文| 張學燁

一個企業(yè)若想健康穩(wěn)定的發(fā)展，必須把財務風險產(chǎn)生損失的可能控制在最低，使其成為企業(yè)日常管理的核心戰(zhàn)略。進入2019年起來，在當今宏觀政策背景下和日趨嚴厲的限購管制中其財務狀況不容樂觀，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險更為嚴峻。為了保證自身生存發(fā)展，識別財務風險，規(guī)避財務風險才能使其持續(xù)健康的發(fā)展。

特別是我國房地產(chǎn)業(yè)對國家政策較敏感，與建筑施工業(yè)、鋼材業(yè)、裝修業(yè)等關系密切，大規(guī)模、高成本、高杠桿率的特點，都決定著房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險相對而言也較高。部分房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的行業(yè)競爭中不得不被并購重組，甚至部分房地產(chǎn)企業(yè)最終走至破產(chǎn)倒閉的結果。也使得參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的方式越來越普遍，作為參股方，按比例出了資，相應承擔了項目運營的風險。但限于非操盤的地位，對項目運行的了解和管控力度相對偏弱，特別是對財務風險控制的權限和方式尚未形成一個普遍的共識。本文具體探討與分析了參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的財務風險控制能力現(xiàn)狀，并提出了相關改善措施。現(xiàn)總結報道如下。

財務風險控制的內(nèi)涵

財務風險控制的含義

風險控制就是對風險提出處理意見和辦法。企業(yè)財務風險控制是指在財務管理過程中，對財務風險識別和財務風險度量之后，利用有關信息和特定手段，根據(jù)相關要求，決定采取什么樣的措施，減小風險事件發(fā)生的概率，將財務風險控制在可接受水平內(nèi)，降低損失程度，幫助企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展。

財務風險控制基本原則

企業(yè)在實施財務風險控制的過程中應遵循以下基本原則：

1.成本效益原則：風險控制應在保證內(nèi)部控制有效的前提下，合理權衡成本效益關系，爭取以合理成本實現(xiàn)更有效的控制。

2.制衡性原則：企業(yè)機構、崗位設置和權責分配應科學合理，并符合內(nèi)部控制的基本要求，確保不同部門、崗位間權責分明，相互監(jiān)督。

3.重要性原則：應在兼顧全面的基礎上突出重點，針對重要業(yè)務與事項、高風險領域和環(huán)節(jié)采取更嚴格的控制措施，防止出現(xiàn)重大缺陷。

4.全面性原則：財務風險控制在層次上應涵蓋企業(yè)所有者、管理層和全體員工，在對象上應涵蓋到各項業(yè)務和管理活動，在流程上要滲透到各個環(huán)節(jié)。

5.合法性原則：財務風險控制應該符合法律、法規(guī)的規(guī)定，并接受政府監(jiān)管部門的監(jiān)督。

參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的財務風險控制能力現(xiàn)狀

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金需求高、投入產(chǎn)出周期長等特征，是一種資金密集型行業(yè)，可影響到參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目回收資金能力和盈利能力。當前其具體的財務風險控制能力存在的問題如下：

1.分享收益問題。參股項目最終的目的是為了獲取分紅收入。房地產(chǎn)項目在項目竣工交付時，收入、利潤基本已實現(xiàn)，但由于工程結算進度、土地增值稅及企業(yè)所得稅清算進度、爭議客戶維修交付問題、部分難銷售產(chǎn)品如車位底商留置等情況，導致項目公司清算時間延遲，使參股公司遲遲不能確定投資實際收益，影響參股企業(yè)退出合作的進程。另外，操盤方一般會約定3-4%的銷售、管理費用，用于項目經(jīng)營管理。通常操盤方的管理能力較強，故而這筆費用有盈余的可能性較大。費用的大小直接決定項目的利潤和參股企業(yè)的分工收入。如何約定這塊費用，盈余如何提取，如何提取可以避免稅務風險，將是一個新的問題。

2.稅務風險問題。稅務風險分為兩個方面，一是參股企業(yè)在參股過程中自身可能產(chǎn)生的稅務風險，如收并購、資金往來中存在的風險；二是項目公司存在的重大稅務風險導致影響項目利潤進而影響參股企業(yè)分紅的事項。這是財務管理中容易忽視卻最容易管理和避免的一個問題。

