李佳悅， 郝 舉

(中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(北京) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，北京 100083)

登記機(jī)關(guān)在登記薄上所做的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，具有使社會(huì)公眾信其正確的法律效力[1]。但不動(dòng)產(chǎn)登記薄可能因?yàn)楦鞣N原因發(fā)生登記的錯(cuò)誤或遺漏的情形，若登記簿上沒(méi)有及時(shí)對(duì)相關(guān)錯(cuò)誤、遺漏的情形進(jìn)行體現(xiàn)，登記權(quán)利人在此期間對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行處分，第三人可以依登記公信力主張善意取得相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，真正權(quán)利人的權(quán)利便無(wú)法得到保護(hù)。異議登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記的一種特殊類(lèi)型，其制度設(shè)計(jì)的目的正是在登記的權(quán)利與真實(shí)權(quán)利不符時(shí)，通過(guò)阻卻登記簿上所記載的權(quán)利的公信力，避免第三人主張善意取得，從而為真正權(quán)利人提供臨時(shí)性的保護(hù)。

異議登記并不導(dǎo)致對(duì)土地登記簿的“封鎖”,亦即不導(dǎo)致土地登記簿凍結(jié)，異議所阻卻與排除的，僅是基于該項(xiàng)處分行為的善意取得[2]。而登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，所具有的權(quán)利正確性推定的效力，并不會(huì)被異議登記推翻[2]，也即異議登記的效力限于暫時(shí)阻斷登記的公信力，使第三人在異議期間不能通過(guò)登記公信力來(lái)主張善意取得,但由于即使存在異議登記也不能證明已登記的權(quán)利就一定不真實(shí)，或者申請(qǐng)人就一定是真正權(quán)利人，異議登記也存在不當(dāng)?shù)目赡?，因此異議登記制度發(fā)揮作用的強(qiáng)度和范圍是有所限制的，異議登記雖能在一段時(shí)間內(nèi)阻斷公信力，但不能推翻登記的權(quán)利推定效力，登記權(quán)利人仍然應(yīng)當(dāng)可以享受權(quán)力正確性推定帶給自己的利益而與第三人進(jìn)行交易。

整體來(lái)說(shuō)，異議登記的存在表明申請(qǐng)人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)記載有異議而提出自己的權(quán)利主張，以此排除第三人善意取得，形成了對(duì)申請(qǐng)人的保護(hù)。由于異議登記并不能推翻登記的推定力，登記權(quán)利人仍可與第三人進(jìn)行交易，一定程度上也兼顧了登記權(quán)利人的權(quán)利。而第三人可以經(jīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的異議登記了解到該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬存在爭(zhēng)議的事實(shí)，在知情前提下作出真實(shí)意思表示，可以選擇繼續(xù)交易，也可以選擇不再交易，若選擇繼續(xù)交易即使最后確認(rèn)登記錯(cuò)誤，第三人不能取得標(biāo)的物，第三人也對(duì)相關(guān)后果有所準(zhǔn)備，相比于第三人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)議毫不知情而進(jìn)行交易，再被牽扯進(jìn)爭(zhēng)議之中增加第三人的負(fù)擔(dān)，一定程度上降低了交易的風(fēng)險(xiǎn)，也是一種對(duì)第三人的保護(hù)。因此，異議登記對(duì)于異議登記申請(qǐng)人，登記權(quán)利人及第三人之間的關(guān)系進(jìn)行了一定程度的均衡和協(xié)調(diào)，事實(shí)上是有利于交易安全的。

一、 不動(dòng)產(chǎn)異議登記的實(shí)踐困惑

在我國(guó)異議登記的說(shuō)法最先出現(xiàn)于一些地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章中，2007年《物權(quán)法》第19條第2款①首次以國(guó)家立法的形式明確規(guī)定了異議登記制度，構(gòu)建了異議登記制度的基礎(chǔ)框架。之后《土地登記辦法》(已于2018年2月1日廢止)、《房屋登記辦法》進(jìn)一步具體化了對(duì)土地和房屋領(lǐng)域進(jìn)行異議登記的規(guī)定，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》及國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等相關(guān)法律法規(guī)也對(duì)這一制度進(jìn)行了細(xì)化，很多其他地區(qū)的地方立法中也相繼就不動(dòng)產(chǎn)登記制定了相關(guān)規(guī)范，其中包括對(duì)異議登記問(wèn)題進(jìn)行規(guī)定。

但整體來(lái)說(shuō)，我國(guó)立法僅構(gòu)建了異議登記制度的基礎(chǔ)框架，各項(xiàng)規(guī)定尚顯模糊，導(dǎo)致對(duì)異議登記的相關(guān)問(wèn)題存在認(rèn)識(shí)和理解的分歧，各地登記實(shí)踐中的做法亦不同，這一制度在實(shí)踐中的運(yùn)行并不順暢。

