牟振宇

(上海社會(huì)科學(xué)院 歷史研究所，上海 200235)

地籍圖是政府出于征稅的實(shí)際需要而測(cè)繪的地產(chǎn)地圖，一般包括地籍總圖和地籍分圖兩種。地籍分圖標(biāo)注地籍編號(hào)或業(yè)主姓名，地籍分圖匯總成地籍總圖，通常比較簡(jiǎn)略，僅標(biāo)注地籍分圖邊界和分圖編號(hào)等。與地籍圖對(duì)應(yīng)的是地籍表，一般登記地產(chǎn)主姓名、面積、土地估價(jià)、納稅額以及地產(chǎn)編號(hào)等地產(chǎn)信息。地籍圖冊(cè)蘊(yùn)含了豐富的歷史、地理、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)等信息，無(wú)論對(duì)于還原歷史景觀(guān)變遷，還是探討宗地尺度的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，均具有重要的史學(xué)價(jià)值，故歷來(lái)受學(xué)界的重視，相關(guān)的研究成果也頗為豐碩。

1992 年由 R．J．P．Kain 與 E．Baigent合著的《致用于國(guó)家的地籍圖:地產(chǎn)地圖繪制的歷史》①R ．J．P．Kain ＆ E．Baigent，The Cadastral Map in the Service of the State:A History of Property Mapping(Chicago:University of Chicago Press，1992)．，全面考察了自古代至19世紀(jì)晚期西歐諸國(guó)地籍起源、發(fā)展演變的歷史進(jìn)程，并分地區(qū)重點(diǎn)闡述了地籍圖產(chǎn)生的地區(qū)差異、社會(huì)背景、技術(shù)條件、繪圖經(jīng)過(guò)以及其精度、職能和社會(huì)影響等，是西方學(xué)界關(guān)于地籍圖歷史研究的集大成者。中國(guó)學(xué)界主要關(guān)注魚(yú)鱗圖冊(cè)，以欒成顯和汪慶元的研究最為精湛②汪慶元:《清代徽州魚(yú)鱗圖冊(cè)研究——以〈休寧縣新編弓口魚(yú)鱗現(xiàn)業(yè)的名庫(kù)冊(cè)〉為中心》，《歷史研究》2006年第4期;汪慶元:《清初徽州的“均圖”魚(yú)鱗冊(cè)研究》，《清史研究》2009年第2期;汪慶元:《20世紀(jì)以來(lái)魚(yú)鱗圖冊(cè)研究述評(píng)》，《古今農(nóng)業(yè)》2014年第2期;汪慶元:《明清魚(yú)鱗總圖匯考——以徽州魚(yú)鱗圖冊(cè)為中心》，《歷史研究》2015年第6期;欒成顯:《洪武魚(yú)鱗圖冊(cè)考實(shí)》，《中國(guó)史研究》2004年第4期。。比如汪慶元在《歷史研究》發(fā)表《明清魚(yú)鱗總圖匯考》，分析了南宋至清朝以來(lái)魚(yú)鱗圖的歷史嬗變，并結(jié)合已發(fā)現(xiàn)的魚(yú)鱗圖遺物，對(duì)魚(yú)鱗圖做了細(xì)致入微的闡釋?zhuān)抢斫庵袊?guó)古代地籍圖的經(jīng)典之作。也有學(xué)者關(guān)注晚清民國(guó)以來(lái)中國(guó)地籍測(cè)繪和土地整理。③《民國(guó)二十年代中國(guó)大陸土地問(wèn)題資料》，臺(tái)北:成文出版社有限公司，1977年;曹宇:《晚清民國(guó)云南地籍整理與稅費(fèi)征收研究》，云南大學(xué)2013年歷史學(xué)碩士論文;王科:《土地陳報(bào)與賦稅征收——試論民國(guó)時(shí)期江寧實(shí)驗(yàn)縣的土地陳報(bào)》，《華南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)》(社會(huì)科學(xué)版)2010年第4期;程郁華:《江蘇省土地整理研究:1928～1936》，華東師范大學(xué)2008年歷史學(xué)博士學(xué)位論文;邵風(fēng)雷:《1932～1937年河南省土地整理研究》，遼寧師范大學(xué)2011年歷史學(xué)碩士學(xué)位論文。比如江偉濤以江蘇省句容縣為個(gè)案，對(duì)民國(guó)地籍圖中的各要素詳加分析，具體地評(píng)估民國(guó)政府地籍測(cè)量的成果及其中存在的問(wèn)題和相應(yīng)的處理方法。①江偉濤:《南京國(guó)民政府時(shí)期的地籍測(cè)量及評(píng)估——兼論民國(guó)各項(xiàng)調(diào)查資料中的“土地?cái)?shù)字”》，《中國(guó)歷史地理論叢》2013年第2期;江偉濤:《土地利用視角下的句容縣城形態(tài)——以民國(guó)地籍圖資料為中心的考察》，《中國(guó)歷史地理論叢》2014年第2期。但總體而言，學(xué)界對(duì)民國(guó)時(shí)期地籍研究尚不成氣候。

實(shí)際上，晚清民國(guó)時(shí)期還存在另一種頗為重要的地籍圖，即由外國(guó)租界當(dāng)局測(cè)繪的地籍圖，目前尚未引起學(xué)者重視。②目前關(guān)于租界的地籍測(cè)量與編繪研究，散見(jiàn)于上海歷史著作中，但不成系統(tǒng)，而《上海測(cè)繪志》對(duì)地籍測(cè)量略有涉獵，但頗為簡(jiǎn)略?！渡虾y(cè)繪志》編纂委員會(huì):《上海測(cè)繪志》，上海:上海社會(huì)科學(xué)院出版社，1999年。上海公共租界的地籍圖即為其中重要的一種。上海開(kāi)埠后，中外雙方在訂立租界土地文契的同時(shí)，不僅創(chuàng)造了一種新型的不動(dòng)產(chǎn)憑證(即道契)，而且引進(jìn)了一整套從土地申報(bào)、土地登記到測(cè)繪的科學(xué)的地籍管理制度，③趙津:《中國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)史論(1840～1949)》，天津:南開(kāi)大學(xué)出版社，1994年，第14頁(yè)。由此形成了一套內(nèi)容豐富、測(cè)量精準(zhǔn)、制作考究的地籍圖冊(cè)。上海公共租界的地籍包括地籍圖和地籍冊(cè)兩部分。地籍圖上除了包含地產(chǎn)的四至邊界、地產(chǎn)編號(hào)等信息外，還包括馬路、河浜、鄉(xiāng)間土路和街區(qū)巷道等其他地理要素信息，以及碼頭、跑馬場(chǎng)、花園等人文景觀(guān)信息。地籍冊(cè)一般包括道契編號(hào)、地籍編號(hào)、地產(chǎn)主、登記領(lǐng)事館國(guó)別，土地面積、土地估價(jià)、納稅額等地產(chǎn)信息，有些地籍冊(cè)還包括四至邊界、所在街區(qū)等信息。這些重要的歷史數(shù)據(jù)，無(wú)論是對(duì)于上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)史研究，還是上海歷史城市地理研究，均具有重要的學(xué)術(shù)價(jià)值。鑒于公共租界、法租界和華界各自為政，并采用了不同的地籍管理制度，本文主要以公共租界為例，分析地籍圖發(fā)展的歷史嬗變，探討地籍圖所蘊(yùn)含的重要的歷史、地理信息，并揭示其利用價(jià)值。

