曾建文

（深圳市寶晨物業(yè)管理有限公司，廣東 深圳 518102）

引言

物業(yè)的定價(jià)向來關(guān)乎每個(gè)市民的切身利益，而在如今物業(yè)行業(yè)價(jià)格管理改革不斷深化的市場化浪潮下，仍然存在著許多挑戰(zhàn)等待被克服。

一、概況

各行各業(yè)都存在服務(wù)價(jià)格管理體制，小到日常生活用品，諸如蔬菜，大到如石油等的定價(jià)，而定價(jià)關(guān)系著國計(jì)民生，與每個(gè)老百姓的日常生活息息相關(guān)。物業(yè)管理行業(yè)自然也有其自身的定價(jià)機(jī)制。但是同其他各行業(yè)的定價(jià)規(guī)則一樣，都主要分為三種。

第一種主要是指政府主導(dǎo)定價(jià)，這種方式主要是指事先由物業(yè)公司相關(guān)部門向政府的物價(jià)部門來申報(bào)相關(guān)服務(wù)所需要的大致費(fèi)用，在申報(bào)了相關(guān)費(fèi)用之后，政府部門需要聽取各方面的意見，比如物價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)部門的意見以及物業(yè)公司的意見，充分聽取了相關(guān)的意見之后，政府的物價(jià)部門最終決定價(jià)格的制定。當(dāng)然，這種定價(jià)方式主要局限在日常生活用品上，在物業(yè)管理行業(yè)來說，采用政府定價(jià)的主要是一些基礎(chǔ)的服務(wù)項(xiàng)目。在這種定價(jià)方式下，對(duì)價(jià)格采取的調(diào)控方式主要是政府方面的法律或者行政手段。第二種主要是指政府指導(dǎo)定價(jià)，顧名思義，這種方式指的是政府起指導(dǎo)作用，而不是制定主體，在這種情況下物業(yè)公司需要在政府給定的范圍內(nèi)制定價(jià)格，最后向物價(jià)部門申報(bào)，然后由其審批。這種定價(jià)方式主要是依靠兩只手的結(jié)合，即宏觀調(diào)控與看不見的手也就是市場經(jīng)濟(jì)的結(jié)合產(chǎn)生作用[1]。第三種定價(jià)方式則指的是由物業(yè)公司自己定價(jià)，在這種情況下，由物業(yè)公司自己與業(yè)主協(xié)商決定價(jià)格，然后報(bào)政府備案，使用經(jīng)營者定價(jià)的項(xiàng)目主要是一些附加項(xiàng)目或者增值項(xiàng)目，而不是最基礎(chǔ)的服務(wù)項(xiàng)目，因此，是由市場經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的，政府不參與調(diào)控。

二、當(dāng)前物業(yè)服務(wù)價(jià)格管理體制存在的問題

在市場經(jīng)濟(jì)與政府調(diào)控的大背景下，物業(yè)行業(yè)的定價(jià)管理為這個(gè)行業(yè)的發(fā)展有著積極意義。但是在運(yùn)行了這么長的時(shí)間后，也難免出現(xiàn)一些不可避免的弊端。

（一）在經(jīng)營者定價(jià)模式的附加服務(wù)項(xiàng)目中，難以實(shí)現(xiàn)公平競爭

原則上經(jīng)營者定價(jià)模式中，物業(yè)公司是應(yīng)該和業(yè)主進(jìn)行充分協(xié)商，以達(dá)成協(xié)議，按照市場供需決定關(guān)系，但是實(shí)際上業(yè)主是基本沒有機(jī)會(huì)選擇的，由于地域的限制，物業(yè)公司是固定的，只能選那一家，這并沒有給客戶可以選擇的權(quán)利，最終的結(jié)果就并不是物業(yè)公司之間可以公平競爭，而是各自壟斷，雖然還要報(bào)物價(jià)部門備案，但是這也控制不了太多。所以最終很容易導(dǎo)致霸王條款。

（二）政府定價(jià)未考慮社會(huì)成本，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

在基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目的政府定價(jià)中，政府都是根據(jù)企業(yè)申報(bào)的成本來定價(jià)，這樣一來，這就屬于僅僅看重個(gè)別勞動(dòng)成本，但忽視了社會(huì)成本，好的物業(yè)公司就無法因此獲利。社會(huì)成本才是整個(gè)行業(yè)需要為物業(yè)建設(shè)付出的平均努力，這樣才會(huì)促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。優(yōu)秀的公司的個(gè)別生產(chǎn)成本是低于社會(huì)承辦的，所以會(huì)盈利，但是政府定價(jià)的時(shí)候，雖然會(huì)聽取行業(yè)意見，但是總的來說，還是并沒有按照社會(huì)成本。這樣，每個(gè)物業(yè)公司的盈利剛剛覆蓋各自的成本，這樣就會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)與其價(jià)格不相匹配，物業(yè)公司就沒有動(dòng)力將基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目做大做好以參與市場競爭，業(yè)主也就無法享受到高質(zhì)量的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。

