王立軍　白紀(jì)年　李鵬

摘 ? 要：本文通過建立住房租賃市場(chǎng)個(gè)人租賃需求和供給的決策模型，研究影響住房租賃市場(chǎng)需求和供給的主要因素，并以此為基礎(chǔ)分析我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)和金融支持情況?；诶碚摵褪聦?shí)分析，本文認(rèn)為居住期限是影響我國(guó)個(gè)人租房的重要因素，房?jī)r(jià)漲幅對(duì)個(gè)人住房租賃供給具有重要影響。建議大力發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃，穩(wěn)定個(gè)人住房租賃預(yù)期，完善租金價(jià)格形成機(jī)制，規(guī)范發(fā)展住房租賃金融，健全住房租賃政策體系，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住房租賃;房地產(chǎn)市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F293.2?? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1674-0017-2019（3）-0004-06

一、引言與文獻(xiàn)綜述

培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。黨的十九大報(bào)告明確指出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在政策支持推動(dòng)下，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展速度加快，金融支持力度明顯加大，但也出現(xiàn)了部分城市租金價(jià)格上漲過快、部分平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)暴露等問題。在此背景下，有必要深入研究住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)，規(guī)范金融支持方式，以促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

葉劍平（2016）跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，制度和個(gè)體行為約束是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“重購輕租”和租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的主要原因，并建議從提高承租人支付能力、加大空置房屋租賃供給、降低交易成本三個(gè)方面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。金郎、趙子?。?018）從全國(guó)住房租賃市場(chǎng)供需分析入手，認(rèn)為供給端存在適租房屋供給不足、租賃市場(chǎng)層次化不夠、供給主體結(jié)構(gòu)不合理三個(gè)突出問題，而需求端存在流動(dòng)性、臨時(shí)性、過渡性三個(gè)明顯特征，共同導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，建議加大土地供給、完善登記備案制度、建立市場(chǎng)誠(chéng)信體系、培育專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)等。夏磊（2017）梳理了2016年以來中央與18個(gè)省級(jí)地方政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)的各類政策支持，集中在加大土地供給、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)、推進(jìn)REITs試點(diǎn)、稅收優(yōu)惠、立法推進(jìn)租售同權(quán)等，并以住房自有率法和流動(dòng)人口法測(cè)算了“租購并舉”政策對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊影響。包歌、許余潔（2018）分析了我國(guó)現(xiàn)行住房類證券化市場(chǎng)的現(xiàn)狀和困境，認(rèn)為國(guó)家應(yīng)通過出臺(tái)整體框架方案、創(chuàng)建新的租房體制、在重點(diǎn)城市開展創(chuàng)新試點(diǎn)、積極推動(dòng)金融市場(chǎng)創(chuàng)新改革等方式做深做活房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)住房租賃類REITs落地生根。石海峰（2016）、孫杰（2017）、隋鈺冰（2017）等人結(jié)合英德美日等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為最值得我國(guó)借鑒的有以下幾點(diǎn)：一是需要建立完備的法律體系，除規(guī)范租賃市場(chǎng)行為外，更主要的是要在醫(yī)療、教育等方面保障承租人與產(chǎn)權(quán)人享有同等權(quán)利;二是主要發(fā)達(dá)國(guó)家政府和機(jī)構(gòu)提供的租賃住房占比普遍在40%以上，起到穩(wěn)定租賃供給的作用;三是政府通過對(duì)低收入者或提供租賃的產(chǎn)權(quán)人提供補(bǔ)貼或稅收抵免，積極培育租房租賃需求;四是發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的REITs市場(chǎng)吸引了大量社會(huì)資本參與到住房租賃市場(chǎng)中?？傮w而言，國(guó)內(nèi)研究以政策綜述、案例剖析和措施建議為主，很少涉及模型或量化分析。

二、住房租賃市場(chǎng)理論分析

在住房租賃市場(chǎng)，個(gè)人既是主要需求方，也是主要供給方。因此，需從需求和供給兩個(gè)層面分析影響個(gè)人租房或者出租的影響因素。

（一）個(gè)人住房租賃需求

建立一個(gè)簡(jiǎn)單模型來討論個(gè)人住房方式選擇問題。假定為解決個(gè)人居住問題，個(gè)人既可以貸款購房，也可以直接租房。在不考慮居住權(quán)利等其他因素的前提下，選擇購房還是租房，主要取決于個(gè)人居住一定時(shí)間后的凈資產(chǎn)大小。

