劉蕊

（上海集東建筑設計事務所（有限合伙）上海 200041）

0 前言

購物中心屬于商業(yè)地產(chǎn)項目，開發(fā)商關(guān)注的是項目的盈利性，在以往的購物中心空間和業(yè)態(tài)模式下，購物中心的高樓層會因為人流少而形成價值過低的商業(yè)死角，所以4層以下是較為常見的購物中心層數(shù)。但隨著我國城市的快速發(fā)展，人口密度不斷增高，城市用地日趨緊張，高樓層購物中心將成為未來發(fā)展的主流。在此背景下，如何提升高樓層的商業(yè)價值是開發(fā)商的主要訴求，也是建筑師需要在設計中解決的問題。

1 購物中心的商業(yè)價值規(guī)律

1.1 人流層級遞減規(guī)律

人們外出購物因為惰性而討厭登高。隨著樓層的遞增，消費者的時間成本和疲勞度也會增加。所以在商業(yè)場所中，消費者人流量會隨著樓層變高而不斷減少。

1.2 租金層級遞減規(guī)律

人流量是商業(yè)價值的直觀體現(xiàn)，店鋪所在的位置人流量大，店鋪租金高；反之，租金低。根據(jù)人流層級遞減規(guī)律，人流隨樓層變高而減少，租金也隨樓層變高而減少。

1.3 商戶承租能力差異規(guī)律

購物中心里每種業(yè)態(tài)類型的面積要求、對消費人流的號召力、對租金的議價能力都不一樣。主力店的租金承受力最弱但人流號召力最大，次主力店和餐飲店次之，品牌零售、服飾等商戶對租金承受能力最高。

在進行高樓層購物中心設計時，需要根據(jù)這些商業(yè)價值規(guī)律考慮如何優(yōu)化空間設計，如何根據(jù)商戶的承租能力和市場號召力來合理安排業(yè)態(tài)，把消費者吸引到高樓層，盤活高樓層的人氣，才是高樓層購物中心的設計關(guān)鍵。

2 MOOC星光城的商業(yè)價值提升方式

2.1 常州嘉宏MOOC星光城項目概況

嘉宏MOOC星光城地處常州市鐘樓區(qū)鄒區(qū)鎮(zhèn)最核心位置，周邊商業(yè)氛圍成熟，東面鐘樓區(qū)政府區(qū)域有常州最大住宅區(qū)群，地理位置得天獨厚。項目規(guī)劃用地面積48278m2，總建筑規(guī)模約29.8萬m2，包含購物中心、商業(yè)街、酒店、公寓和住宅，是高度復合開發(fā)的城市綜合體項目。地塊分為南北兩個部分，形成一Mall一街區(qū)的規(guī)劃布局。

購物中心位于基地北側(cè)，商業(yè)層數(shù)為地下1層地上8層，是一個10萬m2的大Mall。它以“垂直城市客廳”為設計理念，將城市的多種活動功能，如活動、休閑、健身、運動、公園、廣場、步道等垂直整合，打造一個24H活力的城市客廳。

2.2MOOC星光城高樓層商業(yè)價值提升方式

2.2.1 多層次立體化外部交通介入

通過地面、地下和空中的多樣交通為消費者提供了多種進入方式，使樓層的豎向易達性和各樓層的租金價值均衡性得到改善。購物中心的主入口利用場地高差設在兩個標高上。南側(cè)入口在購物中心的一層，北側(cè)入口結(jié)合大臺階景觀把消費者直接導入購物中心的二層。購物中心的西側(cè)廣場設置下沉廣場，將人流引至負一層。此外，項目里設置了一條水平環(huán)廊把購物中心、商業(yè)街、酒店、住宅、公寓都連在一起，方便各類人流經(jīng)過環(huán)廊從二層進入購物中心。

2.2.2 多部垂梯

購物中心的垂直交通能否有效促進人流往上運動，是上層商鋪經(jīng)營能否成功的關(guān)鍵。垂梯的引導性強能使消費者快速到達購物中心的高樓層。考慮到MOOC星光城購物中心的龐大體量，在中庭和動線末端附近設置了共4組垂梯，使商業(yè)人流能便利地上行和下行，方便消費者快速到達目的性消費層。

2.2.3 飛天梯

MOOC星光城購物中心的豎向交通除了垂梯和傳統(tǒng)的逐層扶梯之外，還在主中庭里設計了2對跨層的飛天梯。利用2~4層，4~6層的飛天梯引導人流快速跨層傳送，解決高層客流的導入問題。從位于2層的北側(cè)主入口進來后，可以直接坐飛天梯很快到達6層。這打破了商業(yè)價值層級遞減的規(guī)律，讓2層、4層和6層具有了幾乎相同的商業(yè)價值。

