聶 圣

(華中師范大學(xué) 法學(xué)院， 湖北 武漢 430079)

一、研究背景

在民法近代化進(jìn)程中居住權(quán)早已被寫入歐陸各國及受其影響地區(qū)的民法典之中。但是，在西法東漸過程中，《日本民法典》與深受其影響的我國臺(tái)灣地區(qū)之“民法典”均以居住權(quán)與本地習(xí)慣相違為由排斥居住權(quán)。[1]324這種立法思想對我國學(xué)界的立法態(tài)度產(chǎn)生了一定影響，在《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)制定過程中，居住權(quán)相關(guān)條款雖然數(shù)易其稿，但最終未能獲得一席之地。在此次民法典編纂過程中，盡管仍然存在反對規(guī)定居住權(quán)的觀點(diǎn)，但是絕大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為規(guī)定居住權(quán)契合現(xiàn)實(shí)需求，《物權(quán)法》未規(guī)定居住權(quán)屬于立法政策失誤，應(yīng)當(dāng)將居住權(quán)納入《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)。[2]此后，學(xué)界為實(shí)現(xiàn)居住權(quán)規(guī)范的科學(xué)立法，對居住權(quán)的立法必要性[3]、制度構(gòu)造[4]106-114和規(guī)則設(shè)計(jì)[5]進(jìn)行了充分論證，奠定了居住權(quán)立法的理論基礎(chǔ)。

《民法典》物權(quán)編增設(shè)了居住權(quán)規(guī)范，以六個(gè)條文對居住權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)和消滅作出了規(guī)定(第三百六十六條至第三百七十一條)。居住權(quán)規(guī)范的制定對于保障人民住有所居具有重要意義，是我國民事立法對時(shí)代要求與人民吁求的積極回應(yīng)。立法參與者在《關(guān)于<中華人民共和國民法典(草案)>的說明》中明確指出，居住權(quán)立法的根本目的是“貫徹黨的十九大提出的加快建設(shè)多主體供給、多渠道保障住房制度的要求”。[6]盡管《民法典》居住權(quán)規(guī)范已經(jīng)構(gòu)建起保障人民住有所居的私法框架，但不可否認(rèn)的是，限于民法的體系構(gòu)造和功能定位，居住權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)和消滅規(guī)范較為簡略且存在不足，需要通過法律解釋進(jìn)行補(bǔ)正，才能保證法律適用達(dá)到預(yù)期效果。不同于以往司法解釋常常實(shí)質(zhì)修改民事單行法內(nèi)容的法律解釋狀況，作為民事活動(dòng)基本法的《民法典》，其法安定性的價(jià)值應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅⒎ㄕ?、裁判者和研究者的共同尊重，司法解釋不得?shí)質(zhì)修改《民法典》居住權(quán)規(guī)范的內(nèi)容。鑒于此，本文將在學(xué)界有關(guān)居住權(quán)研究成果的基礎(chǔ)上，以居住權(quán)立法目的為起點(diǎn)和歸宿，省思《民法典》居住權(quán)規(guī)范，并探討居住權(quán)司法解釋的空間。

二、居住權(quán)設(shè)立規(guī)范之省思

《民法典》居住權(quán)以三個(gè)條文建構(gòu)了居住權(quán)設(shè)立的法律框架：第三百六十七條規(guī)定了居住權(quán)的合同設(shè)立方式以及居住權(quán)合同的一般條款；第三百六十八條解決了居住權(quán)的有償性問題，以無償設(shè)立為原則、約定有償設(shè)立為例外，同時(shí)規(guī)定居住權(quán)的登記生效主義，以登記時(shí)間為居住權(quán)設(shè)立的時(shí)間；第三百七十一條規(guī)定了居住權(quán)的遺囑設(shè)立方式參照適用合同設(shè)立方式的相關(guān)規(guī)定。此框架內(nèi)，居住權(quán)合同一般條款、居住權(quán)的無償設(shè)立原則以及居住權(quán)設(shè)立的登記生效主義均值得肯定，但是居住權(quán)設(shè)立的主體、客體和方式均窄于立法目的所欲達(dá)致的范圍，在法律適用的過程中宜進(jìn)行擴(kuò)大解釋。

