高 勇 海南省萬(wàn)寧市自然資源規(guī)劃局局長(zhǎng)、規(guī)劃師

田常艷 北方工程設(shè)計(jì)研究院有限公司工程師

1 商圈理論簡(jiǎn)述

商圈又被稱為購(gòu)買圈和商勢(shì)圈，指的是以某個(gè)商業(yè)服務(wù)中心向周邊地區(qū)輻射，形成的一個(gè)吸引消費(fèi)者購(gòu)買消費(fèi)的區(qū)域。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，商圈就是消費(fèi)者的居住地到商業(yè)服務(wù)中心的區(qū)域范圍。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，商圈就是符合各自消費(fèi)水平和消費(fèi)需求的區(qū)域。而對(duì)于商家來(lái)說(shuō)，商圈則是適合自身銷售的區(qū)域。

商圈理論即根據(jù)商圈定義。按照商品到商業(yè)服務(wù)中心的距離可將商圈分為3 個(gè)層面：中心商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。這3 個(gè)層次的商圈分別占有不同的顧客數(shù)量和消費(fèi)力群體。這3 個(gè)層次是綜合一體的，其都依存于一個(gè)可以源源不斷吸引消費(fèi)者的商業(yè)服務(wù)中心。

商圈理論在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)策略應(yīng)用的核心在于如何刺激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。消費(fèi)者的一切行為對(duì)于商家來(lái)說(shuō)其本質(zhì)都在于消費(fèi)。而如何達(dá)到刺激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望呢？消費(fèi)欲望的產(chǎn)生根本原因是消費(fèi)者有需求，而商家能夠給消費(fèi)者提供物質(zhì)條件或者精神條件來(lái)滿足他們的需求，實(shí)現(xiàn)了刺激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，讓消費(fèi)者的消費(fèi)行為有了內(nèi)在因素。成功讓消費(fèi)者有了消費(fèi)欲望，下一步就要讓消費(fèi)者將消費(fèi)欲望轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)行為。消費(fèi)欲望是消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)行為的自身因素，這時(shí)，商家需要營(yíng)造外因來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者的下一步消費(fèi)行為，讓消費(fèi)者在產(chǎn)生了消費(fèi)欲望后從內(nèi)在和外在同時(shí)有消費(fèi)的心理意識(shí)引導(dǎo)。所以要將商圈理論完美地融入商業(yè)建筑中，就要做到了解什么是消費(fèi)者的需求，并做到有足夠的資源來(lái)滿足消費(fèi)者物質(zhì)上和精神上的需求，需求才是刺激消費(fèi)的首要條件。

2 萬(wàn)潤(rùn)城基于商圈理論的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)策略

商圈理論的目的是打造一個(gè)商品銷售和商品服務(wù)的中心地域，其理論核心就是要根據(jù)現(xiàn)代人的消費(fèi)理念來(lái)進(jìn)行商圈規(guī)劃。萬(wàn)潤(rùn)城作為萬(wàn)寧高鐵周圍地區(qū)的下一個(gè)商業(yè)中心，在商業(yè)建筑規(guī)劃上著重參考了商圈理論，希望能為商家和消費(fèi)者同時(shí)提供最適合各自需求的服務(wù)。一個(gè)建筑群分為外部建筑和內(nèi)部建筑。作為一個(gè)商圈建筑群，其外部建筑需要用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光進(jìn)行規(guī)劃，為未來(lái)可能出現(xiàn)的新商業(yè)預(yù)留下相應(yīng)的位置，同時(shí)要保障商圈建筑群的一體性。其內(nèi)部建筑需要著重考慮到為人服務(wù)這個(gè)方面，作為商業(yè)圈必須要做到人性化設(shè)計(jì)，以人為出發(fā)點(diǎn)來(lái)打造一個(gè)環(huán)境宜人的消費(fèi)休閑區(qū)。

2.1 萬(wàn)潤(rùn)城的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)

