摘要：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不是永遠(yuǎn)一成不變的，在不同的時(shí)代背景、發(fā)展形勢(shì)下它具有不同的特點(diǎn)。對(duì)于企業(yè)來說，做好精確的成本控制，就能在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)中先人一步掌握主動(dòng)權(quán)，以較低的成本費(fèi)用獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r從爆發(fā)式、利潤較高逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯贁?shù)幾家大型企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)、更集約式發(fā)展的局面。所以，中小企業(yè)必須改革進(jìn)化，通過做好成本控制，有效分析成本控制中存在的問題并提出解決措施。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì);房地產(chǎn)開發(fā);成本控制

安家置業(yè)一直是普通中國人所追求的大事，與此對(duì)房地產(chǎn)的住房商品具有較高需求量。在過去的十年間，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長主要支柱之一即為房地產(chǎn)行業(yè)。繁榮的行業(yè)背景下，房地產(chǎn)從業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者遍地開花，許多人對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)趨之若鶩，但在如此繁盛的背后，粗放發(fā)展的隱患一直存在且未能被解決。新經(jīng)濟(jì)形式下，房產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了庫存積壓、銷售困難問題，這些具象的問題與企業(yè)多年積累的弊病不可分割。所以為謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，了解當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，順勢(shì)而為改變發(fā)展戰(zhàn)略、做好成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者的必修課。

1 現(xiàn)狀分析

1.1 當(dāng)前中國的新經(jīng)濟(jì)形式

改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)政策走出去與引進(jìn)來相結(jié)合，先進(jìn)科學(xué)技術(shù)不斷輸入，加入WTO以后，全球市場(chǎng)化的紅利注入。讓中國經(jīng)濟(jì)處于追趕式的高速發(fā)展階段。在這一階段中，可視化的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP等是經(jīng)濟(jì)增長的主要衡量標(biāo)準(zhǔn)，在主要追求數(shù)據(jù)，追求效果出現(xiàn)的當(dāng)時(shí)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式難免粗放。所以經(jīng)濟(jì)改革之后，為謀求我國經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)健發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)步入了指標(biāo)增長緩慢但增長動(dòng)力更加細(xì)致有力的轉(zhuǎn)變期?？茖W(xué)技術(shù)的提高、管理方式的精細(xì)有效成為發(fā)展的主題。

1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

2019年以來，房貸利率在連續(xù)上漲近兩年后在2018年末拐頭，房地產(chǎn)行業(yè)的需求雖不及兩年前但也有了恢復(fù)勢(shì)頭，此外，核心一、二線城市的調(diào)整周期結(jié)束，市場(chǎng)復(fù)蘇，需求提升，而二三線城市中雖然出現(xiàn)一部分改善，但整體勢(shì)頭仍較弱。此外，中國老齡化問題加劇，購房市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮情況，企業(yè)也隨之出現(xiàn)庫存積壓現(xiàn)象。中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策要求降低房?jī)r(jià)，控制房產(chǎn)粗放發(fā)展形式，與此同時(shí)，稅收改革對(duì)于房產(chǎn)銷售也提出了新要求，企業(yè)想要保持并增長盈利，改革勢(shì)在必行。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的必要性

成本控制是所有企業(yè)的必做題目，一定的成本帶來一定的盈利，如果能把控成本通入，精確成本收益，就能用更少的成本實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值，資本節(jié)約后，凈收入必然增加。當(dāng)前的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，要保持在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地必須提高生產(chǎn)效率，降低管理成本，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)中各個(gè)流程的成本控制予以重視，可以在極大程度上節(jié)約資本，優(yōu)化企業(yè)管理體系，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展注入新興活力。

2 存在問題

2.1 財(cái)務(wù)管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)初期需要大量的資金投入，這與該行業(yè)的特點(diǎn)有關(guān)，由于前期成本投入大，而經(jīng)營效果無法精準(zhǔn)預(yù)估，所以開發(fā)商會(huì)承擔(dān)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有消極和積極之分，當(dāng)前市場(chǎng)狀況中房產(chǎn)經(jīng)營商對(duì)于財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還有待提高。房產(chǎn)行業(yè)還容易受政府宏觀調(diào)節(jié)政策的影響，稅收政策的制定影響房產(chǎn)銷售政策，企業(yè)想要盈利就必須在銷售值得基礎(chǔ)上扣除所有成本包括原料成本、稅費(fèi)成本等等后仍有盈余，所以必須要提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

2.2 成本控制體系

目前大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)缺乏完整的開發(fā)成本控制體系。房地產(chǎn)成本管控包括拿地前的成本踏勤，挖掘地塊的成本風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)成本;拿地前的目標(biāo)成本測(cè)算，測(cè)算目標(biāo)地塊的利潤指標(biāo)是否符合公司的底線利潤要求;定位會(huì)和啟動(dòng)會(huì)版本目標(biāo)成本，敲定地塊的業(yè)態(tài)方向以及開發(fā)流程，最后做出合約規(guī)劃。較多房產(chǎn)企業(yè)的成本控制集中在融資和建設(shè)工作，但對(duì)于項(xiàng)目中拿地前的成本踏勤、拿地前的目標(biāo)成本測(cè)算等步驟重視程度不夠，容易導(dǎo)致預(yù)估與實(shí)施脫節(jié)，在實(shí)際操作過程中出現(xiàn)本可避免的麻煩，使得成本上升。

