嚴咪咪

摘 要 近期，我國對房地產(chǎn)行業(yè)密集出臺宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化，原來粗放型的財務(wù)管理存在的問題日益凸顯，亟待采取一定的措施對其財務(wù)管理進行優(yōu)化，以有效應(yīng)對當(dāng)前嚴峻的形勢。鑒于此，本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的主要內(nèi)容、特點及重要性，總結(jié)分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)中財務(wù)管理存在的問題，闡述產(chǎn)生問題的原因，并結(jié)合問題及成因，指出公司存在的相關(guān)問題，提出相應(yīng)的對策建議，以期對房地產(chǎn)企業(yè)有效提高其財務(wù)管理水平有所幫助。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè) 財務(wù)管理 現(xiàn)狀 優(yōu)化對策

房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理工作，具有資金需求大、回收時間長，資產(chǎn)變現(xiàn)能力弱等特點。財務(wù)管理工作主要內(nèi)容是對其經(jīng)營活動過程中所需資金的預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，在房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展中具有非常重要的作用，其財務(wù)管理的質(zhì)量和效率直接影響企業(yè)經(jīng)濟效益與核心競爭力。

一、財務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的重要性

（一）有利于優(yōu)化資金鏈條，提高資金使用效率

企業(yè)財務(wù)管理的良性發(fā)展，能夠優(yōu)化企業(yè)資金鏈條，提高企業(yè)資金使用效率，同時為企業(yè)提供除資金以外更多方面的支持。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資不等于自有流動資金，因為項目的開發(fā)過程，是一個資金投入與資金回流的交叉循環(huán)過程。只有加強企業(yè)財務(wù)管理，指引有限資金使用到最需要的地方，才能將資金的利用程度達到最大化。優(yōu)化財務(wù)管理，資金鏈條才能得到很好的維系，才能為企業(yè)在各項事件中獲得更多的經(jīng)濟效益。

（二）財務(wù)成本管理是行業(yè)項目開發(fā)的關(guān)鍵因素

項目成本控制是財務(wù)成本管理的重點內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展過程中，如果僅注重項目工程的開發(fā)，而對項目成本控制明顯不注重，甚者直接忽視，就會引發(fā)各種問題的出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)如果只把開發(fā)、工程，營銷作為核心管理工作，而忽視項目成本管理，那么只能導(dǎo)致本末倒置。如果在工程決算時才發(fā)現(xiàn)原計劃成本大大超出預(yù)期，即使工程質(zhì)量再好，營銷手法再成功，企業(yè)的利潤空間也會大幅度縮小，無法達到預(yù)期的利潤水平，這將使項目開發(fā)的效果不能達到預(yù)期。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的概算、預(yù)算、決算等成本控制程序，對企業(yè)來說就顯得非常重要。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理存在的不足之處

房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著建筑功能的多元化、城鎮(zhèn)進程的加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來機遇的同時也受到嚴峻的挑戰(zhàn)。目前落后的財務(wù)管理機制，將抑制房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須直視財務(wù)管理中存在的不足，并對存在的不足之處采取相應(yīng)有效的調(diào)控策略，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的最大化。

（一）財務(wù)管理意識相對薄弱

在我國經(jīng)濟高速發(fā)展的進程中，人們普遍認為只有經(jīng)濟效益工作是管理工作的核心，而對財務(wù)管理工作沒有引起足夠的重視。財務(wù)管理工作僅定位在記賬等基礎(chǔ)的工作上，缺乏深刻的認識及理解。管理層財務(wù)管理意識的薄弱，造就了公司利潤增加的途徑，無法通過健全的公司規(guī)章制度、會計規(guī)范、開源節(jié)流等措施來實現(xiàn)。這樣導(dǎo)致管理者能力受限，財務(wù)管理理念差，財務(wù)管理意識淡薄等不良現(xiàn)象，最終影響企業(yè)的綜合管理效果，客觀上增加企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險。