（三）相關(guān)立法執(zhí)法機(jī)制不完善

當(dāng)前針對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定有《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，這對(duì)當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量狀況和基礎(chǔ)價(jià)格做出了大致規(guī)定，但是由于不具備實(shí)踐性，規(guī)定過于籠統(tǒng)，所以實(shí)際上并不具有可操作性[2]。因?yàn)槲飿I(yè)公司往往是按照幅度浮動(dòng)的上限收取，所以業(yè)主和客戶并不能收到與價(jià)格相符合的服務(wù)。同時(shí)，由于法律規(guī)定的過于空泛，因此一些具體的定價(jià)基準(zhǔn)、罰金等等都并未被規(guī)定其中，現(xiàn)實(shí)中就無法按法律規(guī)定辦事。同時(shí)，另外一個(gè)重要的問題是，一般執(zhí)法的依據(jù)都是一些規(guī)范性文件或者層次較低的法規(guī)，由此，必然產(chǎn)生缺乏執(zhí)行主體以及執(zhí)法困難的問題。

三、應(yīng)對(duì)策略

（一）適當(dāng)賦權(quán)給物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)

在政府定價(jià)或者指導(dǎo)價(jià)的范圍內(nèi)，其實(shí)可以適當(dāng)放權(quán)給行業(yè)協(xié)會(huì)，因?yàn)樾袠I(yè)協(xié)會(huì)相較于政府物價(jià)部門會(huì)更了解物業(yè)管理行業(yè)的情況，更有可能做出合理的定價(jià)，尤其是在政府不了解相關(guān)行業(yè)的社會(huì)成本的情況下，賦權(quán)給行業(yè)協(xié)會(huì)可以使物業(yè)企業(yè)的價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量更加匹配，推動(dòng)物業(yè)公司升級(jí)服務(wù)質(zhì)量，客戶也會(huì)有更好的服務(wù)體驗(yàn)[3]。

（二）健全相關(guān)法律法規(guī)

法律法規(guī)的健全是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)定價(jià)監(jiān)管的重要環(huán)節(jié)，首先要注意的是法律法規(guī)要細(xì)化，不能出現(xiàn)執(zhí)法主體不明確的情況。一旦執(zhí)法主體不明確就會(huì)出現(xiàn)執(zhí)行難的情況，物業(yè)行業(yè)的定價(jià)監(jiān)管就無法落到實(shí)處。同時(shí)，應(yīng)該盡量提高直接法源的相關(guān)層級(jí)，因?yàn)榉傻膶蛹?jí)太低會(huì)使得法律的執(zhí)行力變低，也會(huì)造成有法不依的狀況，尤其是如果法律法規(guī)僅僅局限在規(guī)范性文件上，那么也許就會(huì)成為一紙空文。

（三）健全物業(yè)企業(yè)對(duì)內(nèi)價(jià)格管理制度

物業(yè)企業(yè)除了應(yīng)該對(duì)外積極與地方政府物價(jià)部門磋商以外，對(duì)內(nèi)也應(yīng)該加強(qiáng)管理制度[4]。在當(dāng)前新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，企業(yè)對(duì)于價(jià)格制定的話語權(quán)上升，價(jià)格管理體制的改革也不斷深入人心，那么在企業(yè)內(nèi)部，就應(yīng)該加強(qiáng)相應(yīng)管理制度的建設(shè)。企業(yè)應(yīng)該有專門的部門和人員研究價(jià)格制定與管理，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部在價(jià)格管理方面的專業(yè)化和制度化。最重要的一點(diǎn)是，企業(yè)應(yīng)該注意搜集市場價(jià)格波動(dòng)信息以及國家相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)情況，以在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行相關(guān)制度建設(shè)，推動(dòng)定價(jià)管理的專業(yè)化和制度化。

四、結(jié)束語

在新形勢(shì)下，政策和市場都隨時(shí)在變，物業(yè)行業(yè)的價(jià)格管理機(jī)制也應(yīng)當(dāng)應(yīng)時(shí)而變。在市場化的浪潮中，物業(yè)公司最要緊的就是在內(nèi)部加強(qiáng)價(jià)格管理制度的建設(shè)，以適應(yīng)市場波動(dòng)和國家政策的變化，同時(shí)，也要不斷和外界磋商溝通，以期完善公司乃至整個(gè)行業(yè)的價(jià)格管理體制。