李賀玲

摘要：2018年下半年開始，房地產企業(yè)逐步迎來償債高峰期。然而，隨著政府“房住不炒”的調控總方針，根據2018年12 月底庫存商品房及當年去化速度計算，房地產企業(yè)很難短期內變現以償還到期的債務。文章通過SWOT模型分析，分析了當前房企資金管理方面凸顯的問題，有房地產項目缺乏科學的可行性研究;資金的風險管理意識淡薄;資金預算管理制度有待完善;融資渠道狹窄;企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調整不及時。通過分析提出應對措施，加強項目可行性研究，組織專家對可行性研究報告進行充分論證和評審，重點審核投資方案、資金籌措、投資效益;根據籌資目標和規(guī)劃，結合年度全面預算，擬訂籌資方案，明確籌資用途、規(guī)模、結構和方式等相關內容，對籌資成本和潛在風險做出充分估計;積極開拓股權融資、債券融資、投資基金、信托等融資渠道。并提出，房地產企業(yè)轉變發(fā)展戰(zhàn)略，開展商品房租賃業(yè)務、資產證券化是有效的解決途徑。

關鍵詞：房地產企業(yè);庫存商品房規(guī)模;商品房租賃業(yè)務;資金管理

一、引言

房地產企業(yè)的黃金10年已經成為過去時，隨之而來的資金鏈問題，萬科、萬達、泛海等一批明星企業(yè)通過出售資產變現、轉變公司發(fā)展方向等手段尋求渡過難關之道。恒大研究院報告顯示，2018年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債余額約19.2萬億元，規(guī)模最大的是房地產開發(fā)貸。從兌付時間來看，2018年下半年到2021年到期規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

在此背景下，2018年房企頻頻融資，利率大幅上升，除發(fā)行債券外，還通過信托渠道高價“補血”。根據用益信托網數據顯示，2018年四季度以來，68家信托公司共發(fā)行2172.7億元的集合房地產信托產品，產品平均年收益率高達8.59%，而2017年同期則僅為7.31，在高融資需求下，房企海外融資成本也將繼續(xù)上升。

再從政府層面看，2018年“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調控總體方針。2018年7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”口號，2018年全國陸續(xù)發(fā)布調控政令400余次，隨著調控措施落實到位，調控效應明顯顯現，樓市回歸理性。

政府調控在商品房庫存及去化速度上得到了充分體現，根據世聯(lián)行發(fā)布的報告顯示（由于統(tǒng)計時間和口徑的差異，可能出現與相關政府部門最終公布數據不一致的情形，最終以政府部門權威數據為準），截止至2018年12月底，全國商品房待售面積5.24 億m2。

根據2018年去化速度計算，去化周期高于 18 個月的有石家莊、廈門、北京、天津、昆山，分別為56.2個月、37.8 個月、35.5個月、18.6個月、20.5個月;即石家莊現有庫存去化需要4.68年。

從城市群庫存來看，北方地區(qū)庫存大大高于南方。東三省、京津冀、內蒙、山西庫存高企，去化周期都在 5 年以上，尤其是內蒙古，去化需要7.4年，全國最高;東三省則需6.5年以上;京津冀需5.5年。

2018年12月，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出，要將“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”作為調控主要目標，維穩(wěn)仍是2019年樓市政策基調。房地產企業(yè)需轉變銷售和獲利預期， 由“短期獲利”轉向“長期收益”。中小型房企生存狀況堪憂，很可能選擇與有實力的房企加深合作甚至接受并購，未來房地產行業(yè)將持續(xù)規(guī)模化。

二、房地產企業(yè)開展商品房租賃業(yè)務SWOT分析

房地產企業(yè)在內憂外患情況下，如何解決資金問題，如何生存下去，把一部分商品房投入租賃市場不失為一種解決辦法，現在我們運用SWOT分析模型分別從優(yōu)勢（strength）、劣勢（weakness）、機會（opportunity）、與威脅（threats）四個維度進行分析。

（一）優(yōu)勢（strength）

1. 企業(yè)在商品房銷售推廣工作中積累了一部分潛在客戶和市場認可度，有一部分看好樓盤但暫時達不到購買條件的客戶可以先租住，待客戶達到購買條件或能力時，采用已交租金抵減房款銷售策略，事先鎖定目標客戶。

2. 房企如果能從設計、建造階段就規(guī)劃出用于出租樓棟，精裝修根據承租人目標客戶群設計，實施精裝修，那么出租商品房階段就不存在改造成本，大大增加出租業(yè)務戰(zhàn)略目標實現的可能性。

