陳勁松

阿黛爾·阿瑪多（Adelle Amador）從小就生活在加州圣何塞（San Jose）東區(qū)，她的丈夫莫里斯（Maurice）是附近一個(gè)大型體育場(chǎng)的餐廳主管，阿黛爾也在這家餐廳做收銀員，他們有3個(gè)孩子。雖然是本地人，并且一直勤勤懇懇地工作，但夫妻倆的收入完全不足以在這個(gè)城市租一套房，購(gòu)房更是癡心妄想。

就如電影《當(dāng)幸福來(lái)敲門(mén)》中的威爾·史密斯，這對(duì)夫妻帶著孩子不停地變換住所。這周有點(diǎn)錢，就住在汽車旅館，下周可能就換到庇護(hù)所，庇護(hù)所過(guò)期后，就搬到朋友家車庫(kù)。朋友的同情也不是無(wú)限的，再下一周他們就可能開(kāi)著車，去到房車營(yíng)地。營(yíng)地中經(jīng)常有人半夜擰把手。一家人睡覺(jué)前都會(huì)祈禱，希望能平安地看到第二天早晨的陽(yáng)光。

阿黛爾一家是加州當(dāng)?shù)睾芏嗑用竦目s影。憑借硅谷的科技產(chǎn)業(yè)，加州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，更是助推了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，大多數(shù)居民都買不起房。數(shù)據(jù)顯示，加州僅54%的人口擁有自己的住宅，此外，該州的財(cái)政報(bào)告顯示，加州有超過(guò)1/5的人要將50%的收入用于還房貸或者交房租，生活壓力可見(jiàn)一斑。

在高房?jī)r(jià)面前，許多人不得不選擇逃離，搬遷到其他地區(qū)。據(jù)人口普查局2018年的最新數(shù)據(jù)，每年有約69萬(wàn)加州人搬去外州。另?yè)?jù)一項(xiàng)最新的民調(diào)顯示，超過(guò)一半的加利福尼亞州居民正在計(jì)劃離開(kāi)該州，高房?jī)r(jià)成為不少人想離開(kāi)加州的主要理由。

很多家庭就跟阿黛爾一家一樣，過(guò)著“流浪”的生活。從去年開(kāi)始，圣何塞市政府向無(wú)家可歸的家庭開(kāi)放夜間停車場(chǎng)。

住在幸福的停車場(chǎng)

2018年12月，阿黛爾一家開(kāi)始在高速公路旁居民區(qū)的社區(qū)中心停車場(chǎng)過(guò)夜。從這里出發(fā)30分鐘就能到達(dá)幾個(gè)超級(jí)公司總部：庫(kù)比蒂諾的蘋(píng)果、山景城的谷歌、門(mén)洛帕克的臉書(shū)。

這個(gè)社區(qū)中心有一小塊水泥廣場(chǎng)，阿黛爾的孩子們可以在這里洗澡做功課。每晚有個(gè)保安會(huì)巡視幾個(gè)小時(shí)。這些微不足道的小事，讓這個(gè)家庭感覺(jué)到安全和幸福。每晚七點(diǎn)，他們一家將車開(kāi)進(jìn)停車場(chǎng)，然后將車?yán)锏募彝ビ闷反虬杰図?，放下座位，開(kāi)始睡覺(jué)。五點(diǎn)鐘他們就必須起床，將東西重新打包，在早上七點(diǎn)之前離開(kāi)停車場(chǎng)，讓停車場(chǎng)正常營(yíng)業(yè)。

在接受《滾石》雜志采訪時(shí)，阿黛爾希望能一直在這里住下去，不過(guò)附近的居民一直在抗議，認(rèn)為他們這樣的家庭對(duì)社區(qū)的安全產(chǎn)生威脅。他們隨時(shí)做好再度搬遷的準(zhǔn)備。

