王亞柯 葉雨彤 湯 晟

內(nèi)容提要 近年來我國人口老齡化問題日益嚴峻，在老年群體的資產(chǎn)儲備中，房產(chǎn)較多但現(xiàn)金儲蓄相對較少，為以房養(yǎng)老提供了潛在的發(fā)展空間。但由于實踐中制度供給不足，保險公司和老年人參與的積極性不高，我國住房反向抵押養(yǎng)老保險面臨發(fā)展困境。美國HECM是市場占有率最高的住房反向抵押項目，由聯(lián)邦政府提供保險保障機制，貸款機構的市場運作較為成熟，相關立法較為完善，可為我國發(fā)展以房養(yǎng)老提供借鑒。為推動我國住房反向抵押養(yǎng)老保險的快速發(fā)展，應加大政府的保障力度，鼓勵多類金融機構以多種形式參與，加快相關法律法規(guī)建設。

近年來，我國人口老齡化問題日益嚴峻，使得我國的養(yǎng)老負擔不斷加重。基于此，政府在深入改革第一支柱基本養(yǎng)老保險，大力發(fā)展第二支柱企業(yè)年金和職業(yè)年金的基礎上，開始加快建設第三支柱的養(yǎng)老體系。其中，住房反向抵押養(yǎng)老保險作為我國第三支柱養(yǎng)老體系的重要內(nèi)容，目前已經(jīng)歷試點階段，自2018年8月始在全國范圍內(nèi)推廣。因此，深入開展住房反向抵押養(yǎng)老保險研究，推動我國以房養(yǎng)老的政策和實踐，對于解決養(yǎng)老難題、減少老年貧困有非常重要的意義。

以房養(yǎng)老：理論基礎與文獻述評

生命周期理論為以房養(yǎng)老模式提供了理論基礎。生命周期理論的核心思想是，理性的消費者會根據(jù)自己的財產(chǎn)和未來預期的收入，平滑生命周期內(nèi)每個時點上的消費，以實現(xiàn)個人效用的最大化。①根據(jù)生命周期理論，在年輕時期，個人的收入水平較低，現(xiàn)期收入主要用于消費，儲蓄較少。進入中年期，隨著工作年限的增加，個人會獲得更高的收入，儲蓄增多，并持有一定的財產(chǎn)，如住房等。之后，隨著年齡的增長，個人收入達到高峰后會逐漸減少。退休后，老年人沒有收入，只有消費，需要利用工作期的儲蓄和資產(chǎn)來支付各種消費。一些老年人若僅依靠工作期的儲蓄及儲蓄轉(zhuǎn)換的養(yǎng)老金收入，還不足以支撐退休后的消費支出，就可以通過以房養(yǎng)老項目，將自有房產(chǎn)作為抵押物，獲得金融機構提供的養(yǎng)老收入，直至死亡。

國外以房養(yǎng)老的歷史較長，研究文獻也較為豐富，主要包括以下幾方面：一是以房養(yǎng)老參與意愿的影響因素研究。Weinrobe認為，在美國，一般是低收入、房產(chǎn)滿足項目要求的老年人才有意愿參與以房養(yǎng)老，年齡與參與意愿正相關，收入則負相關。②Ong對澳大利亞的研究發(fā)現(xiàn)，年齡更高、單身、女性和擁有大量房產(chǎn)的人更愿意參與以房養(yǎng)老，并獲較高收益。③二是以房養(yǎng)老的潛在需求研究。Mayer和Simons利用美國1990年人口數(shù)據(jù)估算的結(jié)果顯示，大約600萬的62歲及以上老年人可通過住房反向抵押來提高20%的退休收入。④Merrill等認為，大約9%的69歲以上房產(chǎn)持有者有以房養(yǎng)老的需求。⑤Rasmussen等則認為，近80%的69歲以上房產(chǎn)持有者有潛在的需求，數(shù)量高達670萬人。⑥三是以房養(yǎng)老的風險和產(chǎn)品定價研究。這些文獻從貸款機構的視角，基于各種風險研究以房養(yǎng)老的產(chǎn)品定價。以房養(yǎng)老產(chǎn)品所面臨的風險主要包括長壽風險、房價風險和利率風險等，因此預期壽命、房價波動和利率波動是影響產(chǎn)品定價的三大重要因素。⑦基于此，越來越多的模型被用于住房反向抵押的產(chǎn)品定價研究以控制風險，例如支付因子、保險精算等模型。⑧