我國(guó)異議登記制度實(shí)施之初，具有適用范圍小，效力限制強(qiáng)等特點(diǎn)，而后雖然隨著登記實(shí)踐的發(fā)展，這種情況得到部分改善，但無(wú)論在理論上還是實(shí)踐中仍然存在諸多疑問(wèn)和爭(zhēng)議。比如，對(duì)異議登記的申請(qǐng)范圍是否應(yīng)該進(jìn)行限制，實(shí)踐中部分地方將法院的案件受理通知書(shū)納入異議登記申請(qǐng)材料之中的做法是否妥當(dāng)；究竟應(yīng)該采用何種審查模式；存在異議登記是否會(huì)對(duì)登記權(quán)利人的處分權(quán)形成限制力等，涉及到異議登記的申請(qǐng)、審查和效力等多個(gè)環(huán)節(jié)。為實(shí)現(xiàn)對(duì)真正權(quán)利人的保護(hù)，防止申請(qǐng)人、登記權(quán)利人和第三人之間關(guān)系的失衡，保障交易安全，使得異議登記制度得以順暢運(yùn)行，保障其制度設(shè)置目的的實(shí)現(xiàn)，有必要對(duì)異議登記的申請(qǐng)環(huán)節(jié)、審查環(huán)節(jié)和效力環(huán)節(jié)的不足和爭(zhēng)議問(wèn)題進(jìn)行討論和研究。

二、 異議登記制度在申請(qǐng)環(huán)節(jié)的不足

(一) 申請(qǐng)范圍限制過(guò)多

在異議登記制度運(yùn)行之初的一段時(shí)間內(nèi)，甚至現(xiàn)在在部分地區(qū)的登記實(shí)踐中，對(duì)申請(qǐng)人能夠發(fā)起異議登記的范圍限制較多，只有夫妻之間的權(quán)屬糾紛、繼承糾紛可以發(fā)起異議登記。例如，甲與乙為夫妻關(guān)系，婚后共同購(gòu)買(mǎi)了某處房產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)《房地產(chǎn)權(quán)證》載明甲系某房屋的權(quán)利人，但甲不協(xié)助乙辦理產(chǎn)權(quán)共有份額變更登記，乙以與甲為夫妻關(guān)系為由，向登記部門(mén)提出異議登記申請(qǐng)，提交結(jié)婚證等材料，這種情況下一般是可以成立異議登記的?；蛘呤且蛔优诟改溉ナ篮髮⒏改杆械姆课葸^(guò)戶(hù)至自己名下，其他子女通過(guò)提交死亡證明，繼承公證書(shū)等材料是可以進(jìn)行異議登記的。但這種只允許就特定情況類(lèi)型下的所有權(quán)申請(qǐng)異議登記的情況，會(huì)使得因其他事由主張不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的申請(qǐng)人無(wú)法及時(shí)尋求異議登記的保護(hù)，其權(quán)利可能會(huì)受到登記權(quán)利人的故意侵害。

(二) 申請(qǐng)材料要求不一

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十二條第二款規(guī)定：“利害關(guān)系人申請(qǐng)異議登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(一)證實(shí)對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料；(二)證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的材料；(三)其他必要材料。”從中可以看出，立法上只是籠統(tǒng)地規(guī)定了利害關(guān)系人申請(qǐng)異議登記應(yīng)當(dāng)提交的材料，但并不明確具體，導(dǎo)致各地在登記實(shí)踐中具體要求各異。

實(shí)踐中，一種做法是，登記機(jī)構(gòu)根據(jù)法律法規(guī)字面的要求，要求申請(qǐng)人提供證實(shí)對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料，證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的材料，但種類(lèi)、形式和標(biāo)準(zhǔn)均不明確，由登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人提供的材料進(jìn)行審查，確定證明材料是否符合要求，是否能夠進(jìn)行異議登記。在異議登記制度運(yùn)行起初的一段時(shí)間內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出于避免承擔(dān)登記不當(dāng)?shù)呢?zé)任的考慮，要求申請(qǐng)人提供的證明材料要有充分的證明力，也即能夠充分證明對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系，充分證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，以此刻意提高異議登記的受理標(biāo)準(zhǔn)，以控制異議登記的受理，甚至很多時(shí)候傾向于不予異議登記。如今這種情況雖得到了改善，但由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)把握標(biāo)準(zhǔn)，以確定能否進(jìn)行異議登記，仍存在較大的自由裁量余地。

