摘 要：自從我國(guó)實(shí)行住房制度改革以來，我國(guó)的住房建設(shè)得到快速發(fā)展，隨之帶來銀行等金融機(jī)構(gòu)住房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)。住房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)，極大的促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，價(jià)格偏高以及出現(xiàn)了部分虛假按揭行為產(chǎn)生的信貸危機(jī)。由此，增加了住房地產(chǎn)抵押貸款新的信用風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)，給銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理部分提出更高的要求。針對(duì)這種情況，銀行等金融機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)防范住房地產(chǎn)抵押貸款信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，在追求提高信貸資產(chǎn)收益率最大化的同時(shí)，保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)格做好信貸業(yè)務(wù)審核，防止信貸業(yè)務(wù)中的虛假按揭行為發(fā)生。文章針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)新的變化情況，對(duì)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，相應(yīng)提出來一些控制措施。

關(guān)鍵詞：住房地產(chǎn)抵押貸款;風(fēng)險(xiǎn)分類;控制措施

伴隨著我國(guó)的住房制度改革，住房地產(chǎn)抵押貸款逐步發(fā)展起來，從1997年起，隨著住房市場(chǎng)的興起活躍，住房按揭貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)了巨大的需求，它的特點(diǎn)是貸款期限長(zhǎng)，抵押風(fēng)險(xiǎn)低，貸款收益穩(wěn)定，因此，住房抵押貸款成為商業(yè)銀行競(jìng)相發(fā)放的貸款產(chǎn)品。在歷次的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，我國(guó)政策調(diào)控對(duì)象限于開發(fā)商貸款，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款表現(xiàn)為鼓勵(lì)消費(fèi)的政策，忽視了房地產(chǎn)內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)問題。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在趨于平穩(wěn)，再某些區(qū)域趨于飽和，使得房地產(chǎn)領(lǐng)域與金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)正逐步加大，出現(xiàn)了一定的泡沫化，而一旦出現(xiàn)泡沫破裂，必然出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降，抵押資產(chǎn)價(jià)值可能無法覆蓋借款金額，形成銀行的壞賬。這無形中增加了潛在違約風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了對(duì)于商業(yè)銀行的住房貸款有很大的負(fù)面影響，這直接影響到了銀行的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

一、 住房地產(chǎn)抵押貸款概述

（一）住房抵押貸款的定義

住房抵押貸款是指銀行通過借款人的房產(chǎn)通過抵押，取得對(duì)借款人房產(chǎn)的質(zhì)押權(quán)而向其發(fā)放的貸款。借款人 實(shí)質(zhì)上在法律上把房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓（抵押）給債權(quán)人，借款人在借款期間若不能按時(shí)償還本息，債權(quán)人將有權(quán)處分抵押房產(chǎn)并享有優(yōu)先受償權(quán)。

（二）住房抵押貸款的意義

1. 為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供資金支持

房地產(chǎn)開發(fā)作為資金密集型行業(yè)，工程建設(shè)周期長(zhǎng)，投資量大，僅依靠開發(fā)商自有資金投入是很難的。在建設(shè)期間，通過發(fā)放住房抵押貸款，讓開發(fā)商能提前獲得銷售回款，以補(bǔ)充項(xiàng)目的建設(shè)資金，將極大緩解開發(fā)商的資金壓力，有利于項(xiàng)目能順利開展。

2. 支持住房消費(fèi)

購(gòu)買住房對(duì)于任何一個(gè)普通家庭來說，都是一筆不菲的開支。目前一線城市房?jī)r(jià)普遍都在每平米五萬以上，二三線城市基本也超過每平米一萬元。購(gòu)買一套80平米左右的剛需住房，普遍開支至少在一百萬以上，多則五百萬元以上。這項(xiàng)開支對(duì)于絕大多數(shù)居民來說都會(huì)面臨很大壓力，而通過住房抵押貸款，讓借款人能通過20～30年的分期付款，極大的減輕購(gòu)房時(shí)的經(jīng)濟(jì)壓力。

