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強(qiáng)化房地產(chǎn)估價(jià)讓數(shù)據(jù)先行

2020-04-10 07:14沈紅富
關(guān)鍵詞:估價(jià)執(zhí)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)

沈紅富

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展,使得沉淀的數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)沉淀及再加工再應(yīng)用成為趨勢(shì)和常態(tài),成為我們估價(jià)行業(yè)面臨新時(shí)代的最大機(jī)遇。從最早時(shí)期世聯(lián)的自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)和最初國(guó)家龍版納稅系統(tǒng)的稅基大數(shù)據(jù)提供應(yīng)用到大量銀行金融機(jī)構(gòu)和非銀行金融機(jī)構(gòu)的大數(shù)據(jù)應(yīng)用,讓我們深刻認(rèn)識(shí)到數(shù)據(jù)建設(shè)的重要性。下面我也來(lái)談?wù)勎覍?duì)數(shù)據(jù)建設(shè)的認(rèn)識(shí)。

一、通過數(shù)據(jù)建設(shè)讓估價(jià)機(jī)構(gòu)更強(qiáng)大

根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》定義資產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算,并出具評(píng)估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。而房地產(chǎn)估價(jià)作為各類資產(chǎn)評(píng)估中份量最重的一類專業(yè)服務(wù)行為。房地產(chǎn)估價(jià)它背后具有的社會(huì)公信力,是國(guó)家賦于的,同時(shí)是建立在大量專業(yè)的、權(quán)威的、細(xì)致的數(shù)據(jù)信息采集、整理、評(píng)定、測(cè)算等長(zhǎng)期基礎(chǔ)工作上逐步形成的,以及依靠全體的機(jī)構(gòu)和估價(jià)專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中長(zhǎng)期堅(jiān)守專業(yè)和執(zhí)業(yè)道德的基礎(chǔ)上逐步樹立起來(lái)的。是我們?nèi)w估價(jià)人的立身之本,需要我們倍加呵護(hù)。

仔細(xì)研究我們估價(jià)規(guī)范中的對(duì)各種物業(yè)類型(如住宅商業(yè)辦公工業(yè)等等)的估價(jià)方法如市場(chǎng)法、收益法、成本法、批量評(píng)估技術(shù)等等都離不開信息數(shù)據(jù)計(jì)算,估價(jià)就是以數(shù)據(jù)采集基礎(chǔ)上的加工整理再應(yīng)用的一種經(jīng)濟(jì)行為,沒有了基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù),所有的估價(jià)行為就是無(wú)源之水,你的估價(jià)結(jié)果的社會(huì)公信力就會(huì)蒼白無(wú)力。說(shuō)到底,估價(jià)行為就是一種房地產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)的交易行為。作為專業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)日常的數(shù)據(jù)采集整理工作就是最基礎(chǔ)的工作內(nèi)容,是后續(xù)工作的原材料,以前我們大量的數(shù)據(jù)依靠人工采集,采集后沒有系統(tǒng)歸集整理,形成數(shù)據(jù)庫(kù)檔案,造成后期數(shù)據(jù)饋乏,不利專業(yè)研究,隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展,讓系統(tǒng)化的數(shù)據(jù)采集整理歸集成為現(xiàn)實(shí),成為我們?nèi)粘9纼r(jià)工作的常態(tài),所以我認(rèn)為所有的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該而且必須建立自己的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)和一套完整的數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)機(jī)制。只有建立了數(shù)據(jù)庫(kù)這個(gè)防火墻,我們機(jī)構(gòu)管理者和執(zhí)業(yè)者才會(huì)在日常的工作中更加有指導(dǎo)性。只有做好了數(shù)據(jù)庫(kù),你才能有底氣說(shuō)我們不是賣印章的,我們提供的是專業(yè)服務(wù)。只有做好了數(shù)據(jù)庫(kù)我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)才能成長(zhǎng)得更健康。