(一)居住權(quán)設(shè)立的主體

居住權(quán)設(shè)立法律關(guān)系的主體包括居住權(quán)設(shè)立人與居住權(quán)人。根據(jù)《民法典》第三百六十七條關(guān)于居住權(quán)合同一般條款的規(guī)定，居住權(quán)設(shè)立人并不以自然人為限，亦可為法人或者非法人組織。[7]根據(jù)第三百六十六條“以滿足生活居住的需要”之表述，居住權(quán)人則應(yīng)當(dāng)是自然人，法人或者非法人組織不能成為居住權(quán)人。將居住權(quán)人限定為自然人有利于居住權(quán)住房保障功能之發(fā)揮，值得肯定。但是，第三百六十六條中的“他人”當(dāng)然排除居住權(quán)人自己，使自然人不得于自己房屋上為自己設(shè)立居住權(quán)的規(guī)定值得反思。一般情形下，所有權(quán)人當(dāng)然無需為自己設(shè)立居住權(quán)，但在當(dāng)今越來越普遍化的“以房養(yǎng)老”情形下，房屋所有權(quán)人采取的“空虛所有權(quán)交易”[8]是一種保留居住權(quán)的房屋買賣，存在將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)前為自己設(shè)立居住權(quán)的需求。如果在“以房養(yǎng)老”交易中，排除所有權(quán)人為自己設(shè)立居住權(quán)的可能，則其只能選擇在所有權(quán)移轉(zhuǎn)后請求房屋的買受人為其設(shè)立居住權(quán)或者采取“售后租回”的模式，居住利益由物權(quán)性保護(hù)“降格”為債權(quán)性保護(hù)，居住權(quán)的制度價(jià)值大打折扣。

《民法典》第二百四十一條并未明確規(guī)定用益物權(quán)一定是為他人設(shè)立，且并無條文規(guī)定不得為自己設(shè)定用益物權(quán)，所有權(quán)人為自己設(shè)立用益物權(quán)并不違反法律之規(guī)定。所有權(quán)人在自有房屋上設(shè)立居住權(quán)后，移轉(zhuǎn)所有權(quán)于他人，居住權(quán)成立于他人房屋之上，與《民法典》第三百六十六條之規(guī)定亦不抵牾。在《民法典》缺乏“房屋所有權(quán)人在出賣或者贈(zèng)與房屋時(shí)，可以約定在房屋上為自己設(shè)定居住權(quán)”規(guī)定的情況下，房屋所有權(quán)人在“以房養(yǎng)老”交易中通過合同設(shè)立居住權(quán)時(shí)，通過對“他人”進(jìn)行適當(dāng)?shù)臄U(kuò)張解釋，使居住權(quán)的設(shè)立人和居住權(quán)人同為一人，以保障所有權(quán)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)自己繼續(xù)居住于該房屋的權(quán)利。當(dāng)然，在交易實(shí)踐中，除“以房養(yǎng)老”式保留居住權(quán)的房屋買賣外，還包括贈(zèng)與房屋所有權(quán)的居住權(quán)保留情形。[9]這同樣需要裁判者在適用法律之時(shí)，對居住權(quán)設(shè)立的主體進(jìn)行擴(kuò)大解釋，以實(shí)現(xiàn)“居住權(quán)保留”的所有權(quán)移轉(zhuǎn)。