一、公共租界地籍測(cè)量機(jī)構(gòu)與制度嬗變

在工部局成立之前，租界內(nèi)的市政由上海道臺(tái)負(fù)責(zé)，稅收也由上海道臺(tái)征收，租界內(nèi)諸如筑路、造橋等市政費(fèi)用，一半來(lái)自上海道臺(tái)，一半來(lái)自租地內(nèi)的地產(chǎn)主，故早期英租界實(shí)無(wú)編制地籍之必要。英國(guó)領(lǐng)事館土地股，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)土地登記、土地勘測(cè)與丈量，并頒發(fā)道契等業(yè)務(wù)。這一時(shí)期出現(xiàn)的地產(chǎn)地圖并非為了稅收需要，而是為了領(lǐng)事館管理土地和公眾查詢(xún)之便，并不是嚴(yán)格意義上的地籍圖。1845年《上海土地章程》第一條規(guī)定，“地方官與領(lǐng)事官須會(huì)同審定邊界，確定若干步畝，并以界石標(biāo)志之，界石上須刊明該處離實(shí)界若干尺”。④蒯世勛等編著:《上海公共租界史稿》，上海:上海人民出版社，1980年，第44、54頁(yè)?？梢?jiàn)，地方官即道臺(tái)與領(lǐng)事官共同“審定邊界”、“確定若干步畝”，但關(guān)于測(cè)量事語(yǔ)焉不詳。另一份文獻(xiàn)指出，“當(dāng)通商之始，商業(yè)不甚發(fā)達(dá)，而地皮之租買(mǎi)轉(zhuǎn)移，尚不甚多，會(huì)丈事宜亦簡(jiǎn)，僅由道署派一二書(shū)吏，會(huì)通領(lǐng)事派員丈量”。⑤陳伯熙編著:《上海軼事大觀(guān)》，上海:上海書(shū)店出版社，2000年，第159頁(yè)。

小刀會(huì)起義期間，租界內(nèi)人口激增，房地產(chǎn)業(yè)畸形繁榮，市域面積大為擴(kuò)展。為滿(mǎn)足市政管理的需要，1854年工部局誕生了。工部局成立后，趁戰(zhàn)亂之際從上海道臺(tái)手中攫取了市政權(quán)和稅收權(quán)，并將土地稅和房捐作為新機(jī)構(gòu)運(yùn)作的重要財(cái)政來(lái)源。為此，工部局一方面設(shè)立市政測(cè)量員(surveyor)，其重要職責(zé)之一即土地測(cè)量與地籍編繪;另一方面由租地人大會(huì)選舉產(chǎn)生土地估價(jià)委員會(huì)，對(duì)租界土地進(jìn)行合理公正的估價(jià)，作為征稅的依據(jù)。出于公平稅收的需要，地籍測(cè)繪開(kāi)始受到格外重視。1854年《上海土地章程》第二條規(guī)定，“凡欲向華人買(mǎi)房租地，須將該地繪圖注明四址畝數(shù)，稟報(bào)該國(guó)領(lǐng)事官”?？梢?jiàn)，與1845年的土地章程相比，增加了繪圖的要求;勘驗(yàn)邊界和面積的人員也略有不同，第六條規(guī)定，“立界石。租定地基，豎一石碣，上刻號(hào)數(shù)后，由領(lǐng)事官委員帶同地保業(yè)戶(hù)租戶(hù)親至該地，眼同看明四址，豎立界石，以免侵越，并杜將來(lái)爭(zhēng)論”。⑥蒯世勛等編著:《上海公共租界史稿》，上海:上海人民出版社，1980年，第44、54頁(yè)。

土地章程涉及的土地勘測(cè)與丈量，主要由上海道臺(tái)和領(lǐng)事館負(fù)責(zé)，僅針對(duì)洋商租地而言;對(duì)于市政測(cè)量，無(wú)從涉及。工部局成立初期，測(cè)量事宜主要靠臨時(shí)雇用測(cè)量專(zhuān)員來(lái)完成的。比如1863年11月28日，工部局對(duì)租界內(nèi)的華人房屋和西人房屋實(shí)施的測(cè)量，就是臨時(shí)雇用了克拉克先生。⑦《工部局董事會(huì)議錄》第一冊(cè)，“1863年11月28日”，上海:上海古籍出版社，2001年，第697頁(yè)。這些臨時(shí)受雇的測(cè)繪者，有些來(lái)自英國(guó)皇家工程師協(xié)會(huì)，比如當(dāng)時(shí)的一幅地圖《上海城區(qū)及周邊地區(qū)》①原地圖圖名 China，CITY AND ENVIRONS OF SHANGHAI，1862，載 https://www．virtualshanghai．net/Asset/Preview/vcMap_ID－345_No－1．jpeg［2018－10－1］．，圖注表明該地圖來(lái)自1860－1861年英國(guó)皇家工程師的測(cè)量。隨著租界的發(fā)展，工部局意識(shí)到測(cè)量在市政工作中的重要性。除征稅外，無(wú)論是邊界勘定、市政建設(shè)、筑路征地、建造房屋，還是灘地升科、疏浚河浜、土地勘測(cè)與丈量等，均離不開(kāi)測(cè)量。顯然，之前僅靠臨時(shí)雇用測(cè)量專(zhuān)員的方法已無(wú)法勝任日益繁重的測(cè)量工作。故成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的土地測(cè)量機(jī)構(gòu)是頗有必要的。同時(shí)，考慮到道契的土地面積多與現(xiàn)實(shí)不符，也頗有必要對(duì)征稅的土地重新統(tǒng)一丈量。早在1863年11月9日，C．I．金先生即來(lái)函談及對(duì)工部局已征稅土地實(shí)行丈量事宜。②《工部局董事會(huì)議錄》第一冊(cè)，“1856年11月9日”，第695頁(yè)。1863年12月16日董事會(huì)討論了組建“土地處”(land office)③“Land Office””，《工部局董事會(huì)議錄》將其翻譯為“會(huì)丈局”，筆者認(rèn)為不妥，因?yàn)檫@容易與1889年上海道臺(tái)成立的會(huì)丈局相混淆，這實(shí)際上是兩個(gè)不同的機(jī)構(gòu)。根據(jù)《上海租界志》，Office在工部局中并無(wú)固定的翻譯，如Chinese Studies and Translation Office(華文處)、Revenues Office(捐務(wù)股)、Local Post Office(工部書(shū)館)、Municipal Registration Office(工部驗(yàn)看公所)。鑒于土地問(wèn)題在工部局中的特殊重要性，本文將其翻譯為土地處。的事宜，并將此事提交領(lǐng)事會(huì)議。