萬(wàn)潤(rùn)城位于萬(wàn)寧市新城北區(qū)，基地西面的萬(wàn)寧高鐵站、萬(wàn)寧公交總樞紐站匯集大量的旅游和商務(wù)人流，增加對(duì)商圈的需求量，基地南側(cè)為濱河公園。因此，基地順理成章地成為一個(gè)大型綜合商務(wù)中心，形成一個(gè)中心商圈。為了給消費(fèi)者提供更好的服務(wù)，設(shè)計(jì)人員基于商業(yè)建筑同商圈理論的關(guān)系，根據(jù)實(shí)際情況，將萬(wàn)潤(rùn)城打造成一個(gè)周邊地區(qū)最大的商品銷售和餐飲服務(wù)商業(yè)區(qū)。

萬(wàn)潤(rùn)城商業(yè)廣場(chǎng)引導(dǎo)商圈，靈活空間劃分，主要分為集中商業(yè)、商業(yè)步行街及商業(yè)服務(wù)用房。建筑主要有一棟多層裙樓、五棟高層塔樓以及五棟多層圍和的商業(yè)街。這些商業(yè)建筑主要承擔(dān)商圈的商業(yè)、景觀、文化經(jīng)濟(jì)中心和交通等功能。其具體平面空間分布如圖1 所示。

2.1.1 萬(wàn)潤(rùn)城規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

在萬(wàn)潤(rùn)城的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，主要考慮以下因素。一是商圈整體的協(xié)調(diào)合理性。在設(shè)計(jì)萬(wàn)潤(rùn)城商業(yè)布局的時(shí)候，設(shè)計(jì)者著重根據(jù)萬(wàn)潤(rùn)城自身的特色和需求來(lái)進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，力求保證萬(wàn)潤(rùn)城商圈的整體協(xié)調(diào)性。二是商圈內(nèi)部的交通便利性。商圈是為了吸引消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)而存在的建筑群體，所以設(shè)計(jì)商圈時(shí)合理組織人流車流，實(shí)現(xiàn)人車分流，讓消費(fèi)者可以在商圈中便捷地到達(dá)自己想要去的地方，同時(shí)需要考慮商圈中貨流及垃圾通道，一個(gè)好的商圈應(yīng)同時(shí)滿足這幾個(gè)需求。在萬(wàn)潤(rùn)城的通道規(guī)劃期間，共規(guī)劃了雙車道入口2 個(gè)、單車道入口1 個(gè)以及820 個(gè)地下停車庫(kù)，并結(jié)合周邊環(huán)境設(shè)計(jì)入口廣場(chǎng)、集散廣場(chǎng)和落客廣場(chǎng)5 個(gè)，力求在商圈投入使用的時(shí)候讓交通順暢、快捷分流。三是每一個(gè)商圈都應(yīng)當(dāng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、有活力的建筑群體，設(shè)計(jì)時(shí)需要做到與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平和習(xí)慣做出調(diào)整。要做到這一點(diǎn)，就需要商圈建筑不僅僅是一個(gè)商業(yè)建筑群更是一個(gè)人文建筑群，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮如何讓商圈成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑。在萬(wàn)潤(rùn)城的設(shè)計(jì)期間，將設(shè)計(jì)理念融入萬(wàn)潤(rùn)城的規(guī)劃當(dāng)中，即萬(wàn)潤(rùn)城是一個(gè)持續(xù)性的城市綜合體，充分利用景觀資源，結(jié)合站前廣場(chǎng)充分發(fā)揮本商圈的優(yōu)勢(shì)。圖2 為萬(wàn)潤(rùn)城的整體平面規(guī)劃。

2.1.2 萬(wàn)潤(rùn)城的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)