事實(shí)上，類似阿黛爾一家的住房危機(jī)已經(jīng)蔓延到全美，成為美國(guó)社會(huì)的痼疾。根據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》2018年的數(shù)據(jù)，美國(guó)有24.7%的家庭房租花費(fèi)占收入的一半以上，有740萬(wàn)個(gè)家庭要被迫搬入朋友家借住，有55萬(wàn)人無(wú)家可歸。美國(guó)有數(shù)十個(gè)大城市都在面對(duì)住房危機(jī)，其中以加州為甚，而最嚴(yán)重的是灣區(qū)和南加州。

從2015年到2018年，灣區(qū)的無(wú)家可歸者增加30%，目前接近10萬(wàn)人。根據(jù)《大西洋月刊》的統(tǒng)計(jì)，2018年舊金山出售的房屋中，有一半的購(gòu)買者為硅谷新富，另有10%為金融業(yè)人員，其他行業(yè)的勞動(dòng)者無(wú)力購(gòu)房或者租房，很多人被迫住在“豆莢（Pods）”房中，所謂的豆莢，就是一張雙層床，配備電視和夜燈。這張床的租金是多少？每月高達(dá)1200美元。

局面是如此失控，以至于《華盛頓郵報(bào)》的專欄文章聲稱這是對(duì)人權(quán)的嚴(yán)重侵犯，“灣區(qū)的房產(chǎn)是全美最貴的，價(jià)格一眼看上去簡(jiǎn)直像多打了一個(gè)零，中位數(shù)價(jià)格為160萬(wàn)美元，一居室公寓的租金每月3700美元。這是不受管制的資本主義，不受限制的資本主義，完全沒(méi)有護(hù)欄?！?/p>

在舊金山，一個(gè)四口之家的平均年收入為11.7萬(wàn)美元，這在美國(guó)其他地方足以過(guò)上富足的生活，但在這座城市卻屬于貧困人口，因?yàn)榕f金山兩居室的平均售價(jià)為130萬(wàn)美元。每天晚上，在舊金山著名的金門(mén)公園中，有4400人睡在這里。

這里四處都是骯臟的街道，堆滿垃圾和發(fā)臭的食物。由于老鼠橫行，洛杉磯的一位警察還感染了傷寒。這是什么年代？是21世紀(jì)？

在舊金山北部富裕的馬林郡（Marin County），無(wú)家可歸者最近兩年增加了一倍，他們收集200多條廢棄的駁船停泊在岸邊作為臨時(shí)居所。即便如此，依然有富裕住戶投訴，因?yàn)檫@些駁船影響了他們豪華游輪的出行，增加了碰撞的危險(xiǎn)。

在北加州的洛杉磯，居民們需要每小時(shí)賺50美元才能負(fù)擔(dān)得起每月2471美元的平均租金。僅僅是2018年一年，無(wú)家可歸者就增加了16%，達(dá)到6萬(wàn)人。根據(jù)《美國(guó)新聞與世界周刊》的報(bào)道，2018年這些人的死亡率也創(chuàng)了新紀(jì)錄，共有978人，比上年增加76%?！堵迳即墪r(shí)報(bào)》就發(fā)一篇《洛杉磯：骯臟的街道，失去控制的城市》描述這個(gè)城市的慘狀：“這里四處都是骯臟的街道，堆滿垃圾和發(fā)臭的食物。由于老鼠橫行，洛杉磯的一位警察還感染了傷寒。這是什么年代？是21世紀(jì)？在全美，乃至全世界最強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)體加州，居然還有人感染中世紀(jì)的疾病。這簡(jiǎn)直不是美國(guó)，而是第三世界?！?blockquote>

30% 從2015年到2018年，灣區(qū)的無(wú)家可歸者增加30%，目前接近10萬(wàn)人

這種愈加惡劣的情況讓高科技公司也感到頭疼。2019年11月1日，蘋(píng)果公司宣布出資25億美元，用來(lái)投資公益住宅項(xiàng)目，類似于中國(guó)的“經(jīng)濟(jì)適用房”，從而緩解灣區(qū)，乃至整個(gè)加州的住房危機(jī)。隨后，臉書(shū)宣布出資10億美元，谷歌同樣承諾10億美元跟進(jìn)。

