孫攀

摘要：產(chǎn)業(yè)園區(qū)是政府為了促進某一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而將區(qū)域內(nèi)有效的資源聚集起來，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的特定空間。產(chǎn)業(yè)園區(qū)從建立到發(fā)展的過程中離不開現(xiàn)代企業(yè)制度的約束。而內(nèi)部控制是現(xiàn)代化企業(yè)建設(shè)中的重要內(nèi)容，在園區(qū)同質(zhì)化競爭越來越激烈的背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)只有盡快完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，才能打破發(fā)展壁壘，提高園區(qū)的競爭實力。本文基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)，對完善內(nèi)控制度的措施進行探討。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)園區(qū);內(nèi)部控制;措施

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)基本概述

（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)項目經(jīng)營活動的特點

產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)項目也就是工業(yè)地產(chǎn)項目或科研用地項目，區(qū)別于生活住宅或商業(yè)用地，以工業(yè)類、科研類土地的使用性質(zhì)為基礎(chǔ)，在毛地、熟地及此類土地上的建筑物或附屬物。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)項目購進的土地價格比較低廉，且市場需求廣泛，成為房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱點[1]。產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)項目經(jīng)營活動的特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.對現(xiàn)金流量需求大

產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)項目屬于稀缺資源，在市場上是投資熱點，因此，其具有與普通房地產(chǎn)行業(yè)相似的特點，即投資規(guī)模大、投資風(fēng)險高、投資企業(yè)負債高的問題。企業(yè)對現(xiàn)金流量的需求非常大，一旦資金鏈斷裂，可能給企業(yè)帶來風(fēng)險。

2.以工程項目預(yù)算為核心

產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)項目工程建設(shè)中每個項目所涉及到的信息數(shù)據(jù)也十分繁雜，前期成本核算對財務(wù)部門來說是一項巨大的工程。

3.項目工程節(jié)點難控制

地產(chǎn)項目的建設(shè)周期通常情況下長于一個標(biāo)準(zhǔn)的會計周期，企業(yè)要想對項目開發(fā)某一階段的利潤、支出、負債等部分內(nèi)容進行調(diào)查，必須對項目工程節(jié)點進行控制。

4.政府導(dǎo)向為主

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要載體，其建設(shè)規(guī)劃和招商一般都是由政府主導(dǎo)的，在政府的大力推動下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈集群，推進國家經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險

1.外部風(fēng)險

外部風(fēng)險主要包括三個方面：1）政策風(fēng)險。在園區(qū)開發(fā)過程中，政府的任何政策變動都會帶來開發(fā)風(fēng)險，包括土地價格、政府拆遷政策、稅收政策，甚至環(huán)境保護政策等。政府的政策是開發(fā)的主導(dǎo)，因此，園區(qū)在進行投資開發(fā)前必須研究政府政策的風(fēng)險;2）市場供求風(fēng)險。任何參與市場競爭的產(chǎn)品都受到市場供求關(guān)系的影響，園區(qū)開發(fā)也不例外，園區(qū)開發(fā)必須在前期考量園區(qū)周邊環(huán)境、園區(qū)發(fā)展前景、市場消費群體數(shù)量以及與同類園區(qū)進行對比[2];3）金融風(fēng)險。園區(qū)開發(fā)投資規(guī)模比較大，因此投資企業(yè)的負債情況受到銀行貸款利息、國家信貸政策的影響。銀行利率升高使園區(qū)地產(chǎn)實際價值降低，企業(yè)的財務(wù)壓力增大，而相關(guān)投資消費者的消費成本也會隨之增加[3]。例如：《企業(yè)投資項目核準(zhǔn)和備案管理條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第673號）第十一條規(guī)定：企業(yè)擬變更已核準(zhǔn)項目的建設(shè)地點，或者擬對建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容等作較大變更的，應(yīng)當(dāng)向核準(zhǔn)機關(guān)提出變更申請。但某產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建設(shè)過程中1號項目建筑面積超標(biāo)批復(fù)面積較大，未向核準(zhǔn)機關(guān)提交變更申請，有受到處罰的風(fēng)險。

