国产日韩欧美一区二区三区三州_亚洲少妇熟女av_久久久久亚洲av国产精品_波多野结衣网站一区二区_亚洲欧美色片在线91_国产亚洲精品精品国产优播av_日本一区二区三区波多野结衣 _久久国产av不卡

?

碧桂園服務:物業(yè)龍頭的價值

2019-10-26 08:07劉哲
證券市場周刊 2019年37期
關鍵詞:碧桂園物業(yè)公司物業(yè)管理

劉哲

2019年以來,港股物業(yè)板塊多只股票漲幅驚人,諸如永升生活服務(01995.HK)、新城悅服務(01755.HK)、佳兆業(yè)美好(02168.HK)、雅生活服務(03319.HK)、碧桂園服務(06098.HK)都獲得了100%以上的漲幅。

究其原因,是品牌物業(yè)公司極佳的生意屬性。首先,物業(yè)具有弱周期性,需求穩(wěn)定增長。只要房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)賣出房產(chǎn),房產(chǎn)面積都會變成存量,成為物業(yè)公司管理的面積,不斷增長,而房地產(chǎn)行業(yè)卻無法保證下一個年度一定會賣出更多的房產(chǎn)。其次,品牌物業(yè)增長空間大。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù),2018年,中國物業(yè)在管規(guī)模突破200億平米,收入規(guī)模已達數(shù)千億元甚至可能達到上萬億元,而且行業(yè)集中度在不斷提升,百強物業(yè)公司市場占有率從2013年的16.28%上升到2018年的38.85%。第三,物業(yè)商業(yè)模式簡單,人人都可以理解。第四,物業(yè)公司輕資產(chǎn)運營,零有息負債,不需要高額資本支出,不會形成滯銷的存貨,自由現(xiàn)金流高。第五,物業(yè)公司顧客黏性強,實踐證明,業(yè)主很難更換物業(yè)公司,百強物業(yè)公司續(xù)約率通常在90%以上。未來,脫胎于房地產(chǎn)的物業(yè)上市公司市值很可能大于它們的地產(chǎn)母公司市值。

除了不能持續(xù)漲價,品牌物業(yè)的生意屬性在中國可能僅遜于品牌白酒行業(yè)。正如投資品牌白酒首選龍頭貴州茅臺,若想投資品牌物業(yè),碧桂園服務則是無法回避的物業(yè)龍頭。公司獲得中國指數(shù)研究院頒發(fā)的2019年中國物業(yè)服務百強企業(yè)綜合評定前三甲、經(jīng)營績效第一,也是目前港股物業(yè)板塊盈利最高且市值最高的公司。

競爭力不錯

碧桂園服務原為碧桂園(02007.HK)的附屬公司,后于2018 年6月19日在港交所主板分拆上市,是中國領先的中高端住宅物業(yè)服務提供商。楊惠妍女士為公司控股股東,曾于2019年7月增持公司股票613萬股,合計持有54.37%股份。公司在上市前授予部分董事及高管股權激勵,合計授予數(shù)量為 13294.8萬股,激勵力度較大。

公司業(yè)務涵蓋三大板塊,分別是物業(yè)管理服務、業(yè)主增值服務和非業(yè)主增值服務。

物業(yè)公司的基礎服務是物業(yè)管理服務,評價這塊業(yè)務可看兩個指標,分別是物業(yè)費的收繳率及物業(yè)合同的續(xù)約率。碧桂園物業(yè)2015年至2018年的物業(yè)費收繳率分別為95.6%、95.1%、94.5%及95.5%,高于百強物業(yè)平均94%的水平,而合同續(xù)約率2015年至2017年分別為99%、97.9%、99.3%,同樣高于百強物業(yè)平均水平。

雖然業(yè)主不能夠輕易更換物業(yè)公司,但物業(yè)公司普遍面臨一個問題:物業(yè)費很難漲價。而物業(yè)的成本60%為人力成本,隨著通貨膨脹會逐年提升,如果控制不好,將逐漸侵蝕利潤。因此,物業(yè)公司需要不斷對管理效率進行提升。碧桂園服務面臨著同樣的問題,根據(jù)其披露的物業(yè)收入及收費面積計算,2015年至2019年,月每平米物業(yè)平均價格分別為1.71元、1.79元、1.73元、1.58元、1.99元,這里面既有收購物業(yè)公司因素影響,又有樓盤交付區(qū)域的因素影響,但總的看物業(yè)費單價并沒有太大變化。不過,通過標準化的業(yè)務外包、總部集中化管理、自動化及智能化設備的應用、信息系統(tǒng)建設等多方面措施,公司的人均管理面積在不斷提升,從而緩解了人工成本上漲的威脅。對于科技化智能化研發(fā)上的不斷投入,也使得碧桂園物業(yè)成為物業(yè)股中唯一的高新科技企業(yè),目前可于2017年至2019年享受15%的優(yōu)惠所得稅率。

