嚴(yán)麗娜

（常熟市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，江蘇 蘇州 215500）

引言

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作而言，主要就是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記是以國(guó)家的公信力為基礎(chǔ)為當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)交易提供安全保障，當(dāng)事人則是因?yàn)樾刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記簿而進(jìn)行交易，不動(dòng)產(chǎn)登記在保護(hù)物權(quán)和維護(hù)國(guó)家公信力方面有著十分重要的意義。

一、產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的原因分析

基于大背景下，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的原因，最根本的就在于傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程，針對(duì)傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)兩者之間的相通點(diǎn)以及矛盾點(diǎn)，進(jìn)而嚴(yán)重影響了不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性。在傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記部門從未進(jìn)行相關(guān)的記錄，隨著市場(chǎng)價(jià)經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，就必須針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行準(zhǔn)確的登記以及確認(rèn)，受到傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，就會(huì)產(chǎn)生諸多存在爭(zhēng)議的問(wèn)題，一定程度上會(huì)直接導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤問(wèn)題的出現(xiàn)。與此同時(shí)，制度因素以及直接因素也是不動(dòng)產(chǎn)登記措施最為重要的方面。其中，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的制度原因，最為根本的就是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律條例以及相關(guān)部門的制度具有的不統(tǒng)一性所導(dǎo)致的。而直接原因則是因?yàn)榈怯洸块T、當(dāng)事者以及第三方在實(shí)際登記過(guò)程中，自身存在的問(wèn)題進(jìn)而導(dǎo)致錯(cuò)誤不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)象。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的防范和救濟(jì)措施

針對(duì)錯(cuò)誤不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題，不僅會(huì)導(dǎo)致所登記的所有事物當(dāng)屬人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利受到威脅，而且鑒于錯(cuò)誤登記情況下，也是直接引發(fā)權(quán)利與義務(wù)相矛盾的直接原因，最終會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)糾紛，進(jìn)而極大的阻礙我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展?；诖?，為了避免不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤問(wèn)題，就必須制定相關(guān)的防范措施以及救濟(jì)措施，文章接下來(lái)將圍繞具體措施展開(kāi)詳細(xì)的分析[1]。

（一）行政救濟(jì)

基于不完善制度下導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記問(wèn)題，主要的防范措施就是針對(duì)登記錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行及時(shí)的救濟(jì)。首先，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代背景下，相關(guān)部門就必須制定完善的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤行政訴訟條例，在當(dāng)事人遇到錯(cuò)誤不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題時(shí)，能夠及時(shí)地借助完善條例法規(guī)的作用，進(jìn)而有效保護(hù)自身的權(quán)益不受到威脅；其次，制定完善的不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度，在當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)存在疑點(diǎn)時(shí)，能夠利用完善的制度，進(jìn)而提出登記爭(zhēng)議，以此維護(hù)自身相關(guān)標(biāo)的物權(quán)不受到威脅的同時(shí)，也能夠極大的促使異議登記所有當(dāng)事者的權(quán)利不受到侵犯；最后，促使不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度不斷完善。從實(shí)際調(diào)查清苦顯示，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記過(guò)程中，存在很多的錯(cuò)誤問(wèn)題，為了避免錯(cuò)誤不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)的嚴(yán)重后果，此時(shí)就需要更正登記制度的作用，進(jìn)而彌補(bǔ)登記機(jī)關(guān)所犯登記錯(cuò)誤的同時(shí)，確保當(dāng)事者的權(quán)益不受到威脅。總之，在實(shí)際不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，如果當(dāng)事者發(fā)生登記事項(xiàng)與實(shí)際情況不相符的問(wèn)題，換句話說(shuō)，也就是錯(cuò)誤不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題的出現(xiàn)，相關(guān)當(dāng)事者完善可以借助行政救濟(jì)制度，及時(shí)地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記單位提出申請(qǐng)，進(jìn)而及時(shí)的糾正錯(cuò)誤的登記信息。但是，如果因?yàn)樗枰M(jìn)行變更登記的標(biāo)的物還存在其他權(quán)利人的物權(quán)主張，那么當(dāng)事者還可以通過(guò)公異議登記申請(qǐng)的提出，進(jìn)而應(yīng)用相關(guān)完善的制度措施，維護(hù)好當(dāng)事者的合法權(quán)益。

