杜鵬

1年半以前，港股上市的偉祿集團（01196.HK）以63.26億元收購實際控制人林曉輝夫妻名下的兩家全資子公司股權(quán)以及全部債務(wù)，收購標(biāo)的旗下的核心資產(chǎn)是位于深圳的觀瀾和光明兩處投資性物業(yè)。

在這筆巨額交易中，銀行總共提供了53.47億元的真金白銀支持。其中，37.3億元來自抵押觀瀾和光明兩處物業(yè)所得，資金來源（部分或者全部）直接指向同樣在港上市的廣州農(nóng)商銀行（01551.HK）。

如果沒有以廣州農(nóng)商銀行為代表的銀行機構(gòu)慷慨相助，上述交易根本不可能成行。這次交易中，林曉輝成為最大贏家，不僅自身債務(wù)問題完全解決，而且還將來自銀行的巨額真金白銀攬入懷中。

1年之后，林曉輝接盤神秘股東持有的所有廣州農(nóng)商銀行股份，助力后者順利套現(xiàn)11.34億港元，這位神秘股東的中文全稱是益誠企業(yè)有限公司（下稱“益誠企業(yè)”），其曾經(jīng)大手筆捧場過廣州農(nóng)商銀行2017年的港股IPO。

廣州農(nóng)商銀行、林曉輝、益誠企業(yè)三者之間的關(guān)系，以及背后的真相耐人尋味。而就在近日，國外知名做空機構(gòu)Emerson發(fā)布了一份針對偉祿集團的做空報告，更多的交易細節(jié)隨之被爆出。

在這份做空報告中，Emerson認為，作為廣州農(nóng)商銀行抵押物的觀瀾和光明兩處物業(yè)，其賬面價值和評估價被嚴重夸大，根本不值那么多錢，林曉輝主導(dǎo)的63.26億元交易完全是一場騙局。

如果上述指控屬實，那么廣州農(nóng)商銀行作為這筆交易的主要資金提供者，在整個事件中又扮演了什么樣的角色呢？是毫不知情的無辜受害者還是積極參與其中的幫兇呢？如果廣州農(nóng)商銀行不認可上述指控，那么更應(yīng)該及時拿出證據(jù)來自證清白。

最后，值得注意的是，就在8月21日Emerson發(fā)布做空報告之后不久，據(jù)廣州市紀委監(jiān)委消息，廣州農(nóng)商銀行原黨委書記、董事長王繼康涉嫌嚴重違紀違法已經(jīng)接受廣州市紀委監(jiān)委紀律審查和監(jiān)察調(diào)查。

未來，隨著紀律和監(jiān)察部門對王繼康調(diào)查的持續(xù)深入，更多的真相或許會逐漸浮出水面。

銀行慷慨相助

2017年6月20日，廣州農(nóng)商銀行成功登陸港股市場，成為廣東首家在港上市的農(nóng)商行。

時隔一年之后，該行選擇沖刺A股。

2018年7月，廣州農(nóng)商銀行首次披露回歸A股的計劃，并在當(dāng)年8月在廣東證監(jiān)局完成上市輔導(dǎo)備案登記，接受中金公司上市輔導(dǎo)。2019年3月15日，該行正式向證監(jiān)會提交A股上市申請，擬發(fā)行15.97億股，發(fā)行比例不超過發(fā)行后總股本的14%，全部用于補充核心一級資本。

這意味著廣州農(nóng)商銀行正式加入A股排隊序列，有望成為“A+H”上市農(nóng)商行。以2017年年末的總資產(chǎn)和利潤計，該行是全國排名前四、廣東省排名第一的農(nóng)村商業(yè)銀行，其共計控股25家村鎮(zhèn)銀行和1家農(nóng)村商業(yè)銀行，并全資擁有1家金融租賃公司。