假設(shè)房屋價(jià)格為p，面積為s，房屋總價(jià)值P=ps，首付比為x，房貸月利率為i，貸款期限為n，房屋貸款D=ps（1-x），采用等額本金法按月歸還貸款，每月需要償還的本金B(yǎng)=D/n，第m個(gè)月償還的利息為I。

這表明居住期限較長(zhǎng)時(shí)，買房是更優(yōu)選擇。由于我國(guó)城市人口初次就業(yè)后，長(zhǎng)期居住概率較大，所以這個(gè)結(jié)論意義非常重要，說明個(gè)人買房背后具有深刻的經(jīng)濟(jì)動(dòng)機(jī)，反映了個(gè)人資產(chǎn)的優(yōu)化配置。

如果考慮房屋升值和貨幣收益，即持有住房資產(chǎn)和貨幣資產(chǎn)具有差異性，會(huì)對(duì)購房或者租房產(chǎn)生影響。前者會(huì)提升個(gè)人購房意愿，后者則會(huì)因選擇租房獲得更多貨幣收益。需要注意的是，在上述模型中，我們沒有考慮相關(guān)約束條件，包括首付約束限制和收入約束限制，即psxps（1-x）（1/n+i）/（1-c）。如果因首付和收入約束，無法申請(qǐng)獲得貸款，個(gè)人只能選擇租房。

通過上述討論可以看出，影響居民住房方式的主要因素是居住時(shí)間以及約束限制。因此，住房租賃需求主要來源于短期居住和被動(dòng)居住。短期居住人群，最典型的是以農(nóng)民工為代表的流動(dòng)人口，其工作和居住時(shí)間都有很大的不確定性，因此租房更加合理;如為孩子上學(xué)方便，在學(xué)校旁邊租房居住的人群，也主要是因?yàn)榫幼r(shí)間短，租房更加便利。被動(dòng)租房人群主要是因?yàn)槭杖氲冉?jīng)濟(jì)方面的約束，難以購買商品房的人群，既包括過渡性人群，比較典型的是大學(xué)生群體，也包括長(zhǎng)期租住人群，比如保障性群體。

（二）個(gè)人住房租賃供給

據(jù)統(tǒng)計(jì)，居民個(gè)人出租房屋在住房租賃市場(chǎng)占比達(dá)89.5%，是住房租賃市場(chǎng)供給的最大來源，所以本文主要分析影響個(gè)人出租房屋的因素。假設(shè)個(gè)人持有一套可供出租的房屋，有出售、出租和閑置三種選擇。如果房屋出售，個(gè)人資產(chǎn)增值收益來源于房屋出售資金帶來的收益，為便于比較我們用貨幣基金收益率i來表示。如果房屋出租，個(gè)人資產(chǎn)增值收益主要來源于租金，用租金回報(bào)率r來表示。在閑置情況下，個(gè)人資產(chǎn)增值收益為0，考慮到房屋價(jià)格變化，我們用p來表示房?jī)r(jià)變動(dòng)帶來的收益率變化，通常即住宅價(jià)格變化。由于持有房屋需要交納物業(yè)費(fèi)等固定費(fèi)用，我們用c來表示房屋持有成本占房屋總價(jià)的比值。此時(shí)，在個(gè)人收益最大化下，個(gè)人選擇取決于i、p+r-c、p-c三者大小的比較。

當(dāng)房?jī)r(jià)不變時(shí)，個(gè)人出售與出租取決于i和r-c的大小，由于c相對(duì)固定且較小，所以主要比較i與r的大小。如果i>r，也就是說如果貨幣基金收益率高，那么應(yīng)該出售，反之應(yīng)該出租。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，個(gè)人出租房屋不僅可以享受出租收益還能享受房?jī)r(jià)增值收益。此種情形下，個(gè)人出租房屋會(huì)是更優(yōu)選擇，但需要強(qiáng)調(diào)的是，當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅顯著高于貨幣基金收益率、租金回報(bào)率的時(shí)候，個(gè)人可能忽視租金收入，選擇閑置房屋。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，個(gè)人出售房屋將是最優(yōu)選擇。下表列出了2013年以來的一線城市租金收益率、住宅價(jià)格變化情況。

