得稅和土地增值稅會(huì)隨之上升。所以如何應(yīng)對(duì)土地出讓金返還的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的政策的同時(shí)做好應(yīng)對(duì)策略。

應(yīng)對(duì)策略：由于拆遷補(bǔ)償和土地熟化的主體，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而不是政府。其土地出讓金的返還款不是土地出讓金的折讓?zhuān)詻_減土地價(jià)款不合適。

最佳的處理方式應(yīng)當(dāng)作為專(zhuān)項(xiàng)資金來(lái)處理，但是土地出讓金的返還必須滿(mǎn)足財(cái)稅2011年70號(hào)文件的規(guī)定。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》

（1）土地出讓金必須是從縣級(jí)以上有關(guān)部門(mén)取得的。

（2）企業(yè)必須能提供該項(xiàng)返還資金的資金撥付文件。

（3）財(cái)政有關(guān)部門(mén)對(duì)該項(xiàng)返還資金有專(zhuān)門(mén)的資金管理辦法和管理要求。

（4）是企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)該項(xiàng)返還資金以及以該項(xiàng)返還資金發(fā)生的所有支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

2.增值稅。房開(kāi)企業(yè)的拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的扣除中涉及的增值稅問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)以什么樣的合法有效憑據(jù)才能夠在計(jì)算增值稅時(shí)允許扣除。否則將會(huì)存在不能扣除的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）用貨幣來(lái)安置拆遷的，當(dāng)發(fā)生一項(xiàng)支出業(yè)務(wù)時(shí)，判斷是否需要取得發(fā)票，不是光看支付對(duì)象是誰(shuí)，而是要看業(yè)務(wù)的性質(zhì)。如果支出構(gòu)成對(duì)方的營(yíng)業(yè)性收入，不論支付對(duì)象是單位還是個(gè)人，就都需要取得發(fā)票;如果支出不構(gòu)成對(duì)方的營(yíng)業(yè)收入，那么同樣不論支付對(duì)象是單位還是個(gè)人，也都不需要取得發(fā)票。拆遷補(bǔ)償費(fèi)無(wú)論是對(duì)于個(gè)人還是單位都不屬于營(yíng)業(yè)性的收入，所以，該支付的款項(xiàng)無(wú)論是支付給個(gè)人還是單位都不需要取得發(fā)票。但是需要有以下資料作為支付的憑證作為入賬依據(jù)。

房屋拆遷申請(qǐng)及拆遷補(bǔ)償方案或拆遷補(bǔ)償合同、被拆遷人原來(lái)房屋的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式等;《房屋拆遷許可證》;領(lǐng)取人簽字或蓋章的收據(jù)（領(lǐng)取人為單位的要有單位的公章或負(fù)責(zé)人簽字的收據(jù)）、領(lǐng)款花名冊(cè)。

（2）自建的房屋用于補(bǔ)償?shù)模簝斶€給被拆遷人的面積等于被拆遷人的拆遷面積的，按照實(shí)際發(fā)生的成本價(jià)格計(jì)算繳納增值稅，超出被拆遷人的面積的部分，按市場(chǎng)公允價(jià)格計(jì)算繳納增值稅。

（3）外購(gòu)房屋用于安置的，實(shí)質(zhì)上是一種銷(xiāo)售行為，購(gòu)置以后又銷(xiāo)售給被拆遷人，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)稅2016年36號(hào)文，以全部收入減去購(gòu)置原價(jià)后的余額為增值稅的計(jì)稅依據(jù)計(jì)征增值稅。

3.土增稅。國(guó)稅函2010年220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司用自建的商品房來(lái)安置拆遷戶(hù)的，用來(lái)安置的商品房應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售處理，按國(guó)稅發(fā)2006年187號(hào)規(guī)定按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)收入。以上文件的規(guī)定與企業(yè)所得稅的規(guī)定相同，都以市場(chǎng)公允價(jià)確認(rèn)銷(xiāo)售收入。同時(shí)將自建的商品房按照市場(chǎng)公允價(jià)值也確認(rèn)為房開(kāi)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。若有差價(jià)房開(kāi)企業(yè)支付給被拆遷人的差價(jià)，也應(yīng)當(dāng)計(jì)入到拆遷補(bǔ)償費(fèi)中去;被拆遷人支付給房開(kāi)企業(yè)的差價(jià)，應(yīng)當(dāng)作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)的沖減處理。

4.契稅。財(cái)稅2001年134號(hào)規(guī)定出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅的計(jì)稅價(jià)格為買(mǎi)受人支付的全部?jī)r(jià)款。

