席志國(guó)

一、民法典編纂的邏輯基礎(chǔ)

(一)純化民法典的私法角色以構(gòu)建原則性法律規(guī)范體系

自20世紀(jì)以來(lái)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，即從單純的“守夜人”轉(zhuǎn)變?yōu)闊o(wú)所不在的“正義守護(hù)神”角色，作為實(shí)現(xiàn)政府職能之工具的公法大舉入侵私法所固有的領(lǐng)域。也正是基于這樣的原因，法律發(fā)展的一個(gè)基本趨勢(shì)就是“公法與私法之間的融合”。然而與世界上的發(fā)展趨勢(shì)有所不同的是，新中國(guó)成立以后，基于社會(huì)主義的基本理念，長(zhǎng)久以來(lái)并不承認(rèn)所謂的私法領(lǐng)域，甚至曾經(jīng)不承認(rèn)有所謂的民法，解決一切問(wèn)題都是依靠公法，再加上中國(guó)歷史上本來(lái)就沒(méi)有所謂的私法傳統(tǒng)，故我們的問(wèn)題不是私法中是否有公法的介入，相反卻是如何在強(qiáng)大的公法傳統(tǒng)中培育私法。換言之，姑且不考慮世界上公私法融合之趨勢(shì)本身正確與否的問(wèn)題，單就中國(guó)現(xiàn)階段的主要任務(wù)——建立和進(jìn)一步完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)——而言，我國(guó)法治改革的方向或者說(shuō)重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是恢復(fù)私法應(yīng)有的功能，讓強(qiáng)大的無(wú)所不在的公法給私法退讓出一塊自治的領(lǐng)域，否則市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)根本無(wú)法得以確立，黨中央十八大提出的“進(jìn)一步擴(kuò)大改革開(kāi)放”“實(shí)現(xiàn)依法治國(guó)，建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家”的偉大決策也將難以實(shí)現(xiàn)。這正是黨的十八大決議明確要求“編纂民法典”的深層次原因。

未來(lái)民法規(guī)范的建構(gòu)，應(yīng)該更好地保障市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好地捍衛(wèi)和保障私人權(quán)益和自由，剔除不必要的公法規(guī)范以及其他公權(quán)力或政府行為不當(dāng)介入的因素。因此，我國(guó)民法典不能再像《法國(guó)民法典》或者《德國(guó)民法典》那樣追求將所有的民事法律全部納入其中，從而實(shí)現(xiàn)找法工作簡(jiǎn)單易行的目的。也就是說(shuō)，我國(guó)民法典即使不能‘全’，至少也要做到‘純’。法典之所以是法典，除了條文數(shù)量特別多、對(duì)民事關(guān)系全面關(guān)照外，總要和其他的法律有所區(qū)別。

(二)立足于潘德克吞的立法體系構(gòu)建概念體系

民法典“背后的重要意義毋寧在大陸法系國(guó)家對(duì)于法規(guī)范體系的追求，體系的演繹思考事實(shí)上標(biāo)示了大陸法系和英美法系在基本找法方法上的差異，既已形成制定法為主要法源，所有法律適用必須建立在以制定法為大前提的論證上，制定法的解釋就會(huì)受到體系化程度的影響，換言之，體系化的程度越高，制定法的解釋就越穩(wěn)定”。因此，作為民法典之重要組成部分的物權(quán)編就更應(yīng)當(dāng)注重其體系的科學(xué)性。體系化的要求，不但要求物權(quán)權(quán)利體系相互之間應(yīng)當(dāng)在邏輯和貫徹的價(jià)值上都自恰而和諧，而且還要求物權(quán)之權(quán)利體系與剛剛通過(guò)的《中華人民共和國(guó)民法總則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《民法總則》”)以及民法典的其他各分則各編之規(guī)范都要有機(jī)地結(jié)合而渾然一體。

《民法總則》的通過(guò)確定了我國(guó)民法典的立法技術(shù)路徑。換言之，《民法總則》的出臺(tái)，使長(zhǎng)久以來(lái)制約民法典進(jìn)程的兩個(gè)基本問(wèn)題得到徹底解決，即一方面采取民商合一的立法模式，另一方面則采納19世紀(jì)德國(guó)法律科學(xué)發(fā)展出來(lái)的學(xué)說(shuō)匯纂體系(又稱(chēng)之為潘德克吞立法體例)。學(xué)說(shuō)匯纂體系的基本特征有二：其一是法典被區(qū)分為總則與分則兩個(gè)基本部分；其二是分則中將財(cái)產(chǎn)權(quán)區(qū)分為債權(quán)與物權(quán)而獨(dú)立成編。其實(shí)就是在整個(gè)法典中采納了提取公因式的邏輯體系，其基礎(chǔ)在于概念法學(xué)派所發(fā)展出來(lái)的不同位階的概念體系。法律的體系是由外在體系和內(nèi)在體系共同構(gòu)成。所謂法律的外在體系，就是法律的概念體系，也可以說(shuō)是法律的邏輯體系。此種體系不僅可以保障最大可能的概觀性，同時(shí)亦可保障法的安定性，因?yàn)榧僭O(shè)這種體系是“完整的”，則于體系范疇內(nèi)，法律問(wèn)題僅借助邏輯的思考操作即可解決。它可以保障由此推演出來(lái)的所有結(jié)論彼此不相矛盾，因此可以使法學(xué)具有——純粹科學(xué)之學(xué)術(shù)概念意義下的——“學(xué)術(shù)性”。

