張修峰

近年來，隨著城市建設(shè)的不斷推進，房屋征遷力度不斷加大，與此同時出現(xiàn)的涉及拆遷安置權(quán)益分配的糾紛也逐漸增多。2017年新收該類案件13件， 2018年新收該類案件超過30件?；谠擃惏讣挠绊懨孑^大，和群眾利益關(guān)系密切，課題組就該類案件的主要特點、處理做法進行了分析調(diào)研。

一、征遷糾紛案件的主要特點

1、法律關(guān)系認定難。該類糾紛多因家庭成員之間的共同共有關(guān)系或拆遷房屋的買賣、租賃等流轉(zhuǎn)關(guān)系而發(fā)生。一方面，一些年代久遠的老房子房屋登記憑證缺失，產(chǎn)權(quán)多隨著分家析產(chǎn)、繼承、買賣等發(fā)生轉(zhuǎn)移，但往往缺乏直接的書面證據(jù)來證明;同時因為不動產(chǎn)管理部門權(quán)屬登記不嚴謹，農(nóng)村宅基地審批表或者房屋所有權(quán)證上登記的共有權(quán)人不明確，如家庭成員或共有權(quán)人登記為“10人”，但未明確載明具體是哪些人。因此法院在審理過程中，難以準確認定相關(guān)權(quán)利人。另一方面，拆遷辦與房屋實際居住人簽訂的協(xié)議，存在補償權(quán)利人錯誤或遺漏等現(xiàn)象，導(dǎo)致法院必須重新梳理權(quán)利主體;農(nóng)村房屋經(jīng)過買賣后，往往沒有進行所有權(quán)人變更登記，拆遷辦如與所有權(quán)人簽訂拆遷協(xié)議，往往會損害到實際買受人的權(quán)益。

2、補償利益分配難。征收補償安置協(xié)議中既涉及房屋安置，又包含各類補償費用，有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋拆遷補償，政策性質(zhì)的進度獎勵款，甚至還有對特殊人群的照顧補償?shù)龋揪痛嬖诜指铍y。此外，涉及拆遷房屋買賣合同無效的，僅由出賣人返還購房款及利息，賠償翻建或改建成本難以切實保障買方權(quán)益，但是否分配拆遷補償利益以及如何根據(jù)過錯程度來分配都無明確法律規(guī)定。

3、利益沖突人和解難。拆遷補償款數(shù)額較大，低則幾十萬元，高則數(shù)百萬元。面對巨額利益的誘惑，加之利益分配失衡背后的各類矛盾沖突，當事人往往不肯讓步。法院裁判和調(diào)解的難度大，當事人選擇上訴居多，一旦處置不當，更極易引發(fā)涉訴信訪。在審結(jié)的案件中就有6起相關(guān)案件上訴，其中有一件案件當事人情緒較為激動可能涉及信訪問題。

二、處理征遷糾紛案件的主要做法

1、基于繼承糾紛所引發(fā)的拆遷權(quán)益分配案件。因我國《繼承法》明文規(guī)定，繼承權(quán)男女平等，故被繼承人的遺產(chǎn)因拆遷取得的拆遷權(quán)益在同一順位繼承人之間一般都是均等分配，不分男女，即使已經(jīng)出嫁的女兒也平等享有繼承權(quán)。當然在案件審理過程中，如果有些繼承人盡了主要撫養(yǎng)義務(wù)或者與被繼承人共同生活的，其權(quán)利份額可以適當提高;而有撫養(yǎng)能力和有撫養(yǎng)條件的繼承人，不盡撫養(yǎng)義務(wù)的，則可以減少其權(quán)利份額，甚至不予分配。

2、基于析產(chǎn)糾紛所引發(fā)的拆遷安置權(quán)益分配案件。

析產(chǎn)的關(guān)鍵在于如何確定共有權(quán)人。目前法院確定共有權(quán)人的依據(jù)主要是房產(chǎn)證、土地使用證、宅基地審批表、不動產(chǎn)登記查詢結(jié)果證明等，如果是老房子權(quán)屬不清的話，還可能會用到土改時期的土地房產(chǎn)所有權(quán)證存根。

如果房屋是商品房，因房屋兩證齊全，且其產(chǎn)權(quán)登記都比較明晰的，該類案件我們會直接根據(jù)產(chǎn)權(quán)證中登記的內(nèi)容來確定共有權(quán)人并在共有權(quán)人之間進行分配。

