姚應(yīng)祥

（安徽省地質(zhì)礦產(chǎn)勘查局321地質(zhì)隊(duì)，安徽 銅陵 244033）

一、引言

21世紀(jì)初，房地產(chǎn)在國家政策支持的背景下市場(chǎng)發(fā)展利好，地勘單位企業(yè)多元化投資展開序幕，企業(yè)的主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)投資也從早期單一的商品房項(xiàng)目經(jīng)營轉(zhuǎn)為集團(tuán)化房地產(chǎn)公司商業(yè)住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營管理，打造城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目運(yùn)作。然而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過速擴(kuò)張、高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作，勢(shì)必帶來一系列不利因素。隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，特別是電商沖擊，實(shí)體商業(yè)下滑，造成現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存量過剩，商鋪銷售難，很多商業(yè)地產(chǎn)被迫自持自營，企業(yè)資金回收難，資金鏈斷裂。受持續(xù)的市場(chǎng)低迷行情的影響，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營效益不佳，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從高資本投入淪到低收入回報(bào)的尷尬階段，財(cái)務(wù)資金周轉(zhuǎn)惡化，影響了企業(yè)健康發(fā)展，導(dǎo)致自持地產(chǎn)物業(yè)貶值、國有資產(chǎn)流失。針對(duì)目前現(xiàn)狀問題，如何通過加強(qiáng)管理創(chuàng)造企業(yè)效益，特別是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，成為企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的首要任務(wù)。

二、當(dāng)下地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的主要問題

（一）管理制度不健全，企業(yè)內(nèi)控制度執(zhí)行不到位

地勘單位企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目起步較晚，企業(yè)化發(fā)展的道路在探索中，市場(chǎng)環(huán)境在變化、企業(yè)需要發(fā)展，目前商業(yè)地產(chǎn)管理公司各項(xiàng)管理制度存在不健全、滯后的情況，滿足不了現(xiàn)行管理的要求。特別是企業(yè)財(cái)務(wù)制度、內(nèi)部控制制度，一些相關(guān)內(nèi)容已與現(xiàn)行情況不適宜。這種不健全的財(cái)務(wù)制度，制約了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，造成企業(yè)管理缺失。公司領(lǐng)導(dǎo)層內(nèi)部控制制度管理的意識(shí)淡漠進(jìn)一步引起商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整體的財(cái)務(wù)管理水平的滑坡。對(duì)財(cái)務(wù)管理帶來極大的不利，存在很大審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)制度急待完善。制度建設(shè)受管理機(jī)制的影響很大，其完善離不開公司的全員參與。然而現(xiàn)階段公司相關(guān)管理層人員及關(guān)鍵崗位員工的不重視、不關(guān)注、不理解的態(tài)度，直接影響管理制度的執(zhí)行效率。

（二）財(cái)務(wù)核算體系有待重新梳理，收入成本核算有待加強(qiáng)

目前，地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制中缺乏及時(shí)有效的系統(tǒng)性核算體系，相關(guān)內(nèi)部業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)核算部門之間缺少良好的溝通與合作，單靠財(cái)務(wù)部門的工作不能實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，財(cái)務(wù)部門需要其他相關(guān)部門提供準(zhǔn)確地基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。成本核算不夠完善，傳統(tǒng)成本管理模式已不能適應(yīng)地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的要求。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的收入成本核算有待精細(xì)化加強(qiáng)，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)營收益。如何改進(jìn)核算體系，加強(qiáng)收入成本核算，成為重要問題。

（三）費(fèi)用支出管理不規(guī)范，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大

在當(dāng)前地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，費(fèi)用支出管理的不規(guī)范，將直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。管理者缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的重視和關(guān)注，沒有認(rèn)識(shí)到費(fèi)用支出管理風(fēng)險(xiǎn)問題對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作的影響。缺乏費(fèi)用支出的規(guī)范管理，不僅使企業(yè)經(jīng)營成本增大，也帶來巨大的財(cái)務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，不利于地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（四）預(yù)算管理不到位，預(yù)算執(zhí)行差

