李睿

【摘要】實施專業(yè)化管理的指導(dǎo)思想是：以《關(guān)于加快推進(jìn)多元經(jīng)營現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》和《多元經(jīng)營產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型的思考與對策》精神為指導(dǎo)，以集約化經(jīng)營、精細(xì)化管理為理念，以堵漏增收和效益增量為目的，集中資源，專業(yè)經(jīng)營管理，統(tǒng)一招租，互相協(xié)作，互利互惠，共同發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】專業(yè)化管理? 增收和效益? 集中資源? 實施

一、集團公司資產(chǎn)租賃現(xiàn)狀

（1）租賃行為不規(guī)范。合同簽訂和租賃過程沒有體現(xiàn)公開、公正、公平的原則，個別公司存在暗箱操作行為。

（2）定價機制不健全。絕大部分公司沒有建立集體定價機制，合同租金的確定往往是由某一部門甚至某個經(jīng)辦人員決定，租金確定隨意性較大，不能反映資產(chǎn)的實際價值。

（3）效益流失嚴(yán)重。物價年年在長。而租賃資產(chǎn)的租金卻不見長。主要原因：一是市場信息不對稱，大部分公司因沒有專門職能管理部門對租賃市場行情進(jìn)行充分市場調(diào)查比對，租金公允價格不清楚;二是人為因素、人情干擾以及損公肥私情況或多或少存在;三是個別公司無視集團要求租賃合同原則一年一簽的規(guī)定，與承租方低價簽訂長年租金不變的合同。

（4）資產(chǎn)品質(zhì)難以提升。由于資產(chǎn)分布不集中，呈小、弱、散狀況，租金收益對有些公司可有可無，難以引起領(lǐng)導(dǎo)足夠重視;有些租賃物業(yè)條件設(shè)施陳舊，未能及時投資改造，同時對租賃資產(chǎn)缺乏整體策劃包裝，品質(zhì)得不到提升，影響租賃收益。

二、資產(chǎn)租賃實施專業(yè)化管理的必要性和重要性

（一）實施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，是增收節(jié)支的要求

當(dāng)前，集團公司經(jīng)營形勢十分嚴(yán)峻，收入虧欠，剛性支出持續(xù)增加。接連召開各系統(tǒng)黨政主要負(fù)責(zé)人座談會，研討加強經(jīng)營管理的措施，對挖潛提效、增收節(jié)支工作作出部署，明確要求各系統(tǒng)、各單位要充分認(rèn)清今年的嚴(yán)峻形勢，認(rèn)清抓好增收節(jié)支的重要性和必要性，強化責(zé)任意識，迅速行動起來，采取有效措施，挖潛提效，全力克服金融危機帶來的影響。實施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，是細(xì)化”雙增雙收”的具體舉措，是貫徹加強經(jīng)營管理部署要求的實際行動。

（二）實施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理。是集團公司自身發(fā)展的需要

集團公司目前的經(jīng)營狀況，仍然在“谷底”徘徊，經(jīng)營收入及利潤和去年同期相比。在當(dāng)前異常嚴(yán)峻的經(jīng)營形勢下，集團公司要生存發(fā)展，就必須堅持增收與節(jié)支并舉，在抓好經(jīng)營創(chuàng)效的同時，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路、創(chuàng)新管理理念，全面推行集約經(jīng)營、精細(xì)管理。集團公司實施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，對于堵漏增收、挖潛提效，具有非常重要的現(xiàn)實意義。

（三）實施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理是提升集團經(jīng)營管理質(zhì)量、實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的治本之舉

（1）有利于規(guī)范經(jīng)營行為。集中租賃資產(chǎn)，實行專業(yè)管理，專業(yè)經(jīng)營，專業(yè)開發(fā)，通過建立健全制度和機制，規(guī)范經(jīng)營行為，同時便于集團公司加強監(jiān)管。

（2）有利于堵漏增收和提高經(jīng)營效益。專業(yè)公司組織專業(yè)人才加強租賃市場行情調(diào)研，在全面動態(tài)了解掌握市場行情的基礎(chǔ)上，實行市場化運作，本著公開、公平、公正的原則進(jìn)行招租，必將提高資產(chǎn)租賃價格。同時通過專業(yè)公司集中資源經(jīng)營和管理實現(xiàn)規(guī)?；\作，也必將降低租賃管理的總體成本。

（3）有利于資產(chǎn)的保值增值。實行專業(yè)化管理后，由于日常調(diào)研及資產(chǎn)管理到位，就能隨時掌握資產(chǎn)的現(xiàn)狀、租賃市場的發(fā)展趨勢和承租人對資產(chǎn)的需求等，可以及時盤活閑置資產(chǎn)，并根據(jù)需求投資維修、改造，提升資產(chǎn)的品質(zhì)、檔次，確保資產(chǎn)的保值增值。

