張怡波 譚亞輝

1. 哈爾濱市工商銀行，黑龍江 哈爾濱 150076 2. 伊春市建設(shè)銀行，黑龍江 伊春 153000

房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展催生了房地產(chǎn)金融，通過(guò)運(yùn)用金融工具和金融手段來(lái)融通房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣，從而在最大限度上利用房地產(chǎn)資金貨幣。房地產(chǎn)金融的誕生得到了社會(huì)群眾的廣泛認(rèn)可，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大支柱。對(duì)房地產(chǎn)金融加以創(chuàng)新是穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、推動(dòng)其良性發(fā)展的重要手段，但是在其創(chuàng)新過(guò)程中面臨的一系列問(wèn)題在一定程度上限制了房地產(chǎn)金融的發(fā)展，因而，只有全面分析房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問(wèn)題，才能找出針對(duì)性的解決對(duì)策，使房地產(chǎn)金融真正實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展。

1 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的功能分析

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新作為我國(guó)一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)，主要是為了實(shí)現(xiàn)融通貨幣資金、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、創(chuàng)造公共福利這三大功能。

第一，融通房地產(chǎn)領(lǐng)域貨幣資金。創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的一個(gè)重要功能便是對(duì)房地產(chǎn)貨幣資金進(jìn)行融通，開(kāi)發(fā)出更多更優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品、房地產(chǎn)金融工具，擴(kuò)大投資范圍，使投資者的選擇更具多元化，并且能夠降低成本，為投資者創(chuàng)造更多的投資收益[1]。

第二，有利于實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)金融的發(fā)展往往與風(fēng)險(xiǎn)相伴而行，而房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的快速發(fā)展使金融風(fēng)險(xiǎn)愈加難以估測(cè)、不可控制。研究表明，對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行創(chuàng)新能夠降低風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠有效抵御一些較為突出的風(fēng)險(xiǎn)。創(chuàng)新房地產(chǎn)金融能夠?qū)崿F(xiàn)融資渠道、金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，從而分散并轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融發(fā)展中隱藏的各類風(fēng)險(xiǎn)，有益于推動(dòng)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

第三，創(chuàng)造公共福利。創(chuàng)新房地產(chǎn)金融是面向社會(huì)公眾的，應(yīng)當(dāng)滿足金融服務(wù)要求及消費(fèi)者的投資需求，讓消費(fèi)者通過(guò)投資獲得可觀的收益，以推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展。

2 我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問(wèn)題分析

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄

目前，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展金融業(yè)務(wù)時(shí)，受限于企業(yè)自身的條件因素，無(wú)法通過(guò)發(fā)行債券和股票的方式進(jìn)行融資，只得依賴于銀行，向銀行申請(qǐng)貸款，這也是我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)所選擇的融資渠道，因此，我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展與商業(yè)銀行貸款有著密不可分的關(guān)聯(lián)[2]。由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較狹窄，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金方面有著很高的需求，但是房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式較為單一，難以滿足企業(yè)的發(fā)展需求，不利于企業(yè)的健康發(fā)展，甚至還有可能因?yàn)槟骋画h(huán)節(jié)造成資金鏈緊張，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金有著比較強(qiáng)的依賴性，因而與金融行業(yè)產(chǎn)生了密切的互動(dòng)，然而，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的類型并不豐富，相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較單一的，并沒(méi)有很強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中，需要投入大量的資金，房地產(chǎn)企業(yè)向金融企業(yè)獲得的信貸資金主要是投入到消費(fèi)與生產(chǎn)這兩個(gè)環(huán)節(jié)，但就整體而言，房地產(chǎn)企業(yè)在消費(fèi)信貸方面并沒(méi)有投入過(guò)多的資金，而是將資金主要投入到生產(chǎn)環(huán)節(jié)，從而致使房地產(chǎn)的供需失去平衡[3]。其次，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的層次偏低，尚未形成規(guī)范、系統(tǒng)的金融體系，在很大程度上阻礙了房地產(chǎn)金融的順利發(fā)展。由于房地產(chǎn)企業(yè)基本難以通過(guò)債券、股票等方式進(jìn)行融資，雖然信托產(chǎn)品作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個(gè)渠道，但是信托產(chǎn)品的資金并不多，而且還款期限也比較短，并不能使房地產(chǎn)企業(yè)有效緩解資金緊張的問(wèn)題。

2.3 房地產(chǎn)金融制度體系不健全

我國(guó)房地產(chǎn)金融起步比較晚，但是近年來(lái)，我國(guó)的金融市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融也加快了發(fā)展的腳步。由于房地產(chǎn)金融步入了轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期，因此我國(guó)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新模式愈加豐富，盡管房地產(chǎn)金融實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新，但是當(dāng)前的房地產(chǎn)金融制度體系并不夠健全，難以營(yíng)造一個(gè)相對(duì)安全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，同時(shí)也使市場(chǎng)監(jiān)管面臨著很大的監(jiān)管難題。因此，在對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行創(chuàng)新的過(guò)程中必須完善房地產(chǎn)金融制度體系，強(qiáng)化制度建設(shè)，如此才能規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

3 推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的對(duì)策

3.1 豐富房地產(chǎn)金融的融資方式

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融的融資結(jié)構(gòu)較為單一，渠道比較狹窄，這是創(chuàng)新房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨的一個(gè)最為主要的問(wèn)題，在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展[4]。基于此，需要豐富房地產(chǎn)金融的融資方式，拓寬融資渠道，使我國(guó)的房地產(chǎn)金融更具多元化。

