王偉舉

執(zhí)大象，天下往

—— 老子《道德經(jīng)》

一

根據(jù)分工安排，象嶼集團地產(chǎn)板塊由我負責采訪。

采訪前，我先查閱資料，熟悉了企業(yè)的概況。象嶼地產(chǎn)是象嶼集團成立時的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其前身可追溯到1993年參與象嶼保稅區(qū)開發(fā)建設(shè)的象嶼保稅區(qū)建設(shè)開發(fā)公司，成立時間比象嶼集團還要早2年。作為象嶼集團全資的二級集團，象嶼地產(chǎn)至今仍是象嶼集團重點核心業(yè)務(wù)之一，主要從事地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)與運營，聚焦地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)服務(wù)、工程代建四大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以住宅開發(fā)為核心，涵蓋商業(yè)、舊改、長租、養(yǎng)老等豐富業(yè)態(tài)。旗下獨資、控股、參股企業(yè)逾70家，主要分布于廈門、上海、江蘇、重慶、天津、福州、南平、唐山、長沙等地。每一個區(qū)域發(fā)展都有其成長軌跡，有著不同的濃墨重彩與創(chuàng)業(yè)歷程。象嶼地產(chǎn)可以說是非常低調(diào)，各類媒體報道鮮見。

我首先約見了象嶼地產(chǎn)董事長王澍陶。

當象嶼地產(chǎn)行政總監(jiān)曾茂福告訴我“王董來了”時，我急忙望向會議室門口。

“這是王老師吧？不好意思，讓您久等了?！币粋€柔和悅耳的女聲傳來。

“您是王董事長？”

“是，我是地產(chǎn)集團王澍陶?！?/p>

這位女董事長，身著淺藍色裙裝，短發(fā)明眸、五官精致、身材高挑、舉止優(yōu)雅，與此前想象中的老總形象完全不吻合。我忍不住自嘲地說道：“平日印象里只以為房地產(chǎn)巨頭們都是大腹便便派頭十足的男人，只聽大家叫王董，便以為是位男士，沒想到居然是位優(yōu)雅端莊的美女?！边@是我對地產(chǎn)集團王澍陶董事長的第一印象。隨著訪談深入才發(fā)現(xiàn)，這位看起來和煦如春風的女士，不僅有著經(jīng)營者縝密的思維和精湛的業(yè)務(wù)能力，更有著殺伐決斷的膽識魄力，帶領(lǐng)著象嶼地產(chǎn)一路成長壯大。

王澍陶微微笑著說：“這就是象嶼與別的企業(yè)不同的地方。干部能上能下，英雄不問出處。是否能為企業(yè)創(chuàng)造價值與利潤，是衡量一個職業(yè)經(jīng)理人的標準。簡單說，象嶼的一切都是從市場上獲得，每個人的成長發(fā)展都是靠自己的能力獲得?！?/p>

她是江蘇人，復(fù)旦大學(xué)本科，廈門大學(xué)碩士。在象嶼集團成立第二年——1996年應(yīng)聘進入象嶼集團。當時的象嶼剛剛成立，王澍陶也就隨著象嶼創(chuàng)業(yè)的腳步，在市場的驚濤駭浪中鍛煉成長。20多年的商海歷練，她也由一個普通業(yè)務(wù)員成長為象嶼集團旗下地產(chǎn)板塊的董事長。

我給這位女董事長提了個稍顯刁鉆的問題。

“王董，據(jù)我了解，在地產(chǎn)行業(yè)，與規(guī)模幾千萬、全國布局的龍頭房企相比，象嶼地產(chǎn)規(guī)模并不大，在市場上如何能保持獨特的競爭力呢？”

“象嶼地產(chǎn)一直致力于培植核心能力，來自于三點，敏銳的市場判斷能力、作好產(chǎn)品的能力、健康高效的運作能力。從現(xiàn)在來看，能力已經(jīng)形成并發(fā)揮了很大的作用?！蓖蹁栈卮?。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集、管理密集、地域性明顯的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在決策上稍有不慎就有可能面臨災(zāi)難性結(jié)果。衡量市場判斷能力的標準是在最佳時機進入最合適的區(qū)域與板塊市場，選擇最適合的產(chǎn)品。通過精準項目定位，贏得良好銷售表現(xiàn)，實現(xiàn)售價與速度雙贏。

象嶼地產(chǎn)項目拓展條線，由專業(yè)人員、一線經(jīng)營者、地產(chǎn)層面、集團領(lǐng)導(dǎo)最高決策等4個方面人員組成，拿地決策程序扁平化。決策的膽略與魄力，與其自身有扎實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)與科學(xué)分析作決策支撐有關(guān)。經(jīng)過多年總結(jié)，象嶼地產(chǎn)形成了在業(yè)內(nèi)獨具一格的可行性研究體系，系統(tǒng)全面，含金量高，從大量自身積累的數(shù)據(jù)及經(jīng)驗，評估推演，形成實操性極強的方案，并屢屢在實踐中得到驗證。