（4）有利于構(gòu)建監(jiān)督約束激勵機制。專業(yè)化管理后，租賃行為并不是專業(yè)公司獨家操作，相關(guān)公司可以全程參與，如價格不合適，相關(guān)公司有建議和否決權(quán)，同時專業(yè)公司的收入根據(jù)租賃增量效益進(jìn)行清算，因此專業(yè)公司必將追求經(jīng)營效益最大化.實現(xiàn)”共贏”。

（5）有利于促進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)。目前，資產(chǎn)租賃存在暗箱操作的現(xiàn)象，價格是少數(shù)人參與制定，個別人說了算，既不利黨風(fēng)廉政建設(shè)，又因價格不公影響了公司聲譽。專業(yè)化管理后，市場化公開操作，規(guī)范了經(jīng)營行為，從制度上保證一切公開、公平、公正，避免了個別人的違法違紀(jì)行為，促進(jìn)了黨風(fēng)廉政建設(shè)。

三、實施專業(yè)化管理的對策

目前，集團公司正在實施新一輪企業(yè)重組整合。對于業(yè)務(wù)雷同、專業(yè)相近的企業(yè)，本著“優(yōu)化資源整合+發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)”的原則重組整合，實現(xiàn)“錯位經(jīng)營、專業(yè)突出”的目標(biāo)。整合后個別公司需要進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。集團公司根據(jù)實際，指定某個轉(zhuǎn)型公司為專業(yè)化管理公司，履行實施專業(yè)化經(jīng)營管理的職能。

資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理應(yīng)本著”先易后難，穩(wěn)步推進(jìn)”的原則，分步實施。

第一步是租賃資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系不變。對各公司既有的用于租賃的資產(chǎn)，不改變產(chǎn)權(quán)及隸屬關(guān)系等現(xiàn)狀。集團公司以行政指令方式統(tǒng)一交給專業(yè)化管理公司，實施租賃行為管理并負(fù)責(zé)物業(yè)檔次提升，以移交管理時租金為基準(zhǔn)，努力實現(xiàn)效益增量，全部租賃收益及物業(yè)檔次提升費用仍由各產(chǎn)權(quán)單位享有和承擔(dān)。

第二步是租賃資產(chǎn)統(tǒng)一劃歸專業(yè)管理公司。第一階段平穩(wěn)操作，效益增最明顯，各公司均認(rèn)可后，集團公司將租賃資產(chǎn)全部有償劃撥給專業(yè)管理公司，清償費用由專業(yè)管理公司與原權(quán)屬公司依據(jù)該資產(chǎn)近幾年的租金收益商定，原則上專業(yè)管理公司應(yīng)保留20%的租金收益，雙方簽訂費用清償協(xié)議，每年從租金收入中清償一次。專業(yè)化管理公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)經(jīng)營管理，清償后的租金收益及物業(yè)檔次提升費用由專業(yè)管理公司享有和承擔(dān)。

四、實施專業(yè)化管理的保障措施

實施資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理，是一項涉及經(jīng)營管理各方面的系統(tǒng)工程。為了確保專業(yè)化管理的有序?qū)嵤?，必須加強組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)配合，同時做好人才隊伍建設(shè)和相關(guān)的信息化管理工作。

（1）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。資產(chǎn)專業(yè)管理屬于新興事物，加之涉及方方面面的經(jīng)濟利益，剛開始運作，難免會出現(xiàn)這樣那樣的問題和阻力，集團公司應(yīng)加強組織領(lǐng)導(dǎo)，成立領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)解決推進(jìn)過程中出現(xiàn)的問題和阻力。各公司也要比照集團公司，成立相應(yīng)組織機構(gòu)，并明確各公司黨政正職是實施專業(yè)化管理的第一責(zé)任人。

（2）加強部門協(xié)調(diào)配合。在實施專業(yè)化管理領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一指揮下，黨群工作部負(fù)責(zé)加強宣傳，引導(dǎo)職工認(rèn)識，形成良好的輿論氛圍;經(jīng)營管理部要發(fā)揮好辦公室管理職能;財務(wù)部負(fù)責(zé)資產(chǎn)賬、卡的移交、帳務(wù)處理;紀(jì)檢審計部門負(fù)責(zé)對弄虛作假和阻礙實施專業(yè)化管理等違紀(jì)違規(guī)行為進(jìn)行查處，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員的責(zé)任。各有關(guān)部門密切配合，形成合力，確保資產(chǎn)租賃專業(yè)化管理工作順利推進(jìn)。