從表1中可以看到，2013至2017年一線城市房?jī)r(jià)平均漲幅明顯高于租金回報(bào)率和貨幣基金收益率，個(gè)人持有房屋要優(yōu)于出售房屋，而且不一定出租。同時(shí)，租金回報(bào)率低于貨幣基金收益率，也說明許多人出租不是為了獲得租金收益，而是為了獲得房屋升值收益。過去20年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，是形成個(gè)人先購房后出租行為的重要原因。如果房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，將影響個(gè)人出租行為和預(yù)期，增大個(gè)人住房租賃供給的不確定性。因此，為穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)，在穩(wěn)定個(gè)人租賃的基礎(chǔ)上，需要大力發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃。

三、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)

基于上述理論分析，本文從需求、供給、價(jià)格、政策四個(gè)維度，并結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，分析我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)。

（一）租賃需求緩慢增長(zhǎng)

我國(guó)居民住房擁有率較高。根據(jù)FT Confidential Research的季度調(diào)研數(shù)據(jù)，超過90%的受訪城市居民擁有自己的房屋。所以，租賃需求增長(zhǎng)主要來源于流動(dòng)人口和高校畢業(yè)生，這與個(gè)人租賃需求理論分析結(jié)果一致。假設(shè)流動(dòng)人口和高校畢業(yè)生中租房比例保持相對(duì)穩(wěn)定，那么流動(dòng)人口和高校畢業(yè)生的數(shù)量增長(zhǎng)可以在一定程度上反映租賃需求的增長(zhǎng)情況。從表2可以看到，我國(guó)流動(dòng)人口和高校畢業(yè)生總體已經(jīng)企穩(wěn)，增長(zhǎng)相對(duì)平緩。受此影響，未來租賃需求也將呈現(xiàn)緩慢增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

從結(jié)構(gòu)上看，全國(guó)租賃需求還呈現(xiàn)出地區(qū)分化和群體分層的特征。在地區(qū)分化方面，流動(dòng)人口流入地和高校畢業(yè)生就業(yè)地等人口凈流入城市的租賃需求會(huì)更加突出。同時(shí)，由于一些城市房?jī)r(jià)相對(duì)于收入較高，如圖1所示，對(duì)購房需求產(chǎn)生較大抑制作用，從而增加租賃需求。

由于不同群體在收入水平、消費(fèi)偏好、租房期限等方面存在差別，租房需求也存在明顯差異。如，高收入群體能夠承擔(dān)起高額租賃費(fèi)用，選擇居住高檔公寓。中等收入群體對(duì)居住環(huán)境、房屋大小和獨(dú)立空間都有一定的訴求，愿意多支付一些租金以享受更好的居住品質(zhì)。而低收入群體對(duì)房租敏感度高，愿意為降低居住成本選擇群租房等。

（二）租賃供給更加多元化

租賃市場(chǎng)供給主體包括個(gè)人出租、公共租賃和機(jī)構(gòu)出租。其中個(gè)人出租自有住房居于主要地位，不少居民將自有的空閑存量住房通過房產(chǎn)中介、個(gè)人直租等方式向租戶出租。由于住房租賃市場(chǎng)的信息不對(duì)稱等原因，租賃雙方直接達(dá)成交易的比例較低，絕大部分租賃交易通過房地產(chǎn)中介或者“二房東”轉(zhuǎn)租實(shí)現(xiàn)。為了保障特定人群的住房權(quán)益，政府投資建設(shè)了具有福利性質(zhì)的公租房。截至2016年底，已有1126萬戶家庭住進(jìn)了公租房。需要指出的是，為提高保障和服務(wù)水平，公共租賃保障模式逐步向貨幣化和市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變，實(shí)施實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，鼓勵(lì)保障對(duì)象通過市場(chǎng)租房，支持政府管理的公租房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