如果房屋是農(nóng)村房屋，那么情況就比較復(fù)雜，因農(nóng)村房屋只有土地使用證，而土地使用證中一般只有一個人名字，這時難以直接看出共有權(quán)人包括哪些。在此情況下，我們一般會進一步調(diào)查不動產(chǎn)登記的內(nèi)部資料。如果該房屋是通過宅基地審批之后再行建造的，因?qū)徟〉玫恼氐拿娣e是根據(jù)家庭人口數(shù)來確定面積的，每一個家庭成員都是土地使用者，在此情況下，我們通常會先根據(jù)宅基地審批表上記載的申請人來確定共有權(quán)人或者根據(jù)不動產(chǎn)登記查詢結(jié)果證明上載明的家庭人口數(shù)并結(jié)合戶籍登記情況來確定共有權(quán)人，然后根據(jù)各共有權(quán)人對建房的貢獻大小來進一步進行權(quán)利份額的調(diào)整。如果房屋是祖上遺留下來的老房子，而在之后又重新確權(quán)登記的，那么不動產(chǎn)登記查詢結(jié)果證明中載明的共有權(quán)人人數(shù)有些時候并不準確，在此情況下，一般情況下我們會根據(jù)之前的權(quán)利登記證明，就比如土改時期的土地房產(chǎn)所有權(quán)證存根，先確定房屋最原始的權(quán)利人身份，再根據(jù)繼承來確定后面的權(quán)利人身份及人數(shù)。土改時期的土地房產(chǎn)所有權(quán)證存根所載明的家庭人口數(shù)，根據(jù)政策意見，這些家庭人口全部作為共有權(quán)人，在這些共有權(quán)人之間進行均等分配，不再考慮人員對房屋的貢獻等因素。

3、基于農(nóng)村房屋買賣所引發(fā)的拆遷安置權(quán)益分配案件。

如果是同一集體經(jīng)濟組織成員之間的正常的買賣，合同有效，房屋的土地使用證即使未變更登記，基于房屋拆遷所取得權(quán)益一般歸買受人所有。但是如果無權(quán)處分人處分共有財產(chǎn)的合同被認定有效但是物權(quán)又無法變動的情況下，基于買賣雙方對物權(quán)無法變動的后果均存在過錯，我們通常會根據(jù)當事人各方的過錯程度將房屋拆遷所取得的權(quán)益買賣雙方之間進行分配，通常情況下，買受人取得較大的權(quán)利份額，而出賣人則取的較少的權(quán)利份額。

如果買賣發(fā)生在不同集體經(jīng)濟組織成員之間或者農(nóng)民與居民之間，該買賣因涉及農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，而宅基地的取得具有嚴格的身份屬性和無償性，為保證集體和農(nóng)民的權(quán)利，一般情況買賣下無效，即使雙方辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記也是無效（當然也存在例外情況，那就是國家規(guī)定的允許農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)的試點地區(qū)除外）。在此情況下，一般我們會先要求出賣人返還買受人的購房款，而基于房屋拆遷取得的權(quán)益在扣除購房款之后的增值部分，因雙方對合同無效的結(jié)果均存在過錯，我們則一般會在出賣人和買受人之間按照一定的比例進行分配，相比較而言，買受人取得的增值部分較大，而出賣人享有的增值部分較小。

三、處理征遷糾紛案件的建議意見

1、建立和政府拆遷相關(guān)部門的有效溝通渠道，妥善處理涉拆遷案件，落實群眾合法利益。根據(jù)以往相關(guān)案件的審理及裁判，今后我們將爭取在群眾的拆遷權(quán)益落實之前會同政府相關(guān)部門一起梳理拆遷中應(yīng)注意的法律問題，并提出合理建議，盡量平衡各方利益。對于之前已經(jīng)做出生效裁判需要進一步分割拆遷權(quán)益的案件，我們也將向政府相關(guān)部門詳細說明裁判本意，促使政府相關(guān)部門充分理解裁判所確定的分配方案，配合做好拆遷權(quán)益的落實工作，保障群眾的合法利益。

2、加強案件的調(diào)解和審判力度，保障群眾合法利益。今后如遇涉拆遷案件，我們會積極組織調(diào)解，最大限度消除各方當事人之間的隔閡、化解對立情緒，促使案件圓滿解決。如調(diào)解不成，我們會竭盡全力做好調(diào)查工作，查清案件事實，嚴格依照法律盡快做出公平合理的裁判，保障群眾的合法權(quán)益。

3、做好宣傳工作，提高群眾的法律意識，使群眾盡量避免在今后出現(xiàn)類似情況下產(chǎn)生不必要的損失。根據(jù)我們的審理情況，我們會適時發(fā)表一些案例或進行一些宣傳，提供群眾對類似情況的法律認知，增強群眾的法律風(fēng)險意識，從而群眾避免在今后類似情況下做出錯誤的決定造成不必要的損失。

（作者單位：天臺法院，浙江 天臺 317200）