3. 有利于銀行開拓新業(yè)務(wù)，減少信貸風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)已然成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然經(jīng)歷了快速發(fā)展期，但是目前發(fā)展空間仍然巨大。住房抵押貸款已成為家庭部門資產(chǎn)負(fù)債表最重要的組成部分。銀行通過開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)，有效的降低了貸款投放的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)通過開展此類業(yè)務(wù)，增加了個(gè)人客戶的儲(chǔ)備，也提高了存款客戶的數(shù)量。

二、 住房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類

（一）來自銀行內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)

1. 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)活躍，貸款買房成為大眾首選，高房?jī)r(jià)下大多數(shù)家庭沒有足夠的現(xiàn)金支付購(gòu)房款，銀行提供給購(gòu)房客戶的條件變得寬松，在這種情況下，申請(qǐng)住房按揭貸款的客戶持續(xù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致銀行住房地產(chǎn)抵押貸款供不應(yīng)求，在這種情況下，銀行貸款審核的數(shù)量大增，面臨著放貸審核的風(fēng)險(xiǎn)，一方面要分辨真正有需求的客戶貸款申請(qǐng)，另一方面也要分辨防止假按揭現(xiàn)象的發(fā)生，審核申請(qǐng)人的還貸能力，在政策把握與銀行自身風(fēng)險(xiǎn)上提升了對(duì)信貸人員業(yè)務(wù)能力的要求，增大了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2. 利率風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房人可以根據(jù)自己的選擇，將房貸利率轉(zhuǎn)換成LPR加減點(diǎn)浮動(dòng)定價(jià)，亦可繼續(xù)沿用固定利率。LPR（貸款基礎(chǔ)利率Loan Prime Rate，簡(jiǎn)稱LPR）報(bào)價(jià)銀行團(tuán)現(xiàn)由九家商業(yè)銀行組成，有著一定的浮動(dòng)。在未來的住房抵押貸款市場(chǎng)，LPR已成為大的趨勢(shì)。根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)和浮動(dòng)利率抵押貸款借款人簽訂借款合同，因?yàn)槔适遣还潭ǖ?，因而是償還借款的金額不一樣。特別是在利率大幅上升時(shí)，借款人就面臨更多的還款壓力，超出經(jīng)濟(jì)承受能力可能導(dǎo)致還款無法兌現(xiàn)，導(dǎo)致銀行形成不良貸款。由于近年來我國(guó)的利率一直保持平穩(wěn)，借款人對(duì)于利率的反應(yīng)不敏感，很少考慮到利率要素的影響，購(gòu)房人對(duì)按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估不足，導(dǎo)致貸款質(zhì)量隱藏著不良的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）來自銀行外部的風(fēng)險(xiǎn)

1. 國(guó)際資本逃脫的風(fēng)險(xiǎn)

金融危機(jī)使國(guó)際資本流動(dòng)性加快，外國(guó)金融資本可能轉(zhuǎn)向更加安全領(lǐng)域，從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域撤退，使房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨資金危機(jī)。在歷次的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，我國(guó)政策調(diào)控對(duì)象限于開發(fā)商貸款，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款表現(xiàn)為鼓勵(lì)消費(fèi)的政策，忽視了房地產(chǎn)內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)問題。我國(guó)多地房?jī)r(jià)處于高位運(yùn)行，很大一部分是因?yàn)橘Y本推動(dòng)的作用，其中包括一部分外國(guó)資本參與了投資。若出現(xiàn)國(guó)際資本在短時(shí)間的快速逃脫，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，造成連鎖反應(yīng)。

2. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化較快，我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨較大的內(nèi)外部壓力，不確定性增強(qiáng)，且不利影響仍在繼續(xù)，何時(shí)能完全得以控制還無法確定。在經(jīng)濟(jì)面臨不利影響的時(shí)候，必然會(huì)影響到家庭部門的收入，償貸能力降低，加大了違約風(fēng)險(xiǎn)。