(二)居住權(quán)設(shè)立的客體

《民法典》第三百六十六條以“住宅”作為居住權(quán)客體，并在第三百六十七條明確“住宅的位置”是居住權(quán)合同的一般條款。從我國的法律體系來看，《民法典》以“住宅”作為居住權(quán)設(shè)立的客體具有合理性。《中華人民共和國憲法》第三十九條規(guī)定了住宅自由權(quán)，《中華人民共和國刑法》第二百四十五條規(guī)定了非法侵入住宅罪，“住宅”是憲法和刑事基本法的重要概念。《民法典》也多處采用“住宅”的概念，如第二百七十一條將建筑物內(nèi)的專有部分劃分為住宅與經(jīng)營性用房，分別作為專有權(quán)的客體；第三百五十九條將建設(shè)用地區(qū)分為住宅建設(shè)用地和非住宅建設(shè)用地，分別成立不同性質(zhì)的建設(shè)用地使用權(quán)，相應(yīng)地，地上建筑分為住宅與非住宅；第一千零三十三條第二項(xiàng)將住宅與賓館房間并列作為私密空間，視為保護(hù)隱私權(quán)的場域。對“住宅”進(jìn)行文義解釋和體系解釋可知，住宅系指不具有經(jīng)營性目的、專用于居住的建筑物，可以與“賓館房間”等具有居住功能的經(jīng)營性用房并列?！白≌辈⒉荒芎ㄋ芯哂芯幼」δ艿姆课荩鶕?jù)立法目的，居住權(quán)原則上可以成立于任何可以居住一段時(shí)間的房屋之上，并不排斥在經(jīng)營性住房上成立居住權(quán)。

相較于“住宅”，《民法典》使用“房屋”作為權(quán)利客體更為頻繁：物權(quán)編第二百二十一條、第二百三十一條、第二百四十三條、第二百六十六條、第三百五十八條、第三百五十九條均使用“房屋”作為物權(quán)的客體之一；合同編租賃合同章節(jié)第七百二十六條、第七百二十七條、第七百二十八條、第七百三十二條、第七百三十四條也使用了“房屋”作為房屋租賃合同的客體。因此，“住宅”的范圍相對狹窄，而“房屋”可以擴(kuò)大居住權(quán)客體的外延。以房屋作為居住權(quán)客體還能夠更好地銜接物權(quán)編與合同編，形成“房屋所有權(quán)—房屋居住權(quán)—房屋租賃權(quán)”這樣的保障人民住有所居的民事權(quán)利譜系。司法實(shí)踐中，將“住宅”擴(kuò)大解釋為適合居住的“房屋”，既有利于確保居住權(quán)占有、使用的充分物理空間，也有利于發(fā)揮可供居住的經(jīng)營性房屋的住房保障功能。

當(dāng)然，對于“住宅”的擴(kuò)大解釋也有限度，不宜進(jìn)一步將居住權(quán)規(guī)范中的“住宅”擴(kuò)大解釋為《民法典》中規(guī)定的“建筑物”。盡管在立法過程中有學(xué)者主張以“建筑物或建筑物的特定部分”作為居住權(quán)客體[10]，但在《民法典》中，“建筑物”是一個(gè)概括性、聚合性的法律概念，其外延遠(yuǎn)寬于可居住的房屋，還包括大量不具有居住功能的建筑物。根據(jù)《民法典》第二百七十一條的規(guī)定可知，建筑物是由住宅和經(jīng)營性用房等部分聚合形成的一個(gè)整體，其中存在不宜用于居住的部分。在《民法典》中，“住宅”“房屋”與“建筑物”形成了前者真包含于后者的法律概念體系，“房屋”是“住宅”擴(kuò)大解釋的限度。如果允許居住權(quán)能夠設(shè)立于各種建筑物之上，則可能有違“滿足生活居住需要”的居住權(quán)立法目的。