王董笑著說，可行性研究報告不是一紙文件，而是投資決策的依據(jù)。土地獲取后，可行性報告作為貫穿整個項目開發(fā)經(jīng)營的指導(dǎo)性文件，從產(chǎn)品定位、運營效率、目標成本、銷售定價、費用比例等等各方面，每年進行滾動對比、驗證。項目完成后的后評價，也要與可行性研究報告作對比分析。近幾年，我們雖然開發(fā)規(guī)模仍然不大，但每年都直接參與數(shù)十個項目一級土地市場投標，感受市場溫度，對土地價值的評估與預(yù)判更加準確，達到并保持了一級開發(fā)商的水平。

王澍陶說：“剛開始布局的幾年，我?guī)缀醵紖⑴c現(xiàn)場競拍，次數(shù)多了，還經(jīng)常見到熟面孔。關(guān)鍵時刻果斷決策，把握了良機。”

精準的市場定位，可以最大化地實現(xiàn)地塊價值。象嶼地產(chǎn)在項目產(chǎn)品定位上，從不盲從行業(yè)約定俗成，而是針對區(qū)域及地塊特點，冷靜分析、精準定位。

上海大寧悅府項目位于老城區(qū)，基本上開發(fā)商、代理公司定位邏輯都是做豪宅、大面積、總價高的大平層，但象嶼地產(chǎn)通過對老市區(qū)居民不愿意離開市區(qū)，而總價高的房源無法承受這一需求的分析，將戶型面積定位在80-135平米，強調(diào)戶型的功能性，嚴控戶型面積；但在精裝修配置及配套高端會所上拉升項目檔次，成功打造市中心輕奢高端住宅，成為市場經(jīng)典案例。雖然大寧悅府項目地段在中環(huán)并不優(yōu)越，但其憑借精準的產(chǎn)品定位和設(shè)計，在所在區(qū)域始終保持了較好的銷售速度，在單價上實現(xiàn)了對板塊價格的領(lǐng)漲。

產(chǎn)品定位同樣基于市場研判。產(chǎn)品定位的核心依據(jù)源于市場和客戶定位，市場是變化的，產(chǎn)品定位的難度在于對市場的前瞻性。象嶼都城定位小戶型在上市初期受到一定質(zhì)疑，當時房價水平低，總價也低，中大戶型銷售優(yōu)于小戶型，但他們堅定認為花橋房價一定會隨上海市場同比上漲，大小戶型的銷售現(xiàn)狀一定會隨著房價的上漲而逆轉(zhuǎn)，2016年市場上行驗證了我們的判斷。象嶼都城的毛坯房，比相鄰一家龍頭老大的精裝修房，售價、高出單價多出10-20%。

公司的產(chǎn)品定位能力是長期經(jīng)驗積累形成，經(jīng)營團隊對于產(chǎn)品的苛求是自發(fā)的。

做好產(chǎn)品的能力。無論項目戶型、售樓處、示范區(qū)設(shè)計均以市場需求為導(dǎo)向，設(shè)計人員關(guān)注業(yè)內(nèi)產(chǎn)品創(chuàng)新，經(jīng)常外出考察項目培養(yǎng)市場觸覺，導(dǎo)入銷售的理念，深度挖掘目標客群的需求與偏好，將對客戶需求的理解較好地融入到產(chǎn)品設(shè)計和銷售體驗中，開發(fā)項目的產(chǎn)品設(shè)計逐步體現(xiàn)出“高品質(zhì)、高附加值、高性價比”等特點，產(chǎn)品市場競爭能力進一步提升。

“如果要了解象嶼地產(chǎn)的產(chǎn)品特色，還可以去找孫總聊聊?！蓖醵f。

孫衛(wèi)，2001年畢業(yè)于同濟大學(xué)建筑系，從剛畢業(yè)時的建筑師到象嶼地產(chǎn)設(shè)計中心“掌舵人”，至今已擁有十多年的從業(yè)經(jīng)驗。在他的帶領(lǐng)下，象嶼地產(chǎn)的產(chǎn)品更新迭代，形成了“悅府系”、“御府系”與大盤“城系”的產(chǎn)品系列；示范區(qū)設(shè)計及展示日趨成熟，戶型功能優(yōu)化到極致。象嶼地產(chǎn)的產(chǎn)品變化在外行看來或許并非是顛覆性的，但正是每一絲細致入微的改變，才是象嶼地產(chǎn)對于客戶的極致用心。孫衛(wèi)說：“一套房子，居住幾十年，承載了每個家庭的幸福。如何能讓房子實現(xiàn)功能最大化，給客戶最極致的體驗，這是我們的追求。我們極重視設(shè)計細節(jié)，要給客戶營造更極致的居住體驗?！?/p>

“象嶼地產(chǎn)相當于在同類型的產(chǎn)品中，比市場上其他項目花費更多的投入?！币驗橄髱Z地產(chǎn)重視產(chǎn)品體系，倡導(dǎo)以“人”為本的理念，不追求所謂“高大尚”與無謂的奢華，重視從房地產(chǎn)行業(yè)視角，認認真真研究新時代人的衣食住行、生老病死，找出客戶“痛點”，對產(chǎn)品設(shè)計與服務(wù)迅速全面升級，提升產(chǎn)品附加值，完成企業(yè)開發(fā)經(jīng)營能力的提升轉(zhuǎn)型，同時履行好企業(yè)的社會責任，提升品牌形象與內(nèi)涵。