三、 住房抵押貸款存在風(fēng)險(xiǎn)的原因分析

（一）個(gè)人信用體系建設(shè)尚不夠完善

個(gè)人信用體系的建設(shè)是商業(yè)銀行控制貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要信息來源，完善的信用體系可以是商業(yè)銀行更準(zhǔn)確全面的獲取客戶的信息，判斷客戶的資信水平，從而有效規(guī)避住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)的信用體系尚不健全，缺少更客觀全面的個(gè)人征信考核體系。當(dāng)前我國(guó)的流動(dòng)性過剩，并且房?jī)r(jià)增速過快等都影響了對(duì)于借款人的信用的審查，這是商業(yè)銀行的普遍的情況。一些客戶利用這個(gè)漏洞，在申請(qǐng)貸款時(shí)會(huì)提供一些虛假的申貸資料，以蒙蔽銀行的審查。而一些貸款客戶因信用意識(shí)不強(qiáng)，故意拖欠貸款，給商業(yè)銀行造成很大的經(jīng)營(yíng)壓力。因此我國(guó)的個(gè)人信用體系建設(shè)亟待提升。

（二）貸前審查不嚴(yán)格，貸后管理流于形式

目前商業(yè)銀行的貸款產(chǎn)品過于單一，沒有各自的特色。住房抵押貸款作為一類風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的貸款產(chǎn)品。商業(yè)銀行為了競(jìng)爭(zhēng)客戶，謀求迅速發(fā)展，只能降低審核標(biāo)準(zhǔn)來擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)，通過這種方式來吸引客戶。但由此帶來的后果很嚴(yán)重，申請(qǐng)貸款的時(shí)候?qū)徍瞬粐?yán)，貸后監(jiān)管流于形式，導(dǎo)致商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增加。

（三）客戶信息資源分享不及時(shí)

由于經(jīng)濟(jì)變化，借款人的條件也會(huì)隨時(shí)改變，特別是一部分人因家庭收入的下降，無力償還貸款，導(dǎo)致貸款違約。銀行間通過及時(shí)分享客戶信息資源，及時(shí)了解客戶的資信變化，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能第一時(shí)間預(yù)警，降低銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)各類商業(yè)銀行發(fā)展迅速，銀行間競(jìng)爭(zhēng)激烈，以及銀行間因利益關(guān)系對(duì)客戶資源保密，一部分不良客戶利用銀行間信息共享滯后形成的漏洞，產(chǎn)生違規(guī)違法行為，以欺詐方式騙取貸款等，導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。由于銀行之間信息分享的不健全和不及時(shí)，使得銀行在新受理客戶貸款申請(qǐng)時(shí)，不能及時(shí)了解客戶的最新資信狀況，導(dǎo)致對(duì)風(fēng)險(xiǎn)客戶發(fā)放了新增借款，加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

四、 住房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

住房地產(chǎn)抵押貸款新的信用風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)，給銀行類金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理面臨新的挑戰(zhàn)。針對(duì)這種情況，銀行類金融機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)防范住房地產(chǎn)抵押貸款信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，在追求提高信貸資產(chǎn)收益率最大化的同時(shí)，保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)格做好信貸業(yè)務(wù)審核，防止信貸業(yè)務(wù)中的虛假按揭行為發(fā)生。根據(jù)我國(guó)住房地產(chǎn)抵押貸款中面臨的主要問題，文章結(jié)合有關(guān)情況進(jìn)行了相關(guān)研究和分析，有針對(duì)性地提供如下措施。

（一）對(duì)于銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的控制

1. 住房地產(chǎn)抵押貸款貸前調(diào)查初審要點(diǎn)

做好貸款審查。貸款審查是做好貸款發(fā)放的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的核心。其一是貸前調(diào)查，對(duì)于借款人的申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)查是信貸人員的主要職責(zé)，信貸員在貸前調(diào)查時(shí)，就是要做好初審。初審的目的是了解借款人狀況，判斷貸款質(zhì)量?jī)?yōu)劣。初步審查對(duì)下一步流程審核具有重要參考作用，在貸款發(fā)放各個(gè)環(huán)節(jié)中至關(guān)重要一環(huán)，直接影響到貸款的審核水平，影響著下一步的復(fù)審以及終審決策。

