秦天祎，王 潔，蔡蘇洪，郭錦蓉，谷曉玲

（蘇州科技大學(xué)天平學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系，江蘇 蘇州 215009）

0 引言

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新時(shí)代下，我國各個(gè)城市開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，進(jìn)入創(chuàng)新時(shí)代，蘇州作為新一代重點(diǎn)發(fā)展城市也不例外。人才是創(chuàng)新的動(dòng)力，是蘇州決勝未來的最大優(yōu)勢，也是強(qiáng)國之根本。相較于以往，人才的重要性更加突出，蘇州對于人才的需求也更加迫切。如何讓人才選擇蘇州、留在蘇州并建設(shè)蘇州成了關(guān)鍵之所在。引進(jìn)人才、留住人才面臨的最大阻礙便是安居問題。人有安居之所，心才能定下來。為了滿足人才住房需求，解決人才住房后顧之憂，人才公寓的建設(shè)成為了首要任務(wù)。

1 蘇州人才公寓的現(xiàn)狀

1.1 蘇州人才公寓的分布及特點(diǎn)

蘇州市人才公寓主要分布在工業(yè)園區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)。吳中區(qū)包含的數(shù)量較少，管理體系不完善，補(bǔ)貼力度不大；相城區(qū)包含數(shù)量多，但申請條件較高，補(bǔ)貼力度也比較大；工業(yè)園區(qū)包含數(shù)量多，公寓分布均勻，可供需求不同的申請者自主選擇，普遍距公交、地鐵較近，出行方便，大多配備有超市、健身房、餐飲等，周邊配套設(shè)施比較完善。其中，工業(yè)園區(qū)的管理體系完善，發(fā)展成熟，具有更大的研究價(jià)值。因此，筆者就蘇州工業(yè)園區(qū)人才公寓進(jìn)行典型分析。蘇州工業(yè)園區(qū)人才公寓分布如圖1所示。

1.2 以蘇州工業(yè)園區(qū)為典型進(jìn)行分析

1.2.1 蘇州工業(yè)園區(qū)人才公寓的政策

近年來，隨著住房保障的力度逐步加大，低收入家庭的住房條件逐步得到改善。但是，由于土地資源的緊缺、城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，還是有不少青年人才無法在房價(jià)高漲、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的蘇州“落腳”。因此，為了留住人才，蘇州市各區(qū)根據(jù)自身地理位置差異和發(fā)展特點(diǎn)，出臺了吸引人才的公共優(yōu)租房政策。其中，以工業(yè)園區(qū)最為突出。

圖1 蘇州工業(yè)園區(qū)人才公寓分布

為進(jìn)一步落實(shí)蘇州工業(yè)園區(qū)優(yōu)租房制度，保障園區(qū)新進(jìn)人才的住房需求，2008年，蘇州市出臺了《關(guān)于園區(qū)公積金會(huì)員動(dòng)用普通專戶存款支付優(yōu)租房租金的實(shí)施辦法》；2010年，出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》《市政府關(guān)于印發(fā)蘇州市公共租賃住房保障辦法的通知》，園區(qū)的優(yōu)租房政策實(shí)現(xiàn)了全區(qū)域覆蓋，9年來，已經(jīng)解決了累計(jì)34 000多名人才的租房、安居問題。然而，優(yōu)租房小區(qū)仍出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，不同房源和小區(qū)的候租時(shí)間都不一樣。菁英公寓有超1 000人排隊(duì)候租，菁華公寓排隊(duì)候租時(shí)長達(dá)9個(gè)月。為了解決“排隊(duì)難”的問題，園區(qū)管委會(huì)決定從2017年1月1日起，通過發(fā)放人才租房補(bǔ)貼、吸收社會(huì)化房源納入優(yōu)租房管理體系形式即以“虛擬優(yōu)租房”來解決優(yōu)租房房源問題。因此，根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、蘇州市人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實(shí)施意見》等文件，在2016年，出臺了《關(guān)于蘇州工業(yè)園區(qū)加快培育住房租賃市場建立“虛擬優(yōu)租房”的實(shí)施意見（試行）》鼓勵(lì)有需求的候租申請人通過市場途徑租房居住，開發(fā)“虛擬優(yōu)租房”，并合理劃分了南、北、中、西4個(gè)保障區(qū)域，對符合條件的申請人發(fā)放人才住房補(bǔ)貼，租賃期限延長至36個(gè)月［1］。