我國以房養(yǎng)老的發(fā)展及相關政策的陸續(xù)出臺，引發(fā)了國內(nèi)學者的關注，相關研究主要集中在以房養(yǎng)老的可行性、參與意愿的影響因素等方面。陳健和黃少安認為，以房養(yǎng)老模式在我國的發(fā)展遭遇較大阻力，其原因在于傳統(tǒng)的遺產(chǎn)動機和觀念對住房財富效應的發(fā)揮產(chǎn)生了較強的抑制作用。⑨鄭秉文認為，盡管當前我國住房反向抵押養(yǎng)老保險是一項小眾產(chǎn)品，但在未來的發(fā)展空間較大。⑩熊景維等研究發(fā)現(xiàn)，老年人的收入水平、子女數(shù)量及其經(jīng)濟狀況對以房養(yǎng)老的參與意愿有負向影響，而老年人的政策了解程度、預期子女支持等對參與意愿有正向影響?？傮w而言，我國以房養(yǎng)老的發(fā)展剛剛開始，相關研究還處于起步階段。實踐也表明，住房反向抵押養(yǎng)老保險僅依靠商業(yè)機構的自發(fā)推動還遠遠不夠，迫切需要政府提供全面的政策支持?；诖?，本文擬對國際上最為成熟的美國政府反向抵押HECM項目的運行經(jīng)驗進行深入剖析，并基于我國以房養(yǎng)老項目的實踐探索與發(fā)展困境探討相關政策建議。

美國經(jīng)驗：政府介入和市場運作

從國際實踐看，美國是實施住房反向抵押歷史最悠久、規(guī)模最大的國家。早在1961年，美國就有一家私營貸款機構推行了住房反向抵押，但因有貸款期限的限制，市場反應冷淡。1984年第一款終身年金型的住房反向抵押產(chǎn)品問世，允許借款人居住在抵押房屋中直至死亡。1987年國會批準HECM(Home Equity Conversion Mortgage)進行試點，1988年聯(lián)邦住房管理局(FHA, Federal Housing Administration)被授權為HECM提供保險。歷經(jīng)十年試點后，1998年國會批準HECM正式確立，由住房和城市發(fā)展部(HUD, Department of Housing and Urban Development)主管。近三十年，HECM新增貸款規(guī)模逐漸增長(見圖1)。試點初期，HECM每年的新增貸款數(shù)量增長較為緩慢，從1990年的157份增長為1998年的7896份。正式確立后，HECM貸款快速增長，從1999年的7982份提高到2008年和2009年的11萬多份。金融危機之后，HECM新增貸款數(shù)量有所下降，2012～2018年每年都在5萬份左右。同時，美國市場上還有一些私營的住房反向抵押項目，其數(shù)量規(guī)模都較小，即使在最高峰時期，這些項目也僅占市場份額的5%～10%。

圖1 1990～2018年HECM項目的新增貸款規(guī)模

可以看出，HECM是美國市場占有率最高的住房反向抵押項目，主導了整個市場。其基本經(jīng)驗可概括為如下幾方面：

(一)聯(lián)邦政府提供保險保障機制，并主導產(chǎn)品定價

HUD及其下屬的FHA是HECM項目的管理機構。HUD負責HECM相關政策的發(fā)布和調(diào)整。HUD每年會發(fā)布報告，根據(jù)房價變化、利率波動、市場供求、二級市場運行情況等因素，對HECM賬戶在中長期的價值變動進行精算研究。同時，HUD還負責設置產(chǎn)品類型，以確定貸款的支付方式。1998年僅有浮動利率型，即貸款利率根據(jù)市場利率浮動調(diào)整，未領取款項將累積生息提升貸款額度。2008年HUD推出了固定利率型，借款人只能一次性領取全部的貸款額度，貸款利率為一次性確定的固定利率。2011年固定利率型產(chǎn)品迅速占領了69%的市場份額。2012年約10%的借款人因未能適當理財而無法繳納HECM的各種稅費。為了控制風險，2013年底HUD規(guī)定借款人在第一年最多只能取出60%的款項，若領取更多款項，需支付房價的2.5%作為首次抵押保險費。之后，固定利率型產(chǎn)品的市場份額迅速下滑，2016年降為10.7%。

