石榮榮

摘 要：隨著市場化的深入推進，房地產企業(yè)面臨的經濟經營壓力逐漸加大，經營風險也逐步增加。為了有效地防范和應對風險，房地產企業(yè)必須要加強內部控制，提高風險預警和抵御能力，為企業(yè)在激烈的市場環(huán)境中強化競爭優(yōu)勢，獲得長足發(fā)展。

關鍵詞：房地產企業(yè) ?財務管理 ?內部控制

一、房地產企業(yè)財務內控存在的問題

房地產企業(yè)財務內控主要存在以下問題：一是財務內控制度不健全，缺乏過程監(jiān)管，企業(yè)內部存在諸多問題，一些監(jiān)管人員沒有制度性監(jiān)管依據，監(jiān)管行為的干擾因素過多，導致其內控監(jiān)管難以得到認同，管理成效不佳。二是資金安排不合理，使用效率不高，通過對企業(yè)集團的合并報表分析發(fā)現(xiàn)，資產方雖然存在大量的貨幣資金，但是負債方也有巨額的銀行貸款，使企業(yè)的損益表中在相關費用項目下利息支出金額較大，不利于提高企業(yè)的資金使用效率。三是內部缺乏關聯(lián)互動，信息孤島現(xiàn)象嚴重，在企業(yè)內部各部門之間沒有形成有效的信息共享機制，各管理系統(tǒng)之間集成化程度較低，企業(yè)難以將其下屬各子公司的財務數據信息進行匯總分析。四是房地產企業(yè)缺乏一套標準的預算管理體系，導致其預算管理隨意性大，執(zhí)行過程中普遍存在較大的預算偏差。而且在編制預算時簡單套用工業(yè)企業(yè)的預算管理方式，根據年度經營計劃編制年度預算，未能結合房地產企業(yè)的經營特點將預算編制重點放在項目開發(fā)管理上，導致所編制的預算計劃難以滿足企業(yè)的實際經營需求。五是一些企業(yè)的風險管理意識不強，借助國家的房地產市場宏觀調控政策進行盲目擴張，為加大開發(fā)力度向銀行等金融機構申請了大量貸款。在開發(fā)過程中未能對發(fā)展前景進行準確預測，導致許多建設項目樓盤空置，資金回收困難，企業(yè)的償債壓力較大，甚至可能產生大面積虧損。

二、房地產企業(yè)主要財務風險

房地產企業(yè)的風險主要來自融資、資金周轉以及成本控制三個方面。首先，由于房地產企業(yè)項目一般具有周期長，施工量大以及涉及金額較多等特點，因此必須通過融資來維持其持續(xù)經營，如果融資過程中資金獲取不充足導致工期延誤或者融資規(guī)劃方案沒有充分結合企業(yè)實際的資本結構、融資用途、方式以及成本等因素，導致企業(yè)融資出現(xiàn)決策失誤，從而增加了融資成本過產生無效融資，都有可能進一步引發(fā)企業(yè)的債務危機，從而加大融資風險。其次，房地產企業(yè)的資本運作過程本身就是融資、開發(fā)、還款的周期循環(huán)，必須保證每個環(huán)節(jié)資金的正常周轉才有可能保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定經營，否則一旦現(xiàn)金流受阻，導致資金鏈斷裂，影響到企業(yè)良好的信用及影響，則會嚴重威脅到其長久的生存與發(fā)展，甚至引發(fā)破產危機。最后，合理控制項目開發(fā)成本是提高項目開發(fā)利潤，提升綜合管理效益的有效手段，房地產開發(fā)從項目立項、方案設計、項目融資、施工以及銷售等各個階段都需加強成本控制，這是企業(yè)內控的關鍵環(huán)節(jié)之一，但目前，房地產企業(yè)在前期的項目立項及施工設計階段，成本控制意識不強，在設計階段即使存在設計人員忽視經濟考量，設置過高的設計標準與安全系數的行為，往往也只是事后進行調整和改進，使得后期由于設計變更導致成本上升，直接影響到企業(yè)的正常運營及盈利水平。

三、房地產企業(yè)財務內控的優(yōu)化策略

（一）健全財務內控制度

財務內控制度的建立能夠有效地規(guī)范員工工作行為，防錯糾偏，保證企業(yè)內各項管理工作穩(wěn)定有序進行。制度體系中包括企業(yè)的內部治理結構制度、崗位責任分工制度、授權審批控制制度、風險管理制度、審計監(jiān)管制度、內控評價制度等多項內容。這些制度全面的涵蓋了企業(yè)財務內容的各個環(huán)節(jié)、所有流程，能在企業(yè)內部搭建一個完善健全的制度體系框架。