如果說(shuō)外在的法律體系在于保證法律本身的科學(xué)性，那么法律規(guī)范的內(nèi)在體系則在于保障法律本身的合目的性。法律的內(nèi)在體系是法律秩序所追求的價(jià)值體系。法律并非價(jià)值無(wú)涉之自然規(guī)律，毋寧是面向一定價(jià)值解決社會(huì)糾紛的手段，因而法律體系不應(yīng)當(dāng)僅僅是一個(gè)形式邏輯的體系，還應(yīng)當(dāng)是一個(gè)各種價(jià)值相互統(tǒng)一、平衡、制約、和諧一致地共存于其中的完整法律秩序。故此，作為民法典之組成部分的物權(quán)編在物權(quán)體系的構(gòu)建中必須一方面遵循概念構(gòu)成之法律規(guī)范的形式邏輯體系；另一方面則必須在概念的構(gòu)建過(guò)程中顧及其所承載的基本價(jià)值。除專(zhuān)業(yè)技術(shù)性者外，經(jīng)價(jià)值公認(rèn)的過(guò)程而相約成俗的法律用語(yǔ)通常已在其價(jià)值共識(shí)過(guò)程中，把價(jià)值負(fù)荷上去；且必須完成這個(gè)階段，符號(hào)才有負(fù)載價(jià)值消息的能力。

(三)功能主義導(dǎo)向解決中國(guó)自己的問(wèn)題

我國(guó)自清朝末期開(kāi)始法律現(xiàn)代化的旅途之時(shí)起，開(kāi)始在整體上移植或者說(shuō)是繼受西方之法律制度，新中國(guó)民法的法典化過(guò)程亦未擺脫這一趨勢(shì)，至少在概念體系方面是這樣的。法律科學(xué)作為科學(xué)之一，我們對(duì)外國(guó)法的繼受自然涉及外國(guó)法所使用之概念，及這些概念所組成之規(guī)范的移植。此際繼受?chē)?guó)必須經(jīng)由思考地承認(rèn)該等概念所肯定的價(jià)值，然后經(jīng)過(guò)必要之修正后在“本國(guó)”形成一定之價(jià)值的共識(shí)，并將該共識(shí)之價(jià)值儲(chǔ)藏在該引進(jìn)之概念上，此即引進(jìn)外國(guó)法所必須經(jīng)歷之價(jià)值的通化過(guò)程，以使該原為外國(guó)所肯定之價(jià)值符合“本國(guó)”的“國(guó)情”。具體到《民法典各分編(草案)》物權(quán)編這一領(lǐng)域中，我國(guó)目前最大的“國(guó)情”就是《中華人民共和國(guó)憲法》所確定并要求的，在“社會(huì)主義的政治制度”和“生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制”基礎(chǔ)上發(fā)展和建設(shè)“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”和實(shí)現(xiàn)“依法治國(guó)”。這一國(guó)情對(duì)民法典物權(quán)編的編纂而言尤為重要。蓋作為法律制度的一部分的物權(quán)法，包含著人類(lèi)對(duì)財(cái)物進(jìn)行支配的根本規(guī)則。而該規(guī)則之構(gòu)成，又取決于(一個(gè)國(guó)家)憲法制度所確立的基本決策。對(duì)于我國(guó)民法典物權(quán)編的構(gòu)建而言，這一國(guó)情意味著，如何妥當(dāng)?shù)亟鉀Q市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上所要求的資源由市場(chǎng)主體(私人)所有從而由其自由處分，與社會(huì)主義公有制基于生存保障和社會(huì)公平而要求的“生產(chǎn)資料公有”之間所存在的緊張關(guān)系。此外，這一國(guó)情還意味著，物權(quán)法必須解決好法治國(guó)家所要求的對(duì)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)和個(gè)人自由之絕對(duì)性保護(hù)和基于社會(huì)主義制度對(duì)公共利益之保護(hù)之間的平衡問(wèn)題。黨中央國(guó)務(wù)院自十八大以來(lái)所提出的新一輪農(nóng)地改革的政策方針——三權(quán)分置，也正是致力于解決這一問(wèn)題。

二、土地權(quán)利體系作為民法典物權(quán)編體系的核心與基石

《民法典各分編(草案)》物權(quán)編在結(jié)構(gòu)體例上完全采納了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《物權(quán)法》”)的做法，即基本上延續(xù)了1928至1945年民法典的傳統(tǒng)，繼受了《德國(guó)民法典》的結(jié)構(gòu)體例，當(dāng)然也有一定程度上的創(chuàng)新。物權(quán)由完全物權(quán)(即所有權(quán))與不完全物權(quán)(又稱(chēng)作定限物權(quán)、限制物權(quán)、他物權(quán))兩個(gè)層次構(gòu)成。完全物權(quán)是物權(quán)的核心，其權(quán)利人即為所有人，依照《物權(quán)法》第39條的規(guī)定，所有人可以自由地占有、使用、收益和處分標(biāo)的物，其核心應(yīng)當(dāng)是對(duì)標(biāo)的物的自由處分權(quán)。限制物權(quán)則是從所有權(quán)中引導(dǎo)出來(lái)的權(quán)利，換言之，限制物權(quán)乃自所有權(quán)的權(quán)能中分離出來(lái)的權(quán)利，是所有人將其所有權(quán)的部分權(quán)能于一定期間內(nèi)、一定條件下讓渡給限制物權(quán)人享有。限制物權(quán)進(jìn)一步區(qū)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，前者是指權(quán)利人直接支配標(biāo)的物之使用價(jià)值而對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利；后者則是指權(quán)利人直接支配債務(wù)人或者債務(wù)人之外的第三人所提供的標(biāo)的物的交換價(jià)值用以擔(dān)保其對(duì)債務(wù)人的債權(quán)，在債務(wù)人不履行或者不能履行到期債務(wù)時(shí)，得將該標(biāo)的物予以變價(jià)處分，并就其價(jià)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。對(duì)土地而言，自然亦不例外，其上的物權(quán)也系如上兩個(gè)層面，即土地所有權(quán)——土地用益物權(quán)和土地?fù)?dān)保物權(quán)?！睹穹ǖ涓鞣志?草案)》物權(quán)編土地用益物權(quán)共計(jì)規(guī)定了四種，分別是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。而土地?fù)?dān)保物權(quán)則只有一種，即抵押權(quán)。在物權(quán)法定的基礎(chǔ)上，我國(guó)現(xiàn)階段的土地物權(quán)體系限于上述兩個(gè)層次、六種權(quán)利，并且呈現(xiàn)出封閉的狀態(tài)。