FHA負責為HECM提供保險。FHA要求借款人在HECM開始和持續(xù)期間都要繳納抵押保險費，保費進入FHA管理的共同抵押保險基金(Mutual Mortgage Insurance Fund，MMI Fund)。FHA保險提供雙層保障：一是借款人在未來會獲得有保障的貸款資金，即使貸款機構遭遇了資金困難或房價下跌也不例外。二是項目結(jié)束時，若房產(chǎn)價值不能完全補償貸款額度，共同抵押保險基金會向貸款機構支付差額部分。

為了控制風險，F(xiàn)HA還負責確定貸款額度。FHA會根據(jù)借款人年齡、貸款利率、房屋價值和貸款上限等因素，通過既定公式計算貸款額度，由貸款機構發(fā)放。最初推出的標準型(Standard)HECM中，在借款人72歲、貸款利率為5%的條件下，借款人可獲得的貸款上限為房屋價值的67.7%。2010年推出的經(jīng)濟型(Saver)HECM中，同樣條件下，借款人的貸款上限為房屋價值的55.4%。2013年底這兩類合并為新型HECM，貸款上限調(diào)整為房屋價值的57.5%。

(二)借款人可居住在抵押房屋中直至死亡，并獲得保險保障

借款人具有在抵押房屋中居住直至死亡的權利，并獲得長壽風險的保障，即借款人可以在未來獲得貸款，即使貸款額度超出房價，或貸款機構破產(chǎn)。同時，借款人的貸款過程受到嚴格規(guī)范。首先，HUD要求借款人在貸款前必須先向第三方機構進行咨詢。咨詢機構會根據(jù)借款人的各項條件進行系統(tǒng)評估。如果借款人適合此項目，咨詢機構將講解項目細節(jié)，確保借款人對項目理解正確。同時，HECM對借款人及其房產(chǎn)都有一定的限制。借款人必須大于62歲，多個借款人中年齡較小者須大于62歲。同時，借款人對房屋必須擁有獨立產(chǎn)權或已還清大部分貸款，且房屋僅由借款人及其家人居住。HECM項目開始時，借款人需要支付前期費用，包括啟動費用、首次抵押保險費、第三方成本和咨詢費用。標準型HECM的首次抵押保險費是房屋價值的2%，經(jīng)濟型HECM則是房屋價值的0.01%，新型HECM統(tǒng)一為房屋價值的0.5%。項目持續(xù)期間，借款人還須支付后續(xù)費用，包括后期抵押保險費、貸款機構服務費、房屋保險費和貸款利息。借款人去世后，家屬可以還款，或交付房屋。當借款人出現(xiàn)搬離房屋、失去房產(chǎn)所有權以及無法支付稅費等情況時，會被要求提前結(jié)束項目，并償還貸款。

(三)貸款機構獲得保險保障，并在多級市場上運作分散風險

貸款機構獲得FHA提供的保險保障，即項目結(jié)束時，若房價低于應還貸款金額，差額部分將由共同抵押保險基金補償。銀行性和非銀行性金融機構都可充當貸款機構，貸款機構可通過各種方式在多級市場上進行運作，以分散風險(見圖2)。

一級市場上，貸款機構承接業(yè)務并提供貸款，通常以三種方式操作：一是直接從借款人處承接業(yè)務并將貸款直接投放到二級市場。二是從經(jīng)紀人處獲得貸款業(yè)務，并通過其他公司進入二級市場。經(jīng)紀人也稱為貸款發(fā)起人，即接受借款人申請并安排貸款的機構。三是貸款機構直接從借款人處承接業(yè)務，并通過其他公司進入二級市場。近年來，后兩種方式逐漸增多。二級市場上，為了分散流動性風險，貸款機構不會長期持有反向抵押資產(chǎn)直至到期日，會交由集合發(fā)行機構，或直接由零售貸款機構打包成證券進行出售，以獲取流動資金。在此過程中，吉利美公司會通過HMBS(HECM Mortgage Backed Securities)資金池為資產(chǎn)證券化提供標準渠道和政府擔保，以增強資產(chǎn)的流動性。發(fā)行服務機構將證券打包后，賣給經(jīng)紀交易商，并由其投放給二級市場的投資者。二級市場的投資者只在購買合約簽訂時一次性支付借款人的款項，而發(fā)行服務機構負責支付后續(xù)款項。