也就是在沖刺A股IPO期間，廣州農(nóng)商銀行與同處廣東省的港股上市公司偉祿集團產(chǎn)生親密交集。

偉祿集團2018年年報第二頁披露，廣州農(nóng)商銀行是偉祿集團主要往來銀行之一。值得注意的是，就在2017年該行還不在偉祿集團主要往來銀行之列。因此，兩者是在2018年建立起了合作伙伴關(guān)系。

兩者之間的合作，或與偉祿集團實際控制人林曉輝主導(dǎo)的63.26億元關(guān)聯(lián)交易有關(guān)系。

2018年3月22日，偉祿集團發(fā)布公告稱，擬以39.48億元收購Realord Ventures和 Manureen Ventures兩家公司全部股權(quán)，并向收購標(biāo)的提供23.78億元貸款清償所有債務(wù)，交易總對價合計63.26億元。

Realord Ventures和 Manureen Ventures分別持有Realord Investment的70%和30%股權(quán)。交易完成后，偉祿集團將獲取Realord Investment的100%權(quán)益。Realord Investment是個空殼公司，主要通過附屬全資子公司深圳市偉祿科技控股有限公司（下稱“深圳偉祿”）及深圳市夏浦光電技術(shù)有限公司（下稱“深圳夏浦”）運營，旗下核心資產(chǎn)是兩處投資性物業(yè)：觀瀾物業(yè)和光明物業(yè)。

這筆交易的對象是上市公司關(guān)聯(lián)方。Realord Ventures由自然人林曉輝100%持股，Manureen Ventures由自然人蘇嬌華100%持股，兩者系夫妻關(guān)系，是上市公司實際控制人。

對于偉祿集團而言，這筆關(guān)聯(lián)交易金額巨大。根據(jù)年報披露，2017年年末，偉祿集團總資產(chǎn)和歸母凈資產(chǎn)規(guī)模分別為18.19億元、8.95億元，此次交易金額占偉祿集團總資產(chǎn)和歸母凈資產(chǎn)的比例分別高達342%、696%。

這筆蛇吞象交易，僅僅1個月時間就完成了交割。2018年4月19日，偉祿集團發(fā)布公告稱，上述關(guān)聯(lián)交易已經(jīng)實施完畢，支付總對價合計63.26億元。其中，以現(xiàn)金支付36億元，通過發(fā)行股份及增發(fā)支付11.09億元，分兩批發(fā)行承兌票據(jù)支付16.17億元。

值得注意的是，根據(jù)年報，偉祿集團2017年年末賬面上的現(xiàn)金與銀行結(jié)余、受限制現(xiàn)金及已抵押定期存款合計只有6150萬港元，有息負債卻高達6.34億港元。因此，單單依靠偉祿集團自有資金，根本就沒法完成上述交易。

也就是在這個關(guān)鍵性時點，銀行機構(gòu)向偉祿集團拋出橄欖枝，扮演了關(guān)鍵性角色。偉祿集團在2018年4月19日發(fā)布的公告稱，上市公司已就收購事項取得銀行融資37.3億元，以觀瀾物業(yè)及光明物業(yè)之按揭作抵押。

那么，上述關(guān)鍵時刻慷慨相助的巨額信貸資金究竟來自哪家銀行呢？根據(jù)啟信寶查詢， 2018年4月26日，深圳偉祿股份被質(zhì)押給了廣州農(nóng)商銀行白云支行，具體出質(zhì)股權(quán)數(shù)額及融資金額未列明，但深圳偉祿股份截至目前有效的出質(zhì)對象僅廣州農(nóng)商銀行。深圳偉祿是觀瀾物業(yè)及光明物業(yè)的擁有方，因此偉祿集團巨額關(guān)聯(lián)交易的資金來源直接指向廣州農(nóng)商銀行。

9個月之后，偉祿集團又獲得了一筆來自銀行機構(gòu)的巨額貸款。

2019年3月29日，偉祿集團發(fā)布的業(yè)績公告稱，2019年1月30日，本公司一間間接全資中國附屬公司取得無抵押銀行信貸30億元，主要用于償還未償還承兌票據(jù)及其他債務(wù)。