事實(shí)上，我國(guó)《物權(quán)法》不僅繼受了《德國(guó)民法典》所采納之潘德克吞的立法技術(shù)，還對(duì)其做了進(jìn)一步的發(fā)展。這首先主要表現(xiàn)在我國(guó)《物權(quán)法》在《民法總則》之外，采取提取公因式的方法構(gòu)建了物權(quán)法總則，即適用于各種物權(quán)的共同規(guī)則，也即《物權(quán)法》第一編和第二編；其次，在每一編中又設(shè)有一個(gè)適用于本編全部?jī)?nèi)容的總則性規(guī)范體系。這一立法技術(shù)整體上應(yīng)當(dāng)說(shuō)是值得肯定的，是對(duì)潘德克吞體系的進(jìn)一步發(fā)展與完善。然而仔細(xì)研究，就會(huì)發(fā)現(xiàn)我國(guó)《物權(quán)法》在體系構(gòu)建方面存在著“抽象有余，區(qū)分不足”的現(xiàn)象，也即過(guò)度抽象的問(wèn)題，把本質(zhì)上并不相同的事物作為相同的事物進(jìn)行一體化處理，而不是分別設(shè)計(jì)不同的規(guī)則。這集中體現(xiàn)在《物權(quán)法》未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行區(qū)分，更談不上將不動(dòng)產(chǎn)中的土地與建筑物等其他不動(dòng)產(chǎn)予以區(qū)分。多數(shù)情形將兩者同等對(duì)待而適用相同的規(guī)則，導(dǎo)致本來(lái)應(yīng)當(dāng)以不同的規(guī)則加以處理的問(wèn)題都被同質(zhì)化。例如，對(duì)于所有權(quán)善意取得制度，比較法上要么只承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)的善意取得(以法國(guó)為代表的羅馬法系國(guó)家)，要么雖然承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，但是將不動(dòng)產(chǎn)的善意取得與動(dòng)產(chǎn)的善意取得分置(以德國(guó)、瑞士為代表)，因?yàn)榉堑珒烧咴跇?gòu)成要件與法律效果上區(qū)別甚大，更為重要的是兩者所賴(lài)以建立的理論基礎(chǔ)是不相同的。而我國(guó)《物權(quán)法》第106條卻統(tǒng)一規(guī)定了善意取得制度，而未做任何實(shí)質(zhì)性的區(qū)分，這在實(shí)踐中帶來(lái)了大量的問(wèn)題和混亂。特別需要指出的是，該規(guī)定不能適用于土地所有權(quán)，因?yàn)橥恋厮袡?quán)是不能轉(zhuǎn)讓的，故根本不存在土地所有權(quán)的善意取得，所謂土地權(quán)利的善意取得，只能針對(duì)土地使用權(quán)及土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)等他物權(quán)。

就采取法典化模式的大陸法系而言，不僅采納法學(xué)階梯之立法模式的法、意、西等諸國(guó)的民法典將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與動(dòng)產(chǎn)權(quán)利分別予以規(guī)定，就連采取提取公因式的潘德克吞之立法體例的《德國(guó)民法典》也在物權(quán)編中將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)予以分置。雖然英美法系的財(cái)產(chǎn)法是判例法，但無(wú)論是美國(guó)律師協(xié)會(huì)編纂的《美國(guó)財(cái)產(chǎn)法重述》，還是英美國(guó)家的財(cái)產(chǎn)法教科書(shū)，都將土地權(quán)利作為獨(dú)立的核心內(nèi)容予以處理。大陸法系之所以將動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)分置而不再進(jìn)一步對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)，要么是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)僅有土地一種，而將土地上的建筑物及其他附著物作為土地的組成部分(《德國(guó)民法典》)，要么雖然將土地和土地上的建筑物等分別作為兩個(gè)物予以對(duì)待，但是兩個(gè)物上的規(guī)則都是一樣的，無(wú)論是所有權(quán)的變動(dòng)還是權(quán)利的限制等(如《法國(guó)民法典》)。我國(guó)《民法典各分編(草案)》不但仍然將土地和建筑物等作為兩個(gè)獨(dú)立的物予以處理，并且關(guān)于這兩種不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則也完全不同，土地只能屬于國(guó)家或者集體所有，而房屋以及其他建筑物、定作物等可以屬于任何人所有，因此土地所有權(quán)不得轉(zhuǎn)移，而房屋等所有權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)煌恋刂峡梢栽O(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)，而房屋之上則不得創(chuàng)設(shè)用益物權(quán)；即便將來(lái)允許在房屋上創(chuàng)設(shè)用益物權(quán)而用益物權(quán)的種類(lèi)必然也不相同，房屋可以直接用以抵押，而土地則不得用來(lái)抵押?？梢?jiàn)，除土地和建筑物等其他不動(dòng)產(chǎn)除均適用登記制度外，很少有相同的規(guī)則。故此筆者認(rèn)為，無(wú)論基于內(nèi)在的價(jià)值體系，還是外在的邏輯體系，我國(guó)《物權(quán)法》將土地物權(quán)與其他不動(dòng)產(chǎn)，乃至動(dòng)產(chǎn)一體處理的做法，無(wú)法滿足司法實(shí)踐對(duì)不同事物進(jìn)行不同處理的需求。