圖2 HECM項目的多級市場運作

(四)HECM項目的相關立法較多，制度較為完善

消費者金融保護局(Consumer Protection Financial Bureau，CFPB)負責規(guī)范HECM的運行，并保護老年人的合法權益。CFPB制定項目運行規(guī)章，協(xié)助消費者做出理性選擇，監(jiān)管市場欺詐和誤導行為，并接受消費者投訴。同時，還有多部法案涉及HECM，并嚴格規(guī)范貸款發(fā)起人的資質(zhì)要求、宣傳規(guī)范、銷售行為等。2008年《抵押貸款許可法案》對貸款發(fā)起人的個人、機構信息披露及更新方面進行了詳細的規(guī)定，但對其財力和工作年限沒有太多的限制。2009年政府問責辦公室(Government Accountability Office)規(guī)定，存在銷售誤導的貸款發(fā)起人將面臨嚴重的處罰，并界定了各種誤導方式。2008年《住房和經(jīng)濟復蘇法案》規(guī)定，不允許進行“交叉銷售”，即銷售HECM時誘使借款人將貸款購買其他理財產(chǎn)品。

我國以房養(yǎng)老：實踐探索與現(xiàn)實困境

2013年，國務院下發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，鼓勵開展老年人住房反向抵押項目。2014年6月，原保監(jiān)會發(fā)布《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)，為以房養(yǎng)老發(fā)展提供了政策依據(jù)，并自7月1日起在北京等地試點。住房反向抵押養(yǎng)老保險是針對60歲及以上老年人，將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的一種創(chuàng)新性商業(yè)養(yǎng)老保險。2016年7月，原保監(jiān)會將試點期延長至2018年，并將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市及江蘇部分地級市。2017年7月，國務院印發(fā)《關于加快商業(yè)養(yǎng)老保險的若干意見》，要求大力發(fā)展反向抵押保險，支持商業(yè)保險機構開展反向抵押保險業(yè)務，在房地產(chǎn)交易、登記、公證等機構設立綠色通道，降低收費標準，簡化辦事程序，提升服務效率。經(jīng)過四年多試點，2018年8月銀保監(jiān)會下發(fā)通知在全國范圍內(nèi)推廣老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，這標志著以房養(yǎng)老正式推向全國。

值得注意的是，盡管國家連續(xù)出臺政策推動試點實踐，但以房養(yǎng)老的發(fā)展依然非常緩慢。雖然多家保險機構獲得試點資格，但只有幸福人壽和人保壽險的產(chǎn)品獲批。2015年3月首款產(chǎn)品“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”獲批，2016年10月“人保壽險安居樂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”通過審核。但就市場來看，響應者寥寥無幾，老年人的投保熱情遠低于預期。截至2018年7月31日，幸福人壽累計簽約201單(141戶)，累計承保139單(99戶)?？傮w上看，我國以房養(yǎng)老面臨呼聲高、市場冷的發(fā)展困境。

