摘 要：住房保障的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)繁榮刺激了房貸規(guī)模的擴大。在影響個人按揭業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險中，信貸風(fēng)險對個人按揭的影響尤為重要，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商的個人信用風(fēng)險和信用風(fēng)險上。本文分析了我國商業(yè)銀行個人抵押貸款的風(fēng)險管理問題。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;住房貸款;風(fēng)險控制

0引言

隨著我國銀行信用體系的不斷完善，個人抵押貸款已成為商業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)的主體。為了理解個人抵押貸款的特點和概念，商業(yè)銀行個人抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險主要分析宏觀、內(nèi)外部不受控制的因素，然后根據(jù)影響，并分析不同影響因素的不同權(quán)重。最后，提出了降低個人住房貸款風(fēng)險的建議。

1、商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀

1.1商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)概況

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，個人住房貸款業(yè)務(wù)已成為商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)中占比最重的業(yè)務(wù)。在2018年內(nèi)，四大國有銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)都占個人貸款業(yè)務(wù)的重要部分。其中，建行的個人貸款業(yè)務(wù)量最高。隨著商業(yè)銀行加大貸款管理，近2年不良貸款有所緩和。在四大國有銀行中，中國農(nóng)業(yè)銀行對貸款的潛在風(fēng)險不夠警惕，不能有效的催收貸款，雖然其住房貸款額較少，但在四家銀行中不良貸款率一直偏高。相比，中國銀行對不良貸款的管理較好，其貸款率偏低。

1.2商業(yè)銀行個人住房貸款的特點

（1）規(guī)模較大;在四大國有銀行中，住房貸款總額在個人貸款中占比最大。如中國農(nóng)業(yè)銀行，在2017年各項個人貸款中，個人住房貸款占總額的78.4%，而個人消費貸款、個人經(jīng)營貸款、個人卡透支、農(nóng)戶貸款總占比為21.6%。（2）貸款金額大，期限長;隨著房價的不斷攀升，居民的購房壓力也不斷增大。許多小額貸款滿足不了購房需求，因此住房貸款的額度也不斷增加，許多借款人無法在短期內(nèi)還款，因此貸款周期也較長，貸款期限一般為10—20年，最長可達到30年。貸款的償還期限一般根據(jù)借款人的收入狀況、還款能力、抵押物、年齡等因素確定。

1.3商業(yè)銀行對個人住房貸款的管理

（1）貸款前的管理;在貸款審批之前，商業(yè)銀行調(diào)查人員會對申請個人住房貸款的借款人信用的真實性進行核查，嚴(yán)格把控借款人的個人準(zhǔn)入關(guān)，確保個人住房貸款的高質(zhì)量，降低信用風(fēng)險，減少不良貸款率。（2）貸款后的管理;商業(yè)銀行大多設(shè)有專門的貸款后的管理部門，其部門主要負責(zé)對借款人的日常監(jiān)督，對客戶的還款意愿償還能力等進行跟蹤記錄，根據(jù)貸款人的詳細情況，將其分為正常、關(guān)注、次級、可疑、損失五類，并對后三類情況的貸款人進行嚴(yán)格監(jiān)管，必要時可采取措施強制要求借款人還款，盡量減少銀行的風(fēng)險。同時，對于逾期60天、90天、180天以上的借款人，銀行會采取各種方式進行催收，對于實在無能力還款的借款人，銀行應(yīng)及時對抵押物進行處理，盡可能減少損失。

2、我國商業(yè)銀行個人住房貸款分類

（1）個人貸款基金管理部門委托銀行及時向雇員發(fā)放貸款，并將雇員支付的住房資金用作貸款來源。商業(yè)銀行的信貸政策委托信托基金管理。（二）自有住房的個人貸款。個人抵押貸款，由貸款供資的銀行向主要由商業(yè)銀行貸款購買住房抵押貸款、個人企業(yè)貸款、個人住房項目和貸款的開發(fā)商提供貸款。（3）個人貸款個人住房貸款是商業(yè)銀行用來向借款人提供個人和商業(yè)貸款的組合貸款。借款人可以向商業(yè)銀行申請資金支付相關(guān)費用。