商圈的設(shè)計(jì)既要符合其商業(yè)建筑的身份，還要考慮使其如何成為一個(gè)地標(biāo)性建筑。商圈建筑群的整體外貌是商圈最好的廣告，要給消費(fèi)者營(yíng)造一種視覺沖擊，吸引消費(fèi)者的目光，滿足消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物商圈的幻想，讓消費(fèi)者愿意來(lái)消費(fèi)。萬(wàn)潤(rùn)城的設(shè)計(jì)總體采用簡(jiǎn)約大氣的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，在城市天際線上突出體現(xiàn)其標(biāo)志性的建筑，以立體城市的概念，創(chuàng)造豐富的變化板塊。同時(shí)，在現(xiàn)代化的建筑中融入山水元素，以像素城市的概念，創(chuàng)造具有豐富肌理的建筑外立面表達(dá)橫線線條，與凹凸變化的方塊形成對(duì)比，打造區(qū)內(nèi)的獨(dú)特創(chuàng)意標(biāo)志。在萬(wàn)潤(rùn)城的外觀設(shè)計(jì)中，采用“海洋”作為設(shè)計(jì)主題，通過(guò)建筑設(shè)計(jì)手法來(lái)表達(dá)萬(wàn)寧神州半島這濱海城市的活力與美。圖3 為萬(wàn)潤(rùn)城的鳥瞰圖。

圖2 萬(wàn)潤(rùn)城規(guī)劃總平面圖

圖3 萬(wàn)潤(rùn)城鳥瞰圖

2.2 萬(wàn)潤(rùn)城商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)

2.2.1 消費(fèi)區(qū)域動(dòng)線設(shè)計(jì)

商圈的內(nèi)部設(shè)計(jì)要著重考慮商圈建筑內(nèi)部的流動(dòng)性，商圈是人流量很大的建筑，對(duì)其內(nèi)部的設(shè)計(jì)要認(rèn)真考慮如何控制消費(fèi)者在商圈的流動(dòng)，做到最大限度地引導(dǎo)消費(fèi)者前往各個(gè)消費(fèi)區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)。萬(wàn)潤(rùn)城的內(nèi)部區(qū)域主要有購(gòu)物區(qū)域、儲(chǔ)物區(qū)、停車區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)，在萬(wàn)潤(rùn)城的動(dòng)線設(shè)計(jì)上，要最大限度地將消費(fèi)者的流動(dòng)路線安排到每個(gè)區(qū)域，形成引導(dǎo)客流循環(huán)全部區(qū)域的主動(dòng)線，并在各功能區(qū)里適度分流二、三級(jí)動(dòng)線，做到給每個(gè)商鋪都帶來(lái)人流，無(wú)死角，同時(shí)帶來(lái)更大的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)。商圈的內(nèi)部空間要進(jìn)行合理分布，讓客戶將最大的時(shí)間段留在商圈內(nèi)部。所以，商圈除了消費(fèi)區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)外，還要著重考慮消費(fèi)者的休閑娛樂(lè)區(qū)，休閑娛樂(lè)區(qū)同消費(fèi)區(qū)相結(jié)合可以營(yíng)造出更大的利潤(rùn)空間，讓消費(fèi)者可以在商圈內(nèi)得到更好的消費(fèi)享受。在萬(wàn)潤(rùn)城商圈內(nèi)部，將休閑娛樂(lè)區(qū)同消費(fèi)區(qū)結(jié)合起來(lái)，形成一個(gè)互補(bǔ)，最大限度地刺激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。

2.2.2 后勤區(qū)域動(dòng)線設(shè)計(jì)