(三)居住權(quán)設(shè)立的方式

從我國民法的立法與司法互動(dòng)過程來看，居住權(quán)司法保護(hù)先于立法規(guī)定，《民法典》居住權(quán)規(guī)范吸收了司法實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)。司法實(shí)踐中，居住權(quán)依適用領(lǐng)域分為家庭保障性居住權(quán)、社會(huì)保障性居住權(quán)、投資性居住權(quán)以及消費(fèi)性居住權(quán)四種類型，各自確定設(shè)立方式和保護(hù)方法。[11]在實(shí)踐基礎(chǔ)上，有學(xué)者進(jìn)一步提出，居住權(quán)的設(shè)立可以規(guī)定為法定居住權(quán)和意定居住權(quán)兩種模式，前者適用于特定身份的人于法律規(guī)定的條件成就時(shí)對遺產(chǎn)享有的居住權(quán)，后者則包括居住權(quán)合同設(shè)立居住權(quán)和遺囑設(shè)立居住權(quán)兩種情況。[12]從比較民法上居住權(quán)理論的沿革來看，居住權(quán)起初主要依遺囑或者法律規(guī)定設(shè)立，后來居住權(quán)合同逐步變?yōu)橹饕脑O(shè)立方式。羅馬法上，居住權(quán)作為人役權(quán)，系為沒有繼承權(quán)又與被繼承人有特殊身份關(guān)系的特定人所設(shè)立，主要采遺囑設(shè)立方式，也可依法律規(guī)定設(shè)立。[13]398此后，民法經(jīng)歷了“從身份到契約”的近代化過程[14]144-164，居住權(quán)之設(shè)立逐步放松對設(shè)立人與權(quán)利人之間身份關(guān)系的要求，合同逐漸取代遺囑成為居住權(quán)設(shè)立的主要方式。及至民法典運(yùn)動(dòng)肇始，《法國民法典》第628條不再因襲羅馬法以遺囑為居住權(quán)設(shè)立基本方式的立法傳統(tǒng)，轉(zhuǎn)而將合同作為居住權(quán)設(shè)立的基本方式。此后，居住權(quán)合同成為最主要的居住權(quán)設(shè)立方式。

《民法典》編纂過程中，立法者對司法實(shí)踐中出現(xiàn)的居住權(quán)的類型進(jìn)行了重整，并吸收比較民法上的居住權(quán)理論，將居住權(quán)的設(shè)立方式分為合同和遺囑兩大類，分別規(guī)定于第三百六十七條和第三百七十一條?！睹穹ǖ洹返倪@種重整是一種不完全歸納，遺贈(zèng)和法律規(guī)定(如公房居住權(quán)就是法律規(guī)定設(shè)立的居住權(quán))等方式均被遺漏，造成了居住權(quán)設(shè)立方式的立法漏洞，需要通過司法解釋進(jìn)行有效填補(bǔ)。對于法律規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的情形，可以適用《民法典》第十一條的規(guī)定，將其視為其他法律對民事關(guān)系的特別規(guī)定，將其轉(zhuǎn)入住房保障等相關(guān)法律。此種解釋方案雖然理論上可行，但是由于我國當(dāng)前并沒有一部住房保障法，作為住房保障法規(guī)的《城鎮(zhèn)住房保障條例》也尚在制定之中，在司法實(shí)踐中要切實(shí)可行還需要加快我國的住房保障立法進(jìn)程，盡早在住房保障法律中規(guī)定保障房的居住權(quán)設(shè)立。而對于遺贈(zèng)設(shè)立居住權(quán)，則只能通過對《民法典》第三百七十一條“遺囑”的適度擴(kuò)張解釋實(shí)現(xiàn)。也有學(xué)者認(rèn)為，“無論是遺囑繼承或遺贈(zèng)都是通過遺囑進(jìn)行的，因此，遺囑與遺贈(zèng)并非并列關(guān)系”[15]。依此觀點(diǎn)，遺贈(zèng)設(shè)立居住權(quán)可歸入遺囑設(shè)立居住權(quán)方式。

三、居住權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)范之省思

《民法典》對居住權(quán)移轉(zhuǎn)采取嚴(yán)格限制的立法，在第三百六十九條規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，并且規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的住宅以不得出租為原則，以當(dāng)事人約定可以出租為例外。此種立法限制了居住權(quán)的移轉(zhuǎn)，強(qiáng)調(diào)了居住權(quán)的人役權(quán)屬性，但是此種立法選擇的利弊得失殊值檢討。