3、個人住房貸款的風(fēng)險分析

3.1市場和政策風(fēng)險

個人抵押貸款是自然產(chǎn)生的，因此個人抵押貸款容易受到市場波動和政府政策的影響。面對當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟的穩(wěn)定，個人抵押貸款需求增加，當(dāng)經(jīng)濟劇烈波動或經(jīng)濟受到壓力時，個人抵押貸款需求下降。近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定和繁榮，個人抵押貸款需求增加。2008年經(jīng)濟危機期間，個人信貸資產(chǎn)質(zhì)量急劇下降。發(fā)生宏觀經(jīng)濟異常時，政府為市場經(jīng)濟的穩(wěn)定提供指導(dǎo)，個人抵押貸款與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)，反過來又影響個人抵押貸款。例如，2016年2月2日，政府出臺了影響大型商業(yè)銀行個人抵押貸款水平的新信貸政策。

3.2利率風(fēng)險

利息風(fēng)險是貸款人還貸時，商業(yè)銀行貸款改變利率的外部宏觀環(huán)境，這最終導(dǎo)致銀行在一定程度上的損失。相比之下，中國對個人住房貸款的限制更大，還款期較長，通常超過15年。在此期間，由于政治、政治、金融等形勢的急劇變化，貸款利率將給商業(yè)銀行帶來巨大損失。它甚至破產(chǎn)了此外，個人住房貸款在銀行資產(chǎn)比率中占銀行資產(chǎn)的比例過高，但時間過長，可能導(dǎo)致銀行聲譽和流動性的損失。隨著利率的變化，借款人的心理和行為也發(fā)生了變化。利率上升會增加個人住房貸款的成本，最終導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)和信貸風(fēng)險。降低利率，在商定的期限內(nèi)償還各方費用，會增加商業(yè)銀行的成本，減少利潤。

3.3信用風(fēng)險

信用風(fēng)險通?？煞譃閮深悾褐鲃雍捅粍訕?biāo)準(zhǔn)石板償還。主動標(biāo)準(zhǔn)是借款人主動停止還款的行為，導(dǎo)致銀行受傷或還款利率低，提前還款是行為。被動標(biāo)準(zhǔn)意味著零售商愿意償還，但他自己的財務(wù)原因卻無法償還。 信用風(fēng)險通常是由債務(wù)人債務(wù)引起的。因此，當(dāng)銀行開始放貸時，通常對借款人的個人信用價值進行調(diào)查和評估，并根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)考慮借款人的信用評級。當(dāng)然，在這個過程中可能會有道德，這可能導(dǎo)致銀行資產(chǎn)的損失。

3.4抵押風(fēng)險

抵押風(fēng)險是指貸款人在債務(wù)人違約后難以處理或處置擔(dān)保，因此他或我看到資金隨時損失。當(dāng)借款人急需資金時，他將其資產(chǎn)（房地產(chǎn)、房地產(chǎn)等）抵押給商業(yè)銀行，以獲得一部分資金。法律賦予銀行在借款人違約時處置抵押資產(chǎn)的權(quán)利，但這并不意味著抵押資產(chǎn)可以減少銀行的風(fēng)險和損失。銀行經(jīng)常面臨抵押貸款價格風(fēng)險和處置風(fēng)險。當(dāng)證券是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)處于衰退，抵押貸款物業(yè)是不容易兌現(xiàn)或出售的折扣。或者證券的流動性太窄，無法出售，銀行的資產(chǎn)可能會流出。抵押處置風(fēng)險是商業(yè)銀行資產(chǎn)變現(xiàn)的有效手段不足、處置價格高、難以充分實現(xiàn)擔(dān)保總額，存在損害風(fēng)險。