基于上述之理由，筆者建議我國(guó)民法典物權(quán)編之編纂，應(yīng)當(dāng)在傳統(tǒng)大陸法系將標(biāo)的物區(qū)分為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)而分別予以規(guī)范的基礎(chǔ)上，將不動(dòng)產(chǎn)再進(jìn)行類(lèi)型化，即將不動(dòng)產(chǎn)再次區(qū)分為土地和土地以外的其他不動(dòng)產(chǎn)，因而形成土地物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而將土地物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)(以房屋為核心)與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)作為物權(quán)法的三個(gè)子系統(tǒng)分別予以規(guī)范。當(dāng)然作為潘德克吞的立法體系，物權(quán)法自然應(yīng)當(dāng)在這三個(gè)子系統(tǒng)之上抽象出共同的規(guī)則，構(gòu)建起物權(quán)法的總則性規(guī)范，即所謂的提取公因式(vor die Klammer)。傳統(tǒng)大陸法系之物權(quán)體系之所以從標(biāo)的物的角度僅將物權(quán)區(qū)分為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，乃在于這兩種標(biāo)的物上所成立的權(quán)利是不相同的，而且其權(quán)利的變動(dòng)規(guī)則也是不相同的。而就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，不再區(qū)分土地與建筑物等其他不動(dòng)產(chǎn)的根本原因乃在于，要么如同德國(guó)一樣，其不動(dòng)產(chǎn)(Immobilien)與土地(Grund)系同義語(yǔ)，建筑物等地上定著物僅僅是土地的重要組成部分而非獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)；要么就是如同法國(guó)一樣，雖然土地與地上定著物(房屋)等是兩個(gè)不同的不動(dòng)產(chǎn)，但是其上所成立的權(quán)利類(lèi)型以及各自的交易規(guī)則完全相同，從而也沒(méi)有區(qū)分的必要。這一點(diǎn)也可以從荷蘭新修訂的民法典中看出，其在物權(quán)的劃分方面不再以傳統(tǒng)大陸法系的不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)二分法為基礎(chǔ)，而是改為以可登記的財(cái)產(chǎn)與不可登記的財(cái)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，其原因就在于回應(yīng)信息化時(shí)代社會(huì)變遷的新需求。由于中國(guó)特色社會(huì)主義憲法要求，土地只能由國(guó)家所有或者集體所有，國(guó)家和集體作為土地的所有人，其對(duì)土地的處分亦受相當(dāng)程度之約束，而不像房屋等其他不動(dòng)產(chǎn)可以屬于任何市場(chǎng)主體，并得由此等主體任意處分，故在土地這種不動(dòng)產(chǎn)和房屋等其他不動(dòng)產(chǎn)之上，無(wú)論是權(quán)利體系抑或是權(quán)利變動(dòng)規(guī)則體系均有所不同，若仍然按現(xiàn)有物權(quán)法，僅僅區(qū)分為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)兩種物權(quán)而構(gòu)建物權(quán)體系的話，則必然出現(xiàn)削足適履之現(xiàn)象，而不能做出恰如其分的科學(xué)的處分。其實(shí)，“相同問(wèn)題相同處理，不同問(wèn)題不同處理”才是真正的科學(xué)。

三、基于民法典之定位純化土地所有權(quán)的私法規(guī)范

在將土地權(quán)利體系作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的微循環(huán)子系統(tǒng)之后，在該系統(tǒng)之中首先構(gòu)建的當(dāng)然是土地所有權(quán)體系。對(duì)于土地所有權(quán)體系的構(gòu)建，其邏輯起點(diǎn)非憲法莫屬?！吨腥A人民共和國(guó)憲法》第10條規(guī)定“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！边@一憲法規(guī)定是由我國(guó)社會(huì)主義公有制所決定的。無(wú)論在學(xué)說(shuō)上如何認(rèn)識(shí)憲法與民法的關(guān)系，這一規(guī)定均屬于立法者所不能處分的法律保留領(lǐng)域，無(wú)論是作為私法之基礎(chǔ)的民法抑或是作為公法的行政法等均不得改變?cè)撘?guī)定。依據(jù)這一規(guī)定，作為土地所有者的國(guó)家和集體亦不得對(duì)其所享有的土地所有權(quán)進(jìn)行任意之處分。換言之，國(guó)家或者集體均不得將其土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移給其他主體。然而，所有權(quán)的本質(zhì)恰恰在于，其作為一項(xiàng)全面支配標(biāo)的物的權(quán)利，系民法上的自由權(quán)(bürgerliches Freiheitsrecht)，即權(quán)利人得對(duì)其標(biāo)的物進(jìn)行任意之處分(sich nach Belieben verhalten)。故國(guó)家與集體對(duì)土地所享有之所有權(quán)并非私法上的所有權(quán)，與民法中所規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不是同一個(gè)層面的權(quán)利。國(guó)家或者集體對(duì)土地的所有權(quán)實(shí)際上乃公法上的權(quán)利，系“公物權(quán)”，其具體規(guī)范應(yīng)當(dāng)屬于公法的范疇，而不宜規(guī)定在民法典中。惟公物權(quán)亦有其私法的一面，即當(dāng)其在法律所允許的限度內(nèi)作為一種資源而進(jìn)入市場(chǎng)，在市場(chǎng)主體之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)時(shí)，則其亦在某種程度上分享私法權(quán)利的某些屬性。故我國(guó)民法典物權(quán)編應(yīng)當(dāng)將其具有私法屬性的部分單獨(dú)加以規(guī)范，即民法典物權(quán)編中的土地所有權(quán)部分。