隨著政策支持力度加大，住房租賃企業(yè)快速發(fā)展，進(jìn)一步豐富了租賃市場(chǎng)供給主體。住房租賃企業(yè)管理更加規(guī)范、專業(yè)，對(duì)于提高租賃住房質(zhì)量、擴(kuò)大租賃市場(chǎng)規(guī)模、規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)具有積極作用。根據(jù)租賃企業(yè)是否持有出租房屋的產(chǎn)權(quán)，可以進(jìn)一步分為產(chǎn)權(quán)式出租和非產(chǎn)權(quán)式出租。前者房屋來源主要是通過改造商業(yè)用房、新建租賃用房等，能夠有效增加租賃住房供給。后者房屋主要來源于個(gè)人自有住房的收購，雖沒有直接增加租賃住房供給，但實(shí)現(xiàn)了個(gè)人出租向機(jī)構(gòu)出租的轉(zhuǎn)變，仍具有積極意義。此外，還要看到相對(duì)于產(chǎn)權(quán)式出租，非產(chǎn)權(quán)式出租對(duì)于租賃市場(chǎng)的影響較為復(fù)雜。首先，在收購個(gè)人房源的時(shí)候會(huì)增加租賃需求，對(duì)租金上漲具有助推作用;其次，租賃企業(yè)大量收購房源所需要的資金一般會(huì)借助金融機(jī)構(gòu)，可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn);再次，收購房源再出租的模式，租賃企業(yè)房源成本較高，降低了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，影響可持續(xù)發(fā)展能力。

（三）租賃價(jià)格分化明顯

由于各地租金價(jià)格差異較大，本文選取一線城市和部分二線主要城市來觀察租金價(jià)格變化情況。根據(jù)這些城市的二手住宅月度平均租金，先計(jì)算年度平均租金，然后計(jì)算同比漲幅。2013年以來，除北京和合肥租金持續(xù)上漲外，其他城市租金都呈現(xiàn)出有漲有跌的特點(diǎn)，由于住房租賃需求一般相對(duì)穩(wěn)定，說明租金價(jià)格的變化主要體現(xiàn)了當(dāng)?shù)刈》孔赓U供給的變化。

2018年1-8月，10個(gè)城市租金都較年初明顯上漲，平均漲幅達(dá)到25.3%，這可能與資本進(jìn)入租賃市場(chǎng)爭(zhēng)搶房源有關(guān)。租金上漲，增加了租戶負(fù)擔(dān)，引起社會(huì)高度關(guān)注，為衡量負(fù)擔(dān)程度，我們測(cè)算了10個(gè)城市2017年租金收入比。具體方法是：月度平均租金×城鎮(zhèn)住房平均面積×12/人均城鎮(zhèn)居民可支配收入，其中2017年城鎮(zhèn)住房平均面積采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，為36.6平方米。

從圖2可以看到，有6個(gè)城市的租金收入比超過了30%，其中北京達(dá)到52.9%，說明租金負(fù)擔(dān)較重。這在一定程度上解釋了北京房租上漲之后所引發(fā)的社會(huì)廣泛關(guān)注。另一方面，目前住房租賃市場(chǎng)的租金回報(bào)率呈現(xiàn)逐年下滑態(tài)勢(shì)，如圖3所示。2018年，北京等一線城市的租金回報(bào)率在1.6%左右，與1年期定期存款基準(zhǔn)利率相當(dāng)，明顯低于理財(cái)產(chǎn)品回報(bào)率，對(duì)住房租賃企業(yè)的誘惑力相對(duì)有限。如果要吸引資本持續(xù)進(jìn)入，改善租賃供給，需要提升租金回報(bào)率，也就是說在房?jī)r(jià)穩(wěn)定的背景下，租金的提高具有必然性。但租金提高會(huì)讓已經(jīng)不堪重負(fù)的租戶更加困難，進(jìn)而引發(fā)社會(huì)關(guān)注和政府加強(qiáng)調(diào)控，使租金變動(dòng)陷入兩難狀態(tài)。