（二）民事訴訟救濟(jì)

所謂的民事訴訟救濟(jì)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在當(dāng)事人遇到錯(cuò)誤不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題時(shí)，能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)的物權(quán)進(jìn)行有效的確認(rèn)，在當(dāng)事者對(duì)變更登記事項(xiàng)失敗之后，則可以通過(guò)異議申請(qǐng)登記，與相關(guān)主張不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商外，還可以通過(guò)向相關(guān)當(dāng)事人發(fā)起民事訴訟的方式進(jìn)行解決權(quán)利的歸屬問(wèn)題。通過(guò)完善的民事訴訟救濟(jì)制度后，針對(duì)錯(cuò)誤不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題，通過(guò)完善的民事訴訟救濟(jì)制度，一方面能夠針對(duì)錯(cuò)誤不動(dòng)產(chǎn)登記的參與者存在的異議問(wèn)題，如果商議之后沒(méi)有結(jié)果，那么當(dāng)事者就可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記部門提出訴訟，切實(shí)維護(hù)好自身的合法權(quán)益。另一方面，基于不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記問(wèn)題的民事訴訟制度，可以有效避免不動(dòng)產(chǎn)登記單位資源的浪費(fèi)，作為不動(dòng)產(chǎn)登記單位，可以從當(dāng)事者民事訴訟要求之上，做好有效的異議登記處理[2]。

（三）健全賠償機(jī)制

在我國(guó)當(dāng)前的《物權(quán)法》中有這樣的內(nèi)容規(guī)定，如果當(dāng)事者在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，后期發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤問(wèn)題，那么身為不動(dòng)產(chǎn)登記單位應(yīng)該負(fù)主要責(zé)任，同時(shí)，還需要對(duì)當(dāng)事者進(jìn)行必要的賠償。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記單位而言，主要的責(zé)任就是服務(wù)好人民的需求，本質(zhì)的工作就是促使當(dāng)事者的不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確無(wú)誤的登記。如果當(dāng)事者發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記問(wèn)題，可以像相關(guān)部門提出訴訟，由此由國(guó)家出資彌補(bǔ)當(dāng)事者的損失部分。基于國(guó)家賠償之后，不僅可以切實(shí)彌補(bǔ)當(dāng)事者的權(quán)利，同時(shí)，基于國(guó)家賠償作用之上，可以充分發(fā)揮相關(guān)行政法律的作用，加以問(wèn)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的負(fù)責(zé)人，進(jìn)而監(jiān)督好不動(dòng)產(chǎn)登記單位相關(guān)工作人員的工作準(zhǔn)確度。基于實(shí)際情況而言，因?yàn)榈貐^(qū)政府部門的資金量較少，目前還不能很好地承擔(dān)其不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的賠償。針對(duì)該種現(xiàn)象，除了國(guó)家給予當(dāng)事者應(yīng)有的賠償之外，身為不動(dòng)產(chǎn)登記單位，也需要從中貢獻(xiàn)一部分的費(fèi)用，進(jìn)而可以成立不動(dòng)產(chǎn)賠償基金，當(dāng)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記問(wèn)題時(shí)，單位可以由基金做好當(dāng)事者的賠償安撫工作。與此同時(shí)，對(duì)于保險(xiǎn)賠償形式而言，也可以將其中一部分的資金用于保險(xiǎn)公司充當(dāng)保險(xiǎn)費(fèi)用，如果遇到錯(cuò)誤不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題時(shí)，則可以借助保險(xiǎn)公司，彌補(bǔ)當(dāng)事者的損失。

三、結(jié)論

簡(jiǎn)而言之，基于過(guò)去市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程極易出現(xiàn)錯(cuò)誤問(wèn)題，不僅會(huì)嚴(yán)重阻礙我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)更是給社會(huì)增加不必要的麻煩。文章根據(jù)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的原因進(jìn)行了簡(jiǎn)單分析，重點(diǎn)給出了健全賠償機(jī)制、民事訴訟救濟(jì)以及行政救濟(jì)的措施，只有制定完善的相關(guān)政策，進(jìn)而才能有效防止錯(cuò)誤不動(dòng)產(chǎn)登記工作帶來(lái)了嚴(yán)重后果[3]。