黃曉磊

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫，國(guó)家不斷加大市場(chǎng)調(diào)控的力度來(lái)規(guī)范行業(yè)的健康平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日漸白熱化，企業(yè)的利潤(rùn)率也在逐步壓縮，在如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康科學(xué)管理和發(fā)展就顯得尤為重要。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的過(guò)程中，成本控制對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量有著重要的影響，同時(shí)也關(guān)系到項(xiàng)目實(shí)施的順利與否。要想做好房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作，保證項(xiàng)目工作的順利進(jìn)行，就必須進(jìn)行有效的成本控制，在解決管理問(wèn)題的基礎(chǔ)上推動(dòng)房地產(chǎn)提質(zhì)增效目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理，成本控制，房地產(chǎn)

近十幾年來(lái)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，時(shí)至今日已然成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常重要的組成部分，在財(cái)政收入、投資方面深深影響著社會(huì)的發(fā)展，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，企業(yè)為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟謀得一席之地、尋求更大的發(fā)展空間、實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提升，紛紛將關(guān)注的重點(diǎn)放在成本管理與控制上，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的成本進(jìn)行嚴(yán)格有效的控制，來(lái)實(shí)現(xiàn)效益提升、項(xiàng)目順利進(jìn)行的目標(biāo)。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的成本控制主要指的是對(duì)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等涉及的費(fèi)用進(jìn)行系統(tǒng)的管理，成本主要涵蓋以下幾個(gè)大的方面：地皮、施工方案設(shè)計(jì)、審批、工程施工管理驗(yàn)收等，如何在保證建筑質(zhì)量的前提下科學(xué)合理的控制成本提升企業(yè)的利潤(rùn)是值得深入研究和思考的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中成本控制問(wèn)題

（一）有效控制機(jī)制的缺乏

從當(dāng)前房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的普遍做法來(lái)看，成本控制僅僅是一個(gè)部門(mén)的工作，而沒(méi)有將其與其他部門(mén)工作關(guān)聯(lián)起來(lái)，這不僅是信息共享的不足，也造成了事前、事中控制的有效性缺失，甚至導(dǎo)致成本高的問(wèn)題。成本控制的主要依據(jù)就是設(shè)計(jì)方案，但是財(cái)務(wù)報(bào)告通常滯后于核算，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的進(jìn)行造成較大影響，也增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。目前的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理者將更多的精力放在建筑的可靠性，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員聚焦于如何更好地優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，施工人員專(zhuān)心于更加高效地進(jìn)行建筑施工，在整體上而言房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的成員之間尚未形成高效的聯(lián)動(dòng)體系，造成了成本控制上處于被動(dòng)。

（二） 控制制度不夠完善

當(dāng)前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展設(shè)計(jì)工作的過(guò)程中，并未制定出完善的成本控制制度，相關(guān)責(zé)任不夠明確，導(dǎo)致成本問(wèn)題難以得到有效解決。在成本控制制度不夠完善的情況下，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)無(wú)法根據(jù)實(shí)際需求來(lái)進(jìn)行成本分析，更是無(wú)法形成對(duì)成本的分階段研究，導(dǎo)致成本控制無(wú)法發(fā)揮出應(yīng)有的約束作用，形成了單純追求設(shè)計(jì)質(zhì)量而不顧成本消耗的不良局面?？v觀房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)伊始階段大部分是財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行資金預(yù)算和財(cái)務(wù)撥付，成本的控制制度在實(shí)際的操作過(guò)程中落實(shí)不到位，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化的流程可以參照。企業(yè)往往將各個(gè)部門(mén)的成本進(jìn)行分割，彼此之間相對(duì)獨(dú)立地進(jìn)行推進(jìn)，這就造成了成本控制整體的不協(xié)調(diào)。

（三）控制技術(shù)比較落后

許多房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，仍然沿用傳統(tǒng)落后的成本管理手段，無(wú)法跟隨發(fā)展的需求而更新技術(shù)。首先，資本管理方案缺乏科學(xué)性，常常出現(xiàn)預(yù)算不足、預(yù)算方式陳舊，而無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)變化的問(wèn)題，其次，有些設(shè)計(jì)部門(mén)在開(kāi)展工作的過(guò)程中不注重信息技術(shù)的應(yīng)用，不熟悉BIM技術(shù)輔助預(yù)算的模擬操作流程，最后，有些項(xiàng)目設(shè)計(jì)中無(wú)法根據(jù)實(shí)際情況的變化而進(jìn)行理念的調(diào)整，導(dǎo)致設(shè)計(jì)與城市規(guī)劃要求不符，帶來(lái)了后續(xù)設(shè)計(jì)方案反復(fù)修改的麻煩。沒(méi)有充足的、真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)作為參考，在成本控制方面就無(wú)法做出科學(xué)準(zhǔn)確的判斷，成本控制的效果自然就大打折扣。