（四）租賃政策與金融支持力度加大

與住房保障體系較為完善的發(fā)達(dá)國(guó)家相比，截至目前，我國(guó)尚無專門規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的法律。近兩年，隨著住房租賃市場(chǎng)逐步發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)政策日益豐富，涵蓋了從租賃住房供給、運(yùn)營(yíng)、承租人出租人權(quán)益保護(hù)等多方面的政策體系。從政策層次看，從2016年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》到十九大報(bào)告，住房制度從“購租并舉”轉(zhuǎn)向“租購并舉”，住房租賃市場(chǎng)的重要性明顯增強(qiáng)。從政策覆蓋面來看，包括建設(shè)住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)、推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，試點(diǎn)集體土地建設(shè)租賃住房，創(chuàng)新住房租賃綜合管理和服務(wù)體系，實(shí)行租購?fù)瑱?quán)、租購?fù)?，鼓?lì)發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)承租戶的權(quán)益保障，引入租賃市場(chǎng)糾紛解決機(jī)制、金融支持政策等多個(gè)方面。從政策主體看，各省“因城施策”，出臺(tái)住房租賃具體政策：如廣州提出“鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)”，長(zhǎng)沙、南京、鄭州等多個(gè)城市提出“租購?fù)瑱?quán)”，杭州提出“租購?fù)帧薄?/p>

伴隨租售并舉的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制等政策出臺(tái)，住房租賃的金融支持也迎來快速發(fā)展。一是與地方政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供綜合授信支持。據(jù)公開信息整理，目前共有7家商業(yè)銀行在近30個(gè)城市展開了各類住房租賃金融支持。二是針對(duì)個(gè)人推出“租金貸”等金融產(chǎn)品，提高個(gè)人租房選擇便利性，但部分參與“租金貸”的住房租賃企業(yè)挪用資金，引發(fā)金融和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，需要密切關(guān)注。三是支持發(fā)行住房租賃證券。我國(guó)住房租賃證券主要包括資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）、專項(xiàng)公司債、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、租金收益權(quán)資產(chǎn)支持證券（ABS）、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等。以REITs為例，我國(guó)類REITs市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展迅速，2017年發(fā)行規(guī)模為319億元，同比增長(zhǎng)2.5倍。

四、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒

從主要發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，較為成熟的住房租賃市場(chǎng)有以下幾個(gè)共性特點(diǎn)：

一是政府和機(jī)構(gòu)在租房供給方面發(fā)揮重要作用。以最早建立現(xiàn)代住房保障體系的英國(guó)為例，二戰(zhàn)后到上世紀(jì)80年代以前，英國(guó)保障住房以政府建設(shè)為主，建造量約占同期全部新建住房的45%。此后，英國(guó)開始改革住房保障體系，引入各級(jí)住房協(xié)會(huì)，政府逐漸退出，以各自擁有和管理的社會(huì)住房占全國(guó)住房總量衡量，近40年間前者由2.1%增加到10%，后者則由29.2%下降到8.4%。德國(guó)于上世紀(jì)80年代初達(dá)到人口峰值，之后30多年人口基本維持負(fù)增長(zhǎng)，但同期社會(huì)房屋存量仍增加1100萬套，其中約1/3由德國(guó)住房合作社建造。

二是法律體系較為完備。德國(guó)以《住房建設(shè)法》《租金水平法》《住房租賃法》《私人住房補(bǔ)助金法》等法律，為社會(huì)保障性住房供給、補(bǔ)貼中低收入者、規(guī)范租賃市場(chǎng)等提供了完備的法律框架。英國(guó)、美國(guó)等國(guó)家也立法保障承租人與產(chǎn)權(quán)人在醫(yī)療、教育等方面享有平等的市民權(quán)利。上世紀(jì)30年代以來，美國(guó)在住房市場(chǎng)的立法超過30項(xiàng)，逐步建立了與住房保障市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)的法律體系。

三是政府提供補(bǔ)貼或免稅政策。以德國(guó)為例，政府既對(duì)以低租金出租房屋的房東給予15-30年不等的長(zhǎng)期低息貸款，又對(duì)中低收入租房家庭進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼，初步統(tǒng)計(jì)租房補(bǔ)貼可覆蓋約80%的租房者，同時(shí)提供住房租賃的機(jī)構(gòu)還享有所得稅和公司稅的折舊扣除優(yōu)惠，以減輕稅收負(fù)擔(dān)。美國(guó)1974年起即對(duì)有租房需求的低收入家庭提供租房券，且租房券可在全美流動(dòng)和交易。此外，多數(shù)州還規(guī)定，房屋持有者在出售房屋時(shí)，如果其在持有房屋的任意5年內(nèi)至少2年居住，在其出售房屋時(shí)可以享受一定金額的稅收抵扣。

