林永強(qiáng)

（漳浦麗都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，福建 漳州 363000）

近年來，國家逐漸在加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)實行科學(xué)的宏觀調(diào)控。然而，房地產(chǎn)企業(yè)在此背景下，既面臨著發(fā)展機(jī)遇，又遭受著一些風(fēng)險與挑戰(zhàn)。有部分房地產(chǎn)開發(fā)公司可能會因為其內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險的管理防范工作不到位，而出現(xiàn)資金鏈斷裂等一系列問題，嚴(yán)重的甚至可能造成破產(chǎn)。

一、目前我國房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)風(fēng)險的特點

隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)公司也相應(yīng)呈現(xiàn)出如下幾個特點：

（一）房地產(chǎn)投資速度放緩。從2016年以來，房地產(chǎn)企業(yè)普遍逐漸加強(qiáng)了現(xiàn)金儲備，明顯與之前的投資規(guī)律相背離。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率水平有所下降。隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，加上土地價格上漲，消費(fèi)者在房產(chǎn)購買方面會更加理性等因素都會對行業(yè)利潤水平造成一定影響。

（三）據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率較高。

二、分析產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)風(fēng)險的原因

房地企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生是多方面因素綜合作用的結(jié)果，既有企業(yè)內(nèi)在原因，又有企業(yè)外部因素的影響。

（一）從開發(fā)公司內(nèi)在原因來看

1、房地產(chǎn)行業(yè)具有其自身特點。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入大、財務(wù)資金密集、開發(fā)項目建設(shè)周期長等特點，這也在一定程度上造成項目工程建設(shè)的不穩(wěn)定，其極有可能會面臨一些問題，如：項目規(guī)劃后的復(fù)雜拆遷、后期房地產(chǎn)銷售難以順利進(jìn)行、應(yīng)收賬款無法按時回收等等，與此同時也會產(chǎn)生相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險。

2、房地產(chǎn)開發(fā)公司之間競爭激烈。隨著近年來房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)“高熱”態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)公司如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)，與此同時，便出現(xiàn)了各種招標(biāo)競爭、盲目投資、公司成本劇增等情況。這在一定程度上會給企業(yè)帶來發(fā)展風(fēng)險，一旦出現(xiàn)投資失誤的情況，企業(yè)的財務(wù)管理會立刻崩潰，甚至?xí)媾R破產(chǎn)局面。

3、開發(fā)公司內(nèi)部資本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不科學(xué)。就目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源來看，絕大部分的開發(fā)公司的資本結(jié)構(gòu)缺乏科學(xué)性，大多選擇銀行貸款的方式進(jìn)行融資，同時貸款資本也占據(jù)公司總資產(chǎn)的絕大部分，如果銀行貸款這一渠道的融資阻斷，很容易爆發(fā)公司內(nèi)部財務(wù)危機(jī)。

（二）從開發(fā)公司的外部因素來看

一方面，國家宏觀調(diào)控政策的變動。近年來，國家在不斷促進(jìn)改革的深化，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策以及對相關(guān)管理法律法規(guī)也會有所調(diào)整，這也會造成房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定、房地產(chǎn)的需求下降、開發(fā)公司的經(jīng)營管理受限、項目財務(wù)管理風(fēng)險的增加。另一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)周期長、回利緩等特點的局限，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，再加上市場供求關(guān)系不合理、地域經(jīng)濟(jì)以及發(fā)展水平之間差異等因素，都勢必會對房地產(chǎn)開發(fā)公司項目建設(shè)埋下財務(wù)風(fēng)險隱患。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)風(fēng)險管理防范的合理化建議

（一）完善房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險管理

1、樹立科學(xué)的財務(wù)風(fēng)險管理意識。在企業(yè)內(nèi)部全面樹立財務(wù)風(fēng)險防御的管理意識是有效防范與控制房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)風(fēng)險的前提條件。因此，公司的管理階層必須以身作則，樹立良好的風(fēng)險管理意識，積極組織公司職員學(xué)習(xí)相關(guān)財務(wù)管理知識，加強(qiáng)對全體員工的財務(wù)風(fēng)險培訓(xùn)，營造良好的財務(wù)風(fēng)險管控氛圍。

2、建立健全房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險防范體系。房地產(chǎn)開發(fā)公司首先可以建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系，財務(wù)管理部門要充分結(jié)合內(nèi)部發(fā)展實際，設(shè)置與財務(wù)風(fēng)險密切關(guān)聯(lián)的科學(xué)的財務(wù)指標(biāo)，從而保證公司的資產(chǎn)負(fù)債率、資金周轉(zhuǎn)率等方面符合其發(fā)展態(tài)勢，讓其能夠真正做到預(yù)先掌握財務(wù)風(fēng)險導(dǎo)向。此外，還可以充分利用信息化管理平臺，強(qiáng)化對財務(wù)風(fēng)險的監(jiān)控管理，從而將財務(wù)風(fēng)險放在可控范圍內(nèi)，做到及時觀察和準(zhǔn)確預(yù)警。

3、進(jìn)一步調(diào)整內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)。要想促進(jìn)公司內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)的合理化，就需要不斷拓寬融資渠道，減少對銀行信貸的依賴性，促進(jìn)融資方式的多元化，同時利用相應(yīng)的財務(wù)管理手段，減輕負(fù)債率。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司還需要在充分考慮自身發(fā)展情況的前提下，制定科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)防范，合理調(diào)整債權(quán)比例，避免盲目投資，降低財務(wù)風(fēng)險。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)公司對外部條件的把控能力

國家政策的不斷調(diào)整優(yōu)化必然會對房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)生一定影響。首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司要從自身出發(fā)，促進(jìn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，從而更好地與國家相關(guān)政策相適應(yīng)。其次，房地產(chǎn)積極關(guān)注、分析研究目前房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展態(tài)勢，幫助公司能夠隨時調(diào)整自己的經(jīng)營戰(zhàn)略，從而做到準(zhǔn)確預(yù)測以及正確的投資，更好地防范財務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)束語

就目前我國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的發(fā)展來看，該行業(yè)所存在的不足之處，都可能會開發(fā)公司帶來有關(guān)財務(wù)管理方面的風(fēng)險隱患。因此房地產(chǎn)開發(fā)公司必須從自身發(fā)展實際出發(fā)，充分結(jié)合當(dāng)前的財務(wù)管理狀況，合理地進(jìn)行開發(fā)與投資，同時進(jìn)一步建立健全財務(wù)風(fēng)險相關(guān)防范預(yù)警系統(tǒng)，樹立良好的風(fēng)險管理意識，從而促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。