（二）完善風險管理機制

針對房地產企業(yè)存在的風險隱患，提出要以風險為導向構建其內部控制體系，通過對關鍵風險點及風險相關影響因素的把控，建立完善的風險評估機制，提高企業(yè)的風險識別與預警能力，保障風險可控，企業(yè)經營活動正常有序運轉。具體來說，風險導向下的內控體系的完善，從強化融資活動、資金周轉、成本費用三個方面的內控力度出發(fā)，提高企業(yè)的內控效率與內控質量，有效地降低企業(yè)的經營風險，提高經營效益。首先，在融資階段，企業(yè)應科學論證融資方案的可行性，重大融資決策需由董事會集中討論決定，嚴格按照審批權限及標準程序進行審批控制;不允許隨意變更資金用途;要按時支付本金利息，保證良好的銀行信用;同時暢通信息溝通渠道，保證信息傳遞的真實性、可靠性;多元化融資渠道，分散融資風險。其次，為了促進資金周轉，要嚴格按照不相容崗位分離原則進行崗位設計，尤其是在涉及資金周轉的崗位要形成相互監(jiān)督，相互制衡的崗位監(jiān)督機制;實施全面預算管理，通過制定規(guī)范化的預算編審、執(zhí)行、評價及反饋流程，保證資金的合理使用;要強化會計內部控制，保障會計信息質量，確保企業(yè)資金安全。最后，企業(yè)要提高成本控制意識，建立完善的成本控制制度體系;要強化審計監(jiān)管，建立專門的審計委員會，保障審計監(jiān)管的獨立性和權威性，要明確審計權責、優(yōu)化審計流程，及時發(fā)現(xiàn)并解決經營異常;要促進全員參與成本內控，營造良好的內控文化，有效地規(guī)避內外風險，增強企業(yè)競爭優(yōu)勢，促進企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展。

（三）優(yōu)化企業(yè)內控活動

完善企業(yè)的風險內控體系需要從以下五個方面著手：一是加強子公司的財務管控，結合房地產企業(yè)子公司多為項目公司制且經營周期相對較短的管理特點，建議其實行財務委派制度，即由集團統(tǒng)一委派財務總監(jiān)到下屬子公司進行任職。通過定期匯報子公司財務狀況實現(xiàn)財務的垂直管理，保障各子公司的經營活動始終圍繞集團整體的戰(zhàn)略目標有序開展。二是靈活運用籌資策略。房地產企業(yè)目前的籌資方式包括銀行證券融資、施工單位墊資以及銷售款回攏等，企業(yè)應建立專門的籌資委員會，集體研究討論不同籌資途徑所占的比例，避免過度使用財務杠桿，給企業(yè)造成巨大的借貸償債壓力。三是完善投資決策機制。企業(yè)在制定投資戰(zhàn)略時要開展充分的可行性研究工作，運用科學的理論模型選擇最優(yōu)投資方案。四是強化成本控制，做好稅務籌劃[2]工作。房地產企業(yè)的開發(fā)成本受土地成本、客戶定位、市場景氣程度等多種因素影響，在進行成本控制時企業(yè)管理人員一定要綜合考慮各種因素，重視開發(fā)過程中的成本支出，明確授權審批程序及成本目標責任。同時積極了解稅收政策變化，科學制定稅籌方案，有效降低企業(yè)的稅收負擔，促進企業(yè)整體效益的提升;五是加強內部審計監(jiān)管。企業(yè)要在最高領導層下設獨立的內審機構，定期開展內部審計活動，及時發(fā)現(xiàn)并且查出企業(yè)內不良經營行為，強化內控執(zhí)行監(jiān)管，保障內控制度的有效實施。

四、結束語

綜上所述，本文首先分析當前房地產企業(yè)財務內控存在的諸多管理問題及主要的風險隱患，針對問題及風險情況給出了具體的內控優(yōu)化策略，希望能為企業(yè)的財務管理人員提供一定的借鑒與參考。

參考文獻：

[1]陸勇.基于財務管理視角下的房地產公司內部控制研究[J].財經界：學術版， 2016（18）.

[2]李新杰.基于財務管理視角下的房地產公司內部控制初探[J].財經界（學術版）， 2018， No.484（14）：114.