另外還存在一種做法，就是有些地方的登記機(jī)構(gòu)將法院的案件受理通知書(shū)納入異議登記申請(qǐng)材料的范圍之內(nèi)，要求申請(qǐng)人提供法院案件受理通知書(shū)，登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院案件受理通知書(shū)進(jìn)行異議登記。這種做法實(shí)際上是以法院受理異議登記案件的標(biāo)準(zhǔn)作為異議登記的受理標(biāo)準(zhǔn)，而這與《物權(quán)法》第十九條的規(guī)定，利害關(guān)系人應(yīng)該在異議登記之日起十五日內(nèi)向法院起訴，出現(xiàn)了前后順序上的顛倒，是否適當(dāng)尚待商榷。

三、 異議登記制度在審查環(huán)節(jié)的缺陷

《物權(quán)法》并沒(méi)有明確登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記時(shí)的審查模式為何，因此登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)究竟應(yīng)該采取怎樣的審查模式，一直是理論和實(shí)務(wù)界討論的熱點(diǎn)，異議登記作為一種特殊類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)登記，對(duì)其審查模式的討論也包含在內(nèi)。

理論上，主要存在實(shí)質(zhì)審查、形式審查、形式審查為主實(shí)質(zhì)審查為輔三種觀點(diǎn)。實(shí)質(zhì)審查模式下登記機(jī)構(gòu)需要通過(guò)調(diào)查勘驗(yàn)等方式，確定申請(qǐng)人提供材料的真實(shí)性、合法性，登記申請(qǐng)的具體內(nèi)容與客觀情況的一致性，如此能夠使登記內(nèi)容和實(shí)體權(quán)利保持實(shí)現(xiàn)最大限度的一致，確保登記公信力；形式審查模式下登記機(jī)構(gòu)僅就申請(qǐng)人提供的書(shū)面材料進(jìn)行審查，如果材料齊備無(wú)瑕疵、符合形式上的要求，即進(jìn)行登記，而不對(duì)材料本身的真實(shí)性、合法性進(jìn)行審查，也不審查原因?qū)用娣申P(guān)系的真實(shí)性和合法性，有利于在保護(hù)交易安全的基礎(chǔ)上盡量減少交易成本，促進(jìn)交易便捷；還有學(xué)者認(rèn)為《物權(quán)法》第12條②的規(guī)定體現(xiàn)了以形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔的模式，這一模式下登記效率與登記準(zhǔn)確性得以盡可能兼顧。

實(shí)踐中各地做法也很不一致，此三種觀點(diǎn)在實(shí)踐中均有所體現(xiàn)。但進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查可能導(dǎo)致行政權(quán)力過(guò)分干預(yù)市場(chǎng)，妨礙市場(chǎng)交易的正常進(jìn)行，審查的繁瑣更會(huì)導(dǎo)致效率的低下，不符合異議登記暫時(shí)性的特點(diǎn)；進(jìn)行形式審查又難免因?yàn)閷彶榈倪^(guò)于簡(jiǎn)單出現(xiàn)登記不當(dāng)?shù)那闆r；以形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔的模式，雖然看起來(lái)可以集二者之長(zhǎng)，對(duì)登記機(jī)構(gòu)審查權(quán)限、審查能力等因素進(jìn)行了綜合考慮，但也存在其特有的問(wèn)題，即對(duì)于何種情況適用形式審查，何種情況適用實(shí)質(zhì)審查缺乏明確的規(guī)定，各地在具體操作上也是迥異，實(shí)施之中又容易再次陷入單純的形式審查或單純的實(shí)質(zhì)審查的旋渦。由此可見(jiàn)，此三種審查模式都有其不足之處，那么異議登記在審查環(huán)節(jié)究竟應(yīng)該采取怎樣的審查模式就有討論的必要。

四、 異議登記制度在效力環(huán)節(jié)的爭(zhēng)議

《物權(quán)法》并未對(duì)異議登記的效力進(jìn)行明確規(guī)定，這一問(wèn)題的爭(zhēng)議主要集中于異議登記是否限制登記權(quán)利人處分權(quán)的問(wèn)題上。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，異議登記應(yīng)當(dāng)具有限制登記權(quán)利人處分權(quán)的效力。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人或者權(quán)利有可能是不真實(shí)的，或者是不足夠充分的，此時(shí)登記簿上的權(quán)利人處分其權(quán)利，就有可能損害真正權(quán)利人的利益[3]。很多地方性法規(guī)都規(guī)定了異議登記期間登記機(jī)關(guān)暫緩或不予辦理相關(guān)處分登記，比如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第67條，《石家莊市房屋登記條例》第64條，《鄭州市房屋登記條例》第52條等。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，異議登記不應(yīng)產(chǎn)生限制登記權(quán)利人處分權(quán)的效力。私人的合法財(cái)產(chǎn)受到法律保護(hù)至少意味著對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制要么經(jīng)過(guò)財(cái)產(chǎn)權(quán)人的同意，要么基于法律之明定，但是對(duì)于異議登記,《物權(quán)法》第19條第2款并未明確承認(rèn)其具有限制處分的效力[4]。而且，認(rèn)為通過(guò)禁止登記物權(quán)進(jìn)入流通領(lǐng)域的做法來(lái)確保真實(shí)權(quán)利人的利益，不利于登記物權(quán)的流通，在交易效率方面有所欠缺[5]。