1.2.2 蘇州工業(yè)園區(qū)人才公寓的管理體系

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人才的涌入，蘇州市政府不斷改善住房保障制度。從起初的摸索階段到全面擴(kuò)張階段，蘇州工業(yè)園區(qū)人才公寓的管理體系不斷完善，形成規(guī)范化管理，逐步成熟起來。人才公寓管理主要包括準(zhǔn)入、退出以及分配管理等方面?，F(xiàn)如今，蘇州工業(yè)園區(qū)的人才公寓管理體系表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

（1）機(jī)構(gòu)設(shè)置方面。蘇州工業(yè)園區(qū)人才公寓是由蘇州恒泰集團(tuán)聯(lián)合公租房理事中心統(tǒng)一管理的，如圖2所示，分別從經(jīng)營條線和政策條線對所屬9個(gè)人才公寓進(jìn)行管理。主要涉及物業(yè)管理、資產(chǎn)維護(hù)、人事管理、行政采購、工程管理、維修采購、招租管理、推廣宣傳、財(cái)務(wù)管理以及融資內(nèi)控。

（2）租金方面。由于人才公寓的特殊性，租金一般應(yīng)不超過市場價(jià)格的70%。園區(qū)人才公寓租金比較具體且穩(wěn)定，房屋租金（含物業(yè)費(fèi)）按月從租戶公積金賬戶抵扣，其他費(fèi)用在簽約時(shí)按年一次性收取，簽約時(shí)還收取兩個(gè)月租金的租房保證金和綜合押金。

（3）準(zhǔn)入方面。園區(qū)公租房全程采用網(wǎng)絡(luò)化申請，企業(yè)內(nèi)部人才登錄企業(yè)申請賬戶即可申請，當(dāng)前蘇州市園區(qū)人才公寓人群構(gòu)成如圖3所示。公寓申請總計(jì)要滿足4個(gè)方面：其一，在園區(qū)就業(yè)，且未在蘇州購房；本人和配偶在蘇州市無居住條件，優(yōu)先考慮不滿5年（含）的新員工。其二，未動(dòng)用原公積金普通專戶或住房賬戶購房的正常繳納園區(qū)社保的甲類計(jì)劃員工和乙類計(jì)劃員工。其三，與所在企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同，優(yōu)先考慮IC產(chǎn)業(yè)、軟件園、新材料、生物醫(yī)藥、科研等科技創(chuàng)新企業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)。其四，具有本科（含）以上學(xué)歷，或入選“金雞湖雙百人才計(jì)劃”的高技能領(lǐng)軍人才。

圖2 蘇州工業(yè)園區(qū)人才公寓管理機(jī)構(gòu)

圖3 蘇州工業(yè)園區(qū)人才公寓人群構(gòu)成

（4）退出方面。根據(jù)園區(qū)優(yōu)租房的政策，園區(qū)人才享受優(yōu)租房政策最長期限為兩年。房屋租賃合同一年一簽，一年到期后年審合格者，可續(xù)租也可選擇退租。享受期滿不得續(xù)租。對于空置率偏高的優(yōu)租房小區(qū)可適當(dāng)延長享受年限。目前，錦程之星、群星苑、菁仁公寓、菁源公寓延長為3年，明日之星延長為4年［2］。

1.3 蘇州工業(yè)園區(qū)人才公寓的住宿體驗(yàn)感

住房體驗(yàn)感指的是一個(gè)人在住房需求方面獲得的體驗(yàn)感。有單身租客反映居住環(huán)境良好，基本滿足居住條件，小區(qū)的門禁安全管理相對較好。但偶有偷竊事件發(fā)生，小區(qū)部分樓未設(shè)置陽臺，在設(shè)施需求方面有待提高。有家庭租客反映居住環(huán)境相對舒適，交通便利，小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施健全，周圍商圈完善。但不足之處是小區(qū)周圍缺少兒童醫(yī)院、幼兒園等，幼兒上學(xué)、看病檢查相對較遠(yuǎn)。

2 蘇州工業(yè)園區(qū)人才公寓出現(xiàn)的問題

2.1 房源方面

自蘇州政府出臺一系列人才政策以來，一大批人才陸續(xù)涌入蘇州。人才公寓低廉的租金、舒適的租住環(huán)境，可以滿足人才在蘇州短期租賃和過渡周轉(zhuǎn)的需要，但是人才公寓房源有限、申請條件嚴(yán)格、排隊(duì)時(shí)間較長，造成供需不平衡等問題，使人才望而卻步。