3.成本控制問題。作為參股企業(yè)，一般不參與具體操盤事項，只保留運營進度知悉權。涉及工程招采、建設成本等事項的參與權小，或不參與，導致對項目成本不清晰、不透明。而建設成本是影響房地產(chǎn)項目的利潤以及參股企業(yè)分紅的重大因素?？梢哉f控制好成本，才是保證參股事項獲取合理回報的依據(jù)。故而參股企業(yè)如果在有限條件下，參與項目成本管理，是一個管理痛點。

4.資金管理問題。作為參股企業(yè)，通過注入資金參股，共擔收益及風險，適當保留一部分財務管理權限，如支出審批等。在項目前期投入環(huán)節(jié)，合作各方按占股比例注資或按比例提供有息借款，相對比較好控制。但到項目后期，產(chǎn)生盈余資金時，是否能保證參股方及時按比例獲得資金反向支持，是一個管理難點。

加強參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的財務風險控制能力的對策

優(yōu)化籌資結構

目前房地產(chǎn)行業(yè)中，大多數(shù)企業(yè)都是通過商業(yè)銀行，信托公司進行融資，與權益融資相比成本較高，而且我國企業(yè)上市的門檻較高，眾多房地產(chǎn)企業(yè)難以在權益市場上市融資，因此較高的融資成本會削減利潤加劇企業(yè)承擔的財務風險。當前參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的融資渠道主要是通過商業(yè)銀行和信托公司的借貸，并且高昂的融資成本使企業(yè)利潤大幅削減，企業(yè)財務壓力巨大。為此需要需要多元化的融資渠道來規(guī)避財務風險，如通過保理業(yè)務方式，利用應收賬款進行融資；尋找有資金實力的投資方，以獲取投資；通過固定資產(chǎn)租賃的途徑獲取資金；提高公司自身實力，以通過上市達到權益融資的目的等，通過這些方式可以降低負債資金來源的集中程度，從而達到分散財務風險的目的。

加強項目的預算與成本管理

全面預算可以使房地產(chǎn)企業(yè)有計劃地規(guī)劃項目開發(fā)規(guī)模，合理地投放資金并控制項目開發(fā)成本，可以有效地降低發(fā)生資金鏈斷裂的可能性，所以采取全面預算這一措施能有效的規(guī)避風險。參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目應該根據(jù)自身的情況，完善適應自身的全面預算制度，將項目從始至尾各個環(huán)節(jié)都囊括在內(nèi)，并建立與預算編制相關的考核制度鼓激勵工積極參與全面預算工作，另一方面，指定高層整體協(xié)調(diào)指揮各個相關部門以提高預算管理的效率。預算目標應該進行合理規(guī)劃，預算任務和職責按部門進行分解，再由部門分解給個人。同時也要考慮在較長的項目開發(fā)周期中，各個因素可能會導致的風險，提前全面統(tǒng)籌規(guī)劃，采取適當?shù)囊?guī)避措施。

增強財務風險與稅收管理意識

企業(yè)管理層的財務與稅收風險管理意識對企業(yè)的財務風險管理工作發(fā)揮決定性的作用，因此公司高層應該整體權衡收益與稅收風險，提高整個企業(yè)的風險與稅收管理意識與能力。參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目管理層應當改變之前的消極態(tài)度，積極開展財務與稅收風險管理工作，帶頭樹立起全體員工的財務與稅收風險管理意識，主動學習財務與稅收風險管理的相關內(nèi)容，并組織相關員工學習這方面的知識，增進員工對財務與稅收風險的了解。

統(tǒng)一資金與信貸管理

參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目應積極做好安排資金籌措計劃，實現(xiàn)對項目賬戶資金的全面監(jiān)控和調(diào)動資金的瞬時到位，提高資金的利用效率，降低資金使用成本，提升財務人員資金時間成本的觀念。此外，參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的對外融資工作由各方審批后統(tǒng)一安排，各企業(yè)如需對外提供信用擔保，亦要由通過嚴格審查、評估后進行。通過以上手段降低資金使用成本，把資金運轉風險控制到最低。

結論

在地價不斷飆升，房地產(chǎn)利潤微薄的情況下，參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目是共擔風險獲取土地的有效手段。參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目需要建立有效、全面、系統(tǒng)的防范財務風險，從而能為房地產(chǎn)行業(yè)和整體國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展做出貢獻。