2. 對(duì)借款人的初審

做好申請(qǐng)人初步審查，對(duì)銀行方面來說，程序關(guān)意義重大，如果借款人刻意回避，或者信貸員沒有掌握基本情況，對(duì)于申請(qǐng)人的基本信息了解不充分，會(huì)影響到信貸審核，第一，由于申請(qǐng)人的資料收集不全面不及時(shí)，影響貸款發(fā)放的時(shí)效。第二是如果初審時(shí)工作人員馬虎會(huì)影響到銀行貸款質(zhì)量，增加銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于信貸人員來說，也會(huì)因?qū)徺J不嚴(yán)受到牽連。第三是因初審時(shí)審貸不嚴(yán)為開發(fā)商提供了“假按揭”的可能，由此發(fā)生了騙貸行為。特別是在工作量大，考核指標(biāo)重的情況下，過分相信合作開發(fā)商的誠(chéng)信，對(duì)客戶信息的全面性缺少整體調(diào)查了解。在住房地產(chǎn)抵押貸款審核把關(guān)時(shí)，由于信貸人員掌握的信息數(shù)據(jù)不全，資料的真實(shí)性審核不嚴(yán)，導(dǎo)致對(duì)客戶情況缺少綜合全面判斷，出現(xiàn)誤判。

（二）對(duì)于銀行外部的風(fēng)險(xiǎn)的防范

1. 對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)及資本外逃風(fēng)險(xiǎn)的防范

我國(guó)對(duì)于個(gè)人住房貸款政策一貫是支持的態(tài)度。統(tǒng)計(jì)表明，按揭貸款大都采用的浮動(dòng)利率，而經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)必然會(huì)影響市場(chǎng)利率的變化。而利率的變化將很顯著的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。因此商業(yè)銀行應(yīng)成立專門部門，研究監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，及時(shí)調(diào)整貸款產(chǎn)品的定價(jià)策略。最大限度減少經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)對(duì)貸款產(chǎn)生的影響。此外，有必要協(xié)助相關(guān)部門及時(shí)檢測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際資本流動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易檢測(cè)，制定有效的檢測(cè)預(yù)警機(jī)制，避免出現(xiàn)較大的交易波動(dòng)。

2. 對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范

開發(fā)商作為房地產(chǎn)開發(fā)的主體，與商業(yè)銀行間有著信貸資金合作，因此，商業(yè)銀行在貸款發(fā)放前，要加強(qiáng)對(duì)于按揭貸款項(xiàng)目的開發(fā)商的資質(zhì)審查。了解項(xiàng)目的建設(shè)資金的籌措安排及工程建設(shè)的推進(jìn)狀況，了解開發(fā)商已建設(shè)項(xiàng)目在過去的聲譽(yù)，強(qiáng)調(diào)開發(fā)商所承擔(dān)的責(zé)任。

3. 對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

住房抵押貸款整體上在銀行屬于風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的業(yè)務(wù)，在于我國(guó)居民普遍還是很重視償還房貸，一般情況在，在沒有出現(xiàn)極端償債壓力時(shí)，不會(huì)選擇斷貸。商業(yè)銀行在此時(shí)適時(shí)做出了可以延期還款的決定，但在階段性周期內(nèi)，并沒有減輕借款人的還款壓力，很可能出現(xiàn)惡性循環(huán)，進(jìn)一步削弱償貸能力，增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。因此商業(yè)銀行應(yīng)制定出更有針對(duì)性的政策，在減輕借款人壓力的同時(shí)，引導(dǎo)家庭部門的信用得以延續(xù)，避出現(xiàn)信用惡化，導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)。

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作者簡(jiǎn)介：梁壯，恒大地產(chǎn)集團(tuán)呼和浩特有限公司。