第一，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券與股票的準(zhǔn)入條件適當(dāng)調(diào)低，讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)發(fā)行債券與股票的方式進(jìn)行融資，減少對(duì)商業(yè)貸款的依賴程度。

第二，成立房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基金的流動(dòng)性比較大，并且涵蓋面比較廣泛，能夠幫助投資者更好地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)基金需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況來(lái)建立，從而為房地產(chǎn)企業(yè)豐富融資的方式，拓寬融資的渠道。

第三，努力推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一個(gè)重要發(fā)展方向便是投資權(quán)益證券化，這對(duì)于加快二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)、促進(jìn)住房抵押貸款有重要作用，并且可以分散風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避和處理[5]。除此之外，還可以建立投資信托基金，分流房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的需求，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更好的融資條件，穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，從而降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新力度

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新涉及很多方面，包括創(chuàng)新金融產(chǎn)品、創(chuàng)新金融工具等。

第一，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。產(chǎn)品創(chuàng)新能夠充分展現(xiàn)出房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的成果，因?yàn)楫a(chǎn)品能夠?qū)⑿袠I(yè)或者市場(chǎng)的基本情況具體地呈現(xiàn)出來(lái)，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融可以著手于房地產(chǎn)金融衍生品的開(kāi)發(fā)與推行。在這個(gè)過(guò)程中，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，開(kāi)發(fā)并推行更多優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)金融衍生品來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。例如，房地產(chǎn)指數(shù)期貨就是房地產(chǎn)金融衍生品，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)、銀行業(yè)乃至消費(fèi)者更好地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的是，在對(duì)房地產(chǎn)金融衍生品進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，必須要確保這些金融衍生品的合理性，可以對(duì)金融衍生品設(shè)置不同的還款期限，以免出現(xiàn)集中還款的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)壓力。

第二，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融工具。創(chuàng)新房地產(chǎn)金融工具對(duì)于整體調(diào)控房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有重要作用，為使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，可以大力推行“銀行+信托”的金融工具，信托基金為“銀行+信托”金融工具的前端融資，由銀行來(lái)支持后端資金，將信托基金與銀行加以組合，能夠很好地分散銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還可以有效擴(kuò)展房地產(chǎn)金融的供給途徑[6]。

第三，創(chuàng)新金融市場(chǎng)。當(dāng)前初級(jí)市場(chǎng)資本為房地產(chǎn)金融的運(yùn)轉(zhuǎn)提供了主力支持，要想使我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)得到更好的發(fā)展，那么構(gòu)建一個(gè)更為系統(tǒng)全面的二級(jí)抵押市場(chǎng)是極其必要的。二級(jí)抵押市場(chǎng)能夠?qū)⒌盅旱馁Y金進(jìn)行二次流通，一方面，抵押資金實(shí)現(xiàn)再次流通能夠滿足住房投資證券化需求；另一方面，二級(jí)抵押市場(chǎng)還可以保證居民投資收益的穩(wěn)定性。

第四，創(chuàng)新金融中間業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融中間業(yè)務(wù)主要以信貸機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為中心來(lái)開(kāi)展，通過(guò)創(chuàng)新金融中間業(yè)務(wù)，可以使居民的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)得以降低，而且有利于購(gòu)房者全面了解房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀發(fā)展趨勢(shì)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)更多的客戶，實(shí)現(xiàn)雙贏。

3.3 對(duì)房地產(chǎn)金融制度體系加以完善

目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管力度尚有所欠缺，再加上沒(méi)有健全完善的房地產(chǎn)金融制度體系，從而致使一些違法違規(guī)行為存在于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)之中。因此，建立健全房地產(chǎn)金融制度體系對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展有重要作用，同時(shí)這也是創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的重要前提和基礎(chǔ)[7]。首先，要透徹分析房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新發(fā)展過(guò)程中遇到的各類問(wèn)題及存在的風(fēng)險(xiǎn)，特別是要強(qiáng)化對(duì)融資渠道的監(jiān)管，保證融資渠道的規(guī)范性與合法性，能夠與我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造更為優(yōu)良的融資環(huán)境。其次，強(qiáng)化監(jiān)管房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，對(duì)相應(yīng)的法律和法規(guī)進(jìn)行不斷地完善，加強(qiáng)對(duì)違規(guī)操作及違法行為的懲戒力度，嚴(yán)格遵守法律法規(guī)來(lái)開(kāi)展各項(xiàng)工作，從而規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新發(fā)展。最后，建立健全房地產(chǎn)金融市場(chǎng)信用體系，在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，提高房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)信用機(jī)構(gòu)的吸引力，使更多的信用機(jī)構(gòu)加入到房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，明確企業(yè)信用及個(gè)人信用，建立系統(tǒng)全面的信用等級(jí)，將投資行為與信用直接掛鉤，從而使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的可靠性與安全性得到有效提升。

4 結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)金融作為我國(guó)一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展的過(guò)程中要始終以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，結(jié)合市場(chǎng)情況加以創(chuàng)新。在發(fā)展的過(guò)程中需要切實(shí)解決融資渠道狹窄、金融產(chǎn)品單一、金融制度體系不完善等問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)金融的融資渠道、產(chǎn)品和制度體系進(jìn)行創(chuàng)新，從而規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。