碧桂園服務還受益于關聯(lián)方碧桂園新交付的大型樓盤。根據(jù)中國指數(shù)研究院的資料,截至2017年12月31日,公司每個管理物業(yè)的平均收費管理面積約為278995平方米,遠高于中國物業(yè)服務百強企業(yè)的行業(yè)平均水平177900平方米。管理更大面積的樓盤有助于實現(xiàn)規(guī)模效應,降低人工成本??萍际侄蔚膽靡约耙?guī)?;拇蟊P物業(yè)交付使得公司在傳統(tǒng)物業(yè)服務上的毛利率不但保持了行業(yè)內較高的水平,而且還逐年呈上升趨勢。2015年至2018年,其物業(yè)服務毛利率分別為27.34%、30.34%、29.39%、31.86%。

事實上,物業(yè)公司更大部分的價值在于增值服務的開展。傳統(tǒng)物業(yè)服務只是把鑰匙,通過它才能打開增值服務的寶藏,鎖定業(yè)主生活的一切。家政、租賃、托管、餐飲、便利店、社區(qū)媒體、房地產(chǎn)經(jīng)紀等方面可以發(fā)掘大量的消費,而且這類服務大多隨著勞動力成本上升及資產(chǎn)價格上升是可以提價的。

碧桂園服務于2017年正式推出一站式智慧服務平臺鳳凰會,構建1+N 場景化社區(qū)生態(tài)圈,綜合物業(yè)服務、社區(qū)金融理財、購房投資、友鄰社交等服務,為業(yè)主提供一站式智慧服務,增加業(yè)主黏性。截至2019年半年度注冊用戶已突破300萬。鳳凰會整合了碧桂園旗下全系資源,包括社區(qū)直營超市鳳凰優(yōu)選、已在紐交所上市的K12教育集團博實樂、社區(qū)金融平臺碧有信、碧桂園酒店集團等。目前鳳凰會仍在不斷升級并向第三方商家招商中,拓寬社區(qū)服務及產(chǎn)品邊界。此外,截至2019年6月,公司培訓的鳳凰管家人數(shù)超過3100人。作為與業(yè)主溝通的重要節(jié)點,管家可以為客戶提供及時、個性化、專業(yè)的解決方案。

2015至2018年,碧桂園服務物業(yè)服務收入復合增長率34%,而同期業(yè)主增值服務收入復合增長率為50%,非業(yè)主增值服務收入復合增長率為93%。2018年度業(yè)主增值服務和非業(yè)主增值服務毛利率分別為66%、48%,遠高于物業(yè)服務的32%。增值服務收入增速更高,毛利率更高,提升了收入及毛利的比重。

確定性增長

碧桂園服務的利潤增長空間預期較大,且確定性很高,增長主要來自以下幾個方面。

首先,儲備面積高。物業(yè)管理中有合同管理面積與收費管理面積這兩個概念。合同管理面積指物業(yè)公司依據(jù)有效的物業(yè)管理服務合同而管理或將予管理的建筑面積,包括已交付及未交付的建筑面積。而收費管理面積指已交付或將交付物業(yè)的合同管理面積,物業(yè)公司于相關日期已開始就該面積提供物業(yè)管理服務,并有權收取相關物業(yè)管理費。截至2019年6月30日,公司合同管理面積達5.84億平方米,相當于收費管理面積2.16億平方米的2.7倍,儲備面積充足。儲備面積3.68億平方米預計將在2—4年左右轉化為收費管理面積,對公司營業(yè)收入做出貢獻。