五、 不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的完善

(一) 完善異議登記申請(qǐng)環(huán)節(jié)

1.放寬對(duì)異議登記申請(qǐng)范圍的限制。

登記實(shí)踐中過(guò)去一段時(shí)間對(duì)異議登記申請(qǐng)范圍限制過(guò)多的做法出現(xiàn)了很多不利的后果，因而對(duì)異議登記的發(fā)起范圍限制過(guò)多的情況得到了逐漸的改善。既然異議登記制度是通過(guò)阻斷登記的公信力，排除善意取得，以保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的制度，那么，對(duì)于需要記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄以產(chǎn)生公信力的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容，需要依據(jù)登記公信力發(fā)生效力的情況，就應(yīng)該存在通過(guò)阻斷登記的公信力的方法來(lái)排除善意取得的適用空間，都應(yīng)當(dāng)符合異議登記制度適用的范圍。因此，應(yīng)該放寬對(duì)異議登記發(fā)起范圍的限制，異議登記應(yīng)該適用于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的各類(lèi)權(quán)利事項(xiàng)。

目前，無(wú)論是理論還是實(shí)踐中均認(rèn)可異議登記適用于對(duì)登記簿上記載的所有權(quán)提出異議的情況。除此之外，異議登記也應(yīng)該適用于申請(qǐng)人對(duì)用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)提出異議的情況。在我國(guó)，用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)以及地役權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)采取登記生效模式，登記后建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立，因此建設(shè)用地使用權(quán)就屬于不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利性事項(xiàng)，異議登記適用的對(duì)象即是登記薄記載的權(quán)利性事項(xiàng)，由此建設(shè)用地使用權(quán)符合異議登記適用的條件。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)采取登記對(duì)抗模式，登記之后得以對(duì)抗第三人，亦是依據(jù)登記具有的公信力產(chǎn)生的效果。擔(dān)保物權(quán)中抵押權(quán)也采取登記生效模式，抵押權(quán)也屬于不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利性事項(xiàng)，那么申請(qǐng)人若對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記薄上抵押權(quán)登記提出異議，認(rèn)為登記錯(cuò)誤或者遺漏的，也應(yīng)當(dāng)在異議登記的發(fā)起范圍之內(nèi)。

2.申請(qǐng)材料明確適當(dāng)。

異議登記最本質(zhì)的功能即是通過(guò)暫時(shí)阻卻登記公信力，排除第三人善意取得，給真正權(quán)利人提供臨時(shí)性的保護(hù)。由于登記權(quán)利人隨時(shí)可能處分該不動(dòng)產(chǎn)，因此，這種臨時(shí)性的保護(hù)對(duì)時(shí)間的緊迫性要求是很強(qiáng)的，如果不能高效便捷地發(fā)起異議登記，而要準(zhǔn)備一系列復(fù)雜嚴(yán)格的申請(qǐng)材料甚至要先取得法院的案件受理通知，會(huì)影響異議登記最本質(zhì)功能的實(shí)現(xiàn)。無(wú)論是完全由登記機(jī)構(gòu)把握申請(qǐng)材料，還是用法院受理異議登記案件的標(biāo)準(zhǔn)作為登記機(jī)構(gòu)受異議登記的標(biāo)準(zhǔn)都是不適當(dāng)?shù)摹?/p>