“那么，如何打造企業(yè)健康高效的運作能力呢？”聽到這里，象嶼地產(chǎn)的形象在我眼里已經(jīng)開始鮮活了起來，我再一次發(fā)問。

“簡單講，經(jīng)營企業(yè)無非三件事，定目標、定制度和搭團隊。這也是我做企業(yè)必抓的三件大事?！?/p>

“一個企業(yè)如果沒有清晰的發(fā)展方向和科學(xué)的組織管理流程和授權(quán)以及匹配的人力隊伍，是不可能走太遠的?！?/p>

“象嶼地產(chǎn)是靠運營體系來運作，而不是靠個人能力來點對點跟蹤”。

簡單明了，一語中的，讓人耳目一新。

象嶼集團、二級集團要制定戰(zhàn)略規(guī)劃并每年滾動修訂，這是象嶼企業(yè)發(fā)展的大事，確定往哪走、重點發(fā)展什么、總體目標是什么，路線圖與實施路徑是什么，在組織、人事、制度、信息等方面要如何保障。每年進行深化并層層分解。這樣就形成了一個閉環(huán)。

“每年底，地產(chǎn)集團都要提前將第二年的經(jīng)營目標下達到各區(qū)域、各項目，開發(fā)、銷售、融資計劃都做得十分科學(xué)。地產(chǎn)集團一直堅持董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制，這時候就發(fā)揮出了重要作用。經(jīng)營班子要把戰(zhàn)略分解目標落實到年度目標、季度目標，并分解到各業(yè)務(wù)及職能部門，再往下分解到各層級員工，在每年底進行回顧和盤點時，可以保證企業(yè)大的發(fā)展脈絡(luò)。但面對市場形勢變化劇烈情況下，要跑在市場前面，就得有敏銳的嗅覺，保持對市場的前瞻性和敬畏之心，因此具體經(jīng)營舉措又是高度靈活的，允許對戰(zhàn)略執(zhí)行的具體舉措進行適度修正?！?/p>

“戰(zhàn)略解決發(fā)展大方向問題，一個企業(yè)有了清晰的發(fā)展方向固然重要，但還遠遠不夠。在我看來，至少還需要有兩個重要的保障，一是要有科學(xué)的組織管理流程和授權(quán)，二是要有匹配的團隊?！蓖蹁斩麻L如此說道。

在象嶼地產(chǎn)，董事會管什么、地產(chǎn)集團管什么、區(qū)域管什么，管理授權(quán)清晰。每年初進行一次的流程優(yōu)化與授權(quán)調(diào)整，已經(jīng)是象嶼地產(chǎn)的規(guī)定動作。在授權(quán)體系上，王澍陶堅持責、權(quán)、利到位，“貢獻業(yè)績在一線，能力建設(shè)也在一線?！彼f，授權(quán)是一把雙刃劍，在增加話語權(quán)及提升效率的同時，也意味著承擔更大的壓力與責任。根據(jù)企業(yè)發(fā)展不同階段，對公司授權(quán)體系進行了持續(xù)優(yōu)化和動態(tài)調(diào)整，對于剛成立的區(qū)域或項目公司，加強管控以降低經(jīng)營風險，對于較為成熟的區(qū)域，則給予充分授權(quán)，以縮短管理線條、提高管理效率。

象嶼地產(chǎn)一直都是扁平化、矩陣式的組織架構(gòu)。這個架構(gòu)最早雛形是單體的開發(fā)建設(shè)公司架構(gòu)，根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模、區(qū)域布局的不斷演變和優(yōu)化。

王澍陶說：“現(xiàn)在，上海是我們的第二總部，象嶼地產(chǎn)在2011年就把部分業(yè)務(wù)中心設(shè)在上海。上海的地理位置獨特，是全國的經(jīng)濟首都，可以幅射的范圍大，又是人才高地，企業(yè)可以聚集更優(yōu)秀的人才?！?/p>

象嶼集團是在90年代就提倡預(yù)算管理的企。預(yù)算管理是企業(yè)經(jīng)營的基本功，當時預(yù)算完成率在80%都要被批評，象嶼員工都熟知預(yù)算體系。比如，辦公費用的預(yù)算管理，無論大小公司的辦公室主任，幾乎都全面掌握預(yù)算管理技能，而且十分精細，具體到辦公經(jīng)費，精細地做到每個人，打電話多少錢，打出租車多少錢，都能準確預(yù)控。