一個(gè)有志于估價(jià)行業(yè)的機(jī)構(gòu),一定會(huì)是堅(jiān)守?cái)?shù)據(jù)先行的。隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的來(lái)臨,我們的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須而且也只有沉下心來(lái)做好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作,也只有有這樣的專業(yè)志向,在未來(lái)大整合大并構(gòu)的時(shí)代有機(jī)會(huì)被別的機(jī)構(gòu)并構(gòu)或去并構(gòu)別的機(jī)構(gòu)??陀^來(lái)講,特別是現(xiàn)在的傳統(tǒng)抵押、交易課稅估價(jià)領(lǐng)域,市場(chǎng)的需求已經(jīng)要求我們應(yīng)該大膽地充分地引入批量估價(jià)的技術(shù)思維,數(shù)據(jù)先行,不斷提升行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、利用自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng),通過各種方式加快機(jī)構(gòu)全國(guó)性整合,系統(tǒng)是經(jīng)脈、數(shù)據(jù)是血液,只有具有數(shù)據(jù)建設(shè)能力的機(jī)構(gòu)才會(huì)被納入整合體系內(nèi)。只有這樣我們專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)團(tuán)結(jié)起來(lái)才能在大量的跨界打劫中,讓我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)生存下去。

二、通過數(shù)據(jù)建設(shè)讓協(xié)會(huì)管理更有的放矢

我們現(xiàn)在經(jīng)常報(bào)怨估價(jià)機(jī)構(gòu)在提供估價(jià)專業(yè)服務(wù)當(dāng)中的各種競(jìng)爭(zhēng)亂象,協(xié)會(huì)管理不到位。但客觀外部環(huán)境由于目前我們估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)外出具報(bào)告只是一個(gè)結(jié)果報(bào)告,社會(huì)也只看到機(jī)構(gòu)出具有估價(jià)結(jié)果成果文件的幾頁(yè)紙,因無(wú)法看到你為提供這個(gè)專業(yè)服務(wù)行為背后做的大量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集測(cè)算工作。外界很難短時(shí)間判斷機(jī)構(gòu)之間工作的差異好壞,特別是在抵押交易課稅等傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)中。由于之前二二十幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于上升周期,很多的違規(guī)信貸風(fēng)險(xiǎn)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲而被覆蓋彌補(bǔ),造成銀行客戶在抵押貸款的信貸活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)越來(lái)越淡化,對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)工作越來(lái)越輕視,導(dǎo)致在從事信貸業(yè)務(wù)過程中越來(lái)越多干預(yù)估價(jià)師的獨(dú)立第三方的工作,要求高估值低收費(fèi)。使得估價(jià)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)獲取過程,存在無(wú)原則迎合客戶高價(jià)值低收費(fèi)的情況層出不窮,所謂“無(wú)知者無(wú)懼無(wú)良者無(wú)底線”,由于房地產(chǎn)一直處于上漲周期中,表面的低風(fēng)險(xiǎn),讓很多的外界認(rèn)為估價(jià)就是隨便打印幾張紙就可以收取很“高”的費(fèi)用,這生意太好做了,讓更多的非行業(yè)內(nèi)撐握一定渠道的人士趨之若鷙切入到這個(gè)行業(yè)中來(lái)分一杯羹。他們僅僅把它當(dāng)作一門生意來(lái)做,渠道商在估價(jià)工作中的話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越大,而估價(jià)師獨(dú)立第三方的工作環(huán)境越來(lái)越差,無(wú)視行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,沒有基礎(chǔ)工作,只要打印幾張紙就可以出報(bào)告了,而且也沒有出很多的銀行壞帳,沒有了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建設(shè)工作,使很多地方的估價(jià)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)務(wù)成本幾乎趨近于零,這也是導(dǎo)致現(xiàn)在估價(jià)行業(yè)在傳統(tǒng)估價(jià)領(lǐng)域形成“紅海”的根本原因。