若完全由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)材料的種類(lèi)、形式、證明程度及證明力是否符合要求進(jìn)行自由裁量，而缺乏一個(gè)統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)，可能難以避免登記機(jī)構(gòu)出于避免行政訴訟的考量，而刻意提高異議登記的受理標(biāo)準(zhǔn)的情況，也難以避免因登記工作人員個(gè)人判斷的差別而出現(xiàn)不同的受理與不受理結(jié)果上的差異。而以法院的案件受理通知書(shū)作為申請(qǐng)材料的做法，實(shí)際上是暗含著登記機(jī)構(gòu)將法院受理異議登記案件作為登記機(jī)關(guān)受理異議登記的標(biāo)準(zhǔn)。這種做法在一定程度上是可以理解的。首先，這樣便于確定申請(qǐng)人與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系。法律法規(guī)并沒(méi)有明確究竟何種材料能夠證明異議登記的申請(qǐng)人與該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系，登記機(jī)構(gòu)作為行政機(jī)關(guān)對(duì)這些標(biāo)準(zhǔn)很難把握，把握的太嚴(yán)，會(huì)使得異議登記的受理率過(guò)低，把握的太松，有可能會(huì)導(dǎo)致登記不當(dāng)?shù)那闆r出現(xiàn)。而證實(shí)申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有利害關(guān)系，正是異議登記的首要前提和必要條件，這是登記機(jī)構(gòu)面臨的一大難題。按照正常的情況，若申請(qǐng)人確實(shí)與該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利存在利害關(guān)系，為防止登記權(quán)利人的惡意處分造成其權(quán)利的喪失，申請(qǐng)人在異議登記之后必然迫切地需要提起訴訟明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬，因?yàn)楫愖h登記之日起15日內(nèi)不起訴，其異議登記將面臨失效的局面，所主張的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利亦得不到保護(hù)；只有在該申請(qǐng)人事實(shí)上與該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并不存在利害關(guān)系，僅是惡意利用異議登記拖延時(shí)間故意給登記權(quán)利人制造障礙的情況下，才會(huì)出現(xiàn)無(wú)法鏈接到之后的訴訟程序的情況。因此，申請(qǐng)異議登記的主體和后來(lái)向法院提起訴訟的主體應(yīng)該是一致的，以法院的案件受理通知書(shū)作為異議登記的申請(qǐng)材料，可以排除申請(qǐng)人并無(wú)利害關(guān)系，只是意圖通過(guò)異議登記惡意拖延時(shí)間損害登記權(quán)利人利益的情況。而且，法院在受理案件前會(huì)對(duì)當(dāng)事人的資格、事由和證據(jù)材料進(jìn)行審查，若該訴訟被法院受理，也可以證明當(dāng)事人確實(shí)是與該不動(dòng)產(chǎn)存在利害關(guān)系的，如此也就符合了申請(qǐng)異議登記對(duì)利害關(guān)系的要求。其次，辦理異議登記并不是申請(qǐng)人的最終目的，異議登記只是申請(qǐng)人為自己搜集證據(jù)以期向法院提起訴訟的這段期間內(nèi)，對(duì)自己主張權(quán)利的不動(dòng)產(chǎn)所尋求的暫時(shí)性保護(hù)，避免登記簿記載的權(quán)利人在此期間迅速處置該不動(dòng)產(chǎn)，第三人主張善意取得而使得該申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利受到損害。在法院對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行明確后，憑借法院的判決或裁定進(jìn)行更正登記對(duì)主張的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利實(shí)現(xiàn)切實(shí)長(zhǎng)效的保護(hù)，才是申請(qǐng)人的最終目的。而若要實(shí)現(xiàn)這一最終目的，就需要保證異議登記與其后的法院審理鏈接的順暢和緊密，就需要保障法院會(huì)對(duì)異議登記案件展開(kāi)審理，而不會(huì)出現(xiàn)不予立案的情形。若已經(jīng)取得法院的案件受理通知書(shū)，自然就免除了這方面的顧慮。

但這種做法存在明顯的問(wèn)題。首先，根據(jù)《物權(quán)法》第十九條第二款的規(guī)定，申請(qǐng)人應(yīng)該在異議登記之日起十五日內(nèi)向法院起訴，也即先申請(qǐng)異議登記再起訴。這與登記機(jī)構(gòu)要求申請(qǐng)人先去法院起訴，再憑法院案件受理通知書(shū)申請(qǐng)異議登記的做法，存在前后程序上的顛倒，不符合法律規(guī)定。其次，這種做法實(shí)際上是將審查責(zé)任轉(zhuǎn)移給了法院，加重了法院的負(fù)擔(dān)，而在異議登記中審查相關(guān)證明材料是否能夠證明具有權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系，相關(guān)材料是否符合證明力要求，是否符合登記受理標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)任是應(yīng)該由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的。再次，考慮到異議登記本身的制度功能和特點(diǎn)，正是由于申請(qǐng)人暫時(shí)沒(méi)有足夠的證據(jù)，需要一段時(shí)間來(lái)搜集證據(jù)提起訴訟，為防止在這段時(shí)間內(nèi)登記權(quán)利人的惡意處分致使其權(quán)利喪失，才需要異議登記提供一段緩沖的時(shí)間，若在異議登記期間就直接以法院已經(jīng)受理案件作為辦理異議登記的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)處于這個(gè)階段的申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)要求就過(guò)于嚴(yán)格了，況且如果申請(qǐng)人證據(jù)已經(jīng)十分充分到可以直接向法院提起訴訟，也就沒(méi)有必要再申請(qǐng)異議登記。最后，對(duì)申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，這種做法其實(shí)是讓申請(qǐng)人在其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利毫無(wú)保障的情況下搜集證據(jù)，而登記權(quán)利人隨時(shí)可能對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，使得申請(qǐng)人的權(quán)利在法院受理起訴之前的時(shí)間內(nèi)處于一種岌岌可危的狀態(tài)，實(shí)際上是放棄了從申請(qǐng)人產(chǎn)生異議登記的需要到法院對(duì)此立案之間的一個(gè)時(shí)間段內(nèi)對(duì)利害關(guān)系人權(quán)利的保護(hù)，不符合異議登記制度設(shè)計(jì)的初衷。

