吳翠仙

（江西省新余市房屋置業(yè)擔保有限公司，江西 新余 338000）

引言

近年來國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的去杠桿控制力度持續(xù)加強，針對房地產(chǎn)金融業(yè)務的違規(guī)行為予以重點整治與嚴厲打擊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的經(jīng)營與融資環(huán)境不容樂觀。在中國銀保監(jiān)會于2019年10月23日下發(fā)的《補充規(guī)定》中將住房置業(yè)擔保業(yè)務納入監(jiān)管范圍，對房地產(chǎn)行業(yè)住房金融服務的創(chuàng)新提出了具體要求。

一、強金融監(jiān)管的主要表現(xiàn)與影響分析

（一）主要表現(xiàn)

日前中國銀保監(jiān)會與發(fā)改委等多家單位聯(lián)合印發(fā)了《關于印發(fā)融資擔保公司監(jiān)督管理補充規(guī)定的通知》，該《補充規(guī)定》提出將住房置業(yè)擔保機構納入到監(jiān)管要求中，標志著對房地產(chǎn)金融業(yè)務風險從嚴控制程度的進一步加深。強金融監(jiān)管的最顯著特征為從嚴的金融監(jiān)管政策，嚴格禁止違規(guī)的理財或信貸資金流入房地產(chǎn)領域，督促房地產(chǎn)融資擔保業(yè)務實現(xiàn)合規(guī)經(jīng)營，針對違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的行為予以深化整治與嚴厲處罰。在此背景下，督促房地產(chǎn)行業(yè)更應秉持審慎意識經(jīng)營住房金融業(yè)務，呈現(xiàn)出全新的發(fā)展面貌[1]。

（二）對住房置業(yè)擔保工作的影響

隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控、住房市場發(fā)展和全面深化改革的部署，住房置業(yè)擔保行業(yè)面臨著由房地產(chǎn)市場下行帶來的擔保業(yè)務量減少與風險增大的多重壓力，政府職能部門在住房擔保規(guī)范監(jiān)管方面也提出了進一步改革的新要求，在金融監(jiān)管形勢從嚴、房地產(chǎn)調(diào)控升級的影響下，住房置業(yè)擔保工作也面臨著全新的發(fā)展形勢。

1、房貸政策變化導致業(yè)務量減少

房地產(chǎn)調(diào)控政策加強，公積金業(yè)務增長減速。隨著監(jiān)管趨嚴，銀行通過表外渠道給房地產(chǎn)違規(guī)輸血的風險將全面增大，房企未來的資金成本和資金鏈承受著更大的壓力。監(jiān)管對于違規(guī)涉房貸款不斷壓縮，有消息稱某省聯(lián)社要求嚴格落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)貸款占比高于20%的農(nóng)商行不得以任何方式新增房地產(chǎn)貸款。與此同時，部分貸款機構也將信貸政策進行了調(diào)整，個人住房貸款業(yè)務量普遍下降明顯。

2、擔保風險增大

一是房地產(chǎn)項目頻繁出現(xiàn)資金斷裂問題，期房風險增大。在銷售回落、銀行信貸收緊等因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)在2018年后的債務兌付壓力顯著劇增，多數(shù)企業(yè)進入償債高峰期，相應對其經(jīng)營能力構成一定影響[2]。房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)密集，融資成本提高，導致房企融資面臨四面楚歌的困局。據(jù)人民法院網(wǎng)站消息，截至2019年10月27日，宣告破產(chǎn)的房企增加至408家，地產(chǎn)貸款增速連續(xù)14個月回落。二是受宏觀經(jīng)濟影響，部分借款人經(jīng)濟收入存在不穩(wěn)定的情況，還貸困難。