3. 承租人一般在一個住宅小區(qū)居住習慣以后，如果不是客觀條件變化，一般都選擇長期居住下去，房地產企業(yè)不像個人房主有隨時變更出租意愿的可能，承租人更愿意從開發(fā)商手中租賃嶄新的住房。在起步階段小區(qū)配套還不完善，出租率不高，為快速拉攏客戶聚攏人氣，可以采用滲透定價法，以略低于市場價格出租，當出租率達到一定高度以后，再調整出租價格達到市場平均價格，對于信譽良好的客戶，可以低于市場上個人出租人租金漲幅留住承租人。未來不斷完善小區(qū)配套如零售、干洗、網吧、健身等把租金溢價逐步提高上去。積極開拓衍生服務不斷開發(fā)新的利潤增長點，例如通過發(fā)展智能物業(yè)改造，實現預約搬家、手機開門、繳費、交友、維修、保潔等服務。

4. 房地產企業(yè)對于開發(fā)商品房后的下游租賃業(yè)務普遍較熟悉，更利于開展租賃業(yè)務，可實現前向一體化戰(zhàn)略。

5. 房地產企業(yè)銷售人員一般業(yè)務素質較高，對開發(fā)項目更熟悉，比一般中介公司的中介人員能更好的服務承租人。房地產企業(yè)一般都有ERP系統(tǒng)，如果租賃業(yè)務上線使用，可以實現全流程準確管理。

（二）劣勢（weakness）

1. 房地產企業(yè)對于住宅租賃業(yè)務缺乏經驗。

2. 需要重新招聘一批負責租賃業(yè)務的員工。

應對：為減少起步階段的試錯概率、投訴概率及新增過多人力成本，可尋求市場上的租賃業(yè)務中介公司或者專業(yè)的物業(yè)管理公司為合作伙伴，通過支付服務費的形式委托給有經驗的專業(yè)公司，隨著出租率的增加，單位服務費隨之降低。

3. 房地產企業(yè)通常采用開發(fā)貸的形式籌集建設資金，貸款期限在三至五年左右，商品房建成后需要在一段時間內實現銷售以償還貸款，如果一部分商品房用于出租，勢必產生還貸壓力。

應對：這就需要引入資產證券化，以租金收入未來所產生的現金流為證券償付支持，把未來的租金收益給予貼現，這樣可以在當前就實現較好的資金回籠和收益，以償還開發(fā)貸。

（三）機會（opportunity）

1. 國辦發(fā)〔2016〕39號《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》指出，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務，引導房企與住房租賃企業(yè)合作，鼓勵金融機構向住房租賃企業(yè)提供金融支持，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品。穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）（Real Estate Investment Trusts的縮寫）試點，研究制定鼓勵房地產投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，為房地產企業(yè)盤活庫存及解決資金問題指明了方向。

據2018年5月報道， 碧桂園租賃住房REITs一號第一期在深交所掛牌，該租賃住房REITs是國內首單達到100億級規(guī)模的REITs產品，也是目前租賃住房領域規(guī)模最大的證券化產品。此前，已有越秀地產租賃住房類REITs、新派公寓類REITs、旭輝領寓類REITs和國內首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs等獲批。房地產行業(yè)融資規(guī)模持續(xù)增加，加大了金融體系風險。REITs不僅可以減少銀行體系風險，對房地產企業(yè)而言，REITs 還提供了新的融資渠道，實現輕資產運營。

2. 《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）、《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》（京建法〔2017〕21號）指出，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務教育。充分體現了租售同權，為租賃市場注入了一針強心劑。大力推進信用租房和租售同權概念，租賃產品的收益率可以很快超過住宅領域。

3. 減稅規(guī)定：財稅〔2008〕24號文件，企業(yè)按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%稅率征收房產稅。正常的出租業(yè)務房產稅稅率是12%，為企業(yè)減輕了稅收負擔。

（四）威脅（threats）

住宅租賃業(yè)務主要客戶群體是還不具備經濟實力的上班族，他們主要選擇距離單位較近或公共交通出行較便利的住宅小區(qū)，對于交通不便利，距離經濟核心區(qū)較遠的住宅項目出租率可能不高。

應對：這種小區(qū)可以把另外一部分租房群體作為目標客戶，比如養(yǎng)老公寓、工廠宿舍、自由職業(yè)者、網店店主、月子中心。

通過以上的分析，可以看到房地產企業(yè)如果能轉變思路，轉換企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，在政府和金融機構的有利引導下是可以實現由“短期獲利”轉向“長期收益”的，同時能夠解決目前商品房銷售遇冷情況下，“拆東墻補西墻”融資成本像滾雪球一樣越滾越大的資金困境。

房地產企業(yè)發(fā)展租賃業(yè)務也是國家轉變經濟發(fā)展模式的重要體現，從政府層面需要關注開發(fā)商的利益訴求，比如保障房選用庫存商品房，引導有實力的租賃業(yè)務中介與房地產企業(yè)牽線搭橋，引導養(yǎng)老項目與房地產企業(yè)合作，開展財政補貼、稅收優(yōu)惠、推進資產證券化等措施，通過有序的產業(yè)規(guī)劃，讓房地產企業(yè)更能實現轉變經營戰(zhàn)略的成功。