1864年1月13日工部局董事會(huì)通過(guò)了組建“土地處”的建議草案。1月21日，工部局董事會(huì)再次討論了土地處籌建方案，并希望工程師確定測(cè)量租界時(shí)應(yīng)采取的最切實(shí)可行的方法。④《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第二冊(cè)，“1864年1月21日”，第465頁(yè)。關(guān)于籌建土地處的建議，內(nèi)容如下:

1．土地處的建立，將會(huì)導(dǎo)致某些有益的變動(dòng)，并能提高目前辦事的速度與效率，建議的改動(dòng)有:

(1)廢除分注冊(cè)(sub-register)系統(tǒng)，隨時(shí)發(fā)放地契

(2)取消舊而復(fù)雜的地契，發(fā)放新地契

(3)定期發(fā)放土地分類(lèi)表⑤此處原文為regular issue of classified land list，可翻譯為定時(shí)頒發(fā)已分類(lèi)的土地清單。

(4)保存并注冊(cè)統(tǒng)一的土地平面圖

2．提高半年租地人表中所列土地的費(fèi)用。據(jù)此，凡需組建土地處的領(lǐng)事館將能按照實(shí)際成交數(shù)額征稅。

3．預(yù)算支出:

對(duì)丈量員的酬金，大約 250英鎊，共1200元

一名歐籍職員的薪金，1800元

一名華籍職員的薪金，400元

每年文具費(fèi)用，400元

每年共計(jì)支出，3650元⑥《工部局董事會(huì)議錄》第二冊(cè)，“1864年1月13日”，第464頁(yè)。1870年6月6日會(huì)議上，工部局董事會(huì)看到“土地處”的土地登記已啟動(dòng)，在土地估價(jià)表上均注明工部局的冊(cè)地編號(hào)，會(huì)議還指出這項(xiàng)工作完成后便可付印。⑦《工部局董事會(huì)議錄》第四冊(cè)，“1870年6月6日”，第709、709頁(yè)。而繪圖事宜依舊，即臨時(shí)雇人繪制，金斯米爾(T．W．Kingsmill)受雇為華人所有的地產(chǎn)立界、完成土地的地圖并提供表明冊(cè)地等邊界的正確繪圖。當(dāng)時(shí)完成的地產(chǎn)地圖分為兩種:一種是大比例尺，1英寸比50英尺，即1∶600的地圖;一種是小比例，1英寸比200英尺，即1∶2400的地圖。⑧《工部局董事會(huì)議錄》第四冊(cè)，“1870年6月6日”，第709、709頁(yè)。當(dāng)時(shí)進(jìn)行地籍測(cè)量的另一原因就是道契數(shù)據(jù)極不準(zhǔn)確。1870年1月15日，金斯米爾指出，“現(xiàn)存系統(tǒng)首要和主要缺陷是，所謂登記了的地產(chǎn)，其精度實(shí)在有限……現(xiàn)在沒(méi)有任何規(guī)章強(qiáng)制要求繪制地圖，也沒(méi)有強(qiáng)制要求與實(shí)際地產(chǎn)進(jìn)行比較，且了解該地產(chǎn)的位置、場(chǎng)地或詳情，也不是任何一位官員的義務(wù)”。⑨“丈量股創(chuàng)建、改名、工程計(jì)劃、添購(gòu)用品、測(cè)量報(bào)告”，上海檔案館藏公董局檔案，檔號(hào):U38－1－1052。說(shuō)明工部局并不信任由領(lǐng)事官與上海道臺(tái)進(jìn)行的道契測(cè)量。

地籍測(cè)繪與土地估價(jià)幾乎同時(shí)進(jìn)行。1871年2月13日，工部局完成了虹口土地估價(jià)表的制定以及虹口和英租界的地產(chǎn)地圖，“英租界地產(chǎn)圖業(yè)已徹底修改，圖上標(biāo)有冊(cè)地編號(hào)，注冊(cè)號(hào)碼等等”。該地圖的比例尺是1英寸比200英尺，即1∶2400，在工部局冊(cè)地編號(hào)完成后，土地處建議復(fù)制并送英國(guó)石印。⑩《工部局董事會(huì)議錄》第四冊(cè)，“1871年2月13日”，第775頁(yè)。財(cái)政、捐稅及上訴委員會(huì)要求租地人在10天之內(nèi)核對(duì)并證實(shí)冊(cè)地的邊界，“只有這樣才能使工部局土地處置于令人滿(mǎn)意的基礎(chǔ)之上”。①《工部局董事會(huì)議錄》第四冊(cè)，“1871年2月13日”，第775頁(yè)。

工部局在1871年2月27日會(huì)議上通過(guò)了由總辦約翰斯頓起草的“土地處”管理章程草案，該草案內(nèi)容如下:

I．名稱(chēng):定名為工部局土地處。

II．宗旨:對(duì)1870年《土地章程》第1條中所劃清位于界內(nèi)的一切土地進(jìn)行正確的登記。

III．辦公時(shí)間:除星期六外，每天上午10時(shí)至中午12時(shí)，下午3時(shí)至5時(shí)。

IV．工作范圍:

1．對(duì)II款所劃清位于界內(nèi)不同小塊土地進(jìn)行訂正和登記

2．確定所有冊(cè)地的地界并訂正其面積等

3．記錄過(guò)戶(hù)證書(shū)

4．估價(jià)細(xì)目

5．裝訂測(cè)量圖表

總而言之，一切可能在現(xiàn)在及今后屬于工部局章程內(nèi)之土地事務(wù)，不論其為華人所有，或西人所有。

V．土地平面圖:發(fā)行已在修正后測(cè)量圖表上標(biāo)明的土地區(qū)域復(fù)制圖，每份2角5分。

VI．畝的標(biāo)準(zhǔn)容積:所有進(jìn)行登記的土地容積，均應(yīng)以每畝6600平方英尺計(jì)算。

VII．冊(cè)地編號(hào):為使驗(yàn)明產(chǎn)業(yè)證書(shū)更為方便，應(yīng)將工部局編號(hào)附于領(lǐng)事館注冊(cè)處，而為工部局征稅之目的，工部局編號(hào)應(yīng)充分注有該產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)。

VIII．土地平面圖和注冊(cè)登記簿的公開(kāi):應(yīng)將工部局的土地平面圖和注冊(cè)登記免費(fèi)向租地人或其正式指定的代理人公布以接受審查。

IX．關(guān)于規(guī)章的修改:如有必要，可隨時(shí)對(duì)上述條款作修改。

總辦約翰斯頓

1871年2月20日董事會(huì)

該草案對(duì)于地籍測(cè)繪進(jìn)行了詳細(xì)的說(shuō)明，特別是租界內(nèi)任何地產(chǎn)均由該處重新登記，訂正面積，估價(jià)細(xì)目，并制作測(cè)量圖表。故此章程可視作公共租界地籍制度之濫觴。