地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)往往對(duì)預(yù)算管理工作不重視，管理流于形式，導(dǎo)致預(yù)算管理不到位，收支預(yù)算執(zhí)行差，部門之間同樣缺乏有效溝通，造成預(yù)算體系不完整，從而導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)算管理不能有效開展執(zhí)行，影響財(cái)務(wù)管理效率。

（五）資產(chǎn)管理不到位，國有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)大

現(xiàn)階段地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最大的資產(chǎn)就是自持的商業(yè)地產(chǎn)，沉淀了巨大的資金。當(dāng)下實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困境同樣存在于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，高投資低回報(bào)，企業(yè)資產(chǎn)收益率低下。背負(fù)遺留的售后返租、售后回購巨大資金包袱，企業(yè)經(jīng)營舉步維艱，商業(yè)地產(chǎn)面臨貶值。如何盤活資產(chǎn)，增加收入，防范國有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)，問題突顯刻不容緩。

（六）往來款項(xiàng)管理任務(wù)重，資金管理風(fēng)險(xiǎn)大

資金管理是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做好財(cái)務(wù)管理控制的關(guān)鍵性工作。商業(yè)地產(chǎn)管理公司由于經(jīng)營性質(zhì)，日常會(huì)產(chǎn)生大量的資金往來，如各項(xiàng)保證金、履約金。其資金性質(zhì)均屬于短期性負(fù)債，資金管理風(fēng)險(xiǎn)大。如何合理使用資金，避免資金管理風(fēng)險(xiǎn)，加大經(jīng)營使用力度創(chuàng)造效益，資金有效使用與資金保全的矛盾問題突顯。

（七）商業(yè)人才流動(dòng)大，財(cái)務(wù)專業(yè)人才儲(chǔ)備難

地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理人員大都實(shí)行聘用制，多屬于編制外人員流動(dòng)性大，其人才的歸屬感差，培養(yǎng)計(jì)劃受到限制。當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)變化大，公司面臨轉(zhuǎn)型，必然需要更多的管理人才。特殊時(shí)期，高效的財(cái)務(wù)管理尤為重要，這對(duì)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)也提出了更高的要求。目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員的整體專業(yè)技術(shù)水平不高，人才儲(chǔ)備難，不能滿足企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的需要，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展受到制約。現(xiàn)如何解決管理人才缺失的問題，勢(shì)在必行。

三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

（一）加強(qiáng)管理制度建設(shè)更新完善，加大財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行力

地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要理清所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的有機(jī)統(tǒng)一關(guān)系，引入系統(tǒng)的商業(yè)管理模式。加強(qiáng)管理制度建設(shè)成為首要任務(wù)，利用管理制度來防范運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。必須從公司管理層面加強(qiáng)重視，自上而下，加大力度，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，提高運(yùn)營效益，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)調(diào)建設(shè)完善各項(xiàng)管理制度的重要性。管理制度，特別是財(cái)務(wù)制度急待展開梳理、規(guī)范完善。提高地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理層財(cái)務(wù)管理的認(rèn)知度，加大財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行力。防范商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）加強(qiáng)收入成本核算，完善財(cái)務(wù)核算體系

地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，經(jīng)歷從高資本投入到低收入回報(bào)的低谷期，勢(shì)必要有開源節(jié)流增效的一系列措施，精細(xì)化核算成本收入。完善財(cái)務(wù)核算體系工作，特別是成本收入的核算，根據(jù)發(fā)展的需要引入成功行業(yè)企業(yè)的核算理念。針對(duì)經(jīng)營項(xiàng)目按項(xiàng)目管理的要求，展開精細(xì)化項(xiàng)目成本核算。依據(jù)相關(guān)的財(cái)務(wù)法規(guī)要求，結(jié)合實(shí)際經(jīng)營情況，對(duì)收入成本會(huì)計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)科目設(shè)置，細(xì)化會(huì)計(jì)核算工作。充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的核算、控制職能作用，從而保證會(huì)計(jì)核算體系的高效運(yùn)行，提升財(cái)務(wù)信息質(zhì)量，為企業(yè)發(fā)展謀劃提供財(cái)務(wù)依據(jù)。