對于貸款來自哪家銀行，偉祿集團并未在上述公告中披露;這筆貸款用于償還的承兌票據(jù)乃偉祿集團為支付上述關(guān)聯(lián)交易對價所發(fā)行，總金額有16.17億元。再加上抵押觀瀾和光明兩處物業(yè)獲得的37.3億元貸款，銀行機構(gòu)為林曉輝主導(dǎo)的63.26億元關(guān)聯(lián)交易，總共提供了53.47億元的真金白銀支持。

也就是說，如果沒有廣州農(nóng)商銀行等機構(gòu)最初的慷慨相助，林曉輝主導(dǎo)的關(guān)聯(lián)交易極有可能泡湯。通過這筆交易，林曉輝成為最大贏家，不僅自身債務(wù)問題完全解決，而且將來自銀行的巨額真金白銀攬入懷中。

接盤益誠企業(yè)所持廣州農(nóng)商銀行股份

受到銀行機構(gòu)慷慨相助的林曉輝，在1年之后掏出巨額真金白銀成為廣州農(nóng)商銀行重要股東。

根據(jù)Wind資訊，2019年3月8日，林曉輝通過場外交易方式獲得廣州農(nóng)商銀行股票2.21億股，每股交易均價5.12港元，涉及金額高達11.34億港元。交易之后，林曉輝持有股份數(shù)占廣州農(nóng)商銀行H股的比例高達12.14%，占全部股本的比例為2.25%，與第一大股東廣州金融控股集團有限公司持股比例僅相差1.48個百分點。

這次交易的減持方是NICE CITY ENTERPRISE LIMITED，即益誠企業(yè)，其此次減持的股份來自于2017年。

根據(jù)Wind資訊，在廣州農(nóng)商銀行2017年6月20日掛牌港交所首日，益誠企業(yè)首次成為持有前者5%以上的H股股東，當(dāng)日持有股份數(shù)量2.01億股，占H股的比例為12.69%。因此，益誠企業(yè)應(yīng)該是通過認購廣州農(nóng)商銀行H股IPO股份成為后者重要股東，此次IPO認購價為5.1港元/股，照此計算涉及總金額10.71億港元。

總之，益誠企業(yè)捧場此次IPO意味濃厚。根據(jù)香港工商資料，這家企業(yè)成立于2013年7月19日，由自然人雷曼盈全資持有。

那么，為什么益誠企業(yè)要捧場廣州農(nóng)商銀行港股IPO？其資金又來自哪里？實際控制人雷曼盈的背景又是什么？對此，《證券市場周刊》記者在廣州農(nóng)商銀行公告及其他公開資料中，沒有找到任何有價值的信息，益誠企業(yè)以及實際控制人雷曼盈的背景成謎。

益誠企業(yè)捧場廣州農(nóng)商銀行港股IPO之后，后者股價在最初的半年基本沒有上漲，直到2017年12月才出現(xiàn)一波快速拉升，并在當(dāng)月創(chuàng)下歷史最高價7.3元港元/股（不復(fù)權(quán)），但在此之后就開始一路跌破發(fā)行價，2019年7月11日創(chuàng)歷史最低價3.49港元/股，最新交易日9月23日收盤價為3.76港元/股，相比IPO發(fā)行價已經(jīng)累計下跌26.27%。

更嚴重的問題是，相比A股市場，港股市場的流動性要差很多。市場關(guān)注度不高的港股最不受待見，廣州農(nóng)商銀行就屬于其中一員。

按照9月23日收盤價計算，廣州農(nóng)商銀行的總市值和流通市值分別為369億港元、68.44億港元。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，最近半年以來，廣州農(nóng)商銀行的日均成交量和成交額分別為8.35萬股、40萬港元。顯而易見，廣州農(nóng)商銀行的流動性已經(jīng)瀕臨枯竭。