光緒年間，鑒于“租界日廣，洋商租地日繁，而糾葛也就愈多”，上海道臺(tái)與各國(guó)領(lǐng)事協(xié)商，決定成立一個(gè)專(zhuān)管洋商租地事宜的機(jī)構(gòu)，即上海會(huì)丈局。光緒十五年(1889年)七月(8月)，上海道臺(tái)龔照瑗正式設(shè)立會(huì)丈局。該局成立的另一原因是:同光以來(lái)，商務(wù)發(fā)達(dá)，地價(jià)驟增，“一畝之價(jià)漲至數(shù)萬(wàn)金，或十余萬(wàn)金不等，如黃浦灘之地，有畝值二十余萬(wàn)金者，而地皮租買(mǎi)轉(zhuǎn)移之事，自因之而益繁”，于是始有該局之設(shè)。②陳伯熙:《老上海》上冊(cè)，上海:泰東圖書(shū)局，1919年，第188頁(yè)。

會(huì)丈局的職員均系上海道臺(tái)委任。關(guān)于會(huì)丈事宜，最初仍由該局與領(lǐng)事署派員雙方會(huì)同辦理。會(huì)丈局成立后，道契的精度有了明顯的提高，訂正面積者頗多。同時(shí)也應(yīng)看到，會(huì)丈局存在“地保勾結(jié)洋商，以多量少”、“丈量出多余土地不按時(shí)價(jià)繳價(jià)”、“給契時(shí)間遲緩”等種種弊端。故上海租界的土地測(cè)量問(wèn)題并未從根本上解決。工部局認(rèn)為，只有工部局也參與土地測(cè)量，方可一勞永逸地解決問(wèn)題。1899年10月10日工部局會(huì)議指出，“在目前情況下，繪制地籍圖和地籍表時(shí)要想獲得令人滿(mǎn)意的精度是不可能的，在各個(gè)領(lǐng)事館登記土地，又沒(méi)有一個(gè)獨(dú)立的管理系統(tǒng)，已被證實(shí)會(huì)導(dǎo)致各種嚴(yán)重的漏洞和缺陷”。③Annual Report of the Shanghai Municipal Council，1899(Shanghai:Printed by Kelly ＆ Walsh，Limited，Nanking Road，1900)274．這一時(shí)期，公共租界實(shí)現(xiàn)了新的擴(kuò)展，面積大增，這也是一個(gè)重要原因。正如工程師在工部局年報(bào)里所言，“鑒于工部局因租界擴(kuò)展而面積大增，也有必要對(duì)這一重要問(wèn)題采取補(bǔ)救措施?！雹蹵nnual Report of the Shanghai Municipal Council，1899，p．274．1900年9月8日，工部局宣布成立地籍辦公室(Cadastre Office)，又稱(chēng)“清丈局”，該機(jī)構(gòu)由市政檢查員(municipal surveyor)負(fù)責(zé)。⑤Annual Report of the Shanghai Municipal Council，1900(Shanghai:Printed by Kelly ＆ Walsh，Limited，Nanking Road，1901)314．除了收集各領(lǐng)事館登記的土地信息外，其主要職責(zé)是對(duì)租界以及租界邊緣1英里范圍內(nèi)的所有新的永租地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)量和登記。①M(fèi)unicipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1900 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1901(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1901)202．清丈局成立后，立即出臺(tái)了新的土地登記章程，其核心內(nèi)容是規(guī)定由田單轉(zhuǎn)換道契時(shí)，在租界或鄰近越界筑路地段內(nèi)，工部局或公董局必須加入會(huì)同丈量，核定畝數(shù)、更正界石、出立照會(huì)等。從此以后，會(huì)丈手續(xù)，由兩方變?yōu)槿剑滢k理的章程內(nèi)容如下:

1．地籍辦公室一旦收到會(huì)丈局測(cè)量地塊通知后，根據(jù)其標(biāo)注日期和地點(diǎn)(A的形式)，委派地籍辦公室的一個(gè)職員在場(chǎng)并做好筆錄。

2．任何會(huì)丈局頒發(fā)的地契，若未附帶一張官方地塊圖，均不接受。而一旦收到這種地圖后，再將這些地圖寄至地籍辦公室，并以B的形式通知地籍辦公室，核查這些地圖，并給出評(píng)論，之后這些地圖再寄回至法國(guó)領(lǐng)事，外加一些注解和評(píng)論。

3．當(dāng)?shù)仄鯗?zhǔn)備寄發(fā)時(shí)，應(yīng)該以C的形式通知地產(chǎn)主。只有在他出示了由法租界地籍辦公室制作的界石憑證，并證明地產(chǎn)界石已經(jīng)按照官方地圖豎立時(shí)，才頒發(fā)地契。

4．一旦收到這份憑證，法租界領(lǐng)事館以字母D的形式將地契頒發(fā)給業(yè)主，同時(shí)給法租界地籍辦公室寄發(fā)一份。

5．當(dāng)?shù)禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，將以E的形式登記在領(lǐng)事頒發(fā)的公告里，這將在每月的月末送到地籍辦公室。

6．任何在其他領(lǐng)事處登記的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，法國(guó)領(lǐng)事應(yīng)該與公共租界地籍辦公室(Municipal Cadastral Office，簡(jiǎn)稱(chēng) M．C．O)聯(lián)系，或者通過(guò)法國(guó)地籍辦公室，地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到持有法國(guó)國(guó)籍的業(yè)主手里。②“丈量股創(chuàng)建、改名、工程計(jì)劃、添購(gòu)用品、測(cè)量報(bào)告”，上海檔案館藏公董局檔案，檔號(hào):U38－1－1052。

清丈局的成立是上海公共租界地籍制度的一個(gè)里程碑，其最大的貢獻(xiàn)在于將道契測(cè)量與地籍測(cè)量統(tǒng)一起來(lái)。長(zhǎng)期以來(lái)，因測(cè)量技術(shù)和測(cè)量方法不同，兩者測(cè)量的結(jié)果頗有出入，這給市政工作造成了頗多麻煩。清丈局掌握地產(chǎn)測(cè)量權(quán)之后，解決了地籍測(cè)量與道契數(shù)據(jù)不符的難題，地籍圖冊(cè)的精度有了質(zhì)的飛躍。此制度后來(lái)為法租界公董局所沿用。③牟振宇:《近代上海法租界地籍辦公室及其與法國(guó)的淵源1917～1943》，《史林》2011年第5期。1907年工部局年報(bào)指出，“這樣的程序自然對(duì)四方有利:中國(guó)政府、領(lǐng)事館、工部局和土地業(yè)主”。④Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1907 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1908(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1908)129．

二、公共租界地籍圖冊(cè)的特征

通過(guò)國(guó)內(nèi)外圖書(shū)館、檔案館等收藏機(jī)構(gòu)，以及私人收藏等途徑，筆者目前共收錄公共租界地籍圖19個(gè)年份57幅地圖，法租界地籍圖12幅總圖，公共租界地籍冊(cè)20卷，法租界地籍冊(cè)12卷，宗地?cái)?shù)據(jù)6萬(wàn)余條，時(shí)間跨度為1849－1943年。詳見(jiàn)表1。這些地籍圖冊(cè)呈現(xiàn)怎樣的譜系特征?