2.2.4 豐富的空間體驗

傳統(tǒng)購物中心的中庭或邊庭一般采用豎向疊加的空間模式，但在高層購物中心里會造成中庭空間高寬比過大、底部商業(yè)樓層光線不足、空間形式過于單板等問題。MOOC星光城購物中心為了避免以上問題，在中庭和邊庭的設計中采用了樓層分段的方式。1~5層為一段，設置了一個主中庭和兩個邊庭。主中庭面積約600m2，通高敞亮，結(jié)合兩部飛天梯設計，吸引人們往上探索。西側(cè)邊庭采用層層退臺的形式朝向戶外的公共廣場，并且用造型獨特的玻璃幕墻作為外圍護結(jié)構(gòu)，最大限度地將外部空間引入室內(nèi)，打破了大多數(shù)購物中心封閉、沉悶的固有印象。6~8層為一段，結(jié)合真冰場布置了中庭空間，并巧妙地設計了真冰場的看臺空間，帶給人們新奇的購物體驗。動線的兩端取消了邊庭設置了大型店鋪，滿足不同業(yè)態(tài)商業(yè)對營業(yè)空間的靈活性要求。

2.2.5 特殊業(yè)態(tài)的人流拉動

MOOC星光城購物中心根據(jù)不同功能業(yè)態(tài)的吸引力強弱、空間深度與整合度以及局部空間環(huán)境氛圍進行統(tǒng)籌布局，以引導人流的合理分布，提升商業(yè)價值。星光城將時尚零售放在低樓層，休閑家居、餐飲等放在中部樓層，冰場、電影院、酒吧、大中型餐飲和健身會所等目的性特色業(yè)態(tài)放在高樓層。通過在高樓層布置特殊業(yè)態(tài)，打造商業(yè)亮點來吸引人流。此外，星光城將屋頂空間設計成開放給市民活動的運動公園，讓人們先來公園活動，再到商場消費，形成“噴淋式客流設計”，進一步提升了高樓層的商業(yè)價值。

2.2.6 利用高層塔樓的垂直效應

對于高層購物中心而言，高容積率的土地利用不光要實現(xiàn)自身商業(yè)空間的縱向疊加，還要能橫向整合其他互補的功能，讓多種功能良性互動。MOOC星光城購物中心與高層酒店塔樓結(jié)合設計，購物中心里有大量的商店、餐飲和娛樂設施，酒店則為購物中心帶來了高消費力的住客。設計中特意將原本應該放在酒店里的宴會廳、健身中心和水療中心等功能放在了購物中心的高樓層部分，讓非酒店住客也能使用。購物中心與酒店互惠互補，形成一個穩(wěn)定的消費鏈。此外，在各部分的功能流線設計上，酒店空間與商業(yè)空間直接連通，位于高樓層的商業(yè)空間就能獲得來自高層塔樓的穩(wěn)定客流。

2.2.7 停車樓與商業(yè)的連接

購物中心的停車舒適度和便捷度也是影響客流的重要因素。大部分位于市區(qū)里的購物中心都將停車場設在地下，駕車前來的消費者必須乘坐垂梯或者扶梯才能到達購物中心內(nèi)的商業(yè)空間，這在一定程度上降低了人們到達購物中心的易達性和舒適性。而對于高樓層購物中心而言，這一缺點則愈發(fā)明顯。有鑒于此，本項目除了地下車庫之外，在購物中心的腹地處設置了一個約有1100個車位的立體停車樓。利用停車樓這種垂直式停車方式，將停車空間提升至高樓層與商業(yè)空間相聯(lián)系，縮短了停車空間與購物中心的距離，讓停車行為與購物行為緊密銜接，從而有效地提高了高樓層商業(yè)價值。

3 總結(jié)

毋庸置疑，高樓層購物中心將會是我國未來商業(yè)建筑發(fā)展的主要方向之一。商業(yè)建筑設計不光要考慮美觀、實用、大方等基本的要求，還應思考如何通過設計將建筑的商業(yè)價值最大化。本文從常州嘉宏MOOC星光城購物中心的設計實踐中分析和探討了高樓層購物中心商業(yè)價值提升的一些方法，以期對未來高樓層商業(yè)建筑設計提供啟發(fā)和參考。