加州房地產(chǎn)究竟發(fā)生了什么事，讓這些富可敵國(guó)的科技公司坐立不安？這45億美元又能在多大程度上解決問(wèn)題呢？

《日落法案》+《埃利斯法案》

從本質(zhì)上講，加利福尼亞的住房問(wèn)題是一種稀缺性危機(jī)。

以灣區(qū)為例，加州的房?jī)r(jià)上漲是從上世紀(jì)60年代開(kāi)始的。60年代，灣區(qū)制定了嚴(yán)格的建筑法例，除了極少數(shù)地方外，絕大部分新建建筑的高度都不得超過(guò)12米。這個(gè)法案的出發(fā)點(diǎn)是為了維護(hù)灣區(qū)的標(biāo)志性景觀，稱為《日落法案（sunset zoning）》。具體的規(guī)定是任何高層建筑在日出后一個(gè)小時(shí)到日落前一個(gè)小時(shí)，將任何城市公園或者公共廣場(chǎng)置于陰影之下，都是非法的。這項(xiàng)法規(guī)的出發(fā)點(diǎn)也許非常之好，但實(shí)際效果是大大降低新建房屋的承載率，一定程度上造成住房短缺，房?jī)r(jià)起飛。

從上世紀(jì)60年代到90年代，灣區(qū)的房?jī)r(jià)都在平穩(wěn)上漲。根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站estately.com的數(shù)據(jù)，以灣區(qū)遠(yuǎn)端的圣何塞為例，在60年代，房?jī)r(jià)的中位數(shù)是60萬(wàn)美元左右，到80年代末，上升到80萬(wàn)美元，但是到了90年代末，中位數(shù)就一躍變成120萬(wàn)美元，現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字變成160萬(wàn)美元。

90年代，硅谷逐漸形成規(guī)模，創(chuàng)造上百萬(wàn)個(gè)高薪就業(yè)崗位，對(duì)附近的住房產(chǎn)生極大需求，與此同時(shí)，住房供應(yīng)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。從2012年到2016年，舊金山都會(huì)區(qū)增加了37.3萬(wàn)個(gè)新工作崗位，而住房單位的增量卻僅有5.8萬(wàn)個(gè)。巨大的供應(yīng)缺口，造成房?jī)r(jià)暴漲，并溢出硅谷，輻射到全加州，連偏遠(yuǎn)的薩科拉門(mén)托房?jī)r(jià)中位數(shù)也從2000年的13萬(wàn)美元漲到2018年的37萬(wàn)美元（estately.com數(shù)據(jù)）。

在美國(guó)，租房的人和自有房屋的人數(shù)比例相當(dāng)，本來(lái)買不起房還可以租，但租金也跟著暴漲。舊金山本來(lái)有著嚴(yán)格的租金控制法規(guī)，但1985年，加州議會(huì)通過(guò)了《埃利斯法案》（Ellis Act），該法案允許房東驅(qū)逐租戶，將自己的房子租給出價(jià)更高者，就此打破了租金上漲的藩籬。到2015年，舊金山的租金就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)紐約，成為全美最高的城市，中位數(shù)達(dá)到3160美元，最貴的金融區(qū)租金中位數(shù)更是高達(dá)4180美元。

卡羅琳·詹姆斯（Caroline James）是斯坦福大學(xué)的新聞碩士，從1996年開(kāi)始扎根灣區(qū)，她在社交網(wǎng)站Quora上講述了在灣區(qū)的租房買房體驗(yàn)。1996年時(shí)她在斯坦福讀研，在那時(shí)，公寓已經(jīng)非常難找，她當(dāng)時(shí)在山景城（日后谷歌總部所在的城市）租了一居室，租金1000美元。