2.2.1 稅收籌劃機(jī)制

由于稅務(wù)知識(shí)的認(rèn)知不足，企業(yè)管理很容易出現(xiàn)費(fèi)用支出混亂，稅務(wù)費(fèi)用較高的情況，房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部就存在這樣的問題，缺乏專業(yè)合理的稅務(wù)籌劃機(jī)制，面對(duì)政府稅務(wù)政策的調(diào)整，缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)能力，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。企業(yè)內(nèi)部對(duì)于稅費(fèi)政策變動(dòng)沒有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)對(duì)研究，缺乏合理的管理和預(yù)防控制體系。如果稅務(wù)壓力加重，企業(yè)的抵抗調(diào)控能力較弱，甚至可能出現(xiàn)費(fèi)用過高，成本偏大，企業(yè)利潤較低，資金鏈難以良性循環(huán)從而為企業(yè)發(fā)展埋下隱患的問題。

2.2.2 成本管理人員

人才是各行各業(yè)想要長久持續(xù)發(fā)展都不可或缺的資源，優(yōu)秀的管理人才可以從根本上細(xì)究每個(gè)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用，做好成本預(yù)測(cè)，在生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)剔除不必要的費(fèi)用支出，為企業(yè)節(jié)約資源，提高資源的利用價(jià)值。房產(chǎn)行業(yè)在成本管理的顯著問題是專業(yè)的成本管理人員不足，無法為公司建立良性的成本管理系統(tǒng)，由于成本管理人才的缺乏，房產(chǎn)行業(yè)想要做好成本管控的難度被大大增加了。

3 解決對(duì)策

3.1 重視財(cái)務(wù)管理

重視財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)就是使每一筆錢落到實(shí)處，落到有用的地方，并且盡可能發(fā)揮其最大價(jià)值，房產(chǎn)企業(yè)在土地開發(fā)的前期就要做好開發(fā)的勘測(cè)預(yù)估工作，在合理有效的預(yù)測(cè)價(jià)值下調(diào)配財(cái)務(wù)資源。因?yàn)榉慨a(chǎn)前期資本投入大，所以投資一定要慎重，要提高財(cái)務(wù)管控的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)要關(guān)注稅收政策變動(dòng)情況，對(duì)于稅收費(fèi)用的增大或者降低提前做好應(yīng)對(duì)措施和費(fèi)用預(yù)估，確保在開發(fā)生產(chǎn)活動(dòng)正常實(shí)施的狀況下提高抵御消極風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的情況。

3.2 健全成本體系

針對(duì)上文提到的房產(chǎn)行業(yè)對(duì)于初期的勘察預(yù)測(cè)緩解重視程度不夠的問題，企業(yè)應(yīng)該對(duì)根本上予以重視，建立完整的成本管理體系，對(duì)所有費(fèi)用做好記錄監(jiān)管，使得每筆賬都可查、可控、可管。同時(shí)這個(gè)成本管理體系不能是一成不變的，它需要隨著監(jiān)管測(cè)量的程序不斷調(diào)整，以最契合的方式管控成本，發(fā)揮最大價(jià)值。有了這樣一個(gè)動(dòng)態(tài)的并且體系完整的成本管控體系，土地的開發(fā)收售的步驟就在可控的合理狀態(tài)下，一些不必要的浪費(fèi)情況也可以做到有效避免。

3.2.1 提升風(fēng)險(xiǎn)管控

房產(chǎn)企業(yè)面臨兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)壓力，一方面是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)方面的影響，另一方面是地方政府相關(guān)財(cái)政政策的影響。市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)預(yù)測(cè)困難大，主要是緊緊關(guān)注市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，把控價(jià)格變動(dòng)風(fēng)向，留存足夠資金應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。在另一個(gè)方面，需要企業(yè)建立合理有效的稅收籌備機(jī)制，在確保合法的范圍內(nèi)經(jīng)營企業(yè)資金，做好應(yīng)對(duì)稅務(wù)變動(dòng)引起的風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控能力。

3.2.2 關(guān)注人才匹配

人才吸納離不開有價(jià)值和誘惑力度的招聘政策，房產(chǎn)企業(yè)要合理規(guī)劃部門分工，避免人員分工不明，難以人盡其用，浪費(fèi)人力資源，同時(shí)大力吸納專業(yè)人才，規(guī)劃公司未來。對(duì)于企業(yè)內(nèi)部員工也要鼓勵(lì)學(xué)習(xí)，建立豐厚的晉升獎(jiǎng)勵(lì)體系，為有才之士敞開大門。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展背景下，需要結(jié)合時(shí)代特點(diǎn)、房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展趨勢(shì)，在人才匹配方面制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，由此確保相關(guān)人才供給能夠滿足企業(yè)發(fā)展的相關(guān)要求。

4 結(jié)語

任何一行的繁榮發(fā)展都對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長具有推動(dòng)作用。房地產(chǎn)行業(yè)的改革更新不僅有利于其本身經(jīng)濟(jì)效益的提高，也有利于我國經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的穩(wěn)定可持續(xù)，做好成本管控，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，才能創(chuàng)造更大的推動(dòng)力。

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作者簡(jiǎn)介：程力（1977年9月-）男，民族：滿族，籍貫：遼寧，學(xué)歷：本科，現(xiàn)有職稱：工程師，研究方向主要從事建筑及室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，身份證：21062219770905501X。