其次,關聯(lián)方穩(wěn)定輸送物業(yè)面積。公司2016年至2018年,從關聯(lián)方碧桂園新增的收費面積分別為1969萬平方米、2210萬平方米、3604萬平方米,與碧桂園 2014年至2016年銷售面積1928萬平方米、2153萬平方米、3747萬平方米非常接近,推算從關聯(lián)方預售到竣工交付的周期在兩年左右。2017 年,碧桂園首次登頂行業(yè)銷售規(guī)模第一,合同銷售面積6066萬平方米,2018 年合同銷售面積7730萬平方米,2019年1至9月合同銷售面積6127萬平方米,預計2019年銷售情況與2018年持平,那么,碧桂園服務未來兩至三年將新增收費管理面積約兩億平方米。截至 2019年6月30日,碧桂園儲備的可建建筑面積為2.63億平方米。將碧桂園服務合同管理面積5.84億平方米與碧桂園的儲備面積2.63億平方米簡單相加,合計為8.47億平方米,是目前收費管理面積的3.9倍,也就是說,公司粗略估計營業(yè)收入將會大致增長2.9倍。而碧桂園的發(fā)展也不會停滯,還在繼續(xù)買地賣房,繼續(xù)為碧桂園服務輸送物業(yè)管理面積。

第三,品牌擴展及收購增長。碧桂園服務更是通過品牌擴展和收購實現(xiàn)了管理第三方物業(yè)面積更快的增長,截至2019年6月30日,通過品牌拓展及收并購所得合同管理面積為1.14億平方米,同比增長92%;收費管理面積為4441萬平方米,分別同比增長199%。公司來自第三方物業(yè)管理面積占比逐年提升。

在品牌擴展方面,公司與超過400家中小開發(fā)商建立戰(zhàn)略合作,獲得中小開發(fā)商的新樓盤;成立合資公司承接合作中央企業(yè)“三供一業(yè)”(指國企將家屬區(qū)水、電、暖和物業(yè)管理職能從國企剝離)改革之物業(yè)管理及增值服務。

物業(yè)公司上市后資本實力大幅增加,收購同行是快速增加收費面積最為直接的方式。公司于2018年11月首次進行一系列戰(zhàn)略性收購,收購 5 家物業(yè)公司,總價 6.83 億元,正式開啟外延式擴張。2019年前7個月,又先后并購北京盛世剩余股權、上海聯(lián)源、佛山元海、港聯(lián)不動產(chǎn)、嘉凱城5家物管公司,補充優(yōu)勢地理布局,有效擴大業(yè)務規(guī)模。當前,物業(yè)管理行業(yè)仍是一個市場集中度較低的行業(yè),隨著政策、市場競爭及信息技術的不斷升級,資源向頭部加速集中,龍頭企業(yè)市占率將持續(xù)提升。

最后,再看增值服務。碧桂園服務增值服務歷史數(shù)據(jù)已證明增長快于物業(yè)服務,特別在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代探索空間廣闊。公司在物業(yè)服務的平臺上,通過接入外部供應商,收取通道費用,實現(xiàn)輕資產(chǎn)、高毛利。公司龐大的物業(yè)管理規(guī)模不僅代表著增值服務的開展空間,更代表了物管公司與供應商的談判籌碼。

此外,中國已經(jīng)進入標準的老齡化社會,且未來老齡化程度將進一步加深。2019 年《政府工作報告》中即明確提出:探索“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”模式,支持物業(yè)企業(yè)開展老年供餐、定期尋訪等形式多樣化的養(yǎng)老服務,物業(yè)企業(yè)將在未來扮演更重要的角色。

優(yōu)異的財務狀況

成長性方面,公司收入與凈利潤增速近5年均維持高速度增長。

現(xiàn)金流方面,公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/凈利潤平均大于100%。物業(yè)公司輕資產(chǎn)運營,并不需要巨額資本支出,除非開展并購活動,否則資本支出不高,公司2019年投資活動現(xiàn)金流凈額流出較大,主要是購買理財產(chǎn)品所致。因此,公司擁有較高的自由現(xiàn)金流。

盈利能力方面,公司毛利率與凈利率持續(xù)走高,拉動了凈資產(chǎn)收益率上升,攤薄凈資產(chǎn)收益率2018年度達到很高的40.83%,如果按照期初凈資產(chǎn)計算的凈資產(chǎn)收益率會達到驚人的65%。