益誠企業(yè)2019年3月減持的廣州農(nóng)商銀行股份數(shù)量高達2.21億股，如果完全通過二級市場操作，需要2647天才能完成全部減持計劃。

很顯然，這根本就不具有可行性。彼時已經(jīng)將巨額銀行信貸資金攬入自身腰包的林曉輝挺身而出，按照IPO成本價接盤了益誠企業(yè)所持廣州農(nóng)商銀行全部股份，助力后者順利套現(xiàn)11.34億港元。

如果沒有林曉輝的及時接盤，益誠企業(yè)所持有的廣州農(nóng)商銀行股份已經(jīng)浮虧26.27%。

至此，一個完整清晰的事件鏈條浮出水面：2017年6月，益誠企業(yè)斥資10.71億港元捧場廣州農(nóng)商銀行港股IPO;2018年3月，廣州農(nóng)商銀行為林曉輝主導(dǎo)的63.26億元關(guān)聯(lián)交易提供巨額真金白銀支持;2019年3月，林曉輝接盤益誠企業(yè)持有的11.34億港元廣州農(nóng)商銀行股份，并成為廣州農(nóng)商銀行重要股東。

這三件事恐怕絕非孤立的事件，廣州農(nóng)商銀行、林曉輝、益誠企業(yè)三者之間的關(guān)系，以及背后的真相耐人尋味。

抵押物真實成本幾何？

Emerson近日發(fā)布了一份針對偉祿集團的做空報告，更多的細節(jié)被暴露出來。

在這份做空報告中，Emerson認為，作為廣州農(nóng)商銀行抵押物的觀瀾和光明兩處物業(yè)，其賬面價值和評估價被嚴重夸大，根本不值那么多錢，林曉輝主導(dǎo)的63.26億元關(guān)聯(lián)交易完全是一場騙局。

偉祿集團2018年3月22日發(fā)布的收購公告顯示，觀瀾物業(yè)包括一座商住樓宇、零售商鋪及所有停車位，總建筑面積（不包括所有停車位）約為5.1萬平方米。光明物業(yè)包括兩座辦公室樓宇，樓高分別為26層及4層，建于地庫停車場之上，總建筑面積（不包括地庫停車場）約為5.4萬平方米。

上述收購公告第120頁顯示，根據(jù)德勤的審計結(jié)果，截至2017年12月31日，Realord Investment的物業(yè)存貨賬面價值為27.35億港元。Realord Investment的核心資產(chǎn)是觀瀾物業(yè)和光明物業(yè)，因此，這兩處物業(yè)的賬面價值基本等同于前面的數(shù)值，即27.35億港元，換算成人民幣為24.79億元。

在林曉輝主導(dǎo)的63.26億元關(guān)聯(lián)交易中，這兩處物業(yè)的評估值相比賬面價值升值1.58倍。根據(jù)偉祿集團收購公告，以2017年12月31日為基準(zhǔn)，觀瀾物業(yè)評估值為34.8億元，光明物業(yè)評估值為29.2億元，兩者合計64億元。

那么，這兩處物業(yè)的實際投入成本究竟有多少呢？

根據(jù)偉祿集團收購公告，觀瀾物業(yè)位于偉祿雅苑內(nèi)。偉祿雅苑是一個商住混合發(fā)展項目，位處深圳觀瀾高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)環(huán)觀南路之南面，由深圳夏浦開發(fā)，已于2017年竣工?？⒐ず蟮膫サ撗旁酚蓛刹糠謽?gòu)成：觀瀾物業(yè)和六座高層住宅樓宇（即政府住宅），后者已根據(jù)與當(dāng)?shù)卣鶇f(xié)定之條款，于2017年9月按成本價7.96億元交付予當(dāng)?shù)卣?。因此，觀瀾物業(yè)的實際投入成本，就是偉祿雅苑與六座高層住宅樓宇實際投入之差。