對于企業(yè)的管理，王澍陶胸有丘壑，如數(shù)家珍。

開發(fā)周期與企業(yè)專業(yè)能力、管理水平、管理模式、組織形式、企業(yè)發(fā)展不同階段有關(guān)，是一個房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力的集中體現(xiàn)。以前經(jīng)常聽到極端的情況某某企業(yè)3、6、9，某某企業(yè)是5、9、12，說的就是拿地后幾個月動工、幾個月面市、幾個月現(xiàn)金流回正。雖然我們受制于國企體制，很多方面并不能突破，但我們具備了高效的運作能力，就完全可以根據(jù)需要，更加從容調(diào)整開發(fā)周期與節(jié)奏。我們實際的做法是，無論市場好壞，對各項目開發(fā)周期、節(jié)點的總體要求、下達指標是統(tǒng)一的標準，下達了指標具備了動工或開盤的條件，是否動工、是否開盤是決策的問題，由集團層面統(tǒng)籌各時期的推盤量，以免市場好的時候有缺口。

我們有一套完整的運營體系，使得我們的開發(fā)效率全面提速，與標桿企業(yè)接軌。同時，也在一定程度上降低了對職業(yè)經(jīng)理人的要求。項目開發(fā)經(jīng)營的壓力主要在一線的項目公司總經(jīng)理或項目總，有了運營體系，無論是從自身不同專業(yè)背景成長起來的項目總，還是從外部引進的職業(yè)經(jīng)理人，都可以按照體系化的標準，牽頭協(xié)調(diào)組織各項工作的落實，可以保持各項目管理水平一致，避免了大的工作偏差或風險。

象嶼是以財務(wù)管控的公司。王澍陶說，象嶼地產(chǎn)建立了行業(yè)資金統(tǒng)籌管理與利用平衡框架，輔導(dǎo)每一個項目總都有強烈的現(xiàn)金流管理意識，現(xiàn)金流管理前瞻性，全行業(yè)資金壓力平衡測試，這些工作使得各經(jīng)營者對經(jīng)營節(jié)奏如何把控心中有數(shù)，資金管理對經(jīng)營起到了推動作用。

說到匹配的人才資源與團隊，王澍陶更是一臉自信。她說，“象嶼地產(chǎn)由于體制及激勵機制以及規(guī)模的原因，也許沒有扎堆的一流人才。與同行、業(yè)內(nèi)相比，通過與龍頭房企的合作，象嶼地產(chǎn)員工的行動力、專業(yè)度、運營效率表現(xiàn)都非常出色。更重要的是沒有內(nèi)耗，配合默契，充滿著積極正能量，由此衍生創(chuàng)造了一流的團隊，這是職場是難能可貴的。簡單的文化在得到了充分的體現(xiàn)，這是象嶼文化帶給我們的象嶼絡(luò)印?！?/p>

二

在與王澍陶董事長訪談時，談到了地產(chǎn)集團未來的發(fā)展。

她談了象嶼地產(chǎn)在多元化發(fā)展轉(zhuǎn)型思路方面的謀劃與動作：“不斷向城市綜合服務(wù)運營商方向發(fā)展，除原有體系住宅、商辦開發(fā)及物業(yè)服務(wù)外，拓展延伸商辦運營、城市更新、養(yǎng)老、長租公寓等業(yè)務(wù)，產(chǎn)品線從住宅為主的單一品類向產(chǎn)業(yè)運營、養(yǎng)老、長租公寓、舊改等多品類產(chǎn)品線轉(zhuǎn)型?！?/p>

借由這個機會，我提出想實地考察一番象嶼地產(chǎn)在廈門的產(chǎn)業(yè)項目。經(jīng)過聯(lián)系，由象嶼商發(fā)總經(jīng)理鄭毅龍陪同我考察。鄭總年輕帥氣，看到我時熱情伸手相握，陽光的笑容，隨和的舉止，讓人不由得親近起來。

鄭總邊走邊介紹，帶我參觀了自貿(mào)區(qū)內(nèi)的國際航運中心、自貿(mào)金融中心、自貿(mào)時代廣場。國際航運中心是一幢具有明顯現(xiàn)代風格又結(jié)合閩南紅磚文化特色的建筑，2007年啟動建設(shè)，2009年投入使用，設(shè)計方案采用了國際競標，建筑面積約15萬平方米，建成后運營良好，成為所在區(qū)域標桿性寫字樓項目，引起業(yè)內(nèi)刮目相看。正因為具備了相應(yīng)功能，為廈門自貿(mào)區(qū)落戶于此奠定了先決條件。

象嶼地產(chǎn)早期從保稅區(qū)建設(shè)起步，后進入住宅地產(chǎn)行業(yè)立穩(wěn)腳跟后，又啟動產(chǎn)業(yè)升級，進行持有型資產(chǎn)開發(fā)和輕資產(chǎn)運營嘗試，早已是廈門地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)先行者。象嶼地產(chǎn)廈門區(qū)域產(chǎn)業(yè)項目是做一個就打造一個區(qū)域品牌。在廈門形成良好口碑后，象嶼地產(chǎn)又走出廈門，又打造了江蘇昆山城市智慧辦公樓“象嶼兩岸貿(mào)易中心”，合作開發(fā)了天津天安象嶼智慧城等產(chǎn)業(yè)辦公項目，充分展現(xiàn)了象嶼地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)辦公運營能力。

龍山匯是城市更新的一個項目，地處廈門蓮花五村。正值仲春的夜晚，徐徐微風舒適宜人，項目中庭的淺淺水池反射出細碎燈影。龍山匯項目招商中心就在中庭旁拐角處，此時正透出暖黃色的燈光，仿似童話中的夢幻小屋。