《民法典各分編(草案)》物權(quán)編第4～9章共計(jì)六章，均系關(guān)于所有權(quán)的規(guī)定，全部系延續(xù)《物權(quán)法》之規(guī)定，這六章關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)范幾乎沒(méi)有屬于民法典應(yīng)當(dāng)處理的內(nèi)容。第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有，是關(guān)于建筑物所有權(quán)的特別規(guī)定，與土地所有權(quán)沒(méi)有任何直接關(guān)系；第八章為共有，土地只能屬于國(guó)家或者集體單獨(dú)所有，故該章規(guī)定與土地所有權(quán)亦無(wú)相關(guān)性；第九章為所有權(quán)取得的特別規(guī)定，這一章規(guī)定的內(nèi)容包括善意取得制度、拾得遺失物之法律效果、發(fā)現(xiàn)埋藏、漂流物的法律效果、孳息制度、從物制度、添附制度等。遺失物、埋藏物等均屬于動(dòng)產(chǎn)，與土地權(quán)利無(wú)關(guān)；盡管依據(jù)《民法典各分編(草案)》物權(quán)編之規(guī)定善意取得可以適用于不動(dòng)產(chǎn)，但是由于土地所有權(quán)不得轉(zhuǎn)移，故亦無(wú)適用之余地。至于第七章關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，本來(lái)是典型的土地所有權(quán)的內(nèi)容，然而由于土地僅能屬于國(guó)家所有、集體所有，而國(guó)家和集體往往不是土地的直接利用者，而是將土地通過(guò)設(shè)定使用權(quán)的方式交給市場(chǎng)主體使用，故基于不動(dòng)產(chǎn)利用所產(chǎn)生的法定調(diào)適規(guī)范對(duì)于土地所有權(quán)亦幾乎沒(méi)有任何意義和價(jià)值，倒是應(yīng)當(dāng)適用于土地使用權(quán)人之間。這樣一來(lái)，只有第四章一般規(guī)定與第五章關(guān)于國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和個(gè)人所有權(quán)兩章與土地所有權(quán)有所關(guān)聯(lián)。但是若仔細(xì)閱讀這兩章的規(guī)定，亦能發(fā)現(xiàn)除了第四章的前三條規(guī)定屬于民法典所應(yīng)當(dāng)規(guī)范的內(nèi)容之外，其他各規(guī)定均屬于公法的范疇，即要么屬于憲法規(guī)定的范疇，要么屬于土地管理法等行政法所規(guī)范的范疇。即便是《民法典各分編(草案)》物權(quán)編第三十六條關(guān)于所有權(quán)的一般定義，也與土地所有權(quán)這一公物權(quán)相去甚遠(yuǎn)。依據(jù)該條規(guī)定，所有權(quán)人有權(quán)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行占有、使用、收益和處分。而處分的主要表現(xiàn)形式就是將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人或者在標(biāo)的物上為他人設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。對(duì)于土地所有權(quán)而言，無(wú)論是國(guó)家還是集體都不得轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，也不得在土地之上設(shè)定抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，唯一可以實(shí)施的處分行為是為他人設(shè)定用益物權(quán)。即便是用益物權(quán)之設(shè)定，也并非單憑所有人之主觀意愿即可，例如集體不得為他人設(shè)定可以轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)，國(guó)家原則上不得為他人無(wú)償設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)等，這完全與所有權(quán)的私法本質(zhì)不同。

故筆者認(rèn)為，我國(guó)民法典物權(quán)編在所有權(quán)的部分不宜再采納將所有權(quán)標(biāo)的物統(tǒng)一規(guī)定的做法，而是應(yīng)當(dāng)按照土地所有權(quán)、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的順序安排其體例結(jié)構(gòu)。同時(shí)，要把屬于公法的規(guī)范從現(xiàn)有的規(guī)范中排除出去，交給土地管理法等相應(yīng)的法律去處理，實(shí)現(xiàn)民法典的純化，達(dá)到結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，以適應(yīng)不斷變化的社會(huì)需求而無(wú)須反復(fù)修法。目前，這樣的規(guī)定看似符合潘德克吞民法典之抽象一般規(guī)則的體系性做法，但是卻忽略了各種具體所有權(quán)之間的差異，這樣的做法恰恰無(wú)法發(fā)揮民法典的體系化作用，即從一般到具體層層遞進(jìn)，越往金字塔底端越接近案件的事實(shí)，實(shí)現(xiàn)“相同的問(wèn)題相同處理，不同的問(wèn)題不同處理”的基本正義訴求。筆者認(rèn)為，土地所有權(quán)部分應(yīng)僅規(guī)定土地所有權(quán)作為私法權(quán)利的內(nèi)容，并將公法對(duì)土地所有權(quán)的管制從民法典物權(quán)編中排除出去，規(guī)定作為土地所有權(quán)人的國(guó)家和集體在民法中可以如何行使權(quán)利，行使權(quán)利的效果是什么等內(nèi)容即可。同時(shí)，將僅適用于建筑物所有權(quán)的“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章(《民法典各分編(草案)》物權(quán)編)的內(nèi)容，規(guī)定在建筑物所有權(quán)中；將主要適用于動(dòng)產(chǎn)的“所有權(quán)取得的特別規(guī)定”一章(《民法典各分編(草案)》物權(quán)編)的內(nèi)容，規(guī)定在動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)中；并將善意取得制度從該章中剝離出來(lái)，動(dòng)產(chǎn)善意取得應(yīng)當(dāng)規(guī)定在動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)部分，而不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度則規(guī)定在建筑物所有權(quán)部分；共有則可以作為所有權(quán)部分的共同內(nèi)容予以規(guī)定。