3.5流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險的特點是風(fēng)險損失和流動性低，因為客戶要求提取儲蓄存款時，由于現(xiàn)金和資產(chǎn)不足而無法滿足客戶的需求。目前，商業(yè)銀行個人按揭發(fā)行期一般為5年左右，導(dǎo)致商業(yè)銀行資金使用問題，大大增加了銀行的流動性風(fēng)險，影響了銀行的支付能力。這種流動性風(fēng)險也會使商業(yè)銀行失去投資機會代理，增加損失。隨著個人住房公積金貸款效益的逐步下降，中長期貸款占貸款總額的比重將上升，導(dǎo)致流動性風(fēng)險。因此，商業(yè)銀行將更加注重流動資產(chǎn)在固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的比重。

4、完善我國商業(yè)銀行個人住房貸款制度的建議

4.1完善個人信用體系

個人信用體系在評價貸款人實際還款能力方面起著非常重要的作用。完善個人信用體系將有助于商業(yè)銀行做出正確的判斷。個人信用體系應(yīng)考慮借款人家庭收入、不良信用記錄與否。如果相關(guān)的信用信息數(shù)據(jù)比較全面，商業(yè)銀行可用于分析的數(shù)據(jù)就越豐富，商業(yè)銀行對貸款人的選擇就越可靠，發(fā)放貸款金額的決定也就越合理。商業(yè)銀行行業(yè)也應(yīng)建立健全信用體系?？紤]到個人按揭項目的特殊性，應(yīng)建立科學(xué)的參考因素，收集影響借款人支付能力的數(shù)據(jù)。商業(yè)銀行建立信用體系，兼顧定量分析和運用動態(tài)分析方法，規(guī)避一些可預(yù)見的風(fēng)險。只有現(xiàn)有的定性分析和靜態(tài)分析才能從根本上提高風(fēng)險預(yù)測的準(zhǔn)確性。商業(yè)銀行還可以根據(jù)實際情況制定補償和處罰，例如向及時發(fā)放貸款的借款人提供適當(dāng)延長還款期限的權(quán)利。對于拒絕償還貸款的人，限制貸款金額，公布信用不良者名單，并加收費用。

4.2優(yōu)化商業(yè)銀行的內(nèi)部控制管理

商業(yè)銀行在辦理業(yè)務(wù)過程中，要始終嚴(yán)格按照借款人資格審查，不斷加強對借款人支付能力的考核。在償還貸款的過程中，要注意采用動態(tài)審查方法，以便及時了解貸款人生活狀況的變化。通過增加個性化內(nèi)部風(fēng)險管理者的數(shù)量，提高商業(yè)銀行的信用評級體系，以便對風(fēng)險有更準(zhǔn)確的了解。提高個人按揭工人的工作質(zhì)量，提高員工對核實借款人實際財務(wù)狀況的理解，在工作待遇過程中。在評估業(yè)務(wù)人員時，不應(yīng)局限于簡單的企業(yè)編號標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)考慮計算為每個公司的信用百分比。這有助于避免因工作量和忽視工作質(zhì)量而缺乏借貸能力的經(jīng)營者管理業(yè)務(wù)。

4.3維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定

市場經(jīng)濟的發(fā)展必須依靠市場本身的調(diào)節(jié)機制，但房地產(chǎn)市場是因其特殊性，必須妥善加強管理的行業(yè)。政府相關(guān)部門為了維持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定秩序，必須及時規(guī)制房地產(chǎn)市場。政府對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制不僅能保證房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還能降低商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險，有助于金融體系的健全發(fā)展。

5、結(jié)束語

近年來，商業(yè)銀行處理的個人貸款業(yè)務(wù)越來越多，釋放的資金越來越多。與此同時，很多風(fēng)險也在出現(xiàn)，很有可能導(dǎo)致銀行損失。本文簡要介紹了個人貸款業(yè)務(wù)，指出了相關(guān)業(yè)務(wù)面臨的一些重要風(fēng)險，并提出了如何預(yù)防或轉(zhuǎn)移這些風(fēng)險的建議。

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作者簡介：

楊燕，女，漢族，就讀于東南大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，研究方向：經(jīng)濟管理。