（1）協(xié)議方式出讓與競(jìng)價(jià)方式出讓?zhuān)醵愑?jì)稅依據(jù)就是該土地使用權(quán)的成交價(jià)格。其成交價(jià)格包括：土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、配套費(fèi)等。

（2）期初以劃撥方式取得了土地使用權(quán)后，后經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)又改成以出讓的方式取得該土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納契稅。

（3）財(cái)稅2005年45號(hào)規(guī)定：對(duì)于被拆遷人因?yàn)樵擁?xiàng)目拆遷自行重新購(gòu)入商品房的，對(duì)該商品房購(gòu)入價(jià)格中與拆遷補(bǔ)償金額相等的部分免于征收契稅，若被拆遷人的購(gòu)入價(jià)格超過(guò)了拆遷補(bǔ)償金額的，只對(duì)超出的那一部分征收契稅。因?yàn)椴鹨贿€一是相等面積進(jìn)行償還屬于等價(jià)交換，不用交契稅。如果因?yàn)槠渌虬l(fā)生了款項(xiàng)收付行為，則應(yīng)該由支付差價(jià)的一方繳納契稅。

（4）支付土地出讓金之后，地方政府又返還企業(yè)的一部分出讓金，在繳納契稅的時(shí)候，是否能按減除土地出讓金返還金額后的差額繳納。

國(guó)稅函2005年436號(hào)明確規(guī)定，對(duì)受讓國(guó)有土地使用權(quán)支付的全部土地出讓金全額計(jì)算繳納契稅。不能因?yàn)闇p免了土地出讓金就減免契稅。土地出讓金減免后契稅仍然全額繳納。

個(gè)稅，支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不用代扣代繳個(gè)稅。財(cái)稅2005年45號(hào)文件規(guī)定，被拆遷人按照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)稅。

三、合同風(fēng)險(xiǎn)

（一）營(yíng)改增后與總承包簽訂合同時(shí)計(jì)稅方法的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.存在總承包單位只能適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)方甲供了全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的情況下，總承包單位只能適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的風(fēng)險(xiǎn)。

2.營(yíng)改增后與總包簽訂合同時(shí)計(jì)稅方法如何選擇，什么情況下選擇一般計(jì)稅，什么情況下選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅能使公司的稅負(fù)控制到合理水平。

3.陰陽(yáng)合同的問(wèn)題一直是房地產(chǎn)行業(yè)的不被公開(kāi)的存在，合同糾紛中陰陽(yáng)合同的糾紛案件更是占到了相當(dāng)?shù)谋戎?。?duì)于合同風(fēng)險(xiǎn)的把控都認(rèn)為不是財(cái)務(wù)部門(mén)的主要工作，不重視財(cái)務(wù)合同管控的企業(yè)，其財(cái)務(wù)管理工作必然會(huì)受到限制。其風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大，對(duì)合同的審核與管控對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及效益起到舉手投足的作用。

（二）營(yíng)改增后與總包簽訂合同時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

1.房開(kāi)企業(yè)一般納稅人與總承包單位簽訂合同時(shí)考慮的因素。甲供工程提供的建筑服務(wù);一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù);清包工工程可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。這三種可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。

財(cái)稅2017.58號(hào)建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。這一種沒(méi)得選擇，只能適用簡(jiǎn)易。

2.一個(gè)項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅還是一般計(jì)稅、開(kāi)具發(fā)票的類(lèi)型、稅率要在合同中明確約定。舉例說(shuō)明計(jì)稅方法的選擇：

某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)某小區(qū)一期4座居民住宅樓總面積28812平，預(yù)算總產(chǎn)值5193萬(wàn)，總成本4630萬(wàn)材料主材2154萬(wàn)，輔材119萬(wàn)，人工1916萬(wàn)，機(jī)械265萬(wàn)。材料占比達(dá)49%，人工占比達(dá)41%。

選擇一般計(jì)稅情況下取得的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票等于5193/0.09*0.09=428.78萬(wàn)

選擇甲供情況下取得的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票：

假設(shè)主材為甲供都取得13%進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，則選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅情況下取得的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票等于2154/1.13*0.13+（5193-2154）/1.03*0.03=336.31萬(wàn)

（3）甲供材占比多少選擇甲供對(duì)開(kāi)發(fā)公司有利

設(shè)可以抵扣的13%進(jìn)項(xiàng)稅甲供材為A，建筑工程造價(jià)為Y。

則：選擇甲供材可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=A/（1+13%）*13%+（Y-A）/（1+3%）*3%