（四）施工設(shè)計(jì)不完善，材料設(shè)備選用不合理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃階段分為前期方案以及實(shí)際施工圖紙，很多企業(yè)在實(shí)際的建筑過(guò)程中經(jīng)常將過(guò)多的精力耗費(fèi)在前期方案的設(shè)計(jì)，這就造成了實(shí)際施工圖紙的設(shè)計(jì)時(shí)間被大幅度擠占，造成了實(shí)際施工再進(jìn)行圖紙的完善和補(bǔ)充，施工設(shè)計(jì)的不完善造成了成本的增加，嚴(yán)重浪費(fèi)了開(kāi)發(fā)的資源。絕大部分的購(gòu)房者追求的平民化的生活，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品不能過(guò)度追求奢華高檔，否則就會(huì)造成資金占用過(guò)多造成企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)性變差，與此同時(shí)更會(huì)延長(zhǎng)銷(xiāo)售的周期，拖長(zhǎng)資金的回?cái)n時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)要在充分保證質(zhì)量的前提下選擇合理的材料設(shè)備實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化組合為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

二、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中影響成本控制因素

（一）方案策劃

一些房地產(chǎn)在構(gòu)思規(guī)劃的階段就未能對(duì)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行充分的考慮和研究，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃因不符合實(shí)際情況而帶來(lái)了后續(xù)設(shè)計(jì)工作中的難題，還有些房地產(chǎn)設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有制定科學(xué)的成本控制目標(biāo)，也沒(méi)能建立完善的控制體系，導(dǎo)致項(xiàng)目管理缺乏全方位考慮，無(wú)法為項(xiàng)目的具體實(shí)施提供依據(jù)，還有些項(xiàng)目方案在沒(méi)有預(yù)測(cè)規(guī)劃環(huán)境變化的情況下就進(jìn)行設(shè)計(jì)，無(wú)法按照變化情況進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)項(xiàng)目周期造成了負(fù)面影響。項(xiàng)目方案策劃是影響房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中成本控制非常重要的部分，需要反復(fù)論證科學(xué)規(guī)劃才能切實(shí)可靠地為成本控制提供依據(jù)。

（二）系統(tǒng)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)中，需要從功能、結(jié)構(gòu)、用途等層面對(duì)建筑進(jìn)行全面考慮，要做好電梯、配電、排水、排風(fēng)、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施的安排。在法律規(guī)范愈發(fā)精細(xì)的前提下，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)有關(guān)的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)更加精準(zhǔn)，相關(guān)部門(mén)也需要就設(shè)計(jì)做出配合，還需要協(xié)調(diào)好消防、電力、給水等不同部門(mén)。因此，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)相關(guān)的數(shù)據(jù)信息也是影響設(shè)計(jì)科學(xué)性的重要因素，也會(huì)對(duì)成本構(gòu)成間接的影響，只有在各部門(mén)的積極配合下做好調(diào)研，才能真正增強(qiáng)設(shè)計(jì)的實(shí)效，解決好實(shí)際設(shè)計(jì)問(wèn)題。

（三）材料選擇

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)中，要對(duì)材料成本進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，為成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。尤其是當(dāng)前設(shè)計(jì)方法比較穩(wěn)定的情況下，確定設(shè)計(jì)方案之后，從材料中尋求成本降低的空間已經(jīng)成為有效選擇。一般情況下，在構(gòu)思設(shè)計(jì)的時(shí)候就可以將材料選擇考慮在內(nèi)，設(shè)計(jì)與材料成本考慮同步進(jìn)行，在考慮實(shí)用性的基礎(chǔ)上分析材料之間的成本差異，設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)材料質(zhì)量、類(lèi)型、品牌等數(shù)據(jù)進(jìn)行全面考量，使用合格的材料并控制好成本。

（四） 設(shè)計(jì)質(zhì)量

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的質(zhì)量是成本控制的重要環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)圖紙的科學(xué)規(guī)范以及建筑施工文件的標(biāo)準(zhǔn)化程度將非常直觀地影響施工階段的資金使用，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方應(yīng)當(dāng)盡可能科學(xué)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)地提供施工細(xì)節(jié)。當(dāng)前的建筑施工應(yīng)用到的材料、技術(shù)繁多，設(shè)計(jì)工作要保質(zhì)保量，做到精細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)化才能降低成本。