沈藝芫，這個有著靈動大眼的漂亮姑娘是龍山匯項目的招商人員，此時正和我們分享著她的經(jīng)歷和感受：“我加入象嶼后就來到這個項目，協(xié)助龍山匯項目工程改造并負責進行商業(yè)招商，從項目定調(diào)規(guī)劃到后期的落地招商，我一直都參與其中，雖然過程很艱辛，但我們希望將龍山匯打造成為網(wǎng)紅、標桿文創(chuàng)園項目的想法從沒有因困難而動搖。在這個項目駐守1年多的時間里，看著它從最初老舊破敗的廠房，蝶變到如今高顏值3.0的文創(chuàng)地標，我欣喜又自豪?！?/p>

近期，象嶼地產(chǎn)還與廈門市多個社區(qū)、街道簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，正式開啟和政府的緊密戰(zhàn)略合作，希望從城市舊改角度切入，成為城市更新的參與者和推進者。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是象嶼地產(chǎn)新涉及的一個業(yè)態(tài)，廈門慈愛老年養(yǎng)護中心是備受關(guān)注的一個重大民生項目。業(yè)主方為廈門慈善總會，捐贈方為象嶼集團，并由象嶼地產(chǎn)全面負責經(jīng)營。收入全部歸中華廈門慈善總會所有，仍用于投資公益慈善事業(yè)。2019年底項目將投入使用。象嶼地產(chǎn)剛接手時，從一開始產(chǎn)品定位就顛覆了傳統(tǒng)養(yǎng)老院觀念，要著力打造“醫(yī)、養(yǎng)、娛”一體的中高端標桿養(yǎng)老項目。慈愛中心共有850個床位，一幢自理樓、一幢護理樓。

鄭總自豪地說，我們考察并借鑒了先進的養(yǎng)老機構(gòu)的運營模式，通過社交干預(yù)、健康干預(yù)、飲食干預(yù)，實現(xiàn)入住長者“健康生命最大化”為目標。更重要的是，做養(yǎng)老院要有情懷與愛心，否則是做不好的。我們從上到下都要秉持這個理念。首批員工已去上海集中培訓(xùn)，為2019年開業(yè)作好準備。在這里，老人更像是生活在一個健康得到細致看顧，同時又能自由地享受豐富精神和社交生活的同齡人社區(qū)。我有理由相信并期待長者們可以在這里實現(xiàn)人生的第二個年華。

未來，發(fā)展住房租賃市場將是國家重點政策方向，象嶼作為一家大型全資國企，勢必承擔國企使命與責任，緊跟國家政策步伐，推進長租公寓在核心城市落地。2019年，象嶼地產(chǎn)長租公寓項目四地齊發(fā)。廈門象嶼馬垅陽光公寓已經(jīng)正式簽約，預(yù)計2020年春正式招商。項目地處廈門島內(nèi)湖里區(qū)板塊，集聚2400家企業(yè)約10萬從業(yè)人口，周邊1km內(nèi)2個地鐵站，10余條公交線路；上海象嶼松江長租公寓項目預(yù)規(guī)劃約1600套，對標25-35歲年輕人群，產(chǎn)品規(guī)劃從兩人居室到三口之家，實現(xiàn)全生命周期產(chǎn)品線覆蓋；布局于高鐵昆山南站大型綜合體的江蘇長租公寓項目，依傍高鐵沿線紅利以及周邊龐大住房需求，將規(guī)劃成集居住、商業(yè)、辦公于一體近鐵新一代長租公寓產(chǎn)品；天津長租公寓位于規(guī)劃約180萬方產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊中，承載園區(qū)基本住宅需求到生活水平的提升，以產(chǎn)城融合為動力，成為園區(qū)年輕人全新居住選擇。

地產(chǎn)董事長王澍陶如此說道：“象嶼地產(chǎn)能夠滾動形成現(xiàn)有布局規(guī)模，既有行業(yè)發(fā)展的大趨勢以及我們對機會、趨勢的把握因素，也充分體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營質(zhì)量。除了對象嶼集團現(xiàn)金流與利潤貢獻外，象嶼地產(chǎn)集團也承擔了很多政府職責?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2019/11/19/qkimagessdzwsdzw201911sdzw20191103-4-l.jpg"/>

象嶼地產(chǎn)集團下屬的港灣開發(fā)建設(shè)有限公司，就是作為象嶼集團在廈門履行國企的職能的一個窗口，這個公司由象嶼與廈門土地開發(fā)總公司合資的，由象嶼地產(chǎn)負責經(jīng)營管理。20年來在廈門承擔了土地成片開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及大量的民生工程項目。