表1 現(xiàn)存1849－1943年上海租界地區(qū)地籍圖冊(cè)統(tǒng)計(jì) 單位:年

根據(jù)地圖制式和地圖內(nèi)容的不同，公共租界的地籍圖大致分為以下幾個(gè)譜系:

1．1855年小刀會(huì)結(jié)束之前，為道契冊(cè)地地圖譜系

在1855年小刀會(huì)結(jié)束之前所出現(xiàn)的地塊地圖，多為道契冊(cè)地地圖譜系，其依據(jù)是該系列主要反映道契冊(cè)地分布，地圖上附有道契的編號(hào)。目前所見(jiàn)的1847年、1849年和1855年英租界地塊地圖，均為此譜系。目前所見(jiàn)最早的上海地產(chǎn)地圖，為一幅藏于英國(guó)皇家地理協(xié)會(huì)的英租界地圖，來(lái)自威廉(William Lockhart)的收藏，日期為5 May，1858。地圖上包括了河流、道路、道契冊(cè)地和房屋類(lèi)型(不同顏色表示)等信息，左下角標(biāo)有承租地人的名單。根據(jù)道契編號(hào)和租地人的信息，初步確定該地圖主要反映1846－1847年的英租界地產(chǎn)信息。

圖1 1847年英租界地圖① 圖幅 81×151cm，比例尺 1∶960，原圖藏皇家地理學(xué)會(huì)，本文用圖轉(zhuǎn)自 http://www．virtualshanghai．net/Maps/Source?ID=750［2018－7－1］．

《上海外國(guó)人居留地地圖，1849年4月》(Map of Shanghai，April1849，foreign residences)，由美國(guó)紐約Geo Snyder社編繪，上海 Bull，Nye ＆ Co．(同珍洋行)彩色石印。美國(guó)哈佛大學(xué)蒲賽圖書(shū)館(Pusey Library)藏，原圖尺寸為縱41厘米，橫55厘米。圖中線(xiàn)狀縮尺折算比例尺約為1∶6600。②孫遜、鐘翀主編:《上海城市地圖集成》第1卷，上海:上海書(shū)畫(huà)出版社，2017年，第32頁(yè)。地圖繪制方式與1847年英租界地圖基本一致，只是缺少了房屋類(lèi)型的信息以及地產(chǎn)業(yè)主的信息。該地圖標(biāo)注編碼的地產(chǎn)有72塊，最大的地塊編號(hào)為80號(hào)，對(duì)應(yīng)的正是62號(hào)道契，可見(jiàn)該地圖反映的是1847年及以前的地產(chǎn)狀況。

1855年《上海外國(guó)租界地產(chǎn)地圖:洋涇浜以北》(Ground plan of the Foreign Settlement at Shanghai，North of the Yang King Pang Canal)由英國(guó)工程師F．B．Youel R．N．測(cè)量編繪，圖幅 31×60 厘米，英國(guó)國(guó)家檔案館藏。③Ground plan of the Foreign Settlement at Shanghai，North of the YangKing Pang Canal，英國(guó)國(guó)家檔案館藏，檔案號(hào):FO 925/223。此圖還有上海圖書(shū)館和上海檔案館另外兩個(gè)版本。④羅婧:《上海開(kāi)埠初期租界地區(qū)洋行分布與景觀(guān)變遷1843－1869》，復(fù)旦大學(xué)2013年歷史地理專(zhuān)業(yè)博士學(xué)位論文，第76～80頁(yè)。從圖式與內(nèi)容來(lái)看，該圖與前面的兩幅地圖為同一譜系;細(xì)微的區(qū)別在于，用各種不同的鮮明的色彩，凸顯不同建筑類(lèi)型如洋房、洋行、中式房屋和貨棧等在當(dāng)時(shí)的重要性。該地圖之后還附有一份1855年3月英國(guó)領(lǐng)事館登記的租地人表，內(nèi)容包括租地人姓名、道契號(hào)和地塊分號(hào)、土地面積和年租稅額等信息，即對(duì)道契數(shù)據(jù)的整理匯總，按道契號(hào)順序從1號(hào)至156號(hào)先后排列，共193個(gè)地產(chǎn)，有些道契號(hào)碼同時(shí)有兩個(gè)或多個(gè)地產(chǎn)，另有32塊地產(chǎn)為分割出現(xiàn)的新地產(chǎn)。據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，該表共涉及地產(chǎn)225塊，有118個(gè)外國(guó)業(yè)主，總面積達(dá)1626．594畝，與原文本中標(biāo)注的1621．767畝稍有出入。從地圖上看，1855年地籍圖上僅有152個(gè)編號(hào)，最大地塊編號(hào)是159號(hào)，該號(hào)分地的立契時(shí)間為咸豐五年(1855年)二月十六日，總計(jì)地圖上僅有2份1855年立契的道契分地，說(shuō)明該地圖主要反映1855年之前的道契分地分布狀況。

圖2 1855年上海外國(guó)租界地產(chǎn)地圖

2．1864－1890年，為道契地圖譜系與地籍譜系的過(guò)渡階段

從目前掌握的材料來(lái)看，1864－1890年間出現(xiàn)的地圖處于道契地圖與地籍地圖的過(guò)渡階段，兼具兩者的特征。其中《上海英租界平面圖，1864－1866》是目前發(fā)現(xiàn)該時(shí)段最重要的一幅地圖。之所以說(shuō)是過(guò)渡式，是因?yàn)榈貓D上的地塊編號(hào)，并不是道契編號(hào)，而是工部局所賦予的市政地塊編號(hào)，這就兼具了地籍圖編碼的性質(zhì)，但該編碼又極不穩(wěn)定，之后很快被取代。關(guān)于地籍編碼詳見(jiàn)后文。

《上海英租界平面圖，1864－1866》(Plan of the English Settlement at Shanghai(1864－1866))，公共租界工部局通過(guò)招標(biāo)，由“懷特菲爾德洋行”、“地亞士”洋行測(cè)量和繪制，倫敦 Mark Lane，Nissen＆Parker Litho 43于1864－1866年出版，石印彩色本。廓內(nèi)圖幅橫34厘米，縱49厘米，比例尺1∶2400，大英圖書(shū)館藏。負(fù)責(zé)測(cè)繪的“懷特菲爾德洋行”、“地亞士”洋行向我們透漏了不少該地圖的重要信息:

我們負(fù)責(zé)提供英租界的準(zhǔn)確詳圖:自泥城浜延伸至黃浦江，以及自洋涇浜延伸至蘇州河，并不包括可能鐫版工人或平板工人繪制的部分在內(nèi)，只標(biāo)明目前向我們指出的房產(chǎn)所在街坊的輪廓邊界線(xiàn)。全區(qū)測(cè)量按每畝白銀3兩計(jì)算。平面圖按50英尺對(duì)1英寸的比例尺，標(biāo)志街道輪廓、江邊馬路、碼頭、橋梁等的位置與范圍，并對(duì)每一建筑按洋行劃分，仔細(xì)描述，然而我們并不負(fù)責(zé)具體標(biāo)明每幢華人房屋或廁所的區(qū)間，只標(biāo)明目前向我們指出的房產(chǎn)所在街坊的輪廓邊界線(xiàn)。①《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第二冊(cè)，“1864年2月17日”，第470頁(yè)。