（二）財務(wù)管理制度不健全

在日常的財務(wù)管理工作中，健全的財務(wù)管理制度至關(guān)重要。首先，財務(wù)管理工作是一個系統(tǒng)性非常強的工作，如果房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的財務(wù)管理制度，那么會導(dǎo)致財務(wù)經(jīng)常性業(yè)務(wù)處理得比較隨意、盲目。其次，房地產(chǎn)行業(yè)涉及面較廣，包含環(huán)節(jié)眾多，資金的存放也較為分散，使得企業(yè)的資金不能集中管理;加上沒有相應(yīng)存放制度的支持，非常容易造成財務(wù)安全隱患。另外，有的企業(yè)雖然制定了財務(wù)管理制度，但是很多制度的執(zhí)行力非常低下，并沒有真正落實到具體的工作中。這種財務(wù)管理模式不能促進房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展，極可能還會給其帶來危機。財務(wù)管理制度的不完善、成本缺乏監(jiān)控體系，將使得企業(yè)在同行業(yè)中不能保持強大的競爭力。

（三）缺乏科學(xué)的風(fēng)險意識

現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理理念應(yīng)當(dāng)融入更多的財務(wù)管理風(fēng)險意識，財務(wù)風(fēng)險意識如果不科學(xué)，財務(wù)管理效益將大幅度下降。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，需要結(jié)合市場環(huán)境的變化，準確地作出投資決策。而現(xiàn)實情況是，許多房地產(chǎn)企業(yè)在投資時缺乏風(fēng)險管理意識，且對市場預(yù)估不足，造成投資效益低下，更有甚者造成企業(yè)現(xiàn)金流斷裂等災(zāi)難性后果。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理缺乏科學(xué)的市場評估機制及市場評析指標等，難以實現(xiàn)資源、資金以及信息的高度整合。

（四）財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)并不高

房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)人員需要對項目全過程進行核算，還需要全面了解企業(yè)的上游及下游，熟悉投資、融資、稅務(wù)等方面的內(nèi)容。這需要財務(wù)人員具備較強的投資與融資管理能力，風(fēng)險識別及風(fēng)險控制能力等，而具備這些綜合能力的財務(wù)人員并不多。目前，大多數(shù)財務(wù)人員的主要工作僅停留在記賬、結(jié)賬等初級核算上，屬于事后監(jiān)督層面。這樣容易造成信息不對稱，影響財務(wù)預(yù)算、投融資計劃等，造成財務(wù)管理與其他環(huán)節(jié)脫節(jié)，無法發(fā)揮財務(wù)管理工作應(yīng)有的作用，無法為決策者決策提供真實有效的數(shù)據(jù)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理問題的解決建議

資金高度密集是房地產(chǎn)行業(yè)的特征之一。企業(yè)在項目開發(fā)的初始階段，需要投入大量的前期起動資金，而銷售回款與資金投入之間存在較大的時間差。雖然企業(yè)已運用了預(yù)售、預(yù)購等方法來縮小資金投入與銷售回款之間的時間差，借此規(guī)避了部分市場風(fēng)險，但在行業(yè)發(fā)展的過程中仍然存在許多巨大的風(fēng)險。因此，針對財務(wù)管理中存在的主要問題，采取有效的應(yīng)對策略，對推動行業(yè)的健康發(fā)展具有非常重要的意義。

（一）優(yōu)化財務(wù)管理意識，樹立正確的財務(wù)管理思維

財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心內(nèi)容，占據(jù)企業(yè)管理的中心位置。因此，增強管理層的財務(wù)管理意識對優(yōu)化財務(wù)管理工作至關(guān)重要。一方面，財務(wù)管理工作不僅是財務(wù)部門的事情，更是企業(yè)所有部門的事情。管理層必須增強財務(wù)管理意識，高度重視財務(wù)管理工作，自發(fā)地將財務(wù)管理與其他管理工作高度融合。財務(wù)管理涉及企業(yè)的全部環(huán)節(jié)，具有高度融合性。因此，在日常經(jīng)營管理中，企業(yè)必須加強財務(wù)管理重要性的宣傳，以增強企業(yè)所有員工的財務(wù)管理意識，引導(dǎo)企業(yè)其他工作人員積極參與到財務(wù)管理工作中來，在做好本職工作的同時，為財務(wù)管理工作獻言獻策，為財務(wù)管理工作輸送有用信息。另一方面，財務(wù)工作是一項專業(yè)技術(shù)性很強的工作，在具體的財務(wù)工作中，仍需財務(wù)管理人員來實際“操盤”，這就要求從業(yè)人員具備一定的職業(yè)素質(zhì)和技能。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，財務(wù)管理人員不僅要具備過硬的專業(yè)素養(yǎng)、豐富的管理經(jīng)驗，而且要時刻保持頭腦清醒，遇到突發(fā)事件時第一時間做出積極判斷。如果財務(wù)管理人員態(tài)度不明朗，缺乏嚴謹性，沒有樹立相應(yīng)的風(fēng)險防范意識，甚至連最基本的風(fēng)險意識都無法預(yù)判，就會給企業(yè)帶來嚴重的財務(wù)后果。財務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)、專業(yè)勝任能力及專業(yè)管理意識，決定了企業(yè)財務(wù)管理的整體水平。