(一)“不得轉(zhuǎn)讓、繼承”的立法得失

誠然，深受羅馬法影響的歐陸民法典，如《法國民法典》(第634條)、《德國民法典》(第1093條)、《瑞士民法典》(第776條)和《意大利民法典》(第1024條)，最初都采取居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承的立法態(tài)度。此種立法的理由在于：轉(zhuǎn)讓屬于居住權(quán)橫向移轉(zhuǎn)之限制，居住權(quán)為具有特定身份的人而設(shè)，如果允許轉(zhuǎn)讓則會(huì)破壞這種身份性；繼承屬于縱向移轉(zhuǎn)之限制，居住權(quán)之設(shè)立已使所有權(quán)虛化，如果允許繼承則所有權(quán)人之完全所有權(quán)永遠(yuǎn)無法實(shí)現(xiàn)。[16]但是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)產(chǎn)的充分利用和有效流轉(zhuǎn)逐漸取代物的靜態(tài)歸屬成為物權(quán)法的主題，居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承之限制也逐漸在法律上松綁。以德國為例，《用益權(quán)及限制的人役權(quán)讓與法》(1935年)開始采取允許居住權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的立場，之后《住宅所有權(quán)及長期居住權(quán)法》(1951年)明確長期居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓和繼承，至《分時(shí)段居住法》(1957年)的出臺(tái)，法律已經(jīng)正式允許居住權(quán)轉(zhuǎn)讓、繼承，最終《德國民法典》對居住權(quán)轉(zhuǎn)讓、繼承的禁止性規(guī)定被單行法律打破。如今，擺脫禁止轉(zhuǎn)讓、繼承的傳統(tǒng)居住權(quán)立法束縛，允許居住權(quán)轉(zhuǎn)讓、繼承已經(jīng)成為各國民事立法的主流趨勢。

我國《民法典》作為一部21世紀(jì)的現(xiàn)代民法典，欲彰顯時(shí)代性，似乎應(yīng)當(dāng)因應(yīng)時(shí)代吁求允許居住權(quán)轉(zhuǎn)讓、繼承，或者對居住權(quán)依其功能目標(biāo)分為社會(huì)性居住權(quán)和投資性居住權(quán)分別確定流轉(zhuǎn)規(guī)則以獲得更好的立法效果：對投資性居住權(quán)，允許其轉(zhuǎn)讓，凸顯其財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性；對社會(huì)性居住權(quán)，為發(fā)揮其弱者保護(hù)之功能，原則上不得轉(zhuǎn)讓。[17]但是，立法者卻采取了審慎而保守的立法態(tài)度，強(qiáng)調(diào)居住權(quán)規(guī)范維護(hù)居住穩(wěn)定和保護(hù)弱者權(quán)利的功能，將住有所居和實(shí)質(zhì)正義作為主要價(jià)值取向。這種犧牲居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)活力以強(qiáng)化居住權(quán)的社會(huì)功效的立法選擇，自陷于“魚與熊掌不可兼得”的困境，與民法理論的發(fā)展和立法實(shí)踐的趨勢相違，值得反思。

有學(xué)者以《中華人民共和國合同法》第二百三十四條(即《民法典》第七百三十二條)類比，認(rèn)為該條允許承租人的共同居住人在承租人死亡后按照原合同繼續(xù)租賃該房屋起到了類似繼承的效果，而居住權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)如果不允許繼承則會(huì)存在明顯的評價(jià)矛盾。[18]筆者認(rèn)為，此種思路可取，而且還可以與當(dāng)下民事租賃和商事租賃倫理觀念和價(jià)值取向“貌合神離”之現(xiàn)象類比。[19]投資性居住權(quán)關(guān)注居住權(quán)在交易中的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，往往具有確定的居住期限，在期限屆滿前居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)之經(jīng)濟(jì)價(jià)值尚存，居住權(quán)可以繼承；社會(huì)性居住權(quán)關(guān)注弱勢群體保護(hù)，居住期限常常設(shè)置為“終身”，居住權(quán)人死亡后居住權(quán)消滅，居住權(quán)不得繼承，否則便有使所有權(quán)人之完全所有權(quán)無法實(shí)現(xiàn)之虞。遺憾的是，這種解釋只能停留在學(xué)理解釋的層面。由于《民法典》第三百六十九條的規(guī)定十分明確，缺乏法律解釋的空間，實(shí)踐中的居住權(quán)轉(zhuǎn)讓、繼承行為無效。