美國(guó)加州洛杉磯，當(dāng)?shù)鼗蚩紤]制定計(jì)劃，有25 %以上的人行道和街道禁止流浪漢睡覺(jué)。（視覺(jué)中國(guó) 圖）

2000年，她和男友開(kāi)始購(gòu)房，他們買不起帕洛阿爾托（Palo Alto，斯坦福所在地）和門(mén)洛帕克（Menlo Park，日后臉書(shū)所在地）的房子，最后敲定一套圣卡洛斯（San Carlos，在舊金山和圣何塞之間的一座城市，以電子制造業(yè)為主）的老房子。這套房子破舊不堪，水管、車道、下水道全部要重修，即使這樣，售價(jià)依然高達(dá)60萬(wàn)美元。2012年，他們把房子以110萬(wàn)美元賣給中國(guó)移民，自己搬去了科羅拉多，享受人生。

除了兩大法案，國(guó)外買家，尤其是中國(guó)買家，也被認(rèn)為是加州房?jī)r(jià)的推手之一。

中國(guó)人買房就像花零花錢

天使島（Angel Island）坐落在金門(mén)大橋外，目前是舊金山著名的旅游景點(diǎn)。20世紀(jì)初，根據(jù)當(dāng)時(shí)的《排華法案》，所有到達(dá)美國(guó)的中國(guó)人都被關(guān)押在該島的移民局審核，在美國(guó)有親屬的可以進(jìn)入，其他的則被送回中國(guó)。

至今，該島移民局舊址的木墻上依舊遺留著用石塊刻出來(lái)的絕望中文詩(shī)句?，F(xiàn)在，這里是舊金山房?jī)r(jià)最高的區(qū)域之一，這里已經(jīng)被中國(guó)買家占領(lǐng)，千萬(wàn)美元豪宅的主人大部分來(lái)自中國(guó)。

“美國(guó)買家往往五千美元，一萬(wàn)美元這樣的殺價(jià)，但來(lái)自中國(guó)的購(gòu)房者往往直接提價(jià)十萬(wàn)美元，而且是現(xiàn)金，這讓賣家完全無(wú)法拒絕。”房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司ATTOM達(dá)倫·布洛姆奎斯特（Daren Blomquist）在接受《洛杉磯時(shí)報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)，“美國(guó)購(gòu)房者根本無(wú)法抗衡，無(wú)法與這樣的買家競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

在美國(guó)，購(gòu)房首付比例非常低，很多甚至只有10%。由于貸款比例很高，銀行放款審核就非常嚴(yán)格，信用分、年流水、當(dāng)前要還的車貸、學(xué)生貸款都會(huì)被考慮進(jìn)去，最后由于拒絕放貸而導(dǎo)致交易中斷的情況很多，賣家只能得到幾千美元的賠償。這時(shí)候，手拿現(xiàn)金，全額付款的中國(guó)買家就有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。

根據(jù)NBC的數(shù)據(jù)，從2015年到2018年，中國(guó)大陸連續(xù)四年成為美國(guó)房產(chǎn)最大的國(guó)際買家，去年一年就花了317億美元，其中40%在加州。“我為他們的大手筆震驚，”一位臺(tái)灣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在接受《大西洋月刊》的采訪時(shí)說(shuō)，她主要代理帕洛阿爾托的房產(chǎn)，這里是斯坦福大學(xué)所在地，硅谷的核心，房?jī)r(jià)中位數(shù)高達(dá)260萬(wàn)美元，“對(duì)我來(lái)說(shuō)，300萬(wàn)美元是一輩子都掙不到的巨款，但對(duì)他們來(lái)說(shuō)，就像零花錢?！?/p>

來(lái)自中國(guó)的資金雖然不是決定性的，但也進(jìn)一步推動(dòng)灣區(qū)，乃至整個(gè)加州房?jī)r(jià)的上漲，加劇住房危機(jī)。