對(duì)申請(qǐng)材料的要求不僅需要明確，還要適當(dāng)。首先，由于我國(guó)目前相關(guān)立法在申請(qǐng)材料問(wèn)題的規(guī)定上都采取了一種模糊的表達(dá)，因而亟需在立法層面明確和細(xì)化申請(qǐng)材料的種類(lèi)、形式及所需達(dá)到的證明標(biāo)準(zhǔn)。要求申請(qǐng)人在申請(qǐng)異議登記時(shí)提供證明材料是為了防止申請(qǐng)人濫用異議權(quán)利，由此證實(shí)對(duì)登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料，應(yīng)當(dāng)是申請(qǐng)人可以據(jù)以主張其是該登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的真正權(quán)利人的材料；證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)錯(cuò)誤的材料，所證實(shí)的應(yīng)該是現(xiàn)有的權(quán)利事項(xiàng)登記錯(cuò)誤。其次，考慮到申請(qǐng)人申請(qǐng)異議登記在時(shí)間上的緊迫性特點(diǎn)，申請(qǐng)人暫時(shí)可能沒(méi)有能力獲取充分的證據(jù)，以及異議登記本身具有的臨時(shí)性保護(hù)的特點(diǎn)，對(duì)異議登記申請(qǐng)材料的要求不應(yīng)該過(guò)高，并不需要達(dá)到法院對(duì)案件的受理標(biāo)準(zhǔn)，畢竟申請(qǐng)人還需要通過(guò)異議登記提供保護(hù)的期間去進(jìn)一步搜集證據(jù)向法院提起訴訟。證明利害關(guān)系和證明登記薄記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的兩類(lèi)材料齊全，材料的形式符合要求，異議事項(xiàng)的確實(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄上且在申請(qǐng)書(shū)中明確異議事項(xiàng)，能夠做到“初步”證明的程度，是比較合適的標(biāo)準(zhǔn)。

(二) 優(yōu)化異議登記審查模式

不動(dòng)產(chǎn)登記究竟采取何種審查模式與對(duì)登記行為性質(zhì)的理解是相關(guān)聯(lián)的。有學(xué)者認(rèn)為登記是一種行政確權(quán)行為，但事實(shí)上，確認(rèn)合同效力，確認(rèn)民事法律行為的真實(shí)性、合法性，確認(rèn)物權(quán)內(nèi)容和歸屬均屬于司法權(quán)行使的范疇，行政機(jī)關(guān)并無(wú)此權(quán)力。行政確認(rèn)說(shuō)也認(rèn)為登記行為的本質(zhì)是行政行為，但與行政確權(quán)的觀點(diǎn)不同的是，登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)的不是權(quán)利的合法性、真實(shí)性，而是申請(qǐng)人是否按照要求提交了申請(qǐng)材料，且這些材料是否符合規(guī)定的予以登記的標(biāo)準(zhǔn)[6]。也有學(xué)者認(rèn)為，登記行為的基調(diào)是私法性質(zhì)，提出登記的功能應(yīng)該從過(guò)去的以國(guó)家管理為本位向以社會(huì)服務(wù)為本位轉(zhuǎn)變[7]。

專(zhuān)門(mén)從異議登記的角度來(lái)說(shuō)，異議登記并不僅指把字寫(xiě)到登記薄上的一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，它是一個(gè)過(guò)程，包括利害關(guān)系人申請(qǐng)登記，遞交材料，登記機(jī)關(guān)審查，登記入冊(cè)等一系列的行為，還會(huì)因?yàn)楫愖h登記的存在而產(chǎn)生一系列的效果。不能簡(jiǎn)單因?yàn)槠渲写嬖谛姓C(jī)關(guān)審查登記的環(huán)節(jié)就全部簡(jiǎn)單地、以偏概全地將這一系列行為歸結(jié)為行政行為。