選擇建筑公司包工包料進(jìn)項(xiàng)稅額=Y/（1+9%）*9%

令：

A/（1+13%）*13%+（Y-A）/（1+3%）*3%=Y/（1+9%）*9%

0.115A+0.029Y-0.029A=0.823Y

0.086A=0.0536Y

解得：

A/Y=62%。

結(jié)論：

第一、當(dāng)13%建筑材料占工程總造價(jià)比例=62%時(shí)，選擇甲供材或不選擇，增值稅負(fù)一致，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有影響。

第二、當(dāng)13%建筑材料占工程總造價(jià)比例大于62%時(shí)，選擇甲供材工程，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以選擇甲供方式。

第三、當(dāng)13%建筑材料占工程總造價(jià)比例小于62%時(shí)，選擇建筑施工企業(yè)包工包料，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有利，應(yīng)盡量選擇總包。

居民住宅樓材料費(fèi)占比通常情況下在50%左右，一般不會(huì)超過(guò)60%，而且62%的比例是所有材料都取得13%進(jìn)項(xiàng)的情況下。所以對(duì)于居民住宅樓項(xiàng)目不采用甲供，采用總承包包工包料方式有利。

3.針對(duì)陰陽(yáng)合同的問(wèn)題首先需要從公司高層領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)始。

（1）加強(qiáng)對(duì)高層領(lǐng)導(dǎo)的培訓(xùn)，提高高層領(lǐng)導(dǎo)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、公司發(fā)展戰(zhàn)略意識(shí)。

（2）制定完善的合同管理體系。

（3）設(shè)立正規(guī)的合同管理機(jī)構(gòu)、設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)合同管理。

四、籌資風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目要開(kāi)展選擇什么樣的方式融資能達(dá)到成本最低，以何種方式籌資能使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)控制在合理的水平，企業(yè)選擇不同的籌資方式會(huì)出現(xiàn)不同的風(fēng)險(xiǎn)。必須還要正確評(píng)估各種籌資方式下的風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用票據(jù)的合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十七條規(guī)定：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用準(zhǔn)予扣除。前提條件是合理合法。

1.通過(guò)銀行貸款取得籌資必須取得銀行利息發(fā)票。之前鑒于銀行不規(guī)范操作利息只有銀行出具的利息單沒(méi)有發(fā)票，無(wú)發(fā)票利息不能稅前扣除。在財(cái)務(wù)管理方面加強(qiáng)控制，與銀行溝通取得增值稅普通發(fā)票才能稅前扣除。

2.向企業(yè)等其他非金融單位借款的利息支出，在不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的部分允許扣除。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還要考慮向其他企業(yè)的借款利息是否超過(guò)了同期貸款利率。向非金融機(jī)構(gòu)借款通常情況下對(duì)方是不開(kāi)具發(fā)票的。如此企業(yè)將面臨利息費(fèi)用不能扣除的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)策略是讓對(duì)方開(kāi)具資金占用費(fèi)發(fā)票。超過(guò)部分存在不允許稅前扣除的風(fēng)險(xiǎn)。

3.向個(gè)人借款發(fā)生的利息支出存在的風(fēng)險(xiǎn)。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2013年向社會(huì)自然人集資2.55億用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，所支付的利息都沒(méi)有代扣代繳個(gè)稅，造成補(bǔ)交個(gè)稅與滯納金達(dá)1500萬(wàn)元。且沒(méi)有合法憑據(jù)入賬，導(dǎo)致這部分利息支出無(wú)法進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，從而利潤(rùn)增加，企業(yè)所得稅也隨之增加。應(yīng)對(duì)策略：必須讓集資人去稅務(wù)局代開(kāi)發(fā)票或由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代扣代繳個(gè)人所得稅。

