張哲

疫情之下，物業(yè)管理板塊龍頭依然逆勢走強(qiáng)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，自開市以來截至2月13日收盤，A股和港股物業(yè)管理板塊5只個股累計漲幅超過30%。

多位投資人向《紅周刊》記者表示，由于物業(yè)管理板塊一直是業(yè)績增長比較穩(wěn)定且具有明顯抗周期屬性的行業(yè)，而且物業(yè)管理公司在應(yīng)對疫情方面發(fā)揮著重要作用，所以在此輪下跌中表現(xiàn)出明顯的“抗跌性”。

投資熱度持續(xù)升溫物管“上市潮”或?qū)⒀永m(xù)

近年來，物業(yè)管理業(yè)務(wù)拆分上市成為越來越多主流房企轉(zhuǎn)型之路的選擇。據(jù)《紅周刊》不完全統(tǒng)計，2018年共計有6家物業(yè)管理公司上市，2019年上市的物業(yè)管理公司數(shù)量達(dá)到10家，2020年以來，金融街物業(yè)、宋都服務(wù)、鴻坤物業(yè)也分別遞交了IPO招股書。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2020年2月13日，已上市的物業(yè)管理公司有22家，其中A股3家，港股19家。

《紅周刊》記者注意到，物業(yè)管理板塊在“主戰(zhàn)場”的表現(xiàn)十分亮眼。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年恒生指數(shù)全年漲幅僅為9.07%，整體走勢偏弱，全部港股全年漲幅（總市值加權(quán)平均）約為10.03%，而房地產(chǎn)服務(wù)板塊的全年漲幅（總市值加權(quán)平均）高達(dá)35.18%。具體到個股，港股的新城悅服務(wù)（1755.HK）、永升生活服務(wù)（1995.HK）、佳兆業(yè)美好（2168.HK）、雅生活服務(wù)（3319.HK）、中海物業(yè)（2669.HK）、碧桂園服務(wù)（6098.HK）2019年全年漲幅分別高達(dá)222.24%、198.99%、187.25%、161.05%、116.26%、112.40%;A股的招商積余（001914.SZ）和新大正（002968.SZ）全年漲幅分別高達(dá)179.01%和79.00%。

克而瑞物業(yè)管理行業(yè)高級研究員湯曉晨在接受《紅周刊》采訪時表示，物業(yè)管理公司集中上市是從2018年開始的，一般物業(yè)公司從有上市想法到符合上市要求，大多會用一至兩年進(jìn)行調(diào)整準(zhǔn)備，預(yù)計2020年不僅房企物業(yè)拆分上市會持續(xù)上演，一些獨立第三方物業(yè)公司也將加快登陸資本市場，物業(yè)管理板塊的投資熱度也將持續(xù)升溫。

“2020年以來遞交IPO招股書的物管公司有正榮物業(yè)、金融街物業(yè)、宋都服務(wù)、鴻坤物業(yè)，此外卓越物業(yè)近期有傳拆分上市的消息，不過還未遞表。其中，金融街物業(yè)和卓越物業(yè)都是商辦物業(yè)領(lǐng)域業(yè)務(wù)不錯的企業(yè)?！睖珪猿垦a(bǔ)充道。

此外，物業(yè)管理行業(yè)的整體規(guī)模也處于高速增長階段。國家統(tǒng)計局2008年、2013年及2018年全國經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，全國物業(yè)管理行業(yè)這三年的營業(yè)收入規(guī)模分別為2077億元、4092億元、9066億元，行業(yè)在2008年至2018年的年復(fù)合增長率高達(dá)15.88%。據(jù)國信證券預(yù)計，2019年至2023年全國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入年復(fù)合增長速度將保持在11%左右，預(yù)計到2023年末全國物業(yè)管理規(guī)模將超過1.5萬億。

疫情推高成本可控物管企業(yè)價值獲確認(rèn)

在可見的行業(yè)大容量以外，突發(fā)的新冠肺炎疫情也讓市場發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的重要性。在疫情爆發(fā)后，上市物業(yè)管理公司通過制定防控預(yù)案、實施員工管理、擴(kuò)大疫情宣傳、嚴(yán)格出入管控、公共區(qū)域消殺、以及物資支持等方面主動承擔(dān)園區(qū)衛(wèi)生管理工作。