2.內(nèi)部風(fēng)險

內(nèi)部風(fēng)險主要包括三個方面：1）定位風(fēng)險。即產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位，開發(fā)前需要考慮園區(qū)品質(zhì)與具體業(yè)務(wù)是否符合、園區(qū)開發(fā)與國家政策導(dǎo)向是否符合等[4];2）投資決策風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)本身具有周期長的特點，再加上投資金額數(shù)目巨大，企業(yè)對土地的使用需要花費一定的時間才能獲得權(quán)限，施工前的申報程序也十分繁瑣，極大地影響了開發(fā)周期的長短，也給企業(yè)帶來一定的風(fēng)險;3）項目管理風(fēng)險。園區(qū)的項目管理主要是對質(zhì)量、安全、進度和成本的管理方面，企業(yè)如何在保證質(zhì)量安全以及進度統(tǒng)一的情況下對開發(fā)成本進行管理，是項目風(fēng)險管理的主要問題。例如某產(chǎn)業(yè)園區(qū)在開發(fā)前期，工程項目定位及前期工作部分環(huán)節(jié)缺失，重要節(jié)點未及時與政府溝通。項目調(diào)研、項目定位是確定公司概念設(shè)計、成本管控的重要工作依據(jù)，指導(dǎo)公司做出正確的投資決策。與業(yè)內(nèi)相比，該產(chǎn)業(yè)園區(qū)的XX號項目定位階段僅僅做了概念設(shè)計，缺少市場調(diào)研、成本測算和項目定位報告編審等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也未針對項目明確與政府管委會進行具體溝通銜接的工作部門。項目定位細化不足，導(dǎo)致項目定位模糊，不利于指導(dǎo)設(shè)計和成本管控，甚至與目標(biāo)市場不符。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部控制建設(shè)存在的問題

（一）缺乏應(yīng)急處理方案

市場的頻繁波動以及政府政策變動等外部環(huán)境帶來的風(fēng)險直接影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營，無論是投資方撤資還是市場供求關(guān)系有所波動，都會對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的業(yè)務(wù)和財務(wù)產(chǎn)生負面作用。當(dāng)這些問題發(fā)生的時候，如果相關(guān)負責(zé)人沒有找出應(yīng)對的辦法，可能給產(chǎn)業(yè)園區(qū)造成不良影響。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部缺乏應(yīng)急處理方案，善后工作也無法順利開展，場地長期閑置會帶來經(jīng)濟損失。決策人員缺乏風(fēng)險意識，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在經(jīng)營過程中沒有加強對風(fēng)險的管理都會缺乏應(yīng)急方案的表現(xiàn)。

（二）盲目引進企業(yè)，忽視環(huán)保問題

產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉及的企業(yè)和行業(yè)非常廣泛，每個企業(yè)其經(jīng)營特點和存在的問題都是不同的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立是將這些企業(yè)聚集到一起，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。但一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)投建者為了讓園區(qū)經(jīng)營盡快走上正軌，盲目地引進企業(yè)，沒有對企業(yè)進行事前考察，只考慮到眼前的利益，忽視了產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的長遠發(fā)展。

（三）園區(qū)信息管理混亂

產(chǎn)業(yè)園區(qū)在進行投資決策時需要相應(yīng)財務(wù)信息的支持，如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)信息傳遞滯后或傳遞的信息不準(zhǔn)確，會增加投資決策的風(fēng)險。還有一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在著收集信息共享效率低的問題，產(chǎn)業(yè)園區(qū)長時間處于信息閉塞的狀態(tài)，內(nèi)部信息管理混亂不堪，阻礙了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。某產(chǎn)業(yè)園區(qū)信息管理混亂主要是由系統(tǒng)變更管理不規(guī)范造成的，辦公自動化系統(tǒng)變更時，由辦公室系統(tǒng)管理員通過QQ與供應(yīng)商溝通，提出變更需求后供應(yīng)商進行代碼修改或后臺配置。公司官網(wǎng)變更主要包括內(nèi)容更新和頁面功能、布局更新。內(nèi)容更新由企劃營銷部經(jīng)辦人登錄后臺管理系統(tǒng)進行操作;頁面功能和布局更新由企劃營銷部經(jīng)辦人提出變更需求后，供應(yīng)商進行代碼修改。企業(yè)上述系統(tǒng)變更均未保留申請與審批的書面記錄，系統(tǒng)變更缺乏書面的申請與審批記錄，無法確保變更經(jīng)適當(dāng)授權(quán)，可能發(fā)生不合理變更，造成內(nèi)部信息系統(tǒng)管理失效。

（二）加強企業(yè)引進資格審核，重視環(huán)保問題

在引進外部企業(yè)時，必須對企業(yè)的財務(wù)狀況以及優(yōu)勢和問題進行全面分析和了解，一切“問題企業(yè)”都不能被引進產(chǎn)業(yè)園區(qū)中。企業(yè)的引進不但要考慮到信用問題，還要著重監(jiān)督企業(yè)是否存在污染經(jīng)營的問題，在國家大力倡導(dǎo)環(huán)境治理的當(dāng)下，這些污染過重的企業(yè)會影響周邊居民的日常生活，也不利于國家的政策導(dǎo)向。因此，對于這些信用不良、污染嚴重的企業(yè)都要排除在外，推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)健康發(fā)展。