圖3 Plan of the English Settlement at Shanghai(1864－1866)

《上海虹口或美租界平面圖，1864－1866》，公共租界工部局監(jiān)制，倫敦Nissen＆Parkre出版，彩色石印本，廓內(nèi)圖幅縱68．9厘米，橫105．2厘米，比例尺為1∶2400，上海圖書(shū)館藏，原圖有“亞文”鈐印。②孫遜、鐘翀主編:《上海城市地圖集成》第1卷，第44頁(yè)。英國(guó)國(guó)家圖書(shū)館藏有另一版本。這是目前所見(jiàn)最早的虹口區(qū)的實(shí)測(cè)地圖，其范圍北起今武進(jìn)路，西至今四川北路，東達(dá)虹口港以東地區(qū)，至黃浦江沿岸楊樹(shù)浦一帶，反映的是1860－1864年間太平天國(guó)攻占江南時(shí)期虹口區(qū)的房地產(chǎn)狀況。其地圖制式與譜系與同一時(shí)間英租界的地圖完全一致。

圖4 Plan of the Hongkew(Hong Que)or American Settlement at Shanghai(1864－1866)

筆者認(rèn)為這一時(shí)期為過(guò)渡期，還有一個(gè)重要的證據(jù)是地籍冊(cè)。這一時(shí)期發(fā)現(xiàn)公共租界有地籍冊(cè)5卷(1869，1876，1880，1882，1890)內(nèi)含英租界和虹口區(qū)。這些地籍表均冠名“l(fā)and assessment schedule”，即土地估價(jià)表。該土地估價(jià)由土地估價(jià)委員會(huì)確定，該委員會(huì)一般由租地人會(huì)議臨時(shí)選舉產(chǎn)生，任期不超過(guò)2屆，以防止舞弊。土地估值有一套完善的評(píng)價(jià)系統(tǒng)，相對(duì)公正、客觀(guān)與合理，估值略低于市場(chǎng)價(jià)，但又不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。從內(nèi)容來(lái)看，這五個(gè)年份的估價(jià)表具有如下特點(diǎn):

(1)所有地籍表均包括原英租界和虹口租界兩部分，但均未附錄地籍圖，而表格內(nèi)容大致相同，包括租地人姓名、注冊(cè)領(lǐng)事館國(guó)、道契號(hào)、地塊分號(hào)、市政編號(hào)、四至邊界、地產(chǎn)面積(畝)、土地估價(jià)(銀兩)、土地總值、土地稅額等。四至邊界是公共租界早期地籍表的重要特征。比如，根據(jù)1890年土地估價(jià)表，“舊的和未變化的地產(chǎn)的邊界，我們遵照了1869年地圖(約占總數(shù)的四分之一)，其余地產(chǎn)的邊界信息，我們信任來(lái)自土地業(yè)主或代理業(yè)主的信息，或?yàn)楦鞣N目的而不時(shí)繪制的地圖，或領(lǐng)事館登記的信息，領(lǐng)事館給予我們所需設(shè)施做檢測(cè)。當(dāng)有爭(zhēng)議的邊界出現(xiàn)時(shí)，我們將檢測(cè)這些地產(chǎn)，并至現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，我們發(fā)現(xiàn)有一些以界石標(biāo)示的地塊的編號(hào)是錯(cuò)誤的”。①Shanghai Land Assessment Schedule，English Settlement，1890(Shanghai:Kelly ＆Walsh，Limited，Printers，Nanking Road，1891)ⅰ，ⅱ

圖5 1876年英租界土地估價(jià)表

(2)并非所有數(shù)據(jù)都來(lái)自實(shí)測(cè)。據(jù)1890年土地估價(jià)委員會(huì)致工部局信函可知，“1869年估價(jià)表是基于一幅標(biāo)有各個(gè)地產(chǎn)的地圖，因?yàn)闇y(cè)量是最新的且對(duì)估價(jià)予以極大關(guān)注，我們有理由對(duì)二者毋庸置疑的信任”。這幅地圖應(yīng)該為上文提及的《1864－1866年英租界地圖》，“1876年估價(jià)表是基于1869年的，并且首次采用了地產(chǎn)的純面積(net area)，以代替道契的數(shù)據(jù)，所有地塊的純面積均來(lái)自那個(gè)日期的實(shí)測(cè)，按照每畝6600平方英尺。但遺憾的是，一些少數(shù)的情況，接受了由業(yè)主提供的面積數(shù)據(jù)，代替了實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，這使整個(gè)估價(jià)表的信度頗受質(zhì)疑。之后所有的估價(jià)表均是基于1876年估價(jià)表，只是做了修改和補(bǔ)正”。②Shanghai Land Assessment Schedule，English Settlement，1890(Shanghai:Kelly ＆Walsh，Limited，Printers，Nanking Road，1891)ⅰ，ⅱ．

(3)盡管筆者并未發(fā)現(xiàn)這一時(shí)期測(cè)繪的地籍圖，但據(jù)文獻(xiàn)記載，每次土地估價(jià)均依照了地產(chǎn)地圖，比如1869年估價(jià)表“基于一幅標(biāo)有各個(gè)地產(chǎn)的地圖”，而1890年英租界土地估價(jià)表上有1864－1866年地圖中地塊的編號(hào)索引，可以推斷1864－1866年地圖為這一時(shí)期土地估價(jià)唯一重要參考地圖。

3．1890年之后，為地籍圖譜系

目前所發(fā)現(xiàn)的公共租界地籍圖，主要集中在1890年之后，且從地圖制式來(lái)看，屬于同一譜系，即地籍圖譜系。之所以發(fā)生在1890年，是因?yàn)殡S著會(huì)丈局成立，工部局的地籍制度日臻完善。1890年出現(xiàn)的關(guān)于土地的地圖，為嚴(yán)格意義上的地籍圖，與之前相比最大的區(qū)別是該地圖為單純的地籍圖，并不包括房屋類(lèi)型等其他信息?？v觀(guān)此譜系地圖，具有如下的特征:

圖6 Cadastral plan of the English Settlement，Shanghai，1890

(1)圖冊(cè)并存，每卷地籍表卷首均附以一幅或兩幅地籍圖。1890年土地估價(jià)委員會(huì)致工部局的信函中指出，“新土地估價(jià)表唯一令人滿(mǎn)意的是附帶了一幅表現(xiàn)每個(gè)地產(chǎn)的地圖”。③Shanghai Land Assessment Schedule，English Settlement，1890(Shanghai:Kelly ＆Walsh，Limited，Printers，Nanking Road，1891)ⅰ，ⅱ．1899年公共租界實(shí)現(xiàn)擴(kuò)界后，市域大增，由原來(lái)的10606畝增至32110畝。④Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1899 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1900(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1900)212．公共租界被劃分為:中區(qū)、北區(qū)、東區(qū)和西區(qū)四部分，每個(gè)區(qū)域采用獨(dú)立的地籍編號(hào)，每區(qū)地籍圖和地籍表均單獨(dú)編制。