四是房地產(chǎn)金融支持豐富。發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的REITs市場(chǎng)吸引了大量社會(huì)資本參與到住房租賃市場(chǎng)中。如德國(guó)于2007年把REITs寫入法律，并規(guī)定當(dāng)REITs投資于房地產(chǎn)的資產(chǎn)比例不低于75%或75%的項(xiàng)目總收入來源于房地產(chǎn)時(shí)，可免除開發(fā)商的公司所得稅。美國(guó)對(duì)REITs實(shí)施“穿透性稅收待遇”，規(guī)定租賃型企業(yè)的收益與損失可以沖抵所得稅應(yīng)稅收入，從而避免了雙重征稅。

五是行政管理合理適度，防止房租過快上漲。德國(guó)2013年出臺(tái)《出租權(quán)利修改法案》，規(guī)定房屋出租3年內(nèi)房租漲幅不得超過15%。法國(guó)2012年頒布政令規(guī)定每年房租上漲幅度不能超過同期房租年度變化參考指數(shù);部分法國(guó)城市還規(guī)定，對(duì)有空房不出租的會(huì)處以罰金，且罰金逐年提高，空置第一年罰金為住房市值的10%，第二年為12.5%，第三年為15%。美國(guó)加利福尼亞州、華盛頓特區(qū)、新澤西州和紐約市等對(duì)房屋租金的上漲幅度均有所控制。

五、結(jié)論與建議

通過上述研究分析，本文主要結(jié)論如下：一是居住期限是影響個(gè)人租賃需求的重要因素，我國(guó)個(gè)人住房租賃主要以短期需求和被動(dòng)需求為主，但受房?jī)r(jià)收入比約束，長(zhǎng)期租賃需求也在增加，同時(shí)不同城市的租賃需求差別較大;二是我國(guó)個(gè)人住房租賃供給具有較大不確定性，發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃是培育住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要方向;三是部分城市租金價(jià)格變化陷入租賃回報(bào)率較低和租戶承擔(dān)壓力較大的兩難境地，不利于租賃市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展;四是住房租賃市場(chǎng)政策體系日趨完善，金融支持住房租賃力度明顯加大。

為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，建議：一是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，堅(jiān)持“因城施策”原則，加大住房租賃土地供應(yīng)，提高租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化水平，鼓勵(lì)和規(guī)范個(gè)人租賃供給，對(duì)低收入人群通過政府購買服務(wù)等方式提高租賃服務(wù)市場(chǎng)化水平，有效滿足租賃客戶的不同需求;二是改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)，穩(wěn)定個(gè)人住房租賃預(yù)期，同時(shí)加強(qiáng)教育引導(dǎo)，鼓勵(lì)個(gè)人合理選擇居住方式;三是完善租金價(jià)格形成機(jī)制，既要發(fā)揮租金價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，又要加強(qiáng)租金價(jià)格變化引導(dǎo)，協(xié)調(diào)好住房租賃供求雙方的關(guān)系，對(duì)符合條件的租戶可以實(shí)施貨幣化補(bǔ)貼，提高租戶的承受能力。四是加強(qiáng)社會(huì)保障部門和金融監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)，在加大金融支持住房租賃的同時(shí)，有效防范住房租賃市場(chǎng)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。五是繼續(xù)完善住房租賃政策體系，推動(dòng)租售同權(quán)，保障租戶合法權(quán)益，健全住房租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)體系，為培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)提供有力保障。

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Research on the Development of Housing Leasing Market

WANG Lijun1 ? BAI Jinian2 ? LI Peng3

（Yinchuan Provincial Sub-branch PBC，Yinchuan Ningxia 750001）

Abstract：In this paper， through the establishment of the housing leasing market individual decision model of supply and demand， we study the main factors influencing the housing leasing market supply and demand， and on this basis， we analysis the development characteristic of our country housing leasing market and financial support. Based on the theory and facts analysis， this paper argues that living period is the important factor that affect China's personal housing， and housing prices rising has important effects on individual housing leasing supply. Therefore， this paper suggests to vigorously develop institutional rent， stablilize personal housing leasing expectations， perfect the rent price formation mechanism， standardize the development of housing leasing finance， and improve the policy system for housing leasing， to promote the healthy development of the housing leasing market.

Keywords：housing leasing; real estate market

責(zé)任編輯、校對(duì)：羅慧媛