《紅周刊》記者根據(jù)企業(yè)官網(wǎng)及官方微信公眾號不完全統(tǒng)計，萬科物業(yè)（未上市）、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、新城悅服務(wù)等龍頭物管企業(yè)均從出入管控、物資支持、園區(qū)消殺等方面制定了防控預(yù)案，比如對重點公共區(qū)域全面消毒消殺，設(shè)置廢棄口罩專用垃圾桶;在社區(qū)出入口免費分發(fā)口罩，為居家隔離業(yè)主采購生活物資等。此外，萬科物業(yè)、招商積余還參與了武漢火神山醫(yī)院的后勤保障工作，兩家公司分別集結(jié)10名和45名志愿者赴火神山醫(yī)院并連夜開啟駐地的開荒保潔工作。

湯曉晨認(rèn)為，此次在防疫物資、人工支出方面會產(chǎn)生一定的成本，但對物管企業(yè)的全年業(yè)績不會產(chǎn)生太大的影響，反而會通過此次疫情事件提高人們對物業(yè)管理重要性的認(rèn)知，對后期物業(yè)費的收繳以及增值業(yè)務(wù)的開展都有益處?！拔飿I(yè)管理公司的主要業(yè)績支撐來自物業(yè)費，這部分收入相對剛性且大多采取‘預(yù)收制，所以現(xiàn)階段公司的賬面資金比較充裕。按30萬㎡的住宅小區(qū)每天新增物資成本1000元計算，如果疫情管理期在兩個月以內(nèi)的話，加上一定的人工成本，疫情管理期間新增的成本占該小區(qū)全年物業(yè)費收入比重僅為1%左右?，F(xiàn)在上市物業(yè)管理公司的凈利率基本都能達(dá)到10%以上，所以雖然疫情管理會加重其運營成本，但對全年業(yè)績的影響并不算大。”

湯曉晨進(jìn)一步分析稱，“目前深圳、杭州兩個城市已經(jīng)出臺相關(guān)政策補(bǔ)貼物業(yè)管理公司進(jìn)行抗擊疫情，從行業(yè)角度出發(fā)我們當(dāng)然希望能有越來越多的城市出臺此類政策，這次疫情事件在一定程度上有助于政府思考物業(yè)管理公司與基層組織的協(xié)同問題，并在適當(dāng)?shù)墓ぷ魃辖o予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。”

此次疫情讓市場發(fā)現(xiàn)了物管公司的價值。華泰證券認(rèn)為，雖然這次疫情的爆發(fā)在短期內(nèi)使物管公司的業(yè)績受到一定影響，但中長期來看行業(yè)迎來較大的機(jī)遇，物業(yè)股價值凸顯。

未來三年業(yè)績增長確定性高優(yōu)質(zhì)物業(yè)龍頭享受估值溢價

從物業(yè)管理行業(yè)的基本面看，過去十幾年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展是其發(fā)展的最大基石。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)高光期（2015年至2017年三年間）全國房屋竣工面積超過10億平方米，項目樓盤的竣工交付為物業(yè)管理行業(yè)在管面積的持續(xù)增加提供了直接保障。

《紅周刊》記者梳理上市物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，14只標(biāo)的物管股近三年的凈利潤增長率基本都在100%以上。Wind數(shù)據(jù)顯示，雅生活服務(wù)（關(guān)聯(lián)地產(chǎn)股雅居樂集團(tuán)）近三年的凈利潤增長率高達(dá)1133.02%，新城悅服務(wù)（關(guān)聯(lián)地產(chǎn)股新城控股）、永升生活服務(wù)（關(guān)聯(lián)地產(chǎn)股旭輝集團(tuán)控股）、濱江服務(wù)（關(guān)聯(lián)地產(chǎn)股濱江集團(tuán)）的上述指標(biāo)均超過500%，藍(lán)光嘉寶服務(wù)（關(guān)聯(lián)地產(chǎn)股藍(lán)光發(fā)展）、碧桂園服務(wù)（關(guān)聯(lián)地產(chǎn)股碧桂園）、中海物業(yè)（關(guān)聯(lián)地產(chǎn)股中國海外發(fā)展）則超過200%。招商積余（關(guān)聯(lián)地產(chǎn)股招商蛇口）、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)近一年凈利潤增長率均高于100%，藍(lán)光嘉寶服務(wù)、彩生活、保利物業(yè)、永升生活服務(wù)、中海物業(yè)則均高于30%。