根據(jù)觀瀾偉祿保障房項目環(huán)境影響報告書（http：//www.szft.gov.cn/ftxx/xwdt/ftdt/201308/t20130826_9501288.htm），觀瀾偉祿保障性住房項目，也就是偉祿雅苑，實際總投資額為10.8億元?？鄢袅邔幼≌瑯怯顚嶋H投入之后，觀瀾物業(yè)的實際投入成本只有2.84億元，僅相當(dāng)于評估值的8.07%。

根據(jù)偉祿集團收購公告，光明物業(yè)坐落于偉祿科技園內(nèi)，于2017年年底竣工。根據(jù)偉祿科技園環(huán)境驗收監(jiān)測表（http：//apps.szgm.gov.cn/szgm/132100/152326/152474/152502/1135405/index.html），偉祿科技園（即光明物業(yè)項目）的實際投資額僅為9600萬元，占29.2億元評估值的3.3%。

光明物業(yè)總建筑面積53973平方米，實際投資額9600萬元，單位成本1779元/平方米。Emerson認為，這與深圳同類建筑成本相當(dāng)。

按照上面的數(shù)據(jù)計算，觀瀾和光明兩處物業(yè)的實際投入成本合計只有3.77億元，這兩處物業(yè)的賬面價值和評估值分別是前者的6.58倍、16.98倍。Emerson認為，這兩處資產(chǎn)的賬面價值是偽造出來的。

對此，偉祿集團在8月26日發(fā)布的澄清公告中反駁稱，觀瀾和光明兩處物業(yè)實際投入成本數(shù)據(jù)，分別來自于2012年及2011年為立項申請取得發(fā)展和改革委員會及其他政府機關(guān)之必要批準(zhǔn)而提交之建設(shè)項目環(huán)境影響報告書簡本，及偉祿科技園環(huán)境保護驗收監(jiān)測表內(nèi)所載之初步資料。

偉祿集團認為，任何項目立項申請所載之資料僅屬初步資料并會根據(jù)相關(guān)項目進度而更改，以此來推斷實際投資額并不合理。

《證券市場周刊》記者在重新翻閱這兩份報告之后發(fā)現(xiàn)，觀瀾偉祿保障房項目環(huán)境影響報告書的編制時間在2012年12月，確實屬于項目立項申請性質(zhì)報告書，報告內(nèi)容亦可當(dāng)做初步資料。而偉祿科技園（光明物業(yè)）環(huán)境驗收監(jiān)測表完全不屬于項目立項范疇，這是一份竣工驗收環(huán)境報告書，報告書編制時間在2018年1月，彼時光明物業(yè)已經(jīng)竣工，報告書明確寫明項目實際總投資額只有9600萬元。

因此，偉祿集團的上述解釋對于觀瀾物業(yè)有合理之處，但對于光明物業(yè)而言完全站不住腳。

偉祿集團還在澄清公告中認為，上述物業(yè)實際投入成本計算方法存在兩處謬誤。

第一，對于觀瀾物業(yè)而言，Emerson的計算方法實際上已經(jīng)承認，收購公告披露的偉祿雅苑內(nèi)六座高層住宅樓宇開發(fā)成本7.96億元是真實的，但是卻又不承認同一份公告披露的物業(yè)賬面價值，前后邏輯矛盾。

第二，對于光明物業(yè)而言，Emerson推導(dǎo)出單位建設(shè)成本為1779元/平方米，并認為與深圳類似樓宇之成本相符。而偉祿集團認為，任何對中國建筑行業(yè)有深入了解之投資者均會認同Emerson所聲稱的1779元/平方米不切實際。

對此，Emerson在公開發(fā)布的第二份報告中回應(yīng)稱，偉祿集團關(guān)于觀瀾物業(yè)的邏輯是矛盾的，并直接拿出數(shù)據(jù)來證明。偉祿雅苑由觀瀾物業(yè)和六座高層住宅樓宇兩部分構(gòu)成，觀瀾物業(yè)按照投入成本2.84億元和51039平方米建筑面積計算，單位建筑成本為5560元/平方米;六座高層住宅樓宇按照7.96億元成本和131980平方米建筑面積計算，單位建筑成本為6033元/平方米。這兩個數(shù)字相當(dāng)接近，因此觀瀾物業(yè)實際投入成本只有2.84億元是完全可信的。