(二)居住權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)的類推解釋

居住權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)問題雖然并非居住權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)范的內(nèi)容，但是居住房屋因買賣發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)居住權(quán)人是否享有優(yōu)先購買權(quán)對于居住權(quán)影響較大，故在此加以討論。依優(yōu)先權(quán)法理，優(yōu)先購買權(quán)是對出賣人的所有權(quán)所施加的負(fù)擔(dān)，其目的是保護(hù)權(quán)利人獲得某種物或權(quán)利的特殊利益。[20]63-65作為對所有權(quán)的負(fù)擔(dān)，優(yōu)先購買權(quán)不得任由當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)，而需要法律以明文賦予與出賣人具有特定關(guān)系的人，如《民法典》規(guī)定的共有人優(yōu)先購買權(quán)(第三百零五條、第三百零六條)、承租人優(yōu)先購買權(quán)(第七百二十六條至第七百二十八條)。盡管學(xué)界已經(jīng)有居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)之觀點(diǎn)[21]，但是《民法典》并未為居住權(quán)人創(chuàng)設(shè)優(yōu)先購買權(quán)。

一般而言，居住權(quán)和租賃權(quán)均須占有、使用房屋，設(shè)立居住權(quán)的房屋不可以再出租，故二者于同一房屋之上互斥，居住權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)不會(huì)與承租人優(yōu)先購買權(quán)相沖突。然而，《民法典》第三百六十九條規(guī)定當(dāng)事人可以約定將設(shè)立居住權(quán)的住宅出租，此時(shí)在同一住宅上，居住權(quán)和租賃權(quán)可以并存。根據(jù)《民法典》第七百二十六條、第七百二十七條的規(guī)定，承租人在租賃房屋出賣、拍賣時(shí)，享有優(yōu)先購買權(quán)。此時(shí)，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)而居住權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)，對于債權(quán)人權(quán)利的保護(hù)優(yōu)先于用益物權(quán)人的保護(hù)，與物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的法理相悖，可能給司法實(shí)踐中適用承租人優(yōu)先購買權(quán)條款造成困惑。筆者認(rèn)為，此時(shí)存在裁判者適用法律時(shí)通過類推解釋“創(chuàng)設(shè)”居住權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)的空間，以防止居住權(quán)人與承租人的權(quán)利保護(hù)失衡。

當(dāng)然，“創(chuàng)設(shè)”居住權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)將產(chǎn)生數(shù)個(gè)優(yōu)先購買權(quán)之間沖突的可能，即通常所稱的優(yōu)先購買權(quán)競合。筆者認(rèn)為，既然優(yōu)先購買權(quán)的目的在于保護(hù)權(quán)利人能夠獲得某物的權(quán)利，在實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先購買權(quán)取得的基礎(chǔ)權(quán)利關(guān)系確定各優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序。共有人優(yōu)先購買權(quán)基于共有關(guān)系取得，是對所有權(quán)的保護(hù)，為第一順位；居住權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)基于居住關(guān)系取得，是對用益物權(quán)的保護(hù)，為第二順位；承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系取得，是對租賃權(quán)的保護(hù)，為第三順位。不可否認(rèn)的是，通過司法解釋“創(chuàng)造”居住權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)來填補(bǔ)法律漏洞也存在侵?jǐn)_《民法典》安定性的弊端，應(yīng)當(dāng)在必要時(shí)以適當(dāng)方式進(jìn)行。如實(shí)踐中并無承租人主張優(yōu)先購買權(quán)導(dǎo)致居住權(quán)人權(quán)利保護(hù)失衡之情形，則無需通過司法“創(chuàng)造”居住權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)。

