于憲亮 天津市天山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

1 前言

現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)一般都有較完善的成本管理系統(tǒng)，陸續(xù)建立了開(kāi)發(fā)前、開(kāi)發(fā)中、完成后評(píng)估等整套成本體系。設(shè)計(jì)變更對(duì)成本影響主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)中階段。項(xiàng)目自立項(xiàng)開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目目標(biāo)成本陸續(xù)制訂。土地、土建及設(shè)備費(fèi)用，構(gòu)成了總成本的80%。規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)有效控制，最大限度減少事后變動(dòng)引起的成本增加。然而開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，受市場(chǎng)和政策影響較大，對(duì)成本控制提出挑戰(zhàn)。其中有效控制設(shè)計(jì)變更是有效控制成本增加的必要手段。

2 設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生、分類及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的影響

2.1 產(chǎn)生

在土地確權(quán)，前期“三通一平”完成以后，項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)階段，此時(shí)制定符合要求的規(guī)劃方案。在開(kāi)發(fā)期間，政策、市場(chǎng)原因可能會(huì)引起方案調(diào)整，出現(xiàn)來(lái)自開(kāi)發(fā)商的變更。設(shè)計(jì)單位難免出現(xiàn)圖紙錯(cuò)誤或者與現(xiàn)場(chǎng)施工不符的情況，這是來(lái)自設(shè)計(jì)單位的變更?？偨Y(jié)而言，設(shè)計(jì)變更可分為開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)調(diào)整變更和設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)補(bǔ)充變更兩大類。

2.2 分類

根據(jù)變更屬性的不同，可以將其細(xì)分為多個(gè)設(shè)計(jì)變更類型，從變更形式方面來(lái)看，可以被分為書(shū)面變更和口頭變更兩種；從載體形式來(lái)看，可以被分為變更單、工程單、圖紙變更等；從產(chǎn)生原因來(lái)分析，可分成設(shè)計(jì)因素引發(fā)的變更問(wèn)題、政策因素引發(fā)的變更問(wèn)題以及施工因素引發(fā)的變更問(wèn)題。此外還包括對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容的完善與修正和已經(jīng)施工完成部分的返工現(xiàn)象，均可被劃分為設(shè)計(jì)變更的范疇。

2.3 引發(fā)設(shè)計(jì)變更的主要因素

總結(jié)以往地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引發(fā)設(shè)計(jì)變更的因素有以下幾點(diǎn)：第一，設(shè)計(jì)因素；由于施工設(shè)計(jì)不合理，設(shè)計(jì)內(nèi)容中存在缺陷問(wèn)題，與施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際狀況不符等，均需要結(jié)合施工實(shí)際，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更，保障施工建設(shè)的合理性；第二，市場(chǎng)因素。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，而建筑市場(chǎng)的發(fā)展速度較快，材料的價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，施工設(shè)備成本變動(dòng)，而產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更問(wèn)題；第三，政策影響。國(guó)家方面所頒發(fā)的建筑規(guī)范和設(shè)計(jì)規(guī)范在發(fā)生改變時(shí)又或者出現(xiàn)限購(gòu)類銷售引導(dǎo)方向出現(xiàn)變化，也會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容產(chǎn)生影響；第四，不可控因素。環(huán)境因素、大氣、水文等均屬于不能預(yù)見(jiàn)也無(wú)法控制的因素。在上述內(nèi)容發(fā)生改變時(shí)，只能通過(guò)設(shè)計(jì)變更的方式保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。

2.4 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的影響

建安成本約占開(kāi)發(fā)成本的40%，建安成本在開(kāi)發(fā)過(guò)程中受各種因素影響動(dòng)態(tài)變化，其中設(shè)計(jì)變更的影響又是較大的，若項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中頻頻出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更問(wèn)題，則勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致建造成本難以得到科學(xué)調(diào)控，造成建安成本及其它成本大量增加，從而導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)下降，影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的控制措施