2.2 設(shè)計(jì)方面

目前大部分人才公寓在房型設(shè)計(jì)上，主要分為家庭型和單身型兩種戶型。據(jù)有關(guān)資料顯示，公寓內(nèi)部設(shè)計(jì)相對完善。但經(jīng)過隨機(jī)采訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)租戶認(rèn)為小區(qū)戶型較少，可供選擇的機(jī)會(huì)不多。單身合租型租客注重自己的隱私保護(hù)，認(rèn)為戶型動(dòng)靜分區(qū)不是很理想，靜區(qū)被動(dòng)區(qū)隔離，隱秘性不佳；家庭型租戶認(rèn)為房間隔音效果較差，容易受到生活噪音影響，無法保證良好的休息環(huán)境，由此給租戶帶來了許多不便［3］。

2.3 安全方面

安全是不可忽視的一個(gè)要素。在進(jìn)出人員管控方面，部分公寓未設(shè)置社區(qū)門禁，租客和外來人員可以隨意進(jìn)出。設(shè)有社區(qū)門禁的公寓也沒有嚴(yán)格執(zhí)行“一卡一人一通行”的進(jìn)出標(biāo)準(zhǔn)，外來人員可以尾隨持卡人員進(jìn)入小區(qū)。此外，絕大部分的公寓都沒有安裝單元樓門禁，公寓樓可以隨意進(jìn)出。門禁的缺失和虛設(shè)造成了極大的隱患，住戶安全無法得到保障，偷盜行為也因此時(shí)有發(fā)生；在安全監(jiān)督方面，人才公寓過度依賴于監(jiān)控系統(tǒng)，缺少社區(qū)安全巡查員的巡邏管理；在消防設(shè)施保障方面，防火門沒有得到重視。住戶的安全消防意識薄弱，為了通行方便，常閉式的防火門長期處于敞開狀態(tài)，在防火防煙方面存在極大隱患［4］。

2.4 文化建設(shè)方面

現(xiàn)如今，城市發(fā)展越來越關(guān)注“以人為本”，在社區(qū)文化建設(shè)方面，盡管蘇州工業(yè)園區(qū)的人才公寓發(fā)展相對比較成熟，但還是存在許多漏洞。從物質(zhì)視角來看，人才公寓不僅存在社區(qū)文化用房開發(fā)有限、社區(qū)交流平臺不完善的問題，還存在文化設(shè)施開放時(shí)間短、居民參與度低、資源閑置的問題。從精神視角來看，許多人才公寓缺乏有針對性的文化活動(dòng)，圖4為蘇州市園區(qū)部分人才公寓文化建設(shè)基地，可見文化建設(shè)內(nèi)容較單一，人才的精神關(guān)懷度有待提高?？偟膩碚f，鄰里關(guān)系“去冷漠化”依舊是各人才公寓需要努力的方向。

圖4 蘇州市園區(qū)部分人才公寓文化建設(shè)基地

3 其他城市經(jīng)驗(yàn)借鑒

近年來，許多城市為了解決人才的居住問題，也探索了各具特色的人才公寓建設(shè)和經(jīng)營模式管理，并且取得了比較理想的效果。

上海的科嘉人才公寓采用了多方聯(lián)動(dòng)建設(shè)的管理模式，6所科研單位聯(lián)合建設(shè)的人才公寓為千余名的青年人才提供了落腳之處。此外，為了留住人才，嘉定區(qū)開設(shè)了“精英人才卡”項(xiàng)目，從優(yōu)化城市公共配套服務(wù)、提供優(yōu)質(zhì)教育資源和完善醫(yī)療設(shè)施等方面出發(fā)，更貼心地照顧到了人才的父母、配偶及子女，解決人才的后顧之憂。武漢針對畢業(yè)大學(xué)生和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才，提出了“百萬大學(xué)生留漢”計(jì)劃，建設(shè)了極具特色的大學(xué)生人才公寓，為大學(xué)生提供了租金低廉、配套齊全、高性價(jià)比的落戶點(diǎn)。五年行動(dòng)計(jì)劃如今成效顯著，大學(xué)生畢業(yè)“留漢率”不斷上升。武漢又進(jìn)一步推出“黃鶴英才”計(jì)劃，吸引各類人才來建設(shè)武漢。深圳從實(shí)際出發(fā)，遵循因地制宜原則，實(shí)施了“人才保障性住房”計(jì)劃［5］。水圍檸盟人才公寓是首個(gè)社區(qū)試點(diǎn)，通過改造城中村“握手樓”建設(shè)而成，大大緩解外來人才對廉價(jià)保障性住房的需求。