四、居住權(quán)消滅規(guī)范之省思

《民法典》在第三百七十條列舉了居住權(quán)期限屆滿和居住權(quán)人死亡兩項(xiàng)居住權(quán)消滅事由，并且規(guī)定居住權(quán)消滅應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。從比較法和居住權(quán)理論來看，居住權(quán)的消滅事由至少包括：因居住權(quán)人行為而導(dǎo)致的居住權(quán)消滅，如居住權(quán)人放棄居住權(quán)、居住權(quán)人在一定期限內(nèi)怠于行使居住權(quán)、居住權(quán)人濫用居住權(quán)；因居住權(quán)設(shè)立人行為導(dǎo)致的居住權(quán)消滅，如設(shè)立人撤銷居住權(quán)；因居住權(quán)合同效力變動(dòng)導(dǎo)致的居住權(quán)消滅，如居住權(quán)合同確定無效、居住權(quán)合同終止或被解除、居住權(quán)合同約定的消滅條件成就；因客觀事實(shí)導(dǎo)致的居住權(quán)消滅，如居住權(quán)人死亡、居住之房屋滅失、居住權(quán)期限屆滿；法律規(guī)定的其他事由，如房屋被征收。兩相比較，《民法典》第三百七十條的規(guī)定過于簡陋，需要進(jìn)行體系解釋，以正確適用居住權(quán)消滅規(guī)范。

(一)居住權(quán)消滅事由

《民法典》物權(quán)編并未專門列舉物權(quán)的消滅事由，僅在第一分編通則第二百二十九條、第二百三十一條分別規(guī)定了因法律文書或者征收決定、拆除房屋等事實(shí)行為導(dǎo)致的物權(quán)消滅。這兩條規(guī)定的物權(quán)消滅事由當(dāng)然是居住權(quán)消滅事由。結(jié)合用益物權(quán)分編宅基地使用權(quán)因宅基地滅失而消滅(第三百六十四條)、地役權(quán)因權(quán)利濫用或拒絕支付費(fèi)用而滅失(第三百八十四條)的規(guī)定來看，民法典編纂過程中，立法者無意于多而全地詳細(xì)列舉居住權(quán)消滅事由，而是根據(jù)居住權(quán)的制度定位和法律性質(zhì)，有選擇地規(guī)定消滅事由。故《民法典》第三百七十條僅規(guī)定了居住權(quán)期限屆滿和居住權(quán)人死亡作為居住權(quán)消滅的事由。這種立法方式雖然有精簡之優(yōu)勢，但是卻沒有給出進(jìn)行選擇的充分理由，選擇的結(jié)果也難免造成居住權(quán)消滅事由的掛一漏萬。理論上，居住權(quán)以滿足生活居住需要為基本功能，應(yīng)當(dāng)防止居住權(quán)人濫用居住權(quán)，故應(yīng)明文規(guī)定居住權(quán)人濫用居住權(quán)作為消滅事由，在居住權(quán)人濫用居住權(quán)導(dǎo)致嚴(yán)重后果的情形下，居住權(quán)設(shè)立人有權(quán)撤銷居住權(quán)，從而使居住權(quán)歸于消滅；[15]居住權(quán)根據(jù)法律規(guī)定或者合同約定設(shè)立，法律可以對居住權(quán)消滅作出特別規(guī)定，當(dāng)事人也可以在居住權(quán)合同中約定居住權(quán)的消滅條件，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他條件可作為兜底性事由。然而，居住權(quán)人一定期間內(nèi)怠于行使居住權(quán)、居住權(quán)人濫用居住權(quán)、居住權(quán)合同確定無效等較為重要的居住權(quán)消滅事由均未被納入到規(guī)范之中。

在《民法典》第三百七十條沒有設(shè)置兜底性條款的情況下，實(shí)踐中如果發(fā)生上述居住權(quán)消滅事由，則需要通過體系解釋以實(shí)現(xiàn)居住權(quán)的消滅。例如，在居住權(quán)人一定期間內(nèi)怠于行使居住權(quán)、居住權(quán)人濫用居住權(quán)時(shí)，可以根據(jù)《民法典》第一百三十二條之規(guī)定，以居住權(quán)人怠于行使居住權(quán)或者濫用居住權(quán)屬于濫用民事權(quán)利損害國家利益(主要適用于直管公房)、社會(huì)公共利益(主要適用于保障房)、他人合法權(quán)益(主要適用于私有房屋)為由，使居住權(quán)歸于消滅。居住權(quán)合同確定無效的情形下，則可以適用《民法典》第一百五十七條的規(guī)定，解決居住權(quán)合同確定無效的財(cái)產(chǎn)返還、損失補(bǔ)償和民事責(zé)任承擔(dān)問題。此外，根據(jù)民法理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，居住之房屋毀損滅失、居住權(quán)人放棄居住權(quán)、居住權(quán)與所有權(quán)混同的情形，即使法律沒有明確規(guī)定，也當(dāng)然屬于居住權(quán)消滅的事由。