住房反向抵押養(yǎng)老保險作為一種新型養(yǎng)老產(chǎn)品，需要政府在政策層面給予大力支持。但從實踐來看，政府的參與力度明顯不足，政策規(guī)定僅有2014年《指導意見》。從內(nèi)容上來看，《指導意見》也只對投保人、保險公司的資格、產(chǎn)品等方面進行了宏觀指導，并未提供具體的政策支持。首先，它規(guī)定投保人必須是60周歲及以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人。其次，它對保險公司的產(chǎn)品管理進行了規(guī)定，根據(jù)投保人所抵押房產(chǎn)增值的方式不同，試點產(chǎn)品分為參與型與非參與型兩類。參與型是指保險公司可以參與分享房產(chǎn)增值收益，非參與型是指保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，價值增長屬于投保人。就目前而言，幸福人壽和人保壽險都選擇了非參與型產(chǎn)品。再次，《指導意見》還對業(yè)務宣傳、銷售人員和過程管理以及服務創(chuàng)新等方面進行了規(guī)范。例如，宣傳材料必須由總公司統(tǒng)一制作并嚴格管理，并如實介紹該業(yè)務，明確提示借款人抵押房產(chǎn)的后續(xù)評估、管理和處置情況，不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領取水平方面的作用。銷售人員需經(jīng)考核后才能取得銷售資格，保險公司應當通過錄音、錄像或第三方見證等方式增強合同簽訂過程的公平、公正性，確保合同體現(xiàn)各方真實意思表示等。此外，《指導意見》規(guī)定由地區(qū)保監(jiān)局實施監(jiān)管，以確保消費者的合法權益。

上述規(guī)定顯示，在政策設計中，政府機構并未實際參與，僅涉及部分監(jiān)管職能。住房反向抵押養(yǎng)老保險是一種特殊的養(yǎng)老產(chǎn)品，我國投保人會受到房產(chǎn)遺贈后代傳統(tǒng)觀念、政策了解程度以及養(yǎng)老模式等多種因素的影響而對其持觀望態(tài)度，保險公司也面臨較大的風險，包括長壽風險、房價風險和現(xiàn)金流風險等。因此，盡管住房反向抵押養(yǎng)老保險在我國的發(fā)展空間未來可期，但投保人、保險公司的積極性和投入力度都受到了極大抑制。

以房養(yǎng)老發(fā)展：潛在需求與路徑選擇

住房反向抵押養(yǎng)老保險作為老年人養(yǎng)老保障的多元化選擇之一，在我國的潛在需求較大。一方面，我國老年群體規(guī)模不斷增長。國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2018年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2018年我國60歲及以上人口高達24949萬人，占人口比重為17.9%，其中65歲及以上人口的比重為11.9%。另一方面，發(fā)展以房養(yǎng)老是構建我國多層次養(yǎng)老保障體系的重要內(nèi)容。在我國多層次的養(yǎng)老體系中，第一支柱基本養(yǎng)老保險雖然實現(xiàn)了制度上的全覆蓋，但保障水平比較有限，第二支柱雖能發(fā)揮一定的補充作用，但覆蓋面非常低。因此，大力發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險是建設我國多層次養(yǎng)老保障體系的內(nèi)在需求。

同時，我國老年群體的房產(chǎn)擁有率較高，為以房養(yǎng)老項目的推行提供了基礎條件。中國養(yǎng)老金融2017年調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國老人養(yǎng)老儲備呈現(xiàn)儲蓄少、房產(chǎn)多的特征。71.1%的被調(diào)查對象的養(yǎng)老資產(chǎn)儲備在50萬元以內(nèi)，僅有4.5%的被調(diào)查對象尚未進行任何養(yǎng)老資產(chǎn)儲備；同時，72.3%的被調(diào)查對象擁有1套或1套以上的房產(chǎn)，且年齡越大，房產(chǎn)越多，60歲及以上人群中83.5%的人擁有房產(chǎn)，其中，50.5%的人擁有1套房產(chǎn)，33%的人擁有2套及以上房產(chǎn)，遠超美國、日本、德國等發(fā)達國家?？梢钥闯觯慨a(chǎn)已經(jīng)成為我國老年人養(yǎng)老儲備的重要來源。

美國HECM項目的實踐經(jīng)驗表明，政府的政策支持和大力推動至關重要，金融機構成熟的市場運作能夠有效分散風險，完善的法律環(huán)境也有利于促進以房養(yǎng)老市場的健康快速發(fā)展。與此相比，我國以房養(yǎng)老還處于初級階段，不僅缺乏制度供給方面的精密設計，還缺乏實踐操作層面的經(jīng)驗積累。但隨著我國人口老齡化進一步加深和傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的逐步轉(zhuǎn)變，以房養(yǎng)老的市場發(fā)展空間會進一步加大。因此，我國應盡快從制度供給、金融主體和法律環(huán)境等方面著力推動其發(fā)展，加快多層次的養(yǎng)老保障體系建設。