異議登記在本質(zhì)上應(yīng)該屬于民事法律行為。一則，異議登記只能由利害關(guān)系人發(fā)起，自始至終都是利害關(guān)系人的意思表示，行政機(jī)關(guān)只能根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行審查，并不能將其意志加入其中，不能依職權(quán)進(jìn)行異議登記；二則，異議登記的內(nèi)容僅限于記載于登記簿上的事項(xiàng)，且同樣依利害關(guān)系人的申請(qǐng)而確定；三則，申請(qǐng)異議登記是利害關(guān)系人的權(quán)利，異議登記的出現(xiàn)和存在是利害關(guān)系人行使這種權(quán)利在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的一種外在體現(xiàn)；四則，異議登記所產(chǎn)生的暫時(shí)阻斷登記公信力的效果，是一種私法上的效果；五則，一般來(lái)說(shuō)以“異議登記”提起訴訟的，訴訟雙方當(dāng)事人均為自然人或法人，而非行政機(jī)關(guān)，適用民事審判程序，而以“受理異議登記”或“不予受理異議登記”提起訴訟的，才是一方訴訟當(dāng)事人是行政機(jī)關(guān)的情況，但這種情況下強(qiáng)調(diào)的并非“異議登記”本身，而是行政機(jī)關(guān)“受理”或“不受理”異議登記的具體行政行為。因而，由異議登記之后的審判程序來(lái)看，異議登記亦是民事法律行為。

綜上所述，從本質(zhì)上講異議登記是種民事法律行為，而申請(qǐng)人提交的材料反映的更是原因?qū)用娴拿袷路申P(guān)系，而對(duì)當(dāng)事人之間的民事法律關(guān)系進(jìn)行真實(shí)性、合法性審查就屬于司法權(quán)的范疇，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)該介入。況且對(duì)民事法律關(guān)系的真實(shí)性、合法性的審查需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，而登記工作人員并不具備作出此類(lèi)判斷的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。再考慮到異議登記本身相對(duì)于其他登記類(lèi)型來(lái)說(shuō)還具有暫時(shí)性保護(hù)的特點(diǎn)，具有迅速便捷的要求，若登記機(jī)關(guān)審查過(guò)于嚴(yán)格反而會(huì)耗費(fèi)時(shí)間，浪費(fèi)行政資源。但形式審查又確實(shí)存在難以克服的缺點(diǎn)，不可避免地存在登記不當(dāng)?shù)目赡堋?/p>

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展，實(shí)踐中產(chǎn)生了一種新的審查方式，既非實(shí)質(zhì)審查，也區(qū)別于形式審查，而稱(chēng)為合理審慎的審查。在一些地方的登記實(shí)踐中，除房屋初始登記和房屋滅失登記需要實(shí)地核查之外，其他的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)都采用合理審慎的審查原則，也即對(duì)于異議登記，采取的也是合理審慎審查的原則。上文已經(jīng)分析過(guò)，雖然異議登記的全過(guò)程中存在行政機(jī)關(guān)發(fā)揮作用的部分環(huán)節(jié)，但從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)異議登記屬于一種民事法律行為，行政機(jī)關(guān)是不應(yīng)該進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的，而單純的形式審查又會(huì)增加登記不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。合理審慎的審查模式在異議登記領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)用體現(xiàn)為，在申請(qǐng)材料符合形式要求的前提下，更加強(qiáng)調(diào)登記機(jī)關(guān)應(yīng)該從專(zhuān)業(yè)的角度出發(fā)，對(duì)登記申請(qǐng)秉持審慎注意的態(tài)度，區(qū)分不同的情況進(jìn)行程度合理的審查，并與審核機(jī)制、詢(xún)問(wèn)機(jī)制在功能和作用上相互補(bǔ)足。如此，比單純的形式審查更加謹(jǐn)慎，可有效地減少登記不當(dāng)?shù)那闆r，相比于實(shí)質(zhì)審查又兼顧了效率，符合異議登記較短的審查受理期限的規(guī)定，還能避免陷入之前提到的“以形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔”卻無(wú)法區(qū)分具體情況進(jìn)行明確界定的循環(huán)中，因此“合理審慎的審查”是一種更優(yōu)的選擇。