(二)居住權(quán)消滅效果

根據(jù)《民法典》第二百一十四條之規(guī)定，第三百七十條規(guī)定的居住權(quán)消滅屬于應(yīng)當(dāng)辦理登記的物權(quán)變動(dòng)，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生居住權(quán)消滅的法律效力。在當(dāng)事人訂立有居住權(quán)合同的情況下，因居住權(quán)合同終止導(dǎo)致居住期限屆滿需要辦理注銷登記時(shí)，雖然雙方的合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)消滅，但是根據(jù)《民法典》第五百五十八條之規(guī)定，雙方仍然負(fù)有相互協(xié)助辦理注銷登記的后合同義務(wù)。對于注銷登記的申請，居住權(quán)消滅規(guī)范并未明確義務(wù)主體，則需要通過法律解釋明確之。辦理注銷登記的當(dāng)事人當(dāng)然是所有權(quán)人或者居住權(quán)人。除了因?yàn)榫幼?quán)人死亡導(dǎo)致的居住權(quán)消滅時(shí)，居住權(quán)人已經(jīng)無法辦理注銷登記外，所有權(quán)人或者居住權(quán)人均可辦理注銷登記。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條的規(guī)定，居住權(quán)期限屆滿導(dǎo)致的居住權(quán)消滅原則上應(yīng)當(dāng)由所有權(quán)人與居住權(quán)人共同申請登記，但是因法律文書或者征收決定、所居住之房屋滅失或者居住權(quán)人放棄居住權(quán)導(dǎo)致的居住權(quán)消滅則可以由居住權(quán)人或者所有權(quán)人單方申請注銷登記。此外，《民法典》第三百七十條僅對及時(shí)辦理注銷登記作出規(guī)定，而未規(guī)定返還房屋，實(shí)屬為立法精簡留下的法律漏洞。無論是理論上還是實(shí)踐中，返還房屋都是居住權(quán)消滅法律效果的題中之義，因此可以作當(dāng)然解釋以彌補(bǔ)法律漏洞。

五、結(jié)語

《民法典》的出臺(tái)對于民法研究具有劃時(shí)代的意義，民法研究將由立法論主導(dǎo)轉(zhuǎn)向解釋論主導(dǎo)，“真正值得去做的是加速后法典時(shí)代法律解釋論的登臺(tái)”。[22]盡管學(xué)界在民法典編纂過程中對于諸多民事權(quán)利的立法尚存爭議，但《民法典》出臺(tái)意味著民事權(quán)利的譜系已經(jīng)寫就，民事權(quán)利的規(guī)范構(gòu)造已經(jīng)完成。民事權(quán)利規(guī)范的研究將隨著《民法典》的實(shí)施進(jìn)入到解釋與適用的實(shí)踐維度。這就需要我們在正確理解當(dāng)前規(guī)范的基礎(chǔ)上，對其不足之處進(jìn)行省思并加以改進(jìn)，居住權(quán)概莫能外。以居住權(quán)理論審視《民法典》的居住權(quán)章節(jié)，其對于居住權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)和消滅的規(guī)定失之于簡，存在立法缺陷。這些立法缺陷是否真的構(gòu)成影響居住權(quán)規(guī)范實(shí)施和適用的法律漏洞則尚需實(shí)踐檢驗(yàn)。若居住權(quán)規(guī)范在實(shí)踐中確實(shí)出現(xiàn)了難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果或者與預(yù)期效果相偏離的現(xiàn)象，則需要在對其進(jìn)行理論反思的基礎(chǔ)上，通過適當(dāng)?shù)乃痉ń忉屵M(jìn)行補(bǔ)正，以保證法律適用達(dá)到預(yù)期效果。只有如此，才能調(diào)和《民法典》的穩(wěn)定性與變易性，處理好民事立法與民事司法、法律解釋與法律適用之間的關(guān)系，保持《民法典》在實(shí)踐中的安定性和生命力。