（三）加強(qiáng)費(fèi)用支出規(guī)范化管理，防范財(cái)務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用支出管理要完善并貫徹整個(gè)經(jīng)營過程，按精細(xì)化和全面化費(fèi)用支出管理的要求，實(shí)現(xiàn)成本管理的可控性。合理開支費(fèi)用，規(guī)范費(fèi)用支出流程，嚴(yán)格實(shí)施費(fèi)用支出管控，不僅是經(jīng)營管理的需要，更是反腐倡廉大環(huán)境的需要。從小處做起，每一筆開支費(fèi)用都應(yīng)符合經(jīng)營管理生產(chǎn)的需要，杜絕不必要開支，防止腐敗，防范財(cái)務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。有效地控制成本和良好的營商環(huán)境，保障企業(yè)的長期健康發(fā)展。

（四）加強(qiáng)預(yù)算管理，提高預(yù)算執(zhí)行力

地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理應(yīng)從自身實(shí)際情況出發(fā)，立足于企業(yè)經(jīng)營，做好年初成本收入工作預(yù)算，并按預(yù)算執(zhí)行，把預(yù)算工作做到實(shí)處。通過強(qiáng)化預(yù)算管理，執(zhí)行全面預(yù)算，確保各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)可控性。在預(yù)算執(zhí)行過程中，針對(duì)各業(yè)務(wù)部門的實(shí)際運(yùn)營變化應(yīng)及時(shí)進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，提高預(yù)算工作效益。溝通各業(yè)務(wù)部門落實(shí)預(yù)算完成情況，控制預(yù)算執(zhí)行偏差率，提高預(yù)算執(zhí)行力，開源節(jié)流增效，促進(jìn)企業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（五）加強(qiáng)資產(chǎn)管理，避免國有資產(chǎn)流失

地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理是一項(xiàng)艱巨的工作，盤活資產(chǎn)，加大營銷去庫存刻不容緩。必須加大與營銷部門業(yè)務(wù)協(xié)同，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，減輕沉淀資金壓力。多方舉措解決遺留的售后返租、售后回購問題，確保企業(yè)有序經(jīng)營。規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)營運(yùn)管理，提高資產(chǎn)收益率，促進(jìn)資產(chǎn)保值增值，避免國有資產(chǎn)流失，為國有企業(yè)持續(xù)經(jīng)營保駕護(hù)航。

（六）加強(qiáng)往來款項(xiàng)管理，降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)

地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是做好財(cái)務(wù)管理控制的關(guān)鍵性工作。面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)管理公司日常經(jīng)營產(chǎn)生大量的資金往來，必須要加強(qiáng)資金往來的管理，設(shè)置專項(xiàng)管理賬戶，如各項(xiàng)保證金、履約金專戶。加大資金風(fēng)險(xiǎn)管理，避免出現(xiàn)資金短缺問題，確保資金鏈安全，保障企業(yè)正常運(yùn)營。在保證資金的安全前提下，合理使用專戶資金，提高資金使用效益。加強(qiáng)資金管理，有效地降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)有序發(fā)展。

（七）加強(qiáng)專業(yè)人才儲(chǔ)備和培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)

地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理實(shí)踐中，人力薪資成本管理難度大，市場(chǎng)營運(yùn)人才的選用決定人力成本的大小，多選用經(jīng)驗(yàn)豐富的人才，因才適用，避免人力成本浪費(fèi)。加強(qiáng)員工指導(dǎo)，組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，不斷提高專業(yè)技術(shù)能力和實(shí)踐工作能力。鼓勵(lì)員工積極參加各類專業(yè)資格考試，以考代培，提高執(zhí)業(yè)技能。落實(shí)內(nèi)部崗位輪訓(xùn)制度，開展崗位互學(xué)互助，形成良性學(xué)習(xí)氛圍。加強(qiáng)人才培養(yǎng)和人才儲(chǔ)備，適應(yīng)新形勢(shì)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要，提高財(cái)務(wù)管理，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展效率。

四、結(jié)語

加強(qiáng)地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，針對(duì)現(xiàn)狀存在問題，及時(shí)有效的探討解決對(duì)策，解決運(yùn)營中的難題，使國有資產(chǎn)保質(zhì)增效，防范國有資產(chǎn)流失。建設(shè)完善管理制度，提高財(cái)務(wù)管理水平，通過加強(qiáng)管理提高效益，促進(jìn)地勘單位商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。