第一，促進政府在需求端和供給端的制度供給，提供保險保障機制。老年人住房反向抵押保險是一種年金保險，具有養(yǎng)老保障性質(zhì)，政府應積極參與，在產(chǎn)品定價、風險控制、消費者權益保護等方面發(fā)揮主導作用，為貸款機構和老年人提供保障。一方面，對保險公司的產(chǎn)品定價進行宏觀指導，并提供保險保障機制?？捎芍袊俦ｋU集團，或成立新的機構，為以房養(yǎng)老項目提供保險機制，分擔房價下跌、長壽等風險。另一方面，要為老年人提供咨詢渠道，防止其上當受騙，并保障老年人居住在抵押房產(chǎn)內(nèi)直至死亡的權利。

第二，鼓勵各類金融機構以多種形式積極參與，利用市場機制來分散風險。應允許非保險類金融機構以多種方式參與以房養(yǎng)老，與保險機構形成合作補充。同時，拓寬保險公司住房風險抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的投資方式和渠道。根據(jù)住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品在一級市場上的實施情況，適時推進其在二級市場的資產(chǎn)證券化，以分散、轉(zhuǎn)移現(xiàn)金流壓力及壞賬風險。

第三，加強相關法律法規(guī)建設，提供法制規(guī)范和保障。建議由銀保監(jiān)會牽頭，聯(lián)合社會保障、消費者權益保護等部門，加快完善相關政策法規(guī)，共同提供制度保障。應對借款人繳納保險費進行強制性規(guī)范，并保障其可以在抵押房屋內(nèi)居住直至死亡的權利。同時，對貸款機構的銷售、宣傳等行為進行規(guī)范，防止虛假宣傳和誤導消費者，損害老年人的利益。〔本文受到對外經(jīng)濟貿(mào)易大學中央高?；究蒲袠I(yè)務費專項資金項目(CXTD9-05)資助〕

①Modigliani, and Brumberg, R.,UtilityAnalysisandtheConsumptionFunction:AnInterpretationofCross-SectionData, Rutgers University Press, 1954.

②Weinrobe M., “An Analysis of Home Equity Conversion in the RAM Program”,RealEstateEconomics, 1987, 2, pp.65～78.

③Ong, R., “Unlocking Housing Equity through Reverse Mortgage s: The Case of Elderly Homeowners in Australia”,EuropeanJournalofHousingPolicy, 2008, 8(1), pp.61～79.

④Mayer, C. J., & Simons, K. V., “Reverse Mortgages and the Liquidity of Housing Wealth”,RealEstateEconomics, 1994, 22(2), pp.235～255.

⑤Merrill, S.R., M. Finkel and N.K. Kutty, “Potential Beneficiaries from Reverse Mortgage Products for Elderly Homeowners: An Analysis of American Housing Survey Data”,RealEstateEconomics, 1994, 22(2), pp.257～299.

⑥Rasmussen, D.W., I.F. Megbolugbe and B.A. Morgan, “Using the 1990 Public Use Microdata Sample to Estimate Potential Demand for Reverse Mortgage Products”,JournalofHousingResearch, 1995, 6(1) , pp.1～23.

⑦Chinloy, P., and Megbolugbe, I. F., “Reverse Mortgages: Contracting and Crossover Risk”,RealEstateEconomics, 1994, 22(2), pp.367～386.

⑧Wang, L., Valdez, E. A., and Piggott, J., “Securitization of Longevity Risk in Reverse Mortgages”,NorthAmericanActuarialJournal, 2008, 12(4), pp.345～371； Shao, Adam W., K. Hanewald, and M. Sherris, “Reverse Mortgage Pricing and Risk Analysis Allowing for Idiosyncratic House Price Risk and Longevity Risk”,Insurance:MathematicsandEconomics, 2015, 63, pp. 76～90.

⑨陳健、黃少安：《遺產(chǎn)動機與財富效應的權衡：以房養(yǎng)老可行嗎？》，《經(jīng)濟研究》2013年第9期。

⑩鄭秉文：《以房養(yǎng)老的前景分析與政策建議——寫在住房反向抵押養(yǎng)老保險推向全國之際》，《武漢科技大學學報》(社科版)2018年第6期。