四、對(duì)土地使用權(quán)的再思考——基于功能與體系

《物權(quán)法》第三編為用益物權(quán)，該編規(guī)定的用益物權(quán)共有四種，除地役權(quán)之外的其他三種均可以統(tǒng)稱(chēng)為“土地使用權(quán)”，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)。實(shí)際上在《物權(quán)法》頒布之前，《中華人民共和國(guó)土地管理法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《土地管理法》”)一直使用的是“土地使用權(quán)”，只是在后來(lái)制定《物權(quán)法》的過(guò)程中才借用了大陸法系上的“用益物權(quán)”這一概念來(lái)統(tǒng)稱(chēng)這些“土地使用權(quán)”。從表面上看，這三種土地使用權(quán)確實(shí)符合大陸法系物權(quán)法關(guān)于用益物權(quán)的定義。在大陸法系，普遍將用益物權(quán)定義為僅支配標(biāo)的物之利用價(jià)值而對(duì)標(biāo)的物以使用、收益為目的之他物權(quán)。依其概念，我國(guó)的土地使用權(quán)恰好可以歸入用益物權(quán)的范疇而成為其下位概念之一，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)是非所有人對(duì)于國(guó)家所有或者集體所有的土地以使用、收益為目的之物權(quán)。然而將“土地使用權(quán)”作為用益物權(quán)的做法實(shí)際上犯了概念法學(xué)與比較法學(xué)研究方法上的雙重錯(cuò)誤。在筆者看來(lái)，我國(guó)《物權(quán)法》的立法者實(shí)際上戴著外國(guó)用益物權(quán)概念的有色眼鏡來(lái)觀察我國(guó)的土地使用權(quán)。這也許是法律繼受?chē)?guó)家進(jìn)行法學(xué)研究所難以避免的結(jié)果之一吧。

在今天，我國(guó)無(wú)論是經(jīng)濟(jì)學(xué)還是法學(xué)抑或是政治學(xué)的研究結(jié)果都認(rèn)為，我國(guó)需要完成政治體制改革、經(jīng)濟(jì)體制改革，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，最終必須實(shí)現(xiàn)資源的市場(chǎng)化，也就是將各種資源交給作為市場(chǎng)主體的自然人或者法人，由其來(lái)自由地、排他地對(duì)資源加以利用，從而實(shí)現(xiàn)資源的有效利用。其主要原因有如下幾個(gè)方面：首先，土地等資源的市場(chǎng)化基于人性基礎(chǔ)。因?yàn)槿祟?lèi)要生存、發(fā)展就必須依賴(lài)于土地等自然資源。人要有棲息的場(chǎng)所，因此需要有屬于其自己支配而可排除他人之干涉的住宅。非但如此，人類(lèi)作為生物要生存，必須具備進(jìn)行生產(chǎn)的基本物質(zhì)資料。土地則是一切生產(chǎn)活動(dòng)的必需資料，無(wú)論是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、工業(yè)生產(chǎn)，還是第三產(chǎn)業(yè)。由此可見(jiàn)，不論土地等不動(dòng)產(chǎn)資源在所有制上如何安排，最終都必須在一定程度上將其排他地歸屬于個(gè)人而支配。其次，知識(shí)分工要求資源能夠在市場(chǎng)主體之間自由流通從而實(shí)現(xiàn)效率最大化。在人類(lèi)社會(huì)，每個(gè)人擁有一些獨(dú)特的、無(wú)法替代且無(wú)法傳授的知識(shí)和信息，正是這些獨(dú)特的知識(shí)和信息決定了每個(gè)人對(duì)資源的利用效率是不同的，也就是說(shuō)，對(duì)于每一個(gè)資源，都有一個(gè)人對(duì)其利用效率是最大的，只有將該資源分配給該人方能實(shí)現(xiàn)資源效率的最大化。就純理論而言，將一個(gè)資源分配給能夠最大效率地對(duì)其加以利用的人有兩種方式：一種是由中央機(jī)構(gòu)通過(guò)調(diào)查研究找出該市場(chǎng)主體并將該資源交由其利用；另一種是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，即通過(guò)價(jià)值規(guī)律由市場(chǎng)交易來(lái)完成。后者顯然更具備可行性。最后，資源一定程度的市場(chǎng)化有利于保障個(gè)人自由和其他基本人權(quán)。自由主義大師哈耶克對(duì)此有精辟的見(jiàn)解：“事實(shí)上，也只有在個(gè)別財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，才有可能形成這種可以照顧到許多私人目的的秩序。……對(duì)每一個(gè)人來(lái)說(shuō)，當(dāng)他自主決定如何運(yùn)用某些東西時(shí)，固然受到他自己以及他所參與的團(tuán)體的認(rèn)識(shí)和期望的影響，但他是否能夠自主決定那些東西的用途，則端看是否有一公然，且受尊重的私人領(lǐng)域供他自主決定，以及是否有一同樣受到尊重與公認(rèn)的方法，供他取得或轉(zhuǎn)移支配各種特定東西的財(cái)產(chǎn)權(quán)?！?/p>

在各種資源中，土地的市場(chǎng)化具有決定性的意義，我國(guó)改革的前景應(yīng)當(dāng)是土地資源最大限度地市場(chǎng)化，從而在充分利用土地資源的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)發(fā)展。土地資源市場(chǎng)化最徹底的方法當(dāng)然是允許作為市場(chǎng)主體的自然人、法人或者非法人組織取得土地的所有權(quán)。然而，這樣一來(lái)，制度變化落差太大容易引起社會(huì)的動(dòng)蕩，此其一也。其次，如果完全實(shí)現(xiàn)土地的私有化，必然會(huì)導(dǎo)致較大程度的社會(huì)不公平和貧富懸殊，效率的最大化當(dāng)然值得追求，但是現(xiàn)代社會(huì)的基本公平也是不能忽視的基本價(jià)值。因此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)在保持土地公有制的前提下，將使用權(quán)于一定期限下出讓給市場(chǎng)主體(個(gè)人)。這樣，一方面基本上能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的私人利用，另一方面也能夠維持基本的社會(huì)公平，因?yàn)槿〉猛恋厥褂脵?quán)之人必須支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)作為國(guó)庫(kù)之收入，從而能夠減輕公民的納稅負(fù)擔(dān)，而且土地使用權(quán)是有期限的，于期限屆滿后國(guó)家可以無(wú)償收回土地再次進(jìn)行分配。也就是說(shuō)，我國(guó)土地使用權(quán)實(shí)際上所行的功能相當(dāng)于西方國(guó)家土地所有權(quán)的功能，目的是解決土地資源的最初歸屬問(wèn)題，而不是土地權(quán)能在市場(chǎng)主體之間再行分配和流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，因此，從功能上來(lái)看，土地使用權(quán)不應(yīng)當(dāng)歸結(jié)為用益物權(quán)，其在私法中的地位應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于西方國(guó)家之土地所有權(quán)。故而依筆者之見(jiàn)，土地使用權(quán)不能簡(jiǎn)單地依照概念法學(xué)的做法歸于用益物權(quán)體系，而是獨(dú)立作為一種權(quán)利類(lèi)型加以構(gòu)建。只有這樣，我們才能從理論上與實(shí)踐上準(zhǔn)確地把握土地使用權(quán)的本質(zhì)，也只有這樣，我們才能設(shè)計(jì)出符合我國(guó)基本國(guó)情和滿足人民之基本需求的土地使用權(quán)制度。

