李洪雙

1996年，聯(lián)合國第二次人居大會明確提出了協(xié)助大城市發(fā)展和更積極地促進(jìn)城市化進(jìn)程的主題，這表明城市化被欠發(fā)達(dá)地區(qū)視為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵途徑和尋求發(fā)展趨勢的必要條件。

在從農(nóng)村到大都市的整個轉(zhuǎn)型過程中，這一時期不可避免地會出現(xiàn)“棚戶區(qū)改造”。隨著中國城市化進(jìn)程的加速，城市地區(qū)不斷擴(kuò)大，越來越多的棚戶區(qū)被納入城市范圍。這種老城區(qū)人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，自然環(huán)境設(shè)備配套設(shè)施不健全、臟亂，條件惡劣。

為了更好地恢復(fù)老城區(qū)在城市發(fā)展中的魅力，增強(qiáng)大城市本身的品牌形象，促進(jìn)城市化進(jìn)程，必須對老城區(qū)的老村莊進(jìn)行整修。拆遷棚戶區(qū)是每個地方政府遇到的一個基本問題，因此每一個棚改區(qū)項目著眼于便利性和園林景觀，路面力求平整且不磨損。

棚戶區(qū)的拆遷并不是簡單拆遷的問題，它是一個極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃、搬遷、施工、搬遷和安裝以及后續(xù)開發(fā)和設(shè)計的階段，存在許多不確定因素，并需要很長時間，涉及許多權(quán)益。

棚戶區(qū)改造的翻新包括對被拆遷居民的補(bǔ)償和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)兩部分，都需要大量的資金支持，但目前融資來源主要是財政支持和銀行貸款，融資結(jié)構(gòu)單一，在這方面，采用多種資金來源對于實施貧民窟改造項目至關(guān)重要。

然而，各國政府仍然是貧民窟改造項目資金的主要受益者，對金融風(fēng)險管理的認(rèn)識不足，政策、規(guī)章和市場風(fēng)險控制機(jī)制不足，以及缺乏工作人員。這就增加了為貧民窟改造項目供資的風(fēng)險，從而影響項目的順利進(jìn)行。

關(guān)于貧民窟改造的研究側(cè)重于城市規(guī)劃的社會和經(jīng)濟(jì)方面，如城市規(guī)劃、空間和風(fēng)險管理，然而繼續(xù)改善貧民窟，迅速消除供資缺口，提高供資效率和改進(jìn)項目供資風(fēng)險管理，這些都是需要緊急處理的問題。

一、棚改項目融資現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)新政的利好因素

第一，分析住房修復(fù)項目目前的供資狀況，分析新的住房制度的效益，增加安全住房和基本住房的實際供應(yīng)，讓供求關(guān)系更加合理化，從而改善房地產(chǎn)業(yè)自身環(huán)境。

第二，合理的住房消費方向，以阻止投機(jī)投資購買住房，目前由于國家采取房地產(chǎn)市場“住房不炒”以及出臺“房產(chǎn)稅”等相關(guān)措施從而讓房地產(chǎn)市場更加健康。

第三，落實地方各級人民政府責(zé)任，加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管，加速建造保障性住房，目前新建住房市場以及二手房市場都相對冷淡，處于有價無市的狀況，但城區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、合鄉(xiāng)并鎮(zhèn)等相關(guān)政策的出臺，仍然可以有效催化房地產(chǎn)市場。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢

新的宏觀調(diào)節(jié)周期將導(dǎo)致市場放慢，尤其是疫情結(jié)束后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)中有降，接下來一段時間的趨勢，房地產(chǎn)價格不會出現(xiàn)太大波動，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因有客觀上的原因，目前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不平衡，當(dāng)然也有主觀上的原因，人們已經(jīng)過了之前的沖動期，能夠理性看待目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。

土地和不動產(chǎn)價格上漲的趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的，近年來高房價的狀況出現(xiàn)，除了人民生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所改善外，土地價格相對較高也是背后的一個原因，另外房產(chǎn)不動產(chǎn)價格的上漲又逆向刺激需求。

政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控一直存在，房地產(chǎn)市場的興衰是關(guān)系到民生的大問題，如何讓我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展是政府一以貫之的基調(diào)，因此，綠色、健康、穩(wěn)定才是未來房地產(chǎn)市場的大趨勢。

（三）國內(nèi)金融市場現(xiàn)狀

從國內(nèi)金融市場狀況看來，資金量充足，融資難度小，且金融市場在不斷成熟，對有實力有名望的發(fā)展商貸款門檻較低。但是對于實力較弱、品牌優(yōu)勢不足的一些企業(yè)，相對來說貸款難度較大，貸款代價也較高，這樣的情況造成資金流動面相對狹窄，但是隨著信息獲取成本的降低，棚戶區(qū)改造的每個環(huán)節(jié)相互依存，相互制約，這就決定了相關(guān)各利益方需要嚴(yán)密的行業(yè)慣例，長期的貿(mào)易安排，實現(xiàn)利益分享、風(fēng)險分享和雙贏目標(biāo)。若其中任一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯誤都會降低資金回報率、資金周轉(zhuǎn)率和使用率。

項目融資利用項目本身的資產(chǎn)價值和現(xiàn)金流量而不求助于或限制借貸，可以有效地將項目風(fēng)險與投資者（再生借款人）的風(fēng)險區(qū)分開來，納入與項目強(qiáng)度有關(guān)的因素（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）。