三、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中成本控制措施

（一）明確產(chǎn)品定位，注重設(shè)計(jì)質(zhì)量

清晰明確的產(chǎn)品定位能夠更加科學(xué)合理地滿足不同層次客戶的需求，如此一來(lái)才能打造火爆的銷(xiāo)售狀況，在最短的時(shí)間內(nèi)以較高的利潤(rùn)價(jià)格將房子售賣(mài)一空。清晰明確的產(chǎn)品定位能夠大幅度地降低樓房庫(kù)存高企的風(fēng)險(xiǎn)，加快資金回?cái)n，將成本風(fēng)險(xiǎn)降低到最小的控制水準(zhǔn)。如果房地產(chǎn)開(kāi)放商在設(shè)計(jì)初始階段沒(méi)有找準(zhǔn)自身的產(chǎn)品定位，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層過(guò)于主觀盲目跟風(fēng)毫無(wú)疑問(wèn)就會(huì)造成產(chǎn)品定位不明確，風(fēng)格不固定大幅度增加設(shè)計(jì)成本的問(wèn)題出現(xiàn)。找準(zhǔn)自身的產(chǎn)品定位一方面而言可以更加快速地銷(xiāo)售出去另一方面能夠更好地把握市場(chǎng)風(fēng)向，降低成本，提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)直接決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目的難度、資金投入、工期等，設(shè)計(jì)方案一旦敲定便大致決定了項(xiàng)目的成本，在滿足項(xiàng)目基本功能的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)致的優(yōu)化能夠顯著地降低建筑施工的成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能選擇資質(zhì)較高的設(shè)計(jì)方以更好地保障項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量盡可能少地更改設(shè)計(jì)方案，最大限度地降低因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙更改而造成的施工周期增加，也能更好的降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入，加快項(xiàng)目的施工進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行。

（二）建立健全成本控制責(zé)任機(jī)制

成本控制是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效的有效手段。在當(dāng)前的成本控制中，主要存在責(zé)任不清、制度執(zhí)行力差的問(wèn)題。針對(duì)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分層級(jí)設(shè)置好成本控制責(zé)任，只有這樣才能達(dá)到有效控制成本的目的。首先，以設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)為著手點(diǎn)，對(duì)成本控制內(nèi)容、要求進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的分析，針對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行獨(dú)立的預(yù)算，真正將成本變化的情況反映出來(lái)，其次，要對(duì)成本支出進(jìn)行嚴(yán)格的考核，管控好成本支出的各個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)各項(xiàng)信息展示影響成本的因素，分析出可改進(jìn)的空間，最后，通過(guò)績(jī)效考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制來(lái)約束成本控制，在招標(biāo)投標(biāo)、技術(shù)利用、材料使用等不同環(huán)節(jié)中明確控制責(zé)任，尋找成本控制的優(yōu)化空間。房地產(chǎn)企業(yè)可以經(jīng)常請(qǐng)業(yè)內(nèi)的專(zhuān)家教授來(lái)蒞臨指導(dǎo)和成本預(yù)算的論證，通過(guò)講座培訓(xùn)的形式提升成本控制水準(zhǔn)和進(jìn)一步提高的余地。

（三）運(yùn)用成本控制的科學(xué)理念

要想提升房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中的成本控制有效性，就必須提升控制水平，建立科學(xué)的成本控制體系，有效解決技術(shù)落后問(wèn)題。第一，認(rèn)清成本控制的重要性，組織、協(xié)調(diào)各部門(mén)參與成本控制，從設(shè)計(jì)實(shí)施的過(guò)程有效提升部門(mén)的成本控制效果，第二，對(duì)成本控制可行性進(jìn)行深入研究，對(duì)成本進(jìn)行科學(xué)估算，全面預(yù)測(cè)控制過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，按照房地產(chǎn)設(shè)計(jì)要求和進(jìn)度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，最大限度保證項(xiàng)目實(shí)施中的成本在合理的范圍內(nèi)，第三，事前與事中控制相結(jié)合，以事中控制為重點(diǎn)，分階段實(shí)施成本計(jì)算與控制，保證成本控制的有效性、持續(xù)性。再者，要逐步確立成本控制的績(jī)效考核機(jī)制，要下大力氣在整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)施工過(guò)程中對(duì)資金的支出進(jìn)行系統(tǒng)細(xì)致的審核，確保成本的可控性。

（四）強(qiáng)化具體項(xiàng)目成本控制操作

通過(guò)對(duì)細(xì)節(jié)的管控與處理，加強(qiáng)重點(diǎn)階段的成本控制，能夠真正有效地解決房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的成本問(wèn)題。一方面，要全面控制設(shè)計(jì)的具體流程，緊緊圍繞流程的優(yōu)化明確設(shè)計(jì)分工，通過(guò)借鑒成本控制經(jīng)驗(yàn)、執(zhí)行現(xiàn)有機(jī)制來(lái)加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理中的成本控制，另一方面，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的過(guò)程中，要明確指標(biāo)限額，在保證設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性的基礎(chǔ)上，對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行分階段成本估算，對(duì)設(shè)計(jì)的具體環(huán)節(jié)進(jìn)行成本跟蹤，提升成本控制有效性。

四、結(jié)語(yǔ)

要想對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)行有效的成本管理與控制，就必須通過(guò)制度的完善、理念的更新以及具體操作的把控等有效措施來(lái)開(kāi)展，積極需求成本優(yōu)化、改進(jìn)的空間與途徑，真正解決房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中的問(wèn)題，保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目實(shí)施的順利進(jìn)行。

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