廈門島四面環(huán)海，堪稱世上最美的島嶼，但是社會經(jīng)濟發(fā)展卻因島嶼面積過小而受到限制，港灣公司也是從填海造地、“為廈門向大海要土地”里起步，成立之初最初是保稅區(qū)一、二期的填海造地，并負責了整個保稅區(qū)園區(qū)內(nèi)10萬平方米的物流倉庫、吞吐能力10萬TEU的碼頭、10萬平方米的配送中心建設(shè)及骨干路網(wǎng)建設(shè)，為從象嶼集團、中國（福建）自由貿(mào)易試驗區(qū)廈門片區(qū)，無數(shù)在這片土地上生生不息的現(xiàn)代物流貿(mào)易企業(yè)以及來來往往、川流不息的船只貨柜和這片土地的繁茂生機景象建立起所需的基礎(chǔ)設(shè)施。

今天，港灣公司繼續(xù)以這項看家本領(lǐng)為廈門服務(wù)。廈門市海岸線總長約234公里，被稱為“中國最美海岸線”，近年來海岸線受海潮侵蝕，露出越來越多黑色淤泥灘，周邊生活垃圾也在海風和潮水沖擊下不斷往泥灘匯聚，極度影響海岸線美觀。配合廈門市開展的海域清淤及海洋修復(fù)工程，港灣公司優(yōu)化自身填海造地技術(shù)，使用了能夠清理海岸淤泥垃圾的吹淤造地技術(shù)，填造面積達150萬平方米的翔安南部大嶝南緣項目，消化了廈門海岸線上約1000萬立方垃圾淤泥。

翔安南緣吹淤造地二期工程項目經(jīng)理張劍輝開車把我?guī)У搅撕＿吂さ?，遠處的大海浩瀚無垠，腳下造出的土地也遼闊得茫無邊際。

張經(jīng)理說：“吹淤造地是一個復(fù)雜、精細過程，要經(jīng)歷填造、圍堰、排水、凝固結(jié)土等一系列過程，但經(jīng)歷這一系列過程后，海面上環(huán)島垃圾看不見了，淤泥看不見了，環(huán)繞著廈門海島的又是湛藍海水和優(yōu)美海岸線，同時廈門市增加了好幾平方公里的土地供應(yīng)?！?/p>

在已經(jīng)干硬的地面，我看到兩排豎起來的長長的施工遮擋板，張劍輝告訴我，這是廈門軌道（地鐵）四號線，同方向還有一條快速公路，通向南面3公里之外的濱海地帶，也就是正在建設(shè)中的廈門翔安新機場。

近幾年，港灣公司“填海造地”業(yè)務(wù)量隨著外部環(huán)境變化弱化減少，但象嶼是一家高度市場化國企，港灣公司也憑借著敏銳的市場意識不斷拓展重點房建及城市基礎(chǔ)設(shè)施代建項目業(yè)務(wù)。廈門島受地域限制，人口密度高、交通壓力大，教育、醫(yī)療資源緊張。港灣公司代建了環(huán)湖里大道及湖里干道交通、集美灌前路、港中路及保稅區(qū)二期對外道路交通改善等工程項目，緩解交通壓力、提升了通行便利；代建了廈門實驗中學(xué)、通嶼學(xué)校、高林學(xué)校、廈門五緣學(xué)校等大小學(xué)校數(shù)十所，提供大量學(xué)位，有效緩解廈門就學(xué)壓力；代建的廈門市心臟中心是廈門市政府提升特區(qū)人民幸福指數(shù)的重點工程，作為一所先進性與人性化兼顧的現(xiàn)代化心血管病?？漆t(yī)院，投入使用后將進一步優(yōu)化廈門市醫(yī)療衛(wèi)生資源配置，惠及更多疑難重癥心血管病患者。

“為業(yè)主著想”，是港灣公司的核心服務(wù)理念。在學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老院等重點房建項目上，港灣公司充分利用自身專業(yè)能力，將為業(yè)主服務(wù)職能向前端提升，通過開發(fā)鏈條前期階段參與選址定位、設(shè)計管理、項目招投標與成本控制充分提高項目質(zhì)量，在多項省、市重點工程的代建管理過程中表現(xiàn)優(yōu)異，頻獲業(yè)主表彰的錦旗及各項榮譽，形成在工程代建標準與管理體系。2017年成功進入廈門市財政投融資項目代建名錄庫，具備了房建、路橋、港工、海洋四大代建專業(yè)資質(zhì)。

作為房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)專家，王澍陶對地產(chǎn)行業(yè)局勢把握精準。憑著象嶼集團“風險第一”的理念，早早預(yù)判地產(chǎn)行業(yè)形勢變化、提早謀篇布局，不斷提升“建設(shè)繁榮景象、構(gòu)筑幸福人生”的象嶼地產(chǎn)品牌價值，打造產(chǎn)辦運營、城市更新、養(yǎng)老、長租公寓多產(chǎn)品線的象嶼商發(fā)品牌、布局城市基礎(chǔ)設(shè)施及公建代建的象嶼港灣板塊、打造小象幸福+服務(wù)體系智慧物業(yè)板塊等多條產(chǎn)品、品牌線，不斷向綜合城市運營商的整合優(yōu)化運營方向提升。如今，這條業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展道路經(jīng)過探索打磨，已隱隱蔚然成形。

