文| 章法榮

房地產(chǎn)建筑工程是一項(xiàng)耗資龐大的工程項(xiàng)目，如果未能在項(xiàng)目投資以及項(xiàng)目施工中進(jìn)行合理的成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)成本則會(huì)倍增，有礙于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的獲取。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資、創(chuàng)立項(xiàng)目、施工各個(gè)環(huán)節(jié)必須要注重成本管理，加大工程造價(jià)控制及管理力度，以達(dá)到項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行以及贏得最大的經(jīng)濟(jì)效益的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本

開發(fā)成本費(fèi)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本費(fèi)用包含了土地獲取費(fèi)用、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用以及其他費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)需要交付一定的費(fèi)用來獲取土地使用權(quán)，或者是給予征地、拆遷費(fèi)用。工程勘察設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)建筑的核心，勘察設(shè)計(jì)結(jié)果決定了項(xiàng)目實(shí)施的可行性。此階段的費(fèi)用支出包含了三通一平等土地開發(fā)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)。建設(shè)費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的總費(fèi)用。其他費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的其他配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等等。

期間費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的期間費(fèi)用主要指平常說的三項(xiàng)費(fèi)用，即管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用是指組織經(jīng)營中產(chǎn)生的費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)公司為籌集資金發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為銀行貸款利息或債券利息。而房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目本身，進(jìn)行可行性分析，控制融資成本，并采用合理的融資風(fēng)險(xiǎn)防范措施。銷售費(fèi)用是指在房屋銷售過程中產(chǎn)生的費(fèi)用，例如銷售人員工資、廣告策劃、展鋪活動(dòng)費(fèi)宣傳等。

稅金

稅費(fèi)大約站房地產(chǎn)項(xiàng)目總費(fèi)用的30%，包含了企業(yè)所得稅、增值銳（含土地增值稅）、城市維建稅、房產(chǎn)稅、教育稅附加等。

加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理及控制策略

房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，但是在房地產(chǎn)建筑施工建設(shè)實(shí)踐過程中，成本管控問題隱患逐漸顯現(xiàn)出來。施工成本的增加降低了企業(yè)的利潤，隨之而來的房地產(chǎn)建筑質(zhì)量問題，有礙于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。目前，房地產(chǎn)市場競爭激烈以及市場管理混亂、工程造價(jià)不合理。所以，房地產(chǎn)企業(yè)做到保證建筑施工質(zhì)量的同時(shí)，也要做到成本最低化，提房地產(chǎn)企業(yè)自身的利潤是重中之重，必須找到現(xiàn)存問題所在并且及時(shí)解決。以下為筆者在以往的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)的房地產(chǎn)企業(yè)工程施工中成本控制舉措。

提升成本管理意識(shí)

對于管理人員應(yīng)加強(qiáng)培訓(xùn)，提升其成本意識(shí)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)做好統(tǒng)籌規(guī)劃以及組織安排工作，召開相關(guān)會(huì)議促使員工在自身的工作崗位上具備成本管理意識(shí)。執(zhí)行成本管理制度，在項(xiàng)目實(shí)施過程中對其管理以及約束，將項(xiàng)目成本意識(shí)落實(shí)到具體的工作中。作為基資金密集型的行業(yè)，融資成本較高，如何節(jié)約項(xiàng)目融資成本是現(xiàn)階段面臨的重要問題。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身情況，結(jié)合各個(gè)銀行的授信額度、貸款利率、期限、還款時(shí)間等情況選擇融資銀行。除此之外，不斷的開拓融資渠道，避免對銀行產(chǎn)生過多的依賴。對此企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立健全融資決策制度，依據(jù)科學(xué)的融資決策制度、決策流程，進(jìn)行有效的決策，降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本。

完善目標(biāo)成本體系

建立健全成本管理體系，完善制度建設(shè)，在項(xiàng)目開展前、進(jìn)行中以及結(jié)束后各個(gè)流程做好成本預(yù)算以及管控。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜，成本影響因素較多。例如人工成本、材料成本、資源成本等，因此對各項(xiàng)資源的優(yōu)化配置合理利用就尤為重要。在項(xiàng)目結(jié)束后，核算資金的使用情況，對比預(yù)算資金，分析超出部分的成因，以便在接下來項(xiàng)目實(shí)施中有效地控制成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮約束作用是制度建設(shè)的根本目標(biāo)。制度為管理提供依據(jù)，保障房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。值得注意的是，在制度建設(shè)中應(yīng)從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，擬定適合公司現(xiàn)狀的成本管理?xiàng)l例，從而達(dá)到成本控制利益最大化的目標(biāo)。