對于物管股未來的業(yè)績增長空間，國泰瑞豐投研總監(jiān)任凱向《紅周刊》記者表示，未來三年物業(yè)公司業(yè)績將持續(xù)爆發(fā)。“開發(fā)商在2017年至2019年間的銷售面積大大超過以往年份，按房企兩至三年的交付時間來看，2019年至2022年房企的交付面積會持續(xù)高速增長。再疊加上市物業(yè)公司通過收并購以及招投標(biāo)第三方樓盤獲取的項目，未來三年物業(yè)公司業(yè)績將持續(xù)爆發(fā)?！?/p>

《紅周刊》記者注意到，物業(yè)管理板塊目前PE值整體較高，據(jù)Wind數(shù)據(jù)，在2020年物業(yè)管理個股市盈率預(yù)測值中，保利物業(yè)、招商積余分別約為43倍和41倍，碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、新大正、永升生活服務(wù)均高于30倍。對此，任凱分析稱，平均20-30倍的市盈率對于業(yè)績增長穩(wěn)定且高速發(fā)展中的物業(yè)管理板塊而言并不貴，優(yōu)質(zhì)的物管股龍頭往往關(guān)聯(lián)著強(qiáng)勢房企，未來業(yè)績增長有保障，會持續(xù)享受估值溢價。此外，行業(yè)內(nèi)也存在一些估值較低的“潛力股”具有確定性的投資機(jī)會。

任凱認(rèn)為，按2020年物業(yè)管理個股市盈率預(yù)測值劃分，可以分三檔：第一檔是碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)這類30倍以上的，業(yè)績增長有保障、關(guān)聯(lián)房企強(qiáng)大;第二檔是濱江服務(wù)、雅生活服務(wù)這類20倍以上的，關(guān)聯(lián)房企的規(guī)模中規(guī)中矩，有一定的收并購項目支撐，業(yè)績增長還算可觀;第三檔是藍(lán)光嘉寶和佳兆業(yè)美好這類15倍左右的，關(guān)聯(lián)的房企規(guī)模并不大，被市場看低一眼，但是未來增速卻并不低，可能存在預(yù)期差。

“未來第一檔主要靠利潤推動（20%-30%），第二檔主要靠估值（20->30）和利潤推動（30%-40%），第三檔主要靠估值（15->20->25）和利潤推動（35%-45%）。對第三檔企業(yè)而言，估值漲不漲或許不一定，但僅靠利潤推動也足夠了。大物業(yè)公司由于基數(shù)較大，增速下滑會更明顯，部分小物業(yè)公司未來兩年內(nèi)或能保持每年50%的增速?！比蝿P補(bǔ)充道，“目前整個行業(yè)極其分散，隨著頭部物業(yè)公司不斷收并購中小物業(yè)公司和開拓第三方項目，行業(yè)集中度會持續(xù)上升，市場格局也會由高度分散不斷向優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)集中?！?/p>

值得關(guān)注的是，對于有關(guān)聯(lián)房企支持的物管企業(yè)而言，關(guān)聯(lián)房企的土儲面積越大，則意味著關(guān)聯(lián)房企未來交付的合約面積越多，則對應(yīng)物管企業(yè)中長期的業(yè)績增長潛力及確定性越強(qiáng)。對此，湯曉晨認(rèn)為，那些關(guān)聯(lián)房企的銷售排名穩(wěn)居行業(yè)TOP50的物管企業(yè)，其業(yè)績增長更具有確定性，不過除此之外，物管公司的物業(yè)項目質(zhì)量和社區(qū)增值服務(wù)的增長潛力也對公司的成長發(fā)揮著重要作用。

“從關(guān)聯(lián)房企的銷售業(yè)績來看，碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)、奧園健康的管理規(guī)模增長可能更具有優(yōu)勢。但是我們進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)所管理項目所處的城市能級也會影響物業(yè)費的天花板和開展增值服務(wù)的空間，深耕三四線城市的企業(yè)表現(xiàn)可能弱于布局一二線城市的企業(yè)。比如綠城服務(wù)的項目主要分布在長三角地區(qū)，且以中高端項目為主，其物業(yè)管理在定價上就更有優(yōu)勢;此外從社區(qū)增值服務(wù)的情況來看，永升生活服務(wù)去年的表現(xiàn)較為出色。這些指標(biāo)都會影響物管企業(yè)未來的業(yè)績增速。”湯曉晨補(bǔ)充道。