三

象嶼人辨識度很高。

象嶼集團現(xiàn)在的幾大行業(yè)，雖然同屬于一個母集團，企業(yè)文化整體一脈相承，但由于業(yè)務(wù)的差異性以及領(lǐng)導(dǎo)人的管理風格，每個行業(yè)都帶有自身鮮明的文化烙印。同樣，象嶼地產(chǎn)也是如此，他們提煉了“真誠、務(wù)實、簡單、創(chuàng)新”的地產(chǎn)子文化品格，象嶼地產(chǎn)文化特征非常鮮明。

在與象嶼地產(chǎn)人的訪談中，從高管到員工，幾乎每個人講完一段故事、一段歷程后，都會不由自主地加上一句，“這就是象嶼地產(chǎn)簡單透明的文化”。我想，把“簡單”寫入文化標簽的企業(yè)又能根植員工心中的，非象嶼地產(chǎn)莫屬，其實質(zhì)很不簡單！

象嶼地產(chǎn)的“簡單”文化，對于工作，目標清晰、管理嚴格，倡導(dǎo)相互友好協(xié)作的工作模式，做事為先，對事不對人。評判的唯一標準就是實現(xiàn)項目價值最大化、公司價值最大化。

在象嶼地產(chǎn)，員工之間的溝通簡單直接。地產(chǎn)集團風控審計部的經(jīng)理邢艷楠這樣說道：“在象嶼，員工可以充分自由發(fā)表意見。有時候常聽到公司營銷、成本、設(shè)計、工程部門的同事為了專業(yè)問題在辦公室爭論得不可開交，可是大家還是照常工作，激烈地爭執(zhí)非但沒有影響同事間的感情，反而有助于達成共識和推動工作?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2019/11/19/qkimagessdzwsdzw201911sdzw20191103-6-l.jpg"/>

“地產(chǎn)行業(yè)的特點是技術(shù)人員多，有中高級職稱或資格證書的人特別多。知識分子多的地方，一定要讓行事風格簡單、讓其有獲得感及主人翁意識。在這里，專家可以不同意領(lǐng)導(dǎo)意見，提出自己的獨立見解；領(lǐng)導(dǎo)要在高處有高度，低處能實際操作、具體指導(dǎo)下屬工作。”王澍陶如此說道。由此可見，象嶼地產(chǎn)“簡單透明”文化已從上到下，滲透到職場中的每個人和工作的方方面面。

在用人理念上，“象嶼與別的國有企業(yè)不同的地方，是干部能上能下，英雄不問出處。是否能為企業(yè)創(chuàng)造價值與利潤是衡量一個職業(yè)經(jīng)理人的重要標準。簡單說，象嶼的一切都是從市場上獲得，每個人的成長發(fā)展都是靠自己的能力與業(yè)績獲得。這其實就是象嶼文化最核心的地方?！蓖蹁召┵┒劊禺a(chǎn)集團副總經(jīng)理胡新立恰巧也說了類似的話。

象嶼地產(chǎn)上海區(qū)域總部是自行開發(fā)的項目，目前象嶼集團在滬企業(yè)均在此統(tǒng)一辦公。地點位于黃浦區(qū)蘇州河畔，鬧中取靜，新古典主義風格建筑在陽光下讓人感受著傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊。一河之隔對面正是著名的“四行倉庫”舊址，如今改造成了革命傳統(tǒng)教育基地。采訪胡新立副總就在他的上海辦公室，與廈門總部的高管辦公室一樣，面積不大但簡潔實用。

我走進去時胡新立在電腦上忙碌地寫著什么，見我進來隨即停下手邊事，開始接受我的采訪。胡新立是1978年生人，現(xiàn)在應(yīng)是不惑之年，可個頭不大但精氣十足的他，充滿朝氣和沖勁。

我先入為主的發(fā)問，“胡總，你年紀輕輕就處在這樣重要的崗位，不知你是廈門人還是上海人？”

胡新立笑著說，“是覺得我有什么背景，對吧？其實在象嶼企業(yè)工作的人一般都不打聽誰是哪里人，因為不重要。整個象嶼集團員工來自五湖四海。廈門是個島，象嶼原本也是個獨立小島，但是象嶼集團的高層領(lǐng)導(dǎo)從沒有小島思維，他們胸懷很寬廣。廈門地方小人才也少，如果有廈門地域思維，象嶼就不會站上世界500強。我就是因為象嶼企業(yè)的這種文化氛圍才加盟象嶼的。而且，我們各區(qū)域的高管基本都是本土化高管，這在其它國企是難于想像的?！?/p>

象嶼地產(chǎn)的高管，空降的并不多，絕大部分是這些年在象嶼這個平臺成長鍛煉的干部，我所見到的高管，都是十年以上在象嶼的工作經(jīng)歷，高管成長與司齡的正相關(guān)關(guān)系極為明顯。胡新立的成長就很好地詮釋了象嶼文化的內(nèi)涵與用人機制。

“象嶼企業(yè)文化很適合我這種一心做事的專業(yè)人員成長”。在象嶼，胡新立經(jīng)歷了拓展部，寶山及松江項目部，營銷中心、行政與人力資源分管領(lǐng)導(dǎo)、上海區(qū)域總經(jīng)理等多個不同崗位的鍛煉?，F(xiàn)在擔任象嶼地產(chǎn)副總經(jīng)理兼任上海區(qū)域總經(jīng)理。