加強(qiáng)對開發(fā)成本費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)的控制

一些企業(yè)常常忽視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的成本管理和造價(jià)控制，而是把主要精力放在項(xiàng)目的施工階段，這樣做就有點(diǎn)本末倒置，讓很多可以未雨綢繆的管理控制措施起不到效果。必須高度重視第一階段的項(xiàng)目管理和各項(xiàng)工程造價(jià)、預(yù)算控制，重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到前期工作階段上，尤其要抓好設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，盡可能考慮全面。

項(xiàng)目實(shí)施全過程的成本控制

對于以上問題可以得出，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程造價(jià)控制與管理是重中之重。由于施工階段是工程的起始階段也是工程成本較大的時(shí)期，因此，在工程施工階段中的預(yù)決算控制及管理必須要加強(qiáng)?？蓮囊韵聨c(diǎn)進(jìn)行管控。

1.前期準(zhǔn)備階段對于成本控制與管理措施。

其一，工程建設(shè)方案要求細(xì)致。企業(yè)分析投資成本收益要求前期準(zhǔn)備工作中要仔細(xì)推敲建設(shè)方案。在滿足工程要求，符合國家宏觀調(diào)控的同時(shí)，為企業(yè)增加收益。其二，提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，節(jié)約返修成本。工程因質(zhì)量不合格而造成的返修成本是在施工造價(jià)控制及管理現(xiàn)存問題之一。因此，在工程開始之前必須要做好質(zhì)量管理。在建筑工程施工中，存在較大的時(shí)間跨度，工程設(shè)計(jì)圖往往存在缺少信息，內(nèi)容與實(shí)際現(xiàn)場情況不符合的情況，導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖的變更，預(yù)算同實(shí)際成本也會(huì)隨之發(fā)生變化，影響了建筑施工整體的預(yù)決算。因此必須要盡量避免此情況的發(fā)生，需提高設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量，科學(xué)、合理的制定設(shè)計(jì)方案。在施工過程中，確保施工質(zhì)量，避免返修的情況帶來總體造價(jià)的提高。

2.施工階段對于成本控制與管理措施。

其一：對于原材料造價(jià)的控制。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一般情況下，原材料的成本占工程成本的百分之七十以上。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，原材料造價(jià)的管控理及控制是重點(diǎn)之一。在其管控過程中，要加強(qiáng)材料采購工作人員的總體素質(zhì)，充分了解工程需求情況，按需采購。要求其在采購過程中，不僅滿足工程施工的質(zhì)量需要，而且要避免原材料的浪費(fèi)。實(shí)現(xiàn)以最低的成本投入，做到最大限度工程質(zhì)量的提高。實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，集中采購是節(jié)約成本的有效方式。集中購買材料數(shù)量大，價(jià)格較為優(yōu)惠，節(jié)約資金。除此之外，在節(jié)約資金的同時(shí)減少中間服務(wù)環(huán)節(jié)，節(jié)省了服務(wù)成本。其二：人員的成本控制，人工成本是工程造價(jià)的影響因素之一。如何提高工作效率，減少人員成本的投入，是房地產(chǎn)企業(yè)必須要考量的。在項(xiàng)目管理初期，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化人力資源配置。在人員成本控制中，必須要做到人員相關(guān)安全裝備配備完全的基礎(chǔ)上，優(yōu)化管理，控制人員數(shù)量，通過培訓(xùn)等提高工作人員的工作水平及效率，做到節(jié)約人工成本。

3.結(jié)算階段里的成本控制及管理措施。

結(jié)算階段接近工程的尾聲，因此房地產(chǎn)企業(yè)對已完成工程需做全面的檢驗(yàn)及復(fù)核，對于不符合合同標(biāo)準(zhǔn)的施工部分，需及時(shí)做好修復(fù)工作。施工方與企業(yè)及時(shí)溝通竣工結(jié)算。竣工驗(yàn)收階段，重點(diǎn)工作主要有以下幾點(diǎn)：首先，對于工程結(jié)算資料的完整性符合，其次工程量的符合，需按照國家統(tǒng)一工程的計(jì)算工作進(jìn)行，以及現(xiàn)場收尾工程的合理化進(jìn)行。盡快進(jìn)行銷售樓房，促進(jìn)資金的回籠，及時(shí)歸還啟動(dòng)前所借貸的資金，減少利息成本。

4.做好房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制。

房屋銷售階段的費(fèi)用主要是銷售費(fèi)用支出，可以采用全方位的銷售方式。通過獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，把銷售額和銷售投入完整結(jié)合起來，達(dá)到控制成本的效果。

結(jié)束語

全面科學(xué)地在投標(biāo)決策、施工準(zhǔn)備、工程施工和竣工交驗(yàn)階段各個(gè)階段系統(tǒng)地、全方位地采取措施，才能更好地加強(qiáng)造價(jià)成本控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)，保證項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行，為施工單位贏得最大化的社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)利益。