三、現階段房地產企業(yè)資金管理中凸顯出的其他問題

（一）房地產項目缺乏科學的可行性研究

在目前房地產行業(yè)內外部環(huán)境發(fā)生變化的情況下，沒有充分考慮政府調控方向、消費者需求變化，沒有充分研究項目投資估算、資金籌措、進度安排、項目銷售周期。

（二）資金的風險管理意識淡薄

一些中小型房企，資本金不足，高負債率，在高風險和高回報的房地產開發(fā)熱情刺激下，進行一些非理性投資，在目前國家對房地產行業(yè)進行調控下，銷售回款周期變長，占用資金過多，當資金風險到來時不能及時采取有效措施，資金鏈斷裂的風險較大。

（三）資金預算管理制度有待完善

一些房地產企業(yè)資金預算缺乏剛性、執(zhí)行不力，沒有明確相應的資金管理責任，監(jiān)督控制資金使用情況缺位，使企業(yè)資金出現短缺問題。

（四）融資渠道狹窄

目前，我國缺少完善的資產市場運營體制，大多數房地產企業(yè)很難通過募集債券和股票發(fā)行的方式來籌集資金。很多房地產企業(yè)只能采取向銀行貸款的方式來籌集資金，但是，隨著國家的宏觀調控，銀行信貸政策收緊，對于中小型房企來說融資會越來越困難。

（五）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調整不及時

在經濟形勢、產業(yè)政策、行業(yè)狀況尤其政府調控等因素發(fā)生重大變化情況下，沒有研究可利用資源水平和自身優(yōu)勢與劣勢及時調整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

四、房地產企業(yè)加強資金管理的對策建議

（一）加強項目可行性研究

企業(yè)應當根據發(fā)展戰(zhàn)略和年度投資計劃，提出項目建議書，開展可行性研究，如果沒有專業(yè)的研究團隊，可以委托具有相應資質的專業(yè)機構開展。企業(yè)應當組織規(guī)劃、工程、財會、營銷、法律等部門的專家對可行性研究報告進行充分論證和評審，重點審核投資方案、資金籌措、投資效益，核實相關資料的來源和取得途徑是否真實、可靠和完整。

（二）全面預算管理

企業(yè)應當根據全面預算管理要求，在項目的投資篩選、土地競投、項目定位策劃、規(guī)劃設計、工程施工、市場銷售、售后及物業(yè)管理等方面嚴格預算執(zhí)行和控制。根據籌資目標和規(guī)劃，結合年度全面預算，擬訂籌資方案，明確籌資用途、規(guī)模、結構和方式等相關內容，對籌資成本和潛在風險做出充分估計。

企業(yè)應及時組織資金收入，催收銷售回款，嚴格控制資金支付，對于超預算或預算外的資金支付，應當實行嚴格的審批制度。建立嚴格的預算執(zhí)行考核制度，對各預算執(zhí)行單位和個人進行考核，切實做到有獎有懲、獎懲分明。

（三）拓寬融資渠道

房地產企業(yè)要開拓股權融資、債權融資、投資基金、信托等渠道，在付款時間上可以與建筑企業(yè)協(xié)商墊資建設，小型房地產企業(yè)還可以進行聯(lián)合開發(fā)，共擔風險，利潤分成的開發(fā)模式。

五、結語

房地產企業(yè)在看到壓力的同時，也要看到機遇。2019年中央經濟工作會議中，明確指出因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，多地出現一城一策，據不完全統(tǒng)計，河南省、安徽省以及杭州、寧波、福州、廈門、長沙、成都、上海宣布“一城一策”。非熱點城市出現調控松動跡象，陸續(xù)還有一些調控政策到期的城市，能夠釋放一批需求。

2018年圍繞國家“再落戶1300萬人”、“繼續(xù)落實1億非戶籍人口在城市落戶”的方針。2019年4月8日，國家發(fā)展改革委發(fā)布關于印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》的通知，提出繼續(xù)加大戶籍制度改革力度。三四線城市如火如荼的城鎮(zhèn)化和住房的消費升級是中長期強力的支撐，經濟的持續(xù)發(fā)展和城市建設的不斷升級仍然是一二線城市持續(xù)向好的發(fā)動機。市場需求持續(xù)改善，在新供應模式實現之前，房價回穩(wěn)、租金向上是主流的形態(tài)。房地產企業(yè)應積極轉變經營思路，調整發(fā)展戰(zhàn)略，勇于創(chuàng)新，適應新形勢下市場需求，平穩(wěn)度過房地產市場調整期。

參考文獻：

[1]深圳世聯(lián)行地產顧問股份有限公司.中國房地產市場2018年回顧及2019年展望[R].2019.

[2]梁倩，鐘源.還債高峰期來臨房企迎資金大考[N].經濟參考報，2019-01-08.

（作者單位：泛海酒店投資管理有限公司）