這些城市的人才公寓建設(shè)經(jīng)驗(yàn)為蘇州人才公寓建設(shè)提供了發(fā)展方向的新思路。

4 蘇州工業(yè)園區(qū)人才公寓解決對策

4.1 房源方面

面臨人才公寓房源緊張和社會(huì)閑置住房盈余的現(xiàn)狀，提高對社會(huì)資源的利用率是一種有效的途徑。一方面，蘇州市政府可以通過與閑置住房的房主簽訂合同，給予優(yōu)惠補(bǔ)貼，吸收房屋；另一方面，將吸收的房屋委托企業(yè)代為管理，嚴(yán)格審核人才入住，做好公寓物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)閑置住房的“大變身”。

4.2 設(shè)計(jì)方面

一方面，在今后的建設(shè)中，應(yīng)對不同的戶型進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，以此來滿足個(gè)性化需求。將動(dòng)靜區(qū)分開，保障租戶的日常生活流通順暢，形成私密空間，保護(hù)租戶的個(gè)人隱私。戶型的進(jìn)深和開間大小應(yīng)適宜，保證采光通風(fēng)與保溫兩者間的平衡，適當(dāng)增加陽臺的面積，減少其他不必要空間的浪費(fèi)［6］。另一方面，對于已經(jīng)建設(shè)完成的人才公寓可以多添置一些木質(zhì)家具，利用其纖維多孔性吸收噪聲，將門板的內(nèi)芯換為刨花板。此外，租戶也可以自行購買一些吸音效果較好的壁紙來裝飾。

4.3 安全方面

對于未設(shè)立門禁的人才公寓，首先要建立完善的門衛(wèi)管理體系，加強(qiáng)對管理者的培訓(xùn)，嚴(yán)格執(zhí)行公寓的進(jìn)出標(biāo)準(zhǔn)，對來訪人員進(jìn)行登記。同時(shí)可以借鑒其他人才公寓的管理經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置身份驗(yàn)證等程序。對于已設(shè)有門禁的人才公寓，建議廣泛設(shè)立人臉識別管控系統(tǒng)，加強(qiáng)對進(jìn)出人員的信息留存。另外，人才公寓應(yīng)當(dāng)安排社區(qū)安全巡查員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患并上報(bào)進(jìn)行妥善處理。同時(shí)，物業(yè)要定期開展相關(guān)安全普及活動(dòng)，培養(yǎng)住戶的居住安全意識和消防安全意識［7］。

4.4 文化建設(shè)方面

營造良好的社區(qū)文化，需要集中以下兩個(gè)方面：（1）找準(zhǔn)核心吸引力，大力發(fā)展物質(zhì)文化。從馬斯洛需求層析理論中來看，物質(zhì)需求往往先于精神需求，因此，人才公寓需要先打好物質(zhì)基礎(chǔ)，做到細(xì)致化管理。在功能用房方面多考慮人員容納度，適當(dāng)加大娛樂休閑用地的開發(fā)，合理投入資金，建設(shè)比較完善的社區(qū)交流平臺，促進(jìn)社區(qū)人才交流，減少矛盾的發(fā)生。（2）建設(shè)獨(dú)具特色的社區(qū)文化，形成獨(dú)特的吸引力。通過組織多樣的社區(qū)活動(dòng)，促進(jìn)不同社區(qū)群體的交往，營造良好的鄰里關(guān)系，進(jìn)而提高租戶的社群認(rèn)同感和歸屬感，這樣人才公寓才會(huì)起到留住人才的作用。

4.5 特約服務(wù)方面

在設(shè)施報(bào)修方面，人才公寓物業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，采用智能管家、公眾號報(bào)修等方式，在線上預(yù)約不同時(shí)段的報(bào)修，保證維修時(shí)段的合理性。同時(shí)在物業(yè)管理平臺設(shè)立報(bào)修入口，允許住戶拍照上傳損壞的公共設(shè)施照片，保證維修的針對性和及時(shí)性；在保潔方面，可以建立網(wǎng)上預(yù)約系統(tǒng)，住戶通過此系統(tǒng)可以定期預(yù)約入戶保潔，解決工作繁多，租客沒時(shí)間清潔公寓，清潔工作量大，租客不愿清潔的問題，進(jìn)而保持公寓內(nèi)環(huán)境整潔，也提高了下一批租客的住房舒適度；在物業(yè)繳費(fèi)方面，通過公眾號推送，租戶可在公眾號平臺自主繳納物業(yè)費(fèi)并打印發(fā)票，也可及時(shí)了解小區(qū)內(nèi)的最新消息［8］。物業(yè)開通便民利民通道，采取代訂食品、代定物品等方式，給租客提供一個(gè)更便捷的平臺。通過完善智能快遞柜、食品生鮮儲物柜等設(shè)備，租戶可以選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間獲取商品，避免了因周圍商圈設(shè)施不完善、交通不便利等造成物資獲取困難的問題。