（二）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)合理性風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目要開(kāi)展選擇什么樣的方式融資能達(dá)到成本最低至關(guān)重要。對(duì)于企業(yè)而言融資方式主要有：通過(guò)內(nèi)部留存收益來(lái)融資、外部股權(quán)融資和債務(wù)融資來(lái)解決。企業(yè)可以選擇使用內(nèi)部留存利潤(rùn)進(jìn)行再投資。內(nèi)部融資主要優(yōu)點(diǎn)在于公司不需要對(duì)外披露信息。缺點(diǎn)在于必須要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有足夠的穩(wěn)定的盈利能力，利用內(nèi)部融資不發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用從而降低財(cái)務(wù)成本，對(duì)于陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)不適用;股權(quán)融資優(yōu)點(diǎn)在于企業(yè)需要資金量較大時(shí)，不需要定期支付利息和本金，僅僅需要在盈利時(shí)才向股東支付股利。缺點(diǎn)是股權(quán)融資方式下的融資費(fèi)用也比較高，股權(quán)有被惡意操縱的風(fēng)險(xiǎn);債務(wù)融資主要是向銀行貸款和其他非金融機(jī)構(gòu)借款，與股權(quán)融資比，融資成本低、融資的速度快、銀行貸款利息能抵稅。缺點(diǎn)是償還債務(wù)集中且壓力大，增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

總結(jié)：企業(yè)在對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行選擇時(shí)應(yīng)該充分對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行衡量比較，如果房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量比較穩(wěn)定，債務(wù)的利息率又低于其他投資收益，且企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率只要在控制在合理的范圍內(nèi)，可采用債務(wù)籌資的方式。

（三）籌資費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

1.股息及分紅的處理。房地產(chǎn)企業(yè)員工持有公司股份取得的分紅所得，沒(méi)有按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅;對(duì)其他自然人股東分配的股息、紅利等未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。

應(yīng)對(duì)策略：對(duì)于向公司員工或其他自然人股東分配股息紅利應(yīng)當(dāng)在合理籌劃后按規(guī)定履行代扣代繳義務(wù)。防止出現(xiàn)個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)。

2.統(tǒng)借統(tǒng)還利息費(fèi)用的處理。在集團(tuán)內(nèi)部屬于統(tǒng)借統(tǒng)還的業(yè)務(wù)中，該項(xiàng)目公司向集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)部成員借款所支付的利息費(fèi)用，沒(méi)有取得免稅發(fā)票;集團(tuán)向銀行的貸款合同、內(nèi)部簽訂的統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議，沒(méi)有取得集團(tuán)公司或者集團(tuán)內(nèi)部其他所屬公司在稅務(wù)部門(mén)免稅的備案證明。也就是說(shuō)統(tǒng)借統(tǒng)還必須要去稅務(wù)局備案。集團(tuán)內(nèi)部要開(kāi)具免稅發(fā)票。

應(yīng)對(duì)策略：企業(yè)應(yīng)當(dāng)把相關(guān)的資料，包括合同協(xié)議書(shū)、支出憑據(jù)、付款憑據(jù)等留存?zhèn)洳?，以保證資料的真實(shí)性。

五、不合規(guī)票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范以成為財(cái)務(wù)部門(mén)的主要工作之一。避免或減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不但保證了企業(yè)的安全，更是為提高企業(yè)的盈利能力起到了根本的保證。房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅事項(xiàng)多且復(fù)雜，項(xiàng)目建設(shè)不同的階段體現(xiàn)出來(lái)的稅務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)都至關(guān)重要。每一環(huán)節(jié)籌劃不到位損失都是相當(dāng)沉重的。

營(yíng)改增后對(duì)發(fā)票備注欄的要求，否則土增稅一律不允許扣除。日常財(cái)務(wù)管理中成本發(fā)票是否合規(guī)直接影響土增稅的清算，土增稅前一律不允許稅前扣除。

（一）收到建筑服務(wù)發(fā)票查驗(yàn)內(nèi)容如下

建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱(chēng)及項(xiàng)目名稱(chēng)。國(guó)家稅務(wù)總局2016年第23號(hào)公告，不論是普通發(fā)票還是專(zhuān)用發(fā)票，也不論是自行開(kāi)具還是稅務(wù)局代開(kāi)發(fā)票都有此要求。備注欄未按規(guī)定要求備注的，都屬于不合規(guī)發(fā)票土增稅前一律不得扣除。

（購(gòu)買(mǎi)的建筑材料、接受設(shè)計(jì)服務(wù)開(kāi)具的發(fā)票備注欄不需要填寫(xiě)。）

（二）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)備注欄備注風(fēng)險(xiǎn)

“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱(chēng)”欄應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)名稱(chēng)及房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)碼;“單位”欄應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)面積單位;備注欄一律應(yīng)當(dāng)注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。國(guó)家稅務(wù)總局2016年第23號(hào)公告。不論是普通發(fā)票還是專(zhuān)用發(fā)票，也不論是自行開(kāi)具還是稅務(wù)局代開(kāi)發(fā)票都有此要求。備注欄未按規(guī)定要求備注的，都屬于不合規(guī)發(fā)票土增稅前一律不得扣除。