（三）建立園區(qū)有效的信息傳遞體系

產(chǎn)業(yè)園區(qū)建立有效的信息傳遞系統(tǒng)不但推動了內(nèi)部控制制度的有效落實，也可以提高園區(qū)的服務(wù)水平和經(jīng)營效率，減少因信息溝通阻塞而給企業(yè)帶來的風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)首先要對信息傳遞進行行為規(guī)范，保持信息傳遞的統(tǒng)一性和時效性;其次，針對信息共享的準(zhǔn)確性必須建立相關(guān)的責(zé)任制度，對信息傳遞滯后和有誤的情況進行責(zé)任追查，避免人為因素造成財務(wù)損失;最后，信息的傳遞、分析和利用還需要一定的反饋機制進行監(jiān)督，而這一反饋機制也將運用到投資決策中，提高投資決策的科學(xué)性。

（四）強化職員培訓(xùn)，提高管理水平

在當(dāng)前科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展的時代，簡單的財務(wù)核算工作已經(jīng)被信息化技術(shù)所取代，財務(wù)會計紛紛向管理會計轉(zhuǎn)型，但還遠遠不能滿足當(dāng)前企業(yè)的需求。財務(wù)管理人員不但要熟知政府政策變動和法律法規(guī)，在掌握財務(wù)管理基本知識技能的基礎(chǔ)上還要熟練計算機操作。但人才市場上還十分缺乏這類全面型人才，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理層要加強對內(nèi)部人員的培訓(xùn)工作，定期舉辦專題培訓(xùn)，并完善人才績效考評和激勵機制，實行獎懲制度，督促財會人員主動學(xué)習(xí)，不斷提升自身的能力水平;另一方面，嚴密的信息化管理系統(tǒng)可以協(xié)助產(chǎn)業(yè)園區(qū)了解市場動向，準(zhǔn)確掌握園區(qū)內(nèi)部的經(jīng)營狀況，提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體的管理水平。

（五）優(yōu)化園區(qū)管理模式

1.基礎(chǔ)配套設(shè)施：除了水電、交通等基礎(chǔ)服務(wù)以外，還可以引入銀行、侓師事務(wù)所等外部機構(gòu)，并向園區(qū)內(nèi)的工作人員提供醫(yī)療、餐飲等服務(wù)設(shè)施。

2.處理中心：協(xié)調(diào)園區(qū)經(jīng)營管理部門與政府之間的關(guān)系，及時將園區(qū)內(nèi)政策實施出現(xiàn)的問題反饋給政府部門。

3.交流服務(wù)：也就是通過雜志、網(wǎng)站等新媒體傳播方式開拓市場，尋找更多合作企業(yè)，吸引投資者的目光，拓寬融資渠道。

4.服務(wù)：即對園區(qū)周邊環(huán)境、周邊競爭對手情況進行分析，為內(nèi)部企業(yè)提供更高端的服務(wù)。

5.信息化系統(tǒng)：在信息化建設(shè)方面引進成熟的技術(shù)，并加強實施管理，減少投資風(fēng)險，提高商建平臺遠程管理效率。

（六）控制投資風(fēng)險

投資風(fēng)險包括風(fēng)險分析、風(fēng)險評估、投資決策等，以地產(chǎn)項目來說，風(fēng)險分析環(huán)節(jié)中要對定位、市場、價格、財務(wù)等方面進行分析。經(jīng)過市場調(diào)查確定土地條件，并對建筑的戶型、面積、檔次等進行明確定位，在核算成本后才能進入銷售階段;投資評估的主要方法是定性分析法和定量分析法，對投資收益率、投資回收周期以及盈虧率進行計算;投資決策環(huán)節(jié)事關(guān)企業(yè)的管理層和股東方，一般采用定性分析評估和定量分析審核相結(jié)合的方式，并設(shè)置三級評審，只有通過三級評審的項目才可以繼續(xù)實施;最后還要對項目進行評價，將項目成果和項目建設(shè)初期的預(yù)算進行對比，為新的項目投資提供數(shù)據(jù)信息。

五、結(jié)束語

產(chǎn)業(yè)園區(qū)建立和完善內(nèi)部控制制度是順應(yīng)時代發(fā)展的要求，也是提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營管理的必要途徑。園區(qū)內(nèi)部控制制度的建設(shè)可以從制度體系、管理模式、人力資源以及風(fēng)險管理等內(nèi)容入手，在滿足企業(yè)利益最大化的同時，利用有限的資源促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，更好地適應(yīng)和服務(wù)社會。

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