蘋(píng)果拯救加州房?jī)r(jià)？

去年11月，加州新州長(zhǎng)，民主黨人加文·紐瑟姆（Gavin Newsom）上任，他的主要競(jìng)選承諾就是解決住房危機(jī)。他承諾到2025年止建造350萬(wàn)套房屋。上任之后，紐瑟姆設(shè)置了一個(gè)專門(mén)解決住房問(wèn)題的委員會(huì)，任命舊金山的州參議員斯科特·維納（Scott Wiener）為這個(gè)委員會(huì)的負(fù)責(zé)人。

今年1月，立法會(huì)開(kāi)始工作后，住房委員會(huì)提出一系列法案，重點(diǎn)在于簡(jiǎn)化對(duì)新建筑的審批，保護(hù)租房者，以及最有爭(zhēng)議的改革分區(qū)法。這是一項(xiàng)雄心勃勃的法案，維納希望通過(guò)這個(gè)法案打破住房用地的限制，將原來(lái)獨(dú)棟住宅的用地開(kāi)放，建造高層公寓。

這項(xiàng)法案遭到原有富裕住戶的強(qiáng)烈反對(duì)。新的高層住宅將遮擋他們的陽(yáng)光，增加來(lái)往的汽車，讓他們的房子貶值。在洛杉磯最富裕的比弗利區(qū)，市議會(huì)就痛罵維納是克里姆林宮的共產(chǎn)黨，號(hào)召所有人投票反對(duì)這項(xiàng)法案。到目前為止，這項(xiàng)法案的支持率和反對(duì)率相當(dāng)，并沒(méi)有通過(guò)的跡象。

蘋(píng)果、谷歌和臉書(shū)的介入代表了另一個(gè)努力方向，加州長(zhǎng)期的住房短缺，不僅給普通大眾，甚至給他們自己的員工，也帶來(lái)嚴(yán)重影響。蘋(píng)果表示，除了這25億美元外，還將另外創(chuàng)建一項(xiàng)住房基金，為需要買房的人士提供貸款，貸款的利率將遠(yuǎn)低于銀行。

但以加州目前的高房?jī)r(jià)，這三家科技公司的45億美元不會(huì)帶來(lái)太大變化。根據(jù)特納中心（Terner Center）的數(shù)據(jù)，在加州，建造一棟由州政府補(bǔ)貼的中等面積的經(jīng)濟(jì)適用房，成本約為45萬(wàn)美元，45億美元可以建造一萬(wàn)套這樣的房屋，但加州的缺口是350萬(wàn)套，三家公司的努力可以說(shuō)是杯水車薪。

高房?jī)r(jià)、每年固定的山火讓越來(lái)越多的人從加州出逃。愈加頻繁的加州山火也與加州日益上漲的高房?jī)r(jià)有一定關(guān)系。高房?jī)r(jià)將窮人“驅(qū)趕”出市區(qū)，他們不得已搬進(jìn)郊區(qū)或者山林，增添了山火爆發(fā)的可能性。山火，往往也起源于這些窮人居住的地方。

高房?jī)r(jià)帶來(lái)的危害不只是破壞生態(tài)環(huán)境，還加劇了硅谷的服務(wù)人員流出，給未來(lái)的社區(qū)服務(wù)正常提供帶來(lái)了挑戰(zhàn)。就連加州的支柱產(chǎn)業(yè)——高科技公司也有外遷的趨勢(shì)，蘋(píng)果和谷歌都有外建第二總部的計(jì)劃。

庫(kù)克在25億住房支持計(jì)劃的聲明中提到，“我們希望確保這是一個(gè)充滿活力的地方，但對(duì)許多人來(lái)說(shuō)，如今這是不可能的，該地區(qū)遭受著一場(chǎng)事關(guān)生存的負(fù)擔(dān)危機(jī)。”

加州的繁榮推高了房?jī)r(jià)，而高房?jī)r(jià)也許將終結(jié)加州的繁榮。