甄愛軍

雖然當前疫情已經(jīng)逐步受控，但距離租賃市場恢復(fù)到往日水平仍有一段時間。9月份全國租金水平仍未見回漲，租賃市場活躍度仍不高，租金呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。這樣的變化對租房者有利，可選擇在這段時間換租。

租金持續(xù)下滑

9月全國大中城市租金呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，跌幅與上月持平。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，全國大中城市租金掛牌均價為43.21元/平方米/月，環(huán)比微幅下降0.05%，環(huán)比降幅與上月持平;同比下降1.3%。值得留意的是，全國大中城市租金均價連續(xù)6個月下滑，租賃市場恢復(fù)較為緩慢。

租賃市場與就業(yè)形勢及收入狀況密切相關(guān)，雖然當前疫情已經(jīng)逐步受控，但距離租賃市場恢復(fù)到往日水平仍需一段時間。9月份全國租金水平仍未見回漲，租賃市場活躍度仍不高，租金延續(xù)下滑態(tài)勢。

一線城市租金環(huán)比下跌，重點二線城市租金繼續(xù)上行。數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，一線城市平均租金為92.55元/平方米/月，環(huán)比下跌0.26%，同比上漲0.33%;重點二線城市平均租金為34.5元/平方米/月，環(huán)比上漲0.04%，同比下跌2.08%。

進入9月份，各等級城市租賃市場恢復(fù)狀況不一。一線城市租金水平繼續(xù)保持小幅下滑態(tài)勢，其中北京、深圳租金水平均下降，分別環(huán)比下跌1.63%和1.55%。但從同比來看，9月一線城市租金在連續(xù)下跌3個月后轉(zhuǎn)正，租賃市場好于去年同期。重點二線城市租賃市場繼續(xù)恢復(fù)，租金環(huán)比漲幅擴大0.01個百分點。

從漲跌城市數(shù)量來看，全國大中租賃城市中，9月租金均價上漲城市為9個，與8月相比減少了1個，平均漲幅為1.14%，漲幅擴大0.15個百分點;下跌城市數(shù)10個，與8月持平，平均跌幅0.88%，跌幅收窄0.23個百分點，持平城市數(shù)1個。

租金收益率下降

由于住宅租金的持續(xù)下滑，而房價保持上漲態(tài)勢，所以租金收益率持續(xù)下降，并創(chuàng)下近年來的新低。

根據(jù)易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月，根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)測算，50個典型城市租金收益率為2.3%，環(huán)比下降2%，同比下降1%。這一收益率創(chuàng)多年來最低值。

我國部分城市長期以來租金收益率較低，這主要是由于房價漲幅過大，租金上漲速度小于房價上漲速度。而租金反映房屋的使用價值，是市場的真實需求，房價與租金背離，說明房價存在一定程度的泡沫。

數(shù)據(jù)表明，2020年三季度，4個一線城市的平均租金收益率為1.5%，環(huán)比下降6%，同比下降10%;31個二線城市平均租金收益率為2.3%，環(huán)比下降2%，同比下降2%;15個三線城市租金收益率為2.6%，環(huán)比與上季度持平，同比增長2%。

二線城市租金收益率下降是因為房價小幅上漲的同時租金小幅下降，三線城市租金收益率與上季度持平是由于房租上漲的同時房價也有所上漲。由此可以看出，二線城市隨著經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇，購房需求有所增加，租房需求有所減少，部分二線城市炒房投機也是房價上漲的原因之一。

對三季度全國50個典型城市租金收益率進行排序發(fā)現(xiàn)，排名前5的城市分別為錦州（3.8%）、烏魯木齊（3.5%）、韶關(guān)（3.4%）、宜昌（3.3%）和桂林（3.3%），主要是弱二線城市和三線城市。由于這些城市近幾年房價整體漲幅不大，但租金穩(wěn)步上漲，租金上漲幅度與房價上漲幅度相近，因此租金收益率可維持在較高水平。

租金收益率最低的5個城市分別為廈門（1.2%）、深圳（1.2%）、三亞（1.4%）、青島（1.6%）和廣州（1.6%）。這些城市為熱門城市，房價和租金水平均保持上漲態(tài)勢，但由于近幾年房價漲幅遠大于租金漲幅，所以導(dǎo)致租金收益率被不斷拉低。最典型的是三亞，在本輪房價上漲過程中，漲幅達到了28%，積累了一定的泡沫。三亞雖然近兩年房價有所調(diào)整，但租金漲幅仍小于房價漲幅，因此租金收益率從2016年二季度來一直維持在50城中較低水平，在三季度中三亞的租金收益率更是創(chuàng)造了4年以來的最低水平。

換租時間可提前

按照以往的經(jīng)驗，年底由于住宅租賃市場活躍度不高，租金不會上漲，而目前不少城市租金出現(xiàn)下跌，因此當前已然迎來最佳換租時節(jié)。

從環(huán)比上漲城市來看，本月租金環(huán)比上漲的TOP5城市為泉州、上海、成都、武漢、南京。疫情后，租賃市場受沖擊較大，恢復(fù)較為緩慢，而上海、南京作為長三角經(jīng)濟圈重點城市，經(jīng)濟復(fù)蘇迅速，人流量大，租賃市場活躍度較高，租金漲幅明顯。成都憑借成渝經(jīng)濟圈的優(yōu)勢條件，熱度逐漸提升，人口吸附性較強，租賃市場活躍度提高。

從環(huán)比跌幅TOP5城市來看，9月份租金跌幅前5城市分別是三亞、北京、深圳、鄭州、廣州。隨著三亞逐步邁入旅游淡季，租賃市場活躍度下降。北京雖然疫情逐步受控，但是租賃市場仍未完全從前一波的疫情沖擊中走出來，租賃市場恢復(fù)緩慢。

可見，由于北京、深圳、廣州等城市住宅租金水平在9月份出現(xiàn)較為明顯的回落，這給了“租房一族”最好的換租時機。因為選擇在這個時候換租，有機會在租金水平較低的時候簽下未來一年的租約，租房成本提前鎖定。大多數(shù)租房協(xié)議簽訂期限為一年，而且在這一年內(nèi)租金水平不變，所以簽約時租金越低，對租客越有利。

另外，從同比變化來看，目前有不少城市租金水平下降比較明顯，這種情況也有利于換租。數(shù)據(jù)表明，9月，包括三亞、深圳、青島、重慶、鄭州、杭州等城市租金水平出現(xiàn)明顯回落，同比跌幅超過5%。這意味著，在目前換租，至少可以比在去年同期租房時，租金開支可以縮減5%以上。此外，包括天津、大連、武漢等城市租金，較去年同期也出現(xiàn)了不同程度的下滑，這也意味著目前換租可適度降低成本。