(2)1890年之后不同年份的地籍表內(nèi)容統(tǒng)一、格式相同，包括“租地人姓名”、“道契號(hào)及分地號(hào)”、“登記領(lǐng)事館國(guó)別”、“在地籍圖上的編號(hào)”、“四至:北，南，東，西”、“面積(畝)”、“每畝估值(兩)”、“估價(jià)總值”、“估價(jià)總值匯總”等內(nèi)容;“No．on Cadastral plan”，即地籍圖上的編號(hào)，首次出現(xiàn)在地籍表中，而之前各估價(jià)表中的諸如“Municipal number”已不復(fù)出現(xiàn)。1890年以后不同年份地籍編號(hào)前后統(tǒng)一，可以確定為一套穩(wěn)定的地籍編號(hào)系統(tǒng)。另外，該表還包括地籍編號(hào)與地籍表頁(yè)碼的索引表、地籍編號(hào)與道契編號(hào)的索引表，以及估價(jià)委員會(huì)致工部局的信函或工程師備忘錄，詳述測(cè)量過(guò)程、各種問(wèn)題和精度高低等。

(3)關(guān)于土地估價(jià)系統(tǒng)。在1900年以后的土地估價(jià)中采用了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)在1899年公共租界土地估價(jià)委員會(huì)的報(bào)告中提到，之后被其他年份的估價(jià)表備忘錄多次征引，內(nèi)容如下:

任何一個(gè)私人地產(chǎn)均依據(jù)其優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，重點(diǎn)考慮該地產(chǎn)的土地利用情況，關(guān)于水路，以及來(lái)自該地產(chǎn)面臨公共道路或交叉路口的臨街面而帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)。委員會(huì)還決定土地評(píng)估不應(yīng)以經(jīng)營(yíng)不善或未開(kāi)發(fā)利用土地的收入為準(zhǔn)，但會(huì)充分考慮土地利用功能，公眾有權(quán)征收該地產(chǎn)所應(yīng)繳納的全部土地稅。盡管未將市場(chǎng)價(jià)作為估值，但會(huì)充分考慮最后一次估價(jià)之后該地產(chǎn)的土地交易情況。①Report of the Land Assessment Committee，Shanghai Municipal Council，Shanghai Land Assessment Schedule，English Settlement，1899(Shanghai:Kelly ＆Walsh，Limited，1899)．

(4)1890年以后，每隔四年進(jìn)行一次租界全區(qū)的地籍圖重繪，一般在現(xiàn)存地籍圖的基礎(chǔ)上進(jìn)行修訂。據(jù)市政工程師報(bào)告，1896年地籍圖，“對(duì)制于1890年英租界地籍圖和制于1892年虹口區(qū)地籍圖，均做了修正和更新。英租界，添加到地圖上24個(gè)新增地塊，面積共計(jì)44畝。虹口區(qū)，繪于圖上174個(gè)新地塊，面積達(dá)694畝”。②Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1896 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1897(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1897)176．1899年實(shí)現(xiàn)擴(kuò)展后，市政工程師對(duì)新擴(kuò)界區(qū)進(jìn)行了地籍測(cè)繪，在地籍圖上“373項(xiàng)官方測(cè)量已被關(guān)注，每個(gè)地塊的位置和邊界做了標(biāo)記”，“現(xiàn)存的地籍圖，北區(qū)和東區(qū)的一部分(原英租界和虹口租界)做了修訂，為1899年估價(jià)委員會(huì)之用，并且添加了215個(gè)新道契分地”。③Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1899 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1900(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1900)211．1903年土地估價(jià)委員會(huì)將上次估價(jià)以來(lái)新增的地塊添加到地籍圖上。④Municipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1903 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1904(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1904)170．

圖7 Cadastral plan of the Eastern district，1911(局部)

三、上海公共租界地籍更新系統(tǒng)的演變

地籍更新系統(tǒng)主要是地塊發(fā)生變化時(shí)，在地籍圖和地籍冊(cè)上及時(shí)進(jìn)行更新，其中最重要的內(nèi)容是地籍編碼系統(tǒng)。地籍編碼系統(tǒng)是地籍管理的核心內(nèi)容，其主要內(nèi)容涉及兩部分:一是為新增永租土地賦予編碼問(wèn)題;二是反映諸如分割或合并等地產(chǎn)變化的地籍圖更新問(wèn)題。縱觀(guān)公共租界近百年的地籍編碼系統(tǒng)的歷史演變，大致經(jīng)歷了三次變革，即:1849－1855年道契編碼系統(tǒng);1864－1890年市政編碼系統(tǒng);1890年以后的地籍編碼系統(tǒng)。這與法租界存在前后一以貫之的地籍編號(hào)系統(tǒng)明顯不同。

首先，1849－1855年道契編碼系統(tǒng)。

如上文所言，這一時(shí)期并不存在嚴(yán)格意義的地籍圖冊(cè)，故這一時(shí)期上海地圖中出現(xiàn)的地塊編碼，均來(lái)自道契的編碼系統(tǒng)。道契的編碼包括道契號(hào)和分地號(hào)，每一份道契同時(shí)包含這兩種編號(hào)。如上文所談及的1849年和1855年地圖上的編碼，均為道契的分地號(hào)。故通過(guò)編碼索引，不難將道契定位在地圖上。這對(duì)于當(dāng)時(shí)小范圍的土地管理是比較合理而科學(xué)的。

地塊編碼的順序，基本遵循了道契頒發(fā)的先后順序，但在地圖上，將兩條南北向道路圍合成一個(gè)小區(qū)(section)，小區(qū)的順序按照由東而西排列，小區(qū)內(nèi)的地塊編碼排列順序并無(wú)章法可循，或者如外灘小區(qū)由北向南排列，外灘以西的第2區(qū)則由南向北排列，其他新增永租地產(chǎn)則見(jiàn)縫插針，隨處分布。

值得注意的是，1849年地籍圖顯示，從原永租土地分割出來(lái)的新的地產(chǎn)，其編碼是在原永租土地編碼的后面加上(A)、(B)等，如25號(hào)地產(chǎn)旁有25(A)和25(B)兩新處增地產(chǎn);1855年地籍圖亦如此。這說(shuō)明，這一時(shí)期，被分割而新生的地塊，其編號(hào)采用了在原地塊編碼后加英文字母的賦值辦法。這一方法之后被沿襲。

