宋良明

摘要：目前住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)住宅共用部位、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)起到了關(guān)鍵性作用，資金歸集和使用規(guī)模不斷增加，按照目前管理辦法規(guī)定除了正常使用外，只能進(jìn)行組合存款和購買一級(jí)市場(chǎng)國債，因此，維修資金保值增值是維修資金管理部門需要認(rèn)真考慮的課題。本文對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金保值增值提出一點(diǎn)個(gè)人分析和建議，希望對(duì)維修資金管理工作起到一點(diǎn)幫助。

關(guān)鍵詞：住宅專項(xiàng)維修資金;保值增值;模式探析

住宅專項(xiàng)維修資金，是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。是由業(yè)主交存、屬于業(yè)主所有。實(shí)行由政府部門管理、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

自建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》頒布以來，各地維修資金實(shí)現(xiàn)了從無到有，歸集資金數(shù)額從小變大，歸集、使用、管理工作循序漸進(jìn)，不斷完善，保障了房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期后的維修養(yǎng)護(hù)，延長了物業(yè)使用壽命，為保障業(yè)主正常使用物業(yè)提供了維修資金支持，也為政府民生工程增光添彩。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，各地維修資金管理部門嚴(yán)格按照文件規(guī)定在交存、使用、監(jiān)管方面按文件規(guī)定執(zhí)行。但是在面臨維修資金使用潮到來之前，有必要未雨綢繆，應(yīng)盡最大努力使維修資金保值增值，防止維修資金結(jié)余逐步減少，增強(qiáng)資金支付的支撐能力。因此，增值收益最大化是政府部門和廣大業(yè)主應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。結(jié)合實(shí)際工作，探析一下資金保值增值的模式。

一、在現(xiàn)有政策下，維修資金保值增值的模式及利弊分析

按照建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，可以列入維修資金滾存使用的增值收益主要有以下幾種情況：

（一）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息;

（二）利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益;

（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，

業(yè)主所得收益;

（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

以定期存款的方式存儲(chǔ)在銀行是維修資金增值收益的主要方式和來源。利用維修資金購買國債，并且只準(zhǔn)購買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國債，并持有到期。以上兩種增值收益方式都是充分的考慮到了資金管理的安全性，其優(yōu)點(diǎn)是資金放在國有銀行或購買以政府信用為擔(dān)保的國債，其信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)都很小，不會(huì)發(fā)生資金本金損失，每年可以得到穩(wěn)定的收益，業(yè)主放心，政府管理部門放心。但其弊端是產(chǎn)生的收益相對(duì)較低，資金以存款的方式放在銀行“睡大覺“或購買一級(jí)市場(chǎng)國債，關(guān)注的重點(diǎn)放在資金管理的安全性方面，而資金的時(shí)間價(jià)值沒有充分考慮。隨著時(shí)間的推移，由于通貨膨脹的原因及央行貨幣供應(yīng)的“放水”，使得資金購買力相對(duì)不斷縮水，資金增值不能充分抵消通貨膨脹帶來的損失，收益會(huì)相對(duì)較低或出現(xiàn)負(fù)收益，使維修資金總余額不斷減少甚至出現(xiàn)負(fù)增長，有可能若干年后物業(yè)保修維修出現(xiàn)資金使用支付風(fēng)險(xiǎn)，逐漸面臨“入不敷出”的隱憂。

后面兩種增值方式在現(xiàn)實(shí)工作中很少發(fā)生，所占比重較低，本次不作為探析的重點(diǎn)。

住宅專項(xiàng)維修資金現(xiàn)有的增值保值模式主要是由政府的《維修資金管理辦法》的規(guī)定決定的，既政府資金管理部門是以經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“公共人”來管理維修資金的，“公共人”要承擔(dān)公共責(zé)任，處于公共監(jiān)督之下?！肮踩恕币蚱涔珯?quán)地位和公職身份而必須對(duì)授權(quán)者和法律法規(guī)承擔(dān)諸如民主、效率、公開、公平、正義、回應(yīng)、廉潔等責(zé)任，而不是以“經(jīng)濟(jì)人”來管理資金，“經(jīng)濟(jì)人“是指追求自身利益或效用的最大化為目的。這就使得政府管理維修資金更多的是追求資金的絕對(duì)安全性，保證資金不被挪用，不發(fā)生本金損失，從而使得增值收益遜于安全性。