五、基于“三權(quán)分置”原理重新構(gòu)建用益物權(quán)體系

在將土地使用權(quán)獨(dú)立作為一種物權(quán)類(lèi)型加以處理之后，緊接著就是進(jìn)一步在土地使用權(quán)之上建立次級(jí)的用益物權(quán)體系。即在土地上建立起三個(gè)層次的物權(quán)：第一層次的物權(quán)是土地所有權(quán)，該種權(quán)利雖然名曰所有權(quán)，但如前述，其本質(zhì)上乃是“公物權(quán)”，并非私法上的權(quán)利。第二個(gè)層次的權(quán)利是土地使用權(quán)，即我國(guó)現(xiàn)行法上的土地使用權(quán)，該種權(quán)利雖然也是用益物權(quán)，但是其功能卻并非為傳統(tǒng)民法上的用益物權(quán)所涵蓋，其基本功能實(shí)際上是對(duì)土地這種資源在市場(chǎng)主體之間進(jìn)行第一次分配，故筆者建議不再將其作為用益物權(quán)，而是將其作為一個(gè)獨(dú)立的使用權(quán)層次予以構(gòu)建。同時(shí)，在我國(guó)民法典物權(quán)編中，尚需再行構(gòu)建一個(gè)建立于土地使用權(quán)之上的實(shí)現(xiàn)所有與用益相分離的用益物權(quán)體系，也即第三層次的土地用益物權(quán)體系。該層次的物權(quán)是最為活躍的物權(quán)，基本上是得以在市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓的物權(quán)。上述三層次物權(quán)中的每一個(gè)后層次的物權(quán)是從前一個(gè)層次的物權(quán)引導(dǎo)出來(lái)的，后一個(gè)層次的物權(quán)成立后，構(gòu)成對(duì)前一個(gè)層次的物權(quán)的限制，而后一層次的物權(quán)消滅后，前一個(gè)層次的物權(quán)即回歸于自身的圓滿，不再受到限制。當(dāng)然每一個(gè)層次的物權(quán)尚可以通過(guò)合同授予他人以債權(quán)性的利用，這基于契約自由原則自無(wú)不可。

自羅馬法以降，用益物權(quán)的實(shí)質(zhì)或者說(shuō)根本功能乃在于，實(shí)現(xiàn)價(jià)值較大的特定標(biāo)的物在不同的市場(chǎng)主體之間的共享。與共有所不同的是，用益物權(quán)將標(biāo)的物的利用價(jià)值在不同的市場(chǎng)主體之間，在時(shí)間的維度上進(jìn)行分配，也即用益物權(quán)人僅在一定期間內(nèi)對(duì)該標(biāo)的物進(jìn)行排他性的利用，而剩余的時(shí)間則均由所有人來(lái)對(duì)其進(jìn)行利用。然而，我國(guó)的土地使用權(quán)實(shí)際上所欲實(shí)現(xiàn)的功能是將土地資源在市場(chǎng)主體之間進(jìn)行第一次分配，也就是說(shuō)，其所實(shí)現(xiàn)的功能正是比較法上所有權(quán)所實(shí)現(xiàn)的功能。因此，必然會(huì)發(fā)生土地使用權(quán)人在取得使用權(quán)之后，又出于諸多原因不能或者不需要利用該土地的情形。此種情形下，依據(jù)現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定，土地使用權(quán)人要么將土地閑置，這樣不但會(huì)使土地這種極其重要和稀缺的資源被浪費(fèi)，而且土地使用權(quán)人往往還會(huì)面臨失去土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐罁?jù)《土地管理法》的規(guī)定，連續(xù)兩年不開(kāi)發(fā)利用土地，國(guó)家有權(quán)無(wú)償收回土地；要么土地使用權(quán)人選擇將土地出租給他人使用，但在此種情形下，承租人所取得的僅僅是一項(xiàng)債權(quán)性的權(quán)利，該權(quán)利不具有絕對(duì)性和排他性，并不能得到有效的保障，因而，承租人愿意支付的對(duì)價(jià)相對(duì)而言要低得多；當(dāng)然，在土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)的情形下，使用權(quán)人還可以選擇將土地使用權(quán)予以轉(zhuǎn)讓(其他使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓均有制度性的障礙)。特別是考慮到未來(lái)建設(shè)用地使用權(quán)等土地使用權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期(還有一種可供選擇的方法是將土地使用權(quán)的期限予以大幅度延長(zhǎng))，那么，土地使用權(quán)人不使用該土地而交由他人使用的需求將大幅增加，若不開(kāi)放新的用益物權(quán)，勢(shì)必阻礙土地資源的市場(chǎng)化。

