胡國(guó)衛(wèi)

摘 要：2001年1月1 日陳某德與許某某簽訂賣契將宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員許某某，同日許某某與第三人陳某光訂立賣契將該房屋售予與陳某德為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的陳某光，2017年陳某德主張其2000年與許某某簽訂的賣契無(wú)效并要求賠償，該賣契因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，但陳某德的轉(zhuǎn)讓行為中包含了拋棄的意思表示且最終宅基地使用權(quán)仍歸本集體經(jīng)濟(jì)組織成員所有，據(jù)誠(chéng)信原則陳某德無(wú)法取得賠償。

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán);房屋買賣合同;誠(chéng)信原則

【基本案情】

2000年1月1日原告陳某德（系T縣Y村村民）與許某某（系T縣W村村民）訂立賣契，以23200元的價(jià)格將T縣Y村兩間房屋出賣給許某某，同日案外人陳某勇也與許某某訂立賣契以8800元的價(jià)格將與陳某德共墻的樓屋一間出賣給許某某，同日許某某與第三人陳某光（系T縣Y村村民）訂立賣契，將上述三間樓屋以35000元出賣給第三人陳某光并由其使用至起訴時(shí)。2017年5月27日，T縣人民政府S街道辦事處與第三人陳某光簽訂《T縣S街道某某區(qū)塊改造項(xiàng)目征收集體土地上房屋拆除協(xié)議書(shū)》，就包括上述三間樓屋在內(nèi)的房屋征收補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議。現(xiàn)涉案房屋已被拆除。

經(jīng)審理查明：許某某于2017年5月18日死亡，四被告為許某某法定繼承人;原告出賣的房屋為農(nóng)村房屋，其宅基地性質(zhì)屬于集體所有。

【裁判結(jié)果】

駁回原告陳某德的訴訟請(qǐng)求

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：原告陳某德與許某某之間簽訂的T縣Y村涉案房屋賣契是否有效及三份賣契簽訂后第三人許某光是否取得宅基地使用權(quán)？

針對(duì)該爭(zhēng)議焦點(diǎn)存在兩種意見(jiàn)：

一種意見(jiàn)認(rèn)為原告與許某某簽訂的立賣契標(biāo)的物為農(nóng)村房屋，其宅基地性質(zhì)屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利，權(quán)利主體限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，而許某某并非涉案房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣亦未得到有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，故原告與許某某之間簽訂的立賣契違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效，因而該宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸原告所有，但現(xiàn)在宅基地上的房屋已經(jīng)被征收拆除，第三人許某光應(yīng)當(dāng)向原告賠償損失。

另一種意見(jiàn)則認(rèn)為原告陳某德之父與第三人陳某光之父系嫡親堂兄弟，二戶為六頂交界發(fā)生糾紛而進(jìn)行訴訟，為徹底解決糾紛，2000年1月1日由陳某德出面將涉案房屋出賣給許某某同時(shí)由許某某立契出賣給第三人陳某光，購(gòu)房后陳某光一直居住涉案房屋達(dá)17年之久，一直無(wú)人提出異議。許某某雖非原告所在的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但許某某同日即與該集體經(jīng)濟(jì)組織成員陳某光簽訂了真實(shí)有效的契約，其流轉(zhuǎn)并不損害該村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，該交易應(yīng)當(dāng)予以維護(hù)，街道辦事處也對(duì)涉案房屋的流轉(zhuǎn)作了認(rèn)可，與陳某光訂立了動(dòng)遷安置協(xié)議。許某某與陳某德、陳某光訂立賣契并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，不存在合同無(wú)效的情形，原告是因?yàn)镃村改造、土地升值等原因才反悔、起訴，違背誠(chéng)信原則。

評(píng)析：宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但其可隨宅基地之上的房屋轉(zhuǎn)讓，宅基地之上的房屋權(quán)利又受制于宅基地權(quán)利，房屋的買賣行為效力取決于能否經(jīng)政府審批許可而使受讓方取得宅基地使用權(quán)。農(nóng)民初始取得宅基地時(shí)無(wú)需繳納任何費(fèi)用，宅基地的分配具有福利性質(zhì)和社會(huì)保障功能，所以宅基地的取得和流轉(zhuǎn)都有著嚴(yán)格的限制，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)僅限在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，在非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間不能轉(zhuǎn)讓。本案中，許某某不是原告陳某德所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不具備取得該宅基地使用權(quán)的主體資格，故原告陳某德將房屋轉(zhuǎn)讓給許某某所簽訂的賣契也因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定且未得到行政審批許可而無(wú)效。

宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的一種，雖不可隨意轉(zhuǎn)讓但可以放棄，原告陳某德的轉(zhuǎn)讓行為雖然因違法而無(wú)效，但該涉案房屋被第三人陳某光長(zhǎng)期占有居住且原告一直未提出異議，可見(jiàn)原告的轉(zhuǎn)讓行為中包含了放棄宅基地使用權(quán)的意思表示，同時(shí)根據(jù)“房隨地走”原則，陳某德因放棄土地使用權(quán)而喪失該土地上的房屋所有權(quán)。法律之所以規(guī)定宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，其目的在于保護(hù)集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的合法權(quán)益，防止農(nóng)村土地流失，但在本案中，許某某與原告簽訂賣契后立即將房屋出售給與原告系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員即有受讓該宅基地使用權(quán)主體資格的陳某光，最終土地仍然在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之內(nèi)流轉(zhuǎn)，并沒(méi)有造成農(nóng)村土地的流失和損害集體經(jīng)濟(jì)組織及其他成員的合法權(quán)益，不違背立法目的。簽訂賣契以來(lái)原被告及第三人之間一直相安無(wú)事，故有理由認(rèn)為原告對(duì)當(dāng)時(shí)的許某某與陳某光的房屋買賣行應(yīng)當(dāng)是明知且未反對(duì)的，但2017年涉案房屋被政府征收拆遷使第三人獲償，原告時(shí)隔十七年忽以當(dāng)初的賣房協(xié)議無(wú)效為由要求被告及第三人賠償損失，其行為有違誠(chéng)信原則，且許某某已經(jīng)去世，原告與第三人陳某光之間并無(wú)直接的買賣法律關(guān)系，故對(duì)原告要求賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求不予支持。至于《土地管理法》第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)定下第三人陳某光是否違反農(nóng)村一戶一宅政策，這屬于行政管理范疇，與本案無(wú)涉。

（作者單位：浙江省天臺(tái)縣人民法院民一庭，浙江 天臺(tái) 317200）