（二）構(gòu)建科學(xué)的財務(wù)制度體系，降低企業(yè)籌資風(fēng)險

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有不均衡性，絕大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)沒有符合自身發(fā)展需要的財務(wù)管理機制，導(dǎo)致財務(wù)管理工作面臨巨大的風(fēng)險。這就需要企業(yè)創(chuàng)建完善的財務(wù)監(jiān)督體系，并貫徹運用到整個開發(fā)過程中。鑒于此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有效借鑒大型房地產(chǎn)企業(yè)成功的管理實例，運用現(xiàn)代企業(yè)管理制度來規(guī)范自身的財務(wù)管理實踐，結(jié)合自身項目全過程的發(fā)展特點來構(gòu)建符合自身實用的財務(wù)管理制度。同時，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，在企業(yè)運營的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有效降低企業(yè)籌資風(fēng)險，考慮稅控風(fēng)險以及提高資本收益。這樣才能讓財務(wù)管理發(fā)揮關(guān)鍵作用，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供有力的保障。

（三）加強全面預(yù)算管理，加強財務(wù)風(fēng)險管控

在財務(wù)管理的全過程中，為最大限度地降低企業(yè)發(fā)展過程中存在的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該同時加強全面預(yù)算管理與財務(wù)風(fēng)險管控。這要求企業(yè)結(jié)合自身的戰(zhàn)略發(fā)展目標，結(jié)合市場環(huán)境變化及市場發(fā)展動態(tài)，編制符合自身的財務(wù)預(yù)算;同時保持財務(wù)預(yù)算的靈活性，做好市場環(huán)境變化的應(yīng)對策略。此外，企業(yè)還應(yīng)增強風(fēng)險管控意識，完善風(fēng)險預(yù)警機制，優(yōu)化風(fēng)險管控能力。

（四）加強管理財務(wù)人才的培養(yǎng)

企業(yè)財務(wù)管理框架的設(shè)計目標，需要依靠廣大的財務(wù)工作者去實現(xiàn)。尤其是這種大時代背景之下，財務(wù)人才的匱乏始終影響著財務(wù)管理工作的水平;同時，財務(wù)人員的流動性也增加了財務(wù)管理工作的難度。企業(yè)為加速財務(wù)轉(zhuǎn)型工作，在框架設(shè)計時提出對財務(wù)管理人員能力的相應(yīng)要求，有助于增強財務(wù)人員的專業(yè)勝任能力，加速財務(wù)轉(zhuǎn)型工作。因此，財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)必須跟上大時代的步伐，財務(wù)人員需要掌握財務(wù)基本理論知識，同時熟練運用到日常財務(wù)管理工作中。在“互聯(lián)網(wǎng) + ”大時代的要求下，廣大財務(wù)工作者要能夠掌握先進信息的應(yīng)用，要具備綜合性較強的管理能力、分析及執(zhí)行能力等;對項目的全過程進行監(jiān)督核算，做到事前規(guī)劃、事中控制、事后分析?？傊?，為實現(xiàn)現(xiàn)代化的財務(wù)管理，企業(yè)必須加強對管理會計人才的培養(yǎng)。

四、結(jié)語

當(dāng)前，在經(jīng)濟全球化及世界格局多極化的雙重影響下，我國的經(jīng)濟有了快速發(fā)展的機遇，同時也有一定的挑戰(zhàn)。對于我國的支柱產(chǎn)業(yè)，企業(yè)整體管理的核心是企業(yè)財務(wù)管理。為提高財務(wù)管理的整體水平，降低企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)就需要結(jié)合自身的實際情況以及風(fēng)險上升的因素，尋找針對性的解決方案;同時還需要準確找準定位，增強自身競爭力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

（作者單位為海南龍圣投資置業(yè)有限公司）

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