“象嶼沒有圈子，沒有地域、宗派觀念，同事之間從不談與業(yè)務(wù)發(fā)展有關(guān)的閑話，也沒有時間談。我進象嶼這些年，從沒去過集團董事長和總裁的家。有工作直接匯報，過年是集體團拜。象嶼最大的特點人際關(guān)系十分簡單。你不用揣摩領(lǐng)導(dǎo)，揣摩了也沒用。如果你無才干，無能力，哪個領(lǐng)導(dǎo)也不會照看你，也沒法照看你，因為升遷制度、獎罰制度都是定死的。”而他自己的經(jīng)歷就是這一點的最佳證明。

胡新立說，象嶼上海地產(chǎn)公司經(jīng)營班子其實2008年就已經(jīng)搭建到位，要在其他國有企業(yè)，他的經(jīng)歷不熬上5年8年就沒有升職可能。

然而象嶼不一樣。胡新立是拓展工作背景，對市場反應(yīng)敏銳，對房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)熟悉，時任上海象嶼置業(yè)總經(jīng)理曲洪亮發(fā)現(xiàn)胡新立這個人才，將其作為苗子重點培養(yǎng)。在他進象嶼1年后就讓他做了部門經(jīng)理。2年后就開始獨立做項目，寶山的“象嶼酈庭”、松江九亭的“象嶼品城”都是他擔任項目總經(jīng)理，獨立操盤，而且都很成功。因為象嶼的總經(jīng)理不能直線提升，一定要多業(yè)務(wù)條線與多崗位的綜合歷練，做為地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營班子成員和主要區(qū)域公司總經(jīng)理，必須懂經(jīng)理且熟悉公司治理。

在從一個普通職員到總經(jīng)理，胡新立用了7年，11年后升任地產(chǎn)集團副總經(jīng)理兼上海區(qū)域總經(jīng)理。胡新立很感謝象嶼的企業(yè)文化和用人機制。象嶼文化中的這種企業(yè)原生價值觀、團隊對事業(yè)的忠誠和熱愛，是象嶼地產(chǎn)一路走來、發(fā)展壯大的基石。

在采訪中，地產(chǎn)集團行政總監(jiān)曾茂福給我提供了很多的素材，讓我深深折服于象嶼文化所產(chǎn)生的強大力量，例子不勝枚舉，我就講幾個小故事，讓我們管中窺豹，了解與感受象嶼文化。

開發(fā)鏈條將產(chǎn)品與民生項目有機結(jié)合實現(xiàn)報建突破。

上海象嶼品城拿地時機把握好，但地塊獲取后有一個明顯的硬傷與風險，就是項目沒有交通出口，三面環(huán)水，唯一的北面是一條沒有開口的城市快速干道，這也影響到其他開發(fā)商對這塊地的拿地決心。因此，拿到地后到項目開盤前，打通地塊與外界的交通連接成為極其重要的工作。在上海，在城市快速干道上打開一個交通連接口并設(shè)置紅綠燈，是一件極其困難的事，協(xié)調(diào)部門多，溝通難度大，且從工程立項、規(guī)劃許可到實施，政府要走的流程很多，時間非常緊。上海公司克服了上述困難，搶在項目開盤前打通了交通口，贏得了很多諸多同行的認可和驚嘆。

象嶼地產(chǎn)貫穿經(jīng)營管理過程中的合作文化。

從2015年開始，象嶼地產(chǎn)也與各個龍頭企業(yè)合縱連橫、聯(lián)合拿地，走向新階段股權(quán)多元化的道路，合作股東中行業(yè)龍頭企業(yè)眾多，給象嶼地產(chǎn)帶來管理模式、合作文化上的陣痛成長。合作項目不可能是自己說了算，需要雙方兼容并蓄博采眾長互利共贏。在與外部房企的股權(quán)合作實踐中、不斷與時俱進，地產(chǎn)集團文化價值觀也進一步豐富，形成了強調(diào)求同存異、溝通共贏的合作文化。

與象嶼合作的公司操盤水平都不低，合作方派出的一線經(jīng)營團隊水平也不低。所以象嶼派出人員的素質(zhì)要求也較高。明確合作項目溝通原則與合作文化，對合作方提出的要求，要以開放包容的心態(tài)，積極換位思考，分三個步驟來推動解決反饋：一是合理性建議要積極采納；二是如果與公司現(xiàn)有管理體系不符合，可以結(jié)合實際提出解決方案讓對方選擇；三是我們一定要堅持的原則無法讓步的，也要向?qū)Ψ侥托慕忉?，說明緣由，取得理解。合作方開放、信任，工作推動的決策效率就非常高。整個合作中，通過這種合作方式實現(xiàn)合作項目效益最大化，也在合作過程中通過換位思考、能力互補，實現(xiàn)合作方雙贏。

毫無疑問，象嶼文化已經(jīng)根植于象嶼員工的心中，成為推動企業(yè)發(fā)展的強大精神力量。