黨中央在十八大之后提出的新的土地改革大政方針為此指明了方向。黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的中共中央《關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》首次提出在農(nóng)地上實(shí)現(xiàn)“三權(quán)分置”的改革方向，即將承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分置，建立所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)并行分置的農(nóng)地權(quán)利體系。緊接著《關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度，加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見(jiàn)》(中發(fā)〔2015〕1號(hào))則要求“抓緊修改農(nóng)村土地承包方面的法律，明確現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變的具體形式，界定農(nóng)村土地集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)之間的關(guān)系”。2017年3月15日，作為中國(guó)民法典總綱的《民法總則》頒布，社會(huì)主義核心價(jià)值觀作為立法宗旨寫(xiě)入第一條，成為中國(guó)民法典編纂的靈魂和導(dǎo)向。從我國(guó)現(xiàn)行民事法律制度看，社會(huì)主義核心價(jià)值觀已全面融入于民事主體制度、物權(quán)制度、合同制度及婚姻家庭法律制度中，物權(quán)法律制度所體現(xiàn)的立法精神與社會(huì)主義核心價(jià)值觀所彰顯的富強(qiáng)、民主、自由的價(jià)值理念相一致。2018年1月2日，國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見(jiàn)》(中央1號(hào)文件)則針對(duì)農(nóng)村宅基地的改革提出：“完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。”應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這是黨中央和國(guó)務(wù)院在提出農(nóng)業(yè)用地“三權(quán)分置”的改革方向之后作出的又一個(gè)重大的集體土地權(quán)利改革的決策，即實(shí)現(xiàn)宅基地的“三權(quán)分置”。就農(nóng)地三權(quán)分置而言，學(xué)界已經(jīng)展開(kāi)廣泛的研究和探討，除部分學(xué)者從邏輯的角度反對(duì)三權(quán)分置的做法之外，多數(shù)學(xué)者不但贊成這樣的做法，更進(jìn)一步提出在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)這一用益物權(quán)之上再建立另一個(gè)層次的用益物權(quán)——經(jīng)營(yíng)權(quán)——的觀點(diǎn)。筆者對(duì)此高度贊同，并認(rèn)為應(yīng)在宅基地使用權(quán)上引進(jìn)并構(gòu)建地上權(quán)這一用益物權(quán)，以實(shí)現(xiàn)宅基使用權(quán)的三權(quán)分置。與多數(shù)學(xué)者所不同的是，筆者建議在編纂《民法典各分編(草案)》物權(quán)編時(shí)，不應(yīng)當(dāng)僅將“三權(quán)分置”的理論限于在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)，而是應(yīng)當(dāng)將這種做法擴(kuò)張到所有的土地使用權(quán)，統(tǒng)一構(gòu)建一個(gè)第三層次的土地權(quán)利——用益物權(quán)，對(duì)此已做前述。并且為了進(jìn)行體系上的區(qū)分效應(yīng)，建議不宜再將土地使用權(quán)稱(chēng)為用益物權(quán)，而是將其獨(dú)立出來(lái)作為一個(gè)層次的權(quán)利——土地使用權(quán)，否則容易發(fā)生體系錯(cuò)位。

六、基于“三權(quán)分置”原理重新構(gòu)建土地?fù)?dān)保物權(quán)體系

按照三權(quán)分置理論將土地權(quán)利構(gòu)建為所有權(quán)——使用權(quán)——用益物權(quán)之后，尚須對(duì)擔(dān)保物權(quán)的客體進(jìn)行重新安排。土地權(quán)利為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，故其上只能成立抵押權(quán)，而不能成立質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。那么，需要重新構(gòu)建的權(quán)利僅為抵押權(quán)。其實(shí)，在貫徹三權(quán)分置理論后，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之客體反而變得簡(jiǎn)單，無(wú)須再像現(xiàn)行《物權(quán)法》一樣采取正反兩個(gè)方面列舉的方式加以解決。換言之，我國(guó)民法典物權(quán)編抵押權(quán)之客體僅需要規(guī)定“權(quán)利人可以將可轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)和用益物權(quán)進(jìn)行抵押，以擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)”即可。其中可以轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的范圍是土地之外的其他不動(dòng)產(chǎn)，主要是房屋等建筑物的所有權(quán)；可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)則是指建設(shè)用地使用權(quán)(包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán))；可轉(zhuǎn)讓的用益物權(quán)則是地上權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。地役權(quán)具有從屬性，故不得單獨(dú)抵押，同樣，人役權(quán)本身不可轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊坏米鳛榈盅簷?quán)的客體。至于抵押權(quán)的其他制度安排，如抵押權(quán)的設(shè)定、效力、實(shí)現(xiàn)等需要完善的部分，非屬于本文研究的對(duì)象，則留待他文專(zhuān)門(mén)論述。

結(jié) 論

以土地權(quán)利為核心的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系是整個(gè)物權(quán)法的核心，民法典物權(quán)編的構(gòu)建是否科學(xué)可行端賴(lài)于土地權(quán)利體系的構(gòu)建。社會(huì)主義公有制決定土地由國(guó)家與農(nóng)村集體組織所有，因此，土地資源只能借助使用權(quán)制度由市場(chǎng)主體加以利用。集體土地使用權(quán)(包括宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán))負(fù)載著保障農(nóng)民生存與實(shí)現(xiàn)社會(huì)公正的公共功能，因此，不能作為私有財(cái)產(chǎn)予以轉(zhuǎn)讓。另一方面，土地資源作為最重要的生產(chǎn)資料和生活資料，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)屬性又要求其能夠在市場(chǎng)上進(jìn)行流轉(zhuǎn)，以實(shí)現(xiàn)其增值和保值，最終在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。于是，黨中央提出了三權(quán)分置的方法來(lái)解決這一根本性的制度難題。民法典物權(quán)編的編纂必須通過(guò)制度創(chuàng)新的方式使三權(quán)分置的方針政策得以落地生根。本文在考察民法典編纂的基本邏輯的基礎(chǔ)上，將三權(quán)分置理論植入民法典物權(quán)體系內(nèi)，并提出三層次土地權(quán)利體系：土地所有權(quán)(國(guó)家所有和集體所有)——土地使用權(quán)(國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán))——用益物權(quán)(地上權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)和限制的人役權(quán))與擔(dān)保物權(quán)(土地抵押權(quán))，并就具體制度的構(gòu)建提出初步設(shè)想。