3.1 加強(qiáng)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)水平

因施工設(shè)計(jì)不合理或者錯(cuò)誤產(chǎn)生的設(shè)計(jì)變更較為常見(jiàn)，為減少此方面的設(shè)計(jì)變更，要求相關(guān)設(shè)計(jì)人員應(yīng)具備較強(qiáng)的專業(yè)能力，能夠全面分析施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際狀況，并且具備一定的前瞻性。施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中各專業(yè)之間一定要綜合協(xié)調(diào)，避免施工過(guò)程中各種“打架”沖突問(wèn)題。設(shè)計(jì)過(guò)程可借助先進(jìn)設(shè)計(jì)方法，如“二維協(xié)同”、BIM設(shè)計(jì)體系等，以此來(lái)提高圖紙的準(zhǔn)確度。作為設(shè)計(jì)人員一定要從開(kāi)發(fā)單位獲取全面的前期資料，了解周邊影響，多做現(xiàn)場(chǎng)考察，確保設(shè)計(jì)合理性、準(zhǔn)確性。施工前與施工、監(jiān)理做好技術(shù)交底，確保問(wèn)題提前發(fā)現(xiàn)，避免錯(cuò)漏碰缺。

3.2 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)涉及設(shè)計(jì)、圖審、監(jiān)理、施工、政府監(jiān)管驗(yàn)收部門等等。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為減輕資金壓力降低成本往往追求高周轉(zhuǎn)、快速施工。過(guò)程中圖紙往往缺乏專業(yè)核圖，出現(xiàn)“干錯(cuò)了才發(fā)現(xiàn)”的情況。因此作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格要求，做好圖紙審核、要求施工單位提前核圖。同時(shí)嚴(yán)控變更產(chǎn)生，對(duì)于變更要審核變更原因、核算變更影響。對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行優(yōu)化管理，同時(shí)通過(guò)建立設(shè)計(jì)變更生效前評(píng)估工作機(jī)制的方式，為設(shè)計(jì)變更的管理控制提供依據(jù)。具體而言，應(yīng)當(dāng)重視如下兩個(gè)方面：

（1）對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行統(tǒng)一管理。即房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所涉及到的設(shè)計(jì)變更問(wèn)題由專門部門進(jìn)行統(tǒng)一歸口管理，由該部門負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)變更相關(guān)的各種資料經(jīng)手、簽發(fā)、編號(hào)、錄入、統(tǒng)計(jì)工作，以及時(shí)掌握設(shè)計(jì)變更的發(fā)展動(dòng)態(tài)，為后續(xù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更決策奠定基礎(chǔ)。

（2）構(gòu)建設(shè)計(jì)變更評(píng)估生效工作機(jī)制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)建立起一套完整的設(shè)計(jì)變更生效前評(píng)估機(jī)制以及強(qiáng)制生效模式，即要求所有設(shè)計(jì)變更內(nèi)容在生效前均應(yīng)當(dāng)對(duì)造價(jià)、工期、以及可行性進(jìn)行評(píng)估，然后按照約定方式發(fā)出變更申請(qǐng)及審批并生效。

3.3 增強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的時(shí)效性

設(shè)計(jì)變更方案的質(zhì)量將直接影響工程項(xiàng)目的造價(jià)以及質(zhì)量水平。在選擇方案時(shí)，必須嚴(yán)格落實(shí)變更方案技術(shù)、經(jīng)濟(jì)層面的可行性，力求在確保工程目標(biāo)穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)的前提下，以合理的質(zhì)量、工期、造價(jià)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)對(duì)原設(shè)計(jì)方案的有效變更。同時(shí)，為避免設(shè)計(jì)變更滯后造成的成本提高，應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，注意對(duì)設(shè)計(jì)變更時(shí)效性和嚴(yán)謹(jǐn)性的控制：

（1）時(shí)效性。無(wú)論是現(xiàn)場(chǎng)施工發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，還是設(shè)計(jì)管理部門發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，都應(yīng)及時(shí)反饋溝通，第一時(shí)間暫停施工，避免錯(cuò)誤施工造成損失，明確問(wèn)題的解決措施后，也應(yīng)快速形成工程聯(lián)系單下發(fā)并交底，保證變更生效。

（2）嚴(yán)謹(jǐn)性。設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)深入全面了解變更發(fā)生的原因，以及現(xiàn)場(chǎng)施工情況，設(shè)計(jì)變更不僅要保證圖紙的準(zhǔn)確性，也要考慮其可實(shí)施性，避免發(fā)生反復(fù)變動(dòng)造成工期的拖延、成本增加。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，設(shè)計(jì)變更對(duì)項(xiàng)目成本控制有重要影響。為降低設(shè)計(jì)變更的發(fā)生率，要嚴(yán)控變更原因、變更內(nèi)容、成本影響。上文針對(duì)此類問(wèn)題進(jìn)行了綜合闡述，并且在此基礎(chǔ)上提出了控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的相關(guān)措施，希望可以有效降低設(shè)計(jì)變更的影響，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。