3、金融業(yè)務模式轉變

在2017年12月20日中央經(jīng)濟工作會議中指出，要“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，該意見的發(fā)布為住房租賃市場的發(fā)展創(chuàng)設了良好的政策環(huán)境，在政策支持與商業(yè)銀行的引領下，住房租賃市場步入了發(fā)展增速期，對于傳統(tǒng)住房金融服務工作提出了創(chuàng)新的要求。與此同時，諸如房地產(chǎn)投資信托基金REITs、抵押貸款證券MBS 等新型金融產(chǎn)品逐漸開始涌現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)債券銀行間融資開始逐漸增長，標志著銀行間融資對房地產(chǎn)領域的逐步放開，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了全新的發(fā)展機遇。

二、強金融監(jiān)管形勢下住房金融服務的創(chuàng)新發(fā)展策略探討

（一）強化依法合規(guī)經(jīng)營意識，全面把握風險隱患

監(jiān)管政策的落地，從法規(guī)層面對住房貸款擔保提出了全面具體的監(jiān)管標準，敲響了住房置業(yè)擔保行業(yè)的警鐘。在我國房地產(chǎn)市場劇烈波動、行業(yè)風險漸趨增大的背景下，相關從業(yè)人員務必要著力尋求住房金融服務的創(chuàng)新發(fā)展路徑，結合國家政策、調(diào)控手段與長效機制推進房地產(chǎn)融資結構的調(diào)整，更好地強化房地產(chǎn)行業(yè)的綜合競爭力與風險抵御力。一方面，應秉持依法合規(guī)經(jīng)營理念開展現(xiàn)有住房置業(yè)擔保工作，按規(guī)向監(jiān)督管理部門申領經(jīng)營許可證、調(diào)整自身經(jīng)營范圍，依法合規(guī)履行自身所承擔的擔保責任，并自覺接受相關部門的監(jiān)督。與此同時，住房置業(yè)擔保機構應基于內(nèi)控管理實效強化對自身的經(jīng)營管理，完善內(nèi)控管理制度與約束機制建設，對照相關規(guī)定針對各業(yè)務運作流程進行逐一排查，尤其需加強對關鍵控制點的嚴格控制，借此徹底扭轉以往“唯市場論”、規(guī)劃經(jīng)營風險，實現(xiàn)依法合規(guī)經(jīng)營目標。另一方面，還需在企業(yè)內(nèi)部針對房地產(chǎn)金融風險建立專項排查小組，安排專人落實風險自查、實時監(jiān)測管理與實地調(diào)研，綜合運用信息管理平臺獲取行業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)項目風險信息，實現(xiàn)對風險隱患的嚴格防范，保障企業(yè)按時、足額收回融資。

（二）嚴格跟隨國家政策變化，探索全新商業(yè)模式

鑒于政策環(huán)境變化將直接影響到房地產(chǎn)市場及其相關行業(yè)的變化，因此住房置業(yè)擔保機構應確保實現(xiàn)對國家政策變化趨勢的動態(tài)追蹤，助推多渠道保障、多主體供應、租購并舉的住房制度建設，探索政策性住房擔保業(yè)務。結合自身業(yè)務經(jīng)營狀況、住房金融服務情況進行現(xiàn)有業(yè)務機制的調(diào)整與創(chuàng)新，在國家不斷加強對房地產(chǎn)信托投資基金支持力度的背景下，加快推進自身商業(yè)模式的轉型，積極介入房地產(chǎn)信托投資基金領域，奪取更多的市場份額，為其新型商業(yè)模式的發(fā)展打下良好基礎。同時，積極服務于租購并舉住房制度，創(chuàng)新住房租賃服務模式。在國家對住房租賃市場支持力度不斷增加的背景下，企業(yè)還應加強對房價變化機制、居民租房意愿等信息的調(diào)查與綜合分析，精準把握住房租賃市場的后續(xù)市場空間與發(fā)展?jié)摿?，借助國家政策?yōu)惠進一步拓寬其商業(yè)模式覆蓋領域，朝向住房租賃市場全面邁進。以中國建設銀行為例，該銀行積極運用金融手段推動住房租賃市場的建設發(fā)展，對此住房置業(yè)擔保機構可與這類商業(yè)銀行構建合作關系，借鑒其開放共享平臺與配套金融產(chǎn)品，利用新型住房金融模式助力企業(yè)自身實現(xiàn)發(fā)展方式與商業(yè)模式的轉變[3]。