(三) 削減異議登記的限制力

隨著異議登記制度在實(shí)踐中的運(yùn)行，異議登記限制力過(guò)強(qiáng)的弊端已然逐漸顯露，可能會(huì)使登記權(quán)利人因?yàn)楫愖h登記的存在喪失與第三人進(jìn)行交易的機(jī)會(huì)，也可能使登記權(quán)利人與第三人原已簽訂生效的買(mǎi)賣(mài)合同因無(wú)法履行而產(chǎn)生違約責(zé)任，造成登記權(quán)利人財(cái)產(chǎn)上的損失。而且在異議登記被證明不當(dāng)?shù)那闆r下，不僅申請(qǐng)人需要承擔(dān)責(zé)任，還可能引發(fā)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任。

因此，立法和實(shí)踐中均在逐步地削減異議登記的限制力。2016年的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十四條③的規(guī)定，即體現(xiàn)了減少異議登記限制力的態(tài)度。登記實(shí)踐中，部分地方對(duì)異議登記效力的理解也有所轉(zhuǎn)變，即異議登記并不妨礙權(quán)利人的處分權(quán)，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)暫緩或者拒絕其登記請(qǐng)求。異議登記之后因處分權(quán)利申請(qǐng)登記的，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)告知存在異議登記后，申請(qǐng)人雙方仍然執(zhí)意申請(qǐng)的，登記機(jī)構(gòu)可以要求雙方出具知曉異議登記存在并自愿承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)面保證，登記機(jī)構(gòu)可以為其辦理處分登記。

異議登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載事項(xiàng)提出異議的一種外在表現(xiàn)，是該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬存在爭(zhēng)議這一情況在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的體現(xiàn)，異議登記的存在使得這種爭(zhēng)議可視化而能夠?yàn)榈谌怂庇^地了解。異議登記并不同于初始登記、變更登記，其本身并不會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬有待于法院的裁判。因此，在法院作出裁判之前，不能一概而論地認(rèn)為申請(qǐng)人就一定是真正權(quán)利人，不能為保護(hù)申請(qǐng)人而限制登記權(quán)利人行使權(quán)利，不能因?yàn)楫愖h登記的存在而對(duì)現(xiàn)存權(quán)利的正當(dāng)行使造成妨礙。況且，若異議登記產(chǎn)生了類(lèi)似財(cái)產(chǎn)保全的限制處分的效果，而發(fā)起異議登記的要求相比而言又低得多，不僅可能增大異議登記不當(dāng)造成損害的可能性，還可能會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)保全制度實(shí)際上被虛置。

異議登記限制力的減小，還有利于避免由利害關(guān)系人單方啟動(dòng)異議登記的模式對(duì)登記權(quán)利人的權(quán)利可能造成的損害。有觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)目前異議登記的啟動(dòng)方式僅有單方申請(qǐng)一種，顯得過(guò)于單一和輕率，明顯對(duì)保護(hù)登記權(quán)利人的合法權(quán)利不利，存在由于申請(qǐng)人的惡意而造成登記權(quán)利人利益損害的可能性，由此主張應(yīng)該增加雙方申請(qǐng)啟動(dòng)或者是法院作出裁定的啟動(dòng)方式。而事實(shí)上，一則，不能期待登記權(quán)利人同意與申請(qǐng)人一起發(fā)起對(duì)自己不利的異議登記，雙方啟動(dòng)的方式是不現(xiàn)實(shí)、不合理的；二則，上文已經(jīng)提到，異議登記從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是民事法律行為，那么，依法院裁定發(fā)起異議登記，也是不合理的。因此，我國(guó)目前采取的依單方申請(qǐng)啟動(dòng)異議登記的方式是具有其合理性的。而在這種啟動(dòng)方式下，若異議登記的存在并不限制登記權(quán)利人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處分，在第三人知悉異議登記存在并自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，登記權(quán)利人得以在存在異議登記的前提下繼續(xù)交易，而不會(huì)受到外力的過(guò)多阻礙，不會(huì)導(dǎo)致登記權(quán)利人喪失交易的機(jī)會(huì)，也不會(huì)導(dǎo)致登記權(quán)利人被迫負(fù)擔(dān)合同無(wú)法履行的違約責(zé)任，即使申請(qǐng)人被證明是出于惡意發(fā)起異議登記的，也可以將對(duì)登記權(quán)利人可能造成的不利影響降至最低。因此，異議登記所產(chǎn)生的效力應(yīng)該符合其制度設(shè)計(jì)的目的，即使登記薄上存在異議登記，也不應(yīng)該限制處分，不應(yīng)妨礙物的自由流通。

注釋?zhuān)?/p>

① 《物權(quán)法》第19條第2款：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?/p>

② 《物權(quán)法》第12條：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(一)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；(二)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人；(三)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看?！?/p>

③ 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第84條：“異議登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知申請(qǐng)人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項(xiàng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理，但申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)面承諾?！?/p>