商圈的消費(fèi)區(qū)域需要一個(gè)足夠強(qiáng)大的后勤安保來(lái)支撐。商圈建筑的人流量很大每時(shí)每刻都有著各種各樣的情況發(fā)生著，沒有一個(gè)足夠強(qiáng)大的后勤保障商圈就很有可能因?yàn)橐恍┬∫蛩囟萑氚c瘓。首先需要考慮到的是后勤人員出入問(wèn)題，一個(gè)商圈一天下來(lái)需要進(jìn)行后勤維護(hù)的工作量相當(dāng)之大，后勤人員的流動(dòng)性就要仔細(xì)設(shè)計(jì)，第一不能讓后勤人流和消費(fèi)人流碰撞到一起，同時(shí)要做到后勤人流的出入口足夠隱蔽不能破壞整個(gè)商圈營(yíng)造出來(lái)的消費(fèi)環(huán)境。在萬(wàn)潤(rùn)城商圈中對(duì)于后勤人員出入問(wèn)題有著成熟的考慮，在設(shè)計(jì)時(shí)就預(yù)留了死角和后門作為后勤人員的出入口，保障在商圈運(yùn)營(yíng)時(shí)即有足夠強(qiáng)大的后勤部又不會(huì)對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)區(qū)域造成沖擊。

2.2.3 車輛動(dòng)線

商圈不僅僅包括建筑內(nèi)的區(qū)域，建筑外的車流規(guī)劃也是商圈設(shè)計(jì)的重要部分。作為有可能成為城市中心的商圈建筑，外部車流如果沒有處理好會(huì)給商家和消費(fèi)者都帶來(lái)很大的麻煩。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，不能停好自己的車就會(huì)影響消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，耽誤消費(fèi)者的消費(fèi)時(shí)間；對(duì)商家來(lái)說(shuō)，后勤車流的滯留會(huì)造成商品補(bǔ)充和日常廢物處理上的問(wèn)題，影響到商家的正常運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)潤(rùn)城在設(shè)計(jì)的時(shí)候總共規(guī)劃了雙車道入口兩個(gè)、單車道入口一個(gè)、以及820 個(gè)地下停車庫(kù)，并結(jié)合周邊環(huán)境人行出入口以入口廣場(chǎng)、集散廣場(chǎng)和落客廣場(chǎng)五個(gè)，從最大的程度上去讓消費(fèi)者用最短的時(shí)間可以停好車前往消費(fèi)區(qū)，讓商家可以用最便捷的路線完成商品的補(bǔ)充和日常廢物的處理。

3 結(jié)語(yǔ)

商圈是一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)中心，商圈的建造設(shè)計(jì)要符合商圈理論，為消費(fèi)者和商家提供各自需要的空間條件。在對(duì)商圈進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，設(shè)計(jì)師不僅僅需要著重注意到建筑的獨(dú)立性，還需要考慮到商圈是一個(gè)整體的事實(shí)。確保商圈的空間協(xié)調(diào)性。所以，在設(shè)計(jì)工作中，要以商圈投資者對(duì)商圈所期待的能呈現(xiàn)出來(lái)的外貌氣質(zhì)為起點(diǎn)，根據(jù)商圈建筑的動(dòng)線理論，去迎合消費(fèi)者的喜好，打造一個(gè)集消費(fèi)、文化、休閑、時(shí)尚等因素于一體的城市中心。

萬(wàn)潤(rùn)城商圈在建造設(shè)計(jì)的過(guò)程中，一直將商圈理論融于設(shè)計(jì)理念中，為的就是通過(guò)萬(wàn)潤(rùn)城商圈的建設(shè)開發(fā)進(jìn)一步提升本地塊及其周邊地區(qū)的質(zhì)量和人氣，營(yíng)造一個(gè)具有濃郁商業(yè)休閑氛圍的區(qū)域。尤其是作為萬(wàn)寧動(dòng)車站前的商業(yè)廣場(chǎng)，萬(wàn)潤(rùn)城要形成一個(gè)補(bǔ)充和延展，樹立起更加豐富全面的品牌形象。設(shè)計(jì)者力求最大化利用自然資源，創(chuàng)造功能合理、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)越、空間品質(zhì)較高、在造型上提取萬(wàn)寧山水元素、打造新穎別致和極具現(xiàn)代化的萬(wàn)寧地域特色的休閑生活空間，為萬(wàn)寧市民及城市游客提供一個(gè)新的休閑聚會(huì)場(chǎng)所，做到滿足現(xiàn)有的商業(yè)需求的同時(shí)滿足消防、人防需求。