如果把數(shù)據(jù)庫(kù)建立和一套完善的數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)機(jī)制作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立的先行條件的話,行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理不僅從程序合規(guī)性上有管控手段,在估價(jià)實(shí)質(zhì)性管理上也有了手段。有了數(shù)據(jù)庫(kù),協(xié)會(huì)要管理機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為就不會(huì)成為無(wú)源之水,相當(dāng)于讓機(jī)構(gòu)先行建立數(shù)據(jù)庫(kù),先期建設(shè)好行業(yè)協(xié)會(huì)檢查估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量的“盾”,用它來(lái)監(jiān)管估價(jià)機(jī)構(gòu)在后期日常具體執(zhí)業(yè)中“矛”,讓它們自設(shè)監(jiān)管標(biāo)竿,成為行業(yè)協(xié)會(huì)機(jī)構(gòu)管理中實(shí)質(zhì)性結(jié)果管理的管理抓手措施。我有理由相信,任何一個(gè)想把估價(jià)作為一個(gè)事業(yè)來(lái)作的機(jī)構(gòu)一定是作好長(zhǎng)期打算的,對(duì)它們來(lái)說(shuō)建立自己的數(shù)據(jù)庫(kù)和一套完善的數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)機(jī)制是機(jī)構(gòu)的最基礎(chǔ)最必不可少的工作內(nèi)容。有了強(qiáng)大的完整的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù),行業(yè)協(xié)會(huì)才有可能有的放矢地指導(dǎo)各地估價(jià)機(jī)構(gòu)開展有利整個(gè)行業(yè)發(fā)展的大事和進(jìn)行一些基礎(chǔ)性的研究工作。有了強(qiáng)大的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)機(jī)制的支撐,那也是估價(jià)行業(yè)的社會(huì)公信力的強(qiáng)大支撐。有了強(qiáng)大社會(huì)公信力的行業(yè)一定能走得更遠(yuǎn)理健康。

所以作為行業(yè)協(xié)會(huì)無(wú)法阻止收費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)化行為,但可以規(guī)范提高機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)質(zhì)量,而要提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量,就離不開一個(gè)高質(zhì)量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)和一套完整的數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)共享機(jī)制。

三、通過數(shù)據(jù)建設(shè)讓我們的行業(yè)更健康、走得更遠(yuǎn)

我認(rèn)為估價(jià)作為一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)、有公信力的工作,一定要提高執(zhí)業(yè)經(jīng)營(yíng)門檻,在執(zhí)業(yè)的過程中只能是一個(gè)有序競(jìng)爭(zhēng)而一定不能是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)(甚至過度競(jìng)爭(zhēng))的行業(yè)。因此我們不應(yīng)該鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)小型化,而是應(yīng)規(guī)?;痛笮突?。通過數(shù)據(jù)建設(shè)先行的方式強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理能力,以系統(tǒng)管理為經(jīng)脈、以大數(shù)據(jù)為血液建成跨區(qū)域的大機(jī)構(gòu),通過數(shù)據(jù)建設(shè)先行的政策措施提高估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立門檻和運(yùn)營(yíng)的成本,讓真正有志于我們估價(jià)行業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展的機(jī)構(gòu)和估價(jià)專業(yè)人員留在估價(jià)行業(yè)中,扶持它們做大做強(qiáng),爭(zhēng)取也能走出國(guó)門。

如果全國(guó)各地的有志估價(jià)事業(yè)的機(jī)構(gòu)都能沉下心來(lái)將估價(jià)機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)工作-基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的建設(shè)工作做好,行業(yè)協(xié)會(huì)也將估價(jià)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)和完善的數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)機(jī)制作為行業(yè)管理的重要手段的話,我們?nèi)珖?guó)的數(shù)據(jù)很快能形成一張大網(wǎng),一張完整的數(shù)據(jù)網(wǎng),讓我們的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在我國(guó)房地產(chǎn)稅的實(shí)施過程中占得先機(jī)。同時(shí),也只有通過長(zhǎng)期的日積月累的數(shù)據(jù)建設(shè)采集沉沉淀下,我們后續(xù)都有可能進(jìn)一步分析研究各種估價(jià)參數(shù)的原始基礎(chǔ)數(shù)據(jù),才能讓我們的行業(yè)走得更遠(yuǎn)更健康。

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