提高項目的債務(wù)可持續(xù)性，減少投資者自籌資金的投資。項目融資方式的有機(jī)整合也有助于發(fā)展P2P工業(yè)，在新的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)的框架內(nèi)為人民帶來更大的利益，并推動整個社會建設(shè)和發(fā)展進(jìn)程。

二、項目的融資目標(biāo)

在過期住房集中、基礎(chǔ)設(shè)施不足、安全風(fēng)險較高、需要緊急復(fù)原等地區(qū)優(yōu)先修復(fù)貧民窟，組織市政設(shè)施，如供水、電力、天然氣、通訊、污水和垃圾處理等，在新城市的貿(mào)易、教育、衛(wèi)生、文化、體育、生態(tài)等方面，建設(shè)無障礙環(huán)境公共服務(wù)設(shè)施，比如將貧民窟改造為優(yōu)質(zhì)、功能化、設(shè)備齊全、環(huán)境友好的區(qū)級住區(qū)。

首先需要明確確定的資金來源，即項目銷售收入，確保是優(yōu)先和可靠的資金來源；在發(fā)展期的第一年，財政赤字最大。在目前的情況下，商業(yè)銀行的發(fā)展貸款對所有外部資金來源而言都是安全的。在項目發(fā)展期間，商業(yè)銀行可能需要提供臨時周轉(zhuǎn)貸款。

項目資金來源渠道有以下幾個選擇：一是項目自有資金，全部用于投資；二是商業(yè)銀行開發(fā)貸款；三是出售所得再投資時，投資額暫時按銷售所得的20%計算，同時考慮到銷售所得用于投資，減去有關(guān)費用和稅款；四是臨時周轉(zhuǎn)貸款，一年及一年以內(nèi)按一年計，主要用于彌補(bǔ)臨時資金缺口。在項目的初始階段，將集中的資本主要用于支付土地價格和預(yù)先準(zhǔn)備工作（施工場地的三通一平）。發(fā)展階段的主要資金來源是商業(yè)銀行的發(fā)展貸款和重新分配的銷售收入。銷售階段的主要資金來源是銷售收入的預(yù)先投資和再投資。

三、棚改項目投融資措施建議

（一）緊握銀行貸款棄取點

項目在銀行貸款額度大，要壓縮戰(zhàn)線，特別是用途基金和可持續(xù)的償還計劃和措施，所以建設(shè)單位銀行貸款的棄取點應(yīng)放在資金回報與貸款利息之差的比較上，當(dāng)出現(xiàn)逆差時，寧可不開發(fā)也不要貸款，不開發(fā)不貸款任何一種情況的出現(xiàn)都會對建設(shè)單位本身造成損害，但兩害相權(quán)取其輕，當(dāng)不能避免時只能選擇斷臂求生。

（二）利用好資金的時間價值

項目應(yīng)計算投入的每一階段生產(chǎn)或收回的時間或效率，以便獲得合理的投入。雖然未來銷售的現(xiàn)值低于目前的銷售價值，但在銷售前階段，項目大幅度降低了銷售價格，以收回資金。要想利用好資金的時間價值，盡快回流資金，那么在項目的售價方面就應(yīng)該做好準(zhǔn)確預(yù)算，比如新建住房在市場火熱時定價極高，當(dāng)熱度退去之后，又大幅降價，這樣就損害了部分業(yè)主利益，因此才導(dǎo)致一些業(yè)主打砸售樓部等惡性事件。

（三）擴(kuò)大融資渠道，降低融資風(fēng)險

為保證資金供應(yīng)鏈能夠長期持續(xù)，那么就不能把所有雞蛋都放在一個籃子里，如果項目的融資方式單一，只依賴于銀行，就增大了資金風(fēng)險，因此，建設(shè)單位在投融資方案決策中，可考慮以下方面予以解決。

為保證有足夠的資金，首先必須要有一個主要資金來源，也就是說需要有一個強(qiáng)大的充資單位。一方面可以滿足項目的長期資金需要，另一方面也可以為建設(shè)單位的自身發(fā)展打下基礎(chǔ)。另外針對每個項目本身的特殊性，還可以邀請或吸引其他有實力、有信譽(yù)的投資者進(jìn)行合作開發(fā)，攜手政府來選擇合適的合作伙伴，以此來降低建設(shè)單位所承擔(dān)的自身經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，并擴(kuò)大融資來源。

通過監(jiān)管經(jīng)營提高資金使用效率，提高自身業(yè)績，通過高回報率吸引投資者，提高自籌資金的能力，并促進(jìn)資金渠道的合理開發(fā)。

在棚戶區(qū)改造項目的框架內(nèi)，政府應(yīng)該對建造的規(guī)模和結(jié)構(gòu)有一個全面的了解，擁有確保建造住房的財政手段。對項目進(jìn)行全面檢查和監(jiān)督，提高項目的業(yè)務(wù)效率。

資源浪費和效率低下等問題很容易發(fā)生。就私營部門而言，它在項目建造和執(zhí)行方面更為有效，并擁有更好的管理和設(shè)計能力。私營部門的不利之處在于財政資源不足和整合資源的能力薄弱。

因此，在建造棚戶區(qū)改造項目中引進(jìn)PPP模型，可以充分利用市場和公共部門機(jī)制的相對優(yōu)勢，促進(jìn)公共部門和市場機(jī)制之間的雙贏合作，以期改善棚戶區(qū)改造工作并提高項目管理的業(yè)務(wù)效率。對于政府而言也能夠釋放自身壓力，充分調(diào)動市場資金以及資源。

（本文作者單位：貴州理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）