（三）建立多元金融服務格局，加快業(yè)務產(chǎn)品創(chuàng)新

一方面，住房置業(yè)擔保機構可借鑒國外企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，建立多元化金融服務格局，借助政府力量增強自身在居民心目中的擔保資質(zhì)，打造行業(yè)口碑、贏得大眾信任；同時加強與保險公司間合作機制的建設，由保險公司參與到現(xiàn)有房屋抵押貸款業(yè)務中，便于降低企業(yè)自身的經(jīng)營風險與金融業(yè)務創(chuàng)新風險；配合管理公司的建立，吸引更多投資者融入到住房金融服務創(chuàng)新領域，促使更多資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，以此緩解其資金鏈緊張情況與償債壓力，更好地拓寬行業(yè)發(fā)展前景。

另一方面，還需進一步加強金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度，將證券納入到住房金融服務體系中、減輕銀行壓力，利用金融創(chuàng)新產(chǎn)品幫助投資者規(guī)避風險，通過整合銀行、信托模式降低銀行風險，拓寬房地產(chǎn)金融服務的資金流通渠道，更好地推進住房置業(yè)擔保機構的長效發(fā)展機制建設。

（四）完善擔保風險管理體系，增強風險抵御能力

首先，從準入機制層面入手，加強對客戶資質(zhì)的識別與審核，加強對進入市場、項目的篩選，擇優(yōu)選取區(qū)域、項目與市場，基于業(yè)務前端加強風險把控。

其次，加強建設核心業(yè)務科學技術手段，打造高素質(zhì)創(chuàng)新型人才隊伍。不管政策和環(huán)境如何變化，應始終推進業(yè)務產(chǎn)品體系的創(chuàng)新和調(diào)整，提高其風控能力和水平，強化住房置業(yè)擔?？沙掷m(xù)發(fā)展的核心競爭力。

再次，應在保證賠付能力的基礎上，根據(jù)自身的財務政策對風險準備金的提取比例進行調(diào)整。住房置業(yè)擔保機構應綜合考慮逾期率、退保率、戰(zhàn)略發(fā)展計劃、財務政策等多方面因素，調(diào)整現(xiàn)有準備金計提比例，研究制定合理的、符合公司風險控制要求、具有可操作性的風險準備金提取方式和在保余額轉回機制。

最后，積極探索大數(shù)據(jù)格局下的風險管理業(yè)務模式，切實創(chuàng)新多樣化的違約處置手段，著力提高風險監(jiān)測和評價水平。從平臺建設上入手，搭建互聯(lián)網(wǎng)+擔保的服務平臺，結合互聯(lián)網(wǎng)技術和房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)，以政策性手段融合房源信息、房屋交易租賃、經(jīng)紀評估、金融擔保等功能模塊，開展房地產(chǎn)金融衍生服務，打造大數(shù)據(jù)監(jiān)管與開放式服務平臺。

三、結論

總體來看，房地產(chǎn)金融監(jiān)管全面從嚴趨勢必將持續(xù)發(fā)展，在此背景下企業(yè)更應以住房金融服務創(chuàng)新為著力點，緊跟國家政策與調(diào)控手段，與住房政策完善形成良好的互動，自覺執(zhí)行依法合規(guī)經(jīng)營，創(chuàng)新商業(yè)模式與金融產(chǎn)品，強化風險預警機制建設，以此實現(xiàn)對行業(yè)資金全面收緊、違法違規(guī)等風險的有效防范，進一步提升行業(yè)綜合競爭力。