二、探索嘗試多種增值保值方式，優(yōu)化資源組合，實(shí)現(xiàn)增值多元化。

首先需由維修資金行業(yè)主管部門進(jìn)一步補(bǔ)充完善維修資金管理辦法，“辦法”自2007年頒布以來，為維修資金的歸集和管理提供了很好的法規(guī)依據(jù)，也做出了很大貢獻(xiàn)。但辦法已經(jīng)頒布十多年了，當(dāng)初制定辦法是在當(dāng)時(shí)的政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境下制定的，面對(duì)目前的政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，增加一些新的方式方法補(bǔ)充完善，規(guī)定維修資金的投資范圍和比例。政府部門可先進(jìn)行調(diào)研、分析，嘗試探索、試點(diǎn)一些新的增值方式，試點(diǎn)成熟后，再從制度層面進(jìn)行“頂層設(shè)計(jì)”。讓基層維修資金管理部門有法可依，有章可循。

其次是探索嘗試多種增值保值方法，進(jìn)行資金“一籃子”組合，在保證資金安全性下，政府部門通過合理引導(dǎo)，有效監(jiān)督，培育和完善維修資金向市場(chǎng)化運(yùn)作轉(zhuǎn)變進(jìn)行多元化投資，達(dá)到資源的有效配置、收益的最大化。根據(jù)具體情況可制訂如下投資方案。

一是繼續(xù)優(yōu)化組合銀行存款，采取長期短期銀行組合存款相結(jié)合的方式，或委托商業(yè)銀行進(jìn)行組合理財(cái)，通過公開招標(biāo)選擇理財(cái)產(chǎn)品，既達(dá)到了資金收益最大化，又保證了資金的安全性。

二是借鑒養(yǎng)老金入市的模式，拿出一定比例資金，遴選出合格基金公司和保險(xiǎn)證券資管機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托投入運(yùn)作?；鸸芾砉局饕獌?yōu)點(diǎn)是投資專業(yè)化，一般都受過專業(yè)的投資訓(xùn)練，具有非常豐富的投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，信息渠道暢通，分析手段先進(jìn)，因而能夠比較準(zhǔn)確地把握金融市場(chǎng)上各種金融品種的價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，克服非專業(yè)人士在知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、時(shí)間和精力方面的不足，最大限度地避免投資失誤，提高投資成功率。維修資金運(yùn)營可以和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)結(jié)合，投入大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具有長期穩(wěn)定收益的領(lǐng)域，也可以直接投入股市一、二級(jí)市場(chǎng)或債券二級(jí)市場(chǎng)，進(jìn)行組合投資。

三是借鑒公積金貸款模式發(fā)放貸款。公積金貸款在解決個(gè)人住房貸款和公積金保值增值方面做的比較成功，維修資金某些方面和公積金類似，可以參考公積金貸款成功的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)地方政府公共基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)放貸款，既解決了政府融資問題，又支持了公共設(shè)施的建設(shè)，同時(shí)確保了維修資金的保值增值。由政府信用支持，維修資金的貸款安全性得到了充分保障。其次也可規(guī)劃一定比例維修資金用于個(gè)人住房貸款，作為個(gè)人住房公積金貸款的補(bǔ)充，滿足個(gè)貸需求，同時(shí)又增加了維修資金的增值渠道。用于個(gè)貸的資金為防控風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保。

三、結(jié)語：

“預(yù)則立，不預(yù)則廢”不管采用何種保值增值方法，都要有一個(gè)規(guī)劃或方案，維修資金保值增值投資模式同樣適應(yīng)這個(gè)原則，在投資之間，都要制訂一個(gè)切實(shí)可行的、風(fēng)險(xiǎn)可控的計(jì)劃或方案。在具體運(yùn)作中，既要確保保值增值又要建立安全監(jiān)控機(jī)制，確保資金安全和業(yè)主利益。讓百姓滿意，政府放心。

參考文獻(xiàn)：

[1]《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》.建設(shè)部、財(cái)政部2007年165號(hào)令

[2]馬珺.經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)知識(shí).2016