財務杠桿方面,公司資產(chǎn)負債率在50%-60%區(qū)間波動,但有息負債率為零,因為公司并不需要巨額資本支出,自然也不會動用到有息負債。

資產(chǎn)負債表結構方面,現(xiàn)金(含理財)占資產(chǎn)比重高,約70%,類似白酒行業(yè),屬于真的賺到錢的表現(xiàn)。存貨占資產(chǎn)比重幾乎為零。公司合同負債與應付賬款及其他應付款占資產(chǎn)比重遠遠高于應收賬款及其他應收款比重,說明能夠占用到上下游無息款項,商業(yè)模式優(yōu)異,所以經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額高。其中,合同負債主要產(chǎn)生自客戶就尚未提供的物業(yè)管理服務及社區(qū)增值服務等相關服務做出的預付款。應付賬款主要為日常業(yè)務過程中就向供應商購買的商品或服務而應付的款項,包括材料及水電暖采購以及向外包商做出的采購。其他應付款主要指應付關聯(lián)方墊款、與內部裝修有關的業(yè)主按金及業(yè)主暫收款。應收賬款主要源自業(yè)主應交的物業(yè)費及非業(yè)主增值服務。

公司估值

估值五要素模型是我自創(chuàng)的一種通過五種要素(增長空間、增長速度、增長效率、期初ROE、貼現(xiàn)率)對公司合理市凈率評估的模型,其本質也是現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型,但更便于參數(shù)錄入及計算。通過計算,可以理解碧桂園物業(yè)估值看起來較高,但股價并未真正昂貴。

增長空間:中高端物業(yè)需求永不過時,依托關聯(lián)公司輸送物業(yè)面積,行業(yè)集中度提升,增值服務占比提升,碧桂園物業(yè)可以給予20%遠期增長空間溢價,計算系數(shù)為1.2。

增長速度:約每年新增7000萬平方米的收費管理面積,對應目前2.16億平方米的基數(shù)面積,預計未來三年收入能夠保持30%以上的復合增長,再加上增值業(yè)務的開展,事實可能更高,但保守估計公司未來三年凈利潤復合增長率30%,計算系數(shù)為(1+30%)3。

增長效率:公司自由現(xiàn)金流優(yōu)異,給予10%溢價,計算系數(shù)為1.1。

期初ROE:預計未來保持期初ROE為40%。

貼現(xiàn)率:股權成本一般為10%,股票長期回報率也為10%左右。公司零有息負債,顧客穩(wěn)定,風險較低,貼現(xiàn)率取9.5%。

估值結果:碧桂園服務合理市凈率PB=1.2×(1+30%)3×1.1×40%/9.5%=12.2。

2019年10月21日,公司股價為25.45元,市值679億港元,交易市凈率為13.36倍,較估算的合理市凈率12.2倍略高,但仍處于合理價格區(qū)間。如果以市盈率衡量,公司滾動市盈率高達47.1倍,看上去很高,但考慮未來幾年收入增長幾倍的確定性,就未必很貴了。碧桂園服務目前價格可能仍然屬于巴菲特所說的用合理價格買入優(yōu)秀公司的階段。

聲明:本文僅代表作者個人觀點;作者聲明:本人持有文中所提及的股票

猜你喜歡
碧桂園物業(yè)公司物業(yè)管理
碧桂園集團扶貧
淺析物業(yè)管理工作存在的問題與優(yōu)化
加強物業(yè)公司成本管理與控制的措施研究
論前期物業(yè)管理合同的法律效力
論前期物業(yè)管理合同的法律效力
物業(yè)公司不如期退還裝修保證金,業(yè)主該如何維權?
碧桂園的“過人”之處
房屋漏水不解決,業(yè)主8年拒交物業(yè)費,法院判決:還得交
物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對策研究
碧桂園大肆舉債撐大銷售規(guī)模 物業(yè)公司分拆上市計劃已上報
龙山县| 双柏县| 吴江市| 中方县| 胶州市| 奉新县| 永安市| 武乡县| 凌云县| 枞阳县| 汉中市| 辉南县| 苍溪县| 股票| 邳州市| 衡阳县| 仁怀市| 墨竹工卡县| 墨脱县| 香格里拉县| 乡宁县| 临江市| 静乐县| 唐山市| 民和| 夹江县| 保山市| 监利县| 台山市| 长兴县| 扎鲁特旗| 台安县| 文山县| 黄大仙区| 麻阳| 固始县| 新宾| 敦化市| 淮阳县| 河南省| 遂昌县|