其次，1864－1890年市政編碼系統(tǒng)。

隨著開(kāi)發(fā)不斷深入，租界內(nèi)永租土地變化劇烈，或被分割，或被合并，道契的編碼開(kāi)始趨向復(fù)雜。1860－1864年公共租界迎來(lái)了租地高峰期，土地交易異常頻繁，道契管理的難度驟增。筆者注意到1849－1855年間采用的道契分地號(hào)作為地圖上地塊編號(hào)的做法，在1864－1866年的上海地圖上被拋棄了。1864－1866年地圖上的數(shù)字，長(zhǎng)期不被學(xué)界所理解。目前一致認(rèn)為這并不是道契的分地號(hào)，但為何意，無(wú)人知曉。也有人猜測(cè)工部局采用了另外一套地塊編碼系統(tǒng)。筆者認(rèn)為，1864－1866年公共租界地圖是工部局通過(guò)招標(biāo)方式繪制，地圖上的數(shù)字，主要是標(biāo)注房屋和道契地產(chǎn)的相對(duì)位置，該編碼類(lèi)似于之后的地籍編碼，只是還不成系統(tǒng)，并不穩(wěn)定。

筆者對(duì)比了1869－1890年公共租界各個(gè)地籍表后發(fā)現(xiàn)，“municipal number”(市政編碼)、“section on land plan”(地籍圖上的街區(qū))，是1869年之前地籍表未曾出現(xiàn)的新內(nèi)容，考慮到之前的地籍表是道契的匯總表，一般由領(lǐng)事館制作，不可能有市政編碼，新出現(xiàn)的市政編碼應(yīng)是工部局在編制地籍表時(shí)添加的。當(dāng)時(shí)工部局應(yīng)該還有一幅地籍圖，section，指地籍圖上的小區(qū)，地籍表上共17個(gè)小區(qū)。但這個(gè)市政編碼只是臨時(shí)的。在1876年地籍表，有些地塊的市政編號(hào)發(fā)生變化，有些地塊編號(hào)未變，小區(qū)數(shù)量未變。1880年和1882年地籍表上又出現(xiàn)了“new municipal number”(新市政編碼)和“old municipalnumbre”(舊市政號(hào)碼)，說(shuō)明又采用了新的編號(hào)?？傊?，這一時(shí)期的市政編碼系統(tǒng)較為混亂。1890年地籍圖，市政編碼被地籍編碼取代，另增一欄“No．on plan of 1864－1866”，即1864－1866年地圖上的號(hào)碼?？梢?jiàn)，1864－1866年地圖上的編碼，既不是市政號(hào)碼，也不是地籍編碼。其作用主要是工部局作為定位道契位置的參考。

最后，1890年以后的地籍編碼系統(tǒng)。

1890年及之后的地籍表中均出現(xiàn)了“No． on Cadastral plan”，即地籍圖上的編號(hào)，這表明公共租界最終形成了穩(wěn)定的地籍編碼系統(tǒng)。在1899年公共租界擴(kuò)張之前，公共租界當(dāng)局將土地劃分為兩個(gè)區(qū)域——英租界和美租界(又稱(chēng)虹口或虹口租界)，每個(gè)區(qū)的地籍編號(hào)都是獨(dú)立的，并不統(tǒng)一。在英租界區(qū)，工部局選取了6條南北向道路，分成6個(gè)小區(qū)，地塊編號(hào)按照由東而西的小區(qū)順序編排，每個(gè)小區(qū)內(nèi)的地塊又按照由左而右、由北而南的順序編排。而美租界區(qū)，同樣選取了南北向干道自西往東劃分成10個(gè)小區(qū)(section)，地塊按照由西而東的順序編號(hào)，每個(gè)小區(qū)內(nèi)的地塊則按照由南而北的順序編號(hào)。

1899年公共租界實(shí)現(xiàn)擴(kuò)展后，虹口區(qū)以虹口浜為界分為北區(qū)和東區(qū)，中區(qū)以西的區(qū)域被視作西區(qū)，故公共租界包括中區(qū)、北區(qū)、西區(qū)和東區(qū)四區(qū)。其中原屬于虹口的北區(qū)和東區(qū)，工程師指出，“從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，公共租界的這一地區(qū)最近的地籍編碼，現(xiàn)在完全不能令人滿(mǎn)意，委員會(huì)決定，盡管為地塊重新編號(hào)會(huì)給業(yè)主引起不適和不便，但現(xiàn)在比以往任何時(shí)刻更適宜更正編碼”。①M(fèi)unicipal Council Shanghai，Report for the Year Ended 31stDecember 1900 and Budget for the Year Ending 31stDecember 1901(Shanghai:Kelly ＆ Walsh，Limited，1901)193．而西區(qū)以前屬于越界筑路區(qū)，此區(qū)也采用了新的編碼系統(tǒng)?？傊?，1900年以后公共租界地籍的編碼系統(tǒng)趨向穩(wěn)定。

四、結(jié) 語(yǔ)

本文分析了近代上海公共租界地籍圖的歷史演變，探討了地籍圖的歷史價(jià)值。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，近代上海公共租界地籍圖大致經(jīng)歷了三個(gè)歷史階段:(1)1849－1855年，為基于道契資料和道契分地號(hào)的上海地塊地圖和道契匯總表;(2)1864－1890年，以1864－1866年地圖或其他地圖為底圖，以道契和實(shí)測(cè)為數(shù)據(jù)來(lái)源的土地估價(jià)表，道契地產(chǎn)被賦予了市政編號(hào)，但只是臨時(shí)性的;(3)1890年以后，圖冊(cè)并存，地籍編碼被重新編排，并趨于穩(wěn)定，地籍冊(cè)來(lái)自實(shí)測(cè);1900年以后，由于地籍辦公室的創(chuàng)設(shè)，道契與地籍測(cè)量均由其負(fù)責(zé)，土地測(cè)量精度有了極大提高，地籍制度日臻完善。

由于地籍圖冊(cè)蘊(yùn)含了豐富的自然與人文信息，本文認(rèn)為地籍圖的史學(xué)價(jià)值可以體現(xiàn)為以下三個(gè)方面:(1)根據(jù)地籍圖冊(cè)河浜、道路等自然景觀(guān)要素的信息，可以復(fù)原歷史自然景觀(guān)時(shí)空變遷過(guò)程;(2)根據(jù)地籍圖冊(cè)中關(guān)于道契宗地諸如面積、形態(tài)等地塊信息，可以復(fù)原宗地尺度的城市形態(tài)演變過(guò)程;(3)根據(jù)地籍圖冊(cè)中關(guān)于土地估價(jià)、土地稅的信息，可以復(fù)原和探討近代上海經(jīng)濟(jì)和社會(huì)變遷，并根據(jù)土地業(yè)主的信息，通過(guò)具體的個(gè)案研究，可以尋找經(jīng)濟(jì)視角下城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)機(jī)制和內(nèi)在規(guī)律。近代上海地籍圖系統(tǒng)而完整，內(nèi)容浩繁，是研究近代上海歷史的寶庫(kù)。本文的研究?jī)H是其冰山一角。地籍圖冊(cè)資料的發(fā)掘與利用，無(wú)論對(duì)推動(dòng)上海史研究，還是城市史研究均具有重要的史學(xué)價(jià)值，而且對(duì)于當(dāng)下土地管理和地價(jià)管控也具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。