六、銷(xiāo)售階段出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略

（一）銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)或車(chē)位

1.對(duì)外銷(xiāo)售有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)或單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)。

（1）按照內(nèi)地稅字[2014]159號(hào)關(guān)于地下車(chē)庫(kù)（位）清算處理。

（2）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售已經(jīng)取得了房產(chǎn)證和土地使用證的，按照非住宅類(lèi)型房地產(chǎn)清算。

結(jié)論：對(duì)外銷(xiāo)售，其收入應(yīng)當(dāng)并入到房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入，車(chē)庫(kù)的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)允許并加計(jì)扣除。按非普通住宅繳納土地增值稅。

2.對(duì)外銷(xiāo)售業(yè)主共有的車(chē)庫(kù)或車(chē)位，即不能取得房產(chǎn)證和土地證的車(chē)庫(kù)或車(chē)位。業(yè)主共有的車(chē)庫(kù)或車(chē)位屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車(chē)庫(kù)或車(chē)位的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)允許并加計(jì)扣除。但是必須要提供移交證明。

開(kāi)發(fā)商對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位大多采取變相銷(xiāo)售的模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂一次性車(chē)位的轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合同。在這種情況下銷(xiāo)售的地下車(chē)位取得的銷(xiāo)售收入能否作為土地增值稅的清算收入？山東省地稅局2017年第5號(hào)公告第三十三條規(guī)定。房開(kāi)企業(yè)利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)庫(kù)或車(chē)位等取得的收入，不計(jì)入土增稅收入。凡是按照規(guī)定無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

結(jié)論：

（1）地下車(chē)位或車(chē)庫(kù)，是利用地下人防設(shè)施建造的，一律不存在申報(bào)繳納土地增值稅問(wèn)題，但其成本可以作為公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偟介_(kāi)發(fā)成本中扣除。

（2）地下車(chē)位或車(chē)庫(kù)，是利用非地下人防設(shè)施單獨(dú)建造的，凡存在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，按規(guī)定預(yù)繳或清算土地增值稅，同時(shí)，其成本可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除;反之，如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)位或車(chē)庫(kù)的處置，則不存在預(yù)繳或清算土地增值稅問(wèn)題。但其成本也不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。

（二）違約金風(fēng)險(xiǎn)

1.舉例說(shuō)明某房地產(chǎn)公司2017年8月收到張某的購(gòu)房定金2萬(wàn)元，后來(lái)由于種種原因客戶(hù)對(duì)房產(chǎn)不滿(mǎn)意要退房，根據(jù)協(xié)議約定所收取的定金是不予退回的。公司認(rèn)為該定金屬于營(yíng)業(yè)外收入，計(jì)入到營(yíng)業(yè)外收入科目處理，后期就25%的所得稅。本案例中交易未發(fā)生，所以就未發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，此營(yíng)業(yè)外收入不交所得稅。

2.避免大額違約金或人為違約金的出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，可能存在稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。此項(xiàng)業(yè)務(wù)所需要的的證據(jù)鏈必須留存?zhèn)洳?。如：協(xié)議書(shū)、判決書(shū)或者調(diào)解書(shū)、支付證明或收據(jù)等。

精裝修及實(shí)物贈(zèng)送，買(mǎi)房送家電、家具等贈(zèng)送行為，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》不視同銷(xiāo)售不交增值稅。贈(zèng)送是自愿無(wú)償?shù)?，每一個(gè)購(gòu)房者都贈(zèng)應(yīng)當(dāng)計(jì)入到開(kāi)發(fā)成本中去，部分贈(zèng)送則計(jì)入到銷(xiāo)售費(fèi)用中去。

實(shí)物贈(zèng)送也不交企業(yè)所得稅;實(shí)物贈(zèng)送18年底前需要交納個(gè)人所得稅，自19年1月1日后不交個(gè)稅。

山東省地稅局公告2017年第5號(hào)第31條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

七、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，不可避免會(huì)面臨各種各樣且復(fù)雜的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且營(yíng)改增后關(guān)于房地產(chǎn)建安行業(yè)的稅收文件與政策也是層出不窮。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一直是稅務(wù)稽查重點(diǎn)。針對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)各階段的各風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行分析與研究。針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)制訂相對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，從而能在一定程度上提前規(guī)避或者降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。從財(cái)務(wù)領(lǐng)域來(lái)進(jìn)一步保障企業(yè)的安全。

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[責(zé)任編輯：潘洪志]