關(guān)于光明物業(yè)，Emerson聲稱，2019年上半年的研究涵蓋了附近類似項目的成本，其列舉的四個項目單位建筑成本分別為1821元/平方米、1581元/平方米、1887元/平方米、2300元/平方米，與光明物業(yè)1779元/平方米的成本相近。Emerson還表示，其已向香港證監(jiān)會提供有關(guān)證據(jù)。

對于Emerson的上述回應(yīng)，偉祿集團在9月11日發(fā)布了第二份澄清公告。這份澄清公告雖然有所解釋，但是里面并沒有實質(zhì)性的信息。在《證券市場周刊》記者看來，偉祿集團給出的解釋根本不足以打消投資者疑慮，其應(yīng)該拿出實打?qū)嵉臄?shù)據(jù)來說話，詳實披露兩處物業(yè)各項投資成本構(gòu)成明細，以自證清白。

最后，這兩處物業(yè)作為廣州農(nóng)商銀行的抵押物，后者在盡職調(diào)查中對其真實成本又了解多少呢？

荒謬的評估價？

觀瀾和光明兩處物業(yè)給出64億元的評估值，這在Emerson看來，存在不少荒謬之處。

偉祿集團收購公告中的估值報告部分稱，“我們假定該物業(yè)能夠在公開市場上出售……我們使用直接比較法對該物業(yè)進行估值?！?/p>

觀瀾和光明物業(yè)主要由零售、商業(yè)和辦公室以及一些停車場組成。將上述估值方法應(yīng)用于零售、商業(yè)和辦公室合乎情理，但是將這種估值方法同時應(yīng)用于停車場，真的合適嗎？

停車場一般可分為商業(yè)停車場和住宅停車場，光明物業(yè)的停車場屬于商業(yè)性質(zhì)，觀瀾物業(yè)的停車場屬于住宅性質(zhì)，兩者擁有的停車位數(shù)量分別為315個、1012個。根據(jù)偉祿集團收購公告，像光明物業(yè)項目這樣的商業(yè)停車場通常不會出售，因為它們是商業(yè)建筑的配套設(shè)施。對于住宅停車場，深圳住宅小區(qū)多年來幾乎沒有出售過停車場。

顯然，對于商業(yè)停車場和住宅停車場來說，“該物業(yè)能夠出售”的假設(shè)根本站不住腳。Emerson在做空報告中認為，將上述評估假設(shè)和比較方法應(yīng)用于停車場是完全荒謬的。

對此，偉祿集團8月26日發(fā)布的澄清公告解釋稱，Emerson可能并未留意到，授出長期停車位使用權(quán)是長期在中國特定獨特背景下形成的常見市場慣例。

隨后，Emerson在第二份報告中立即回應(yīng)稱，收購交易中，停車場估價中的假設(shè)是“能夠在公開市場上出售”，而如今偉祿集團試圖用所謂的“停車位長期使用權(quán)”，香港聯(lián)交所不應(yīng)該向偉祿集團詢問這兩者的區(qū)別嗎？

此外，Emerson認為，觀瀾物業(yè)所在的偉祿雅苑所有住戶都是可能在幾年后搬走的租戶，試問為什么會有居民承諾長期使用停車場？

針對Emerson的回應(yīng)，偉祿集團在9月11日發(fā)布的第二份澄清公告中解釋稱，在中國，停車位使用者就停車位之長期使用權(quán)（其不涉及單獨土地使用權(quán)）以一筆過付款安排乃屬市場慣例，年期可長達20年，并可于到期后重續(xù)。鑒于有關(guān)市場慣例，估值師認為有關(guān)長期使用權(quán)之租賃代價就停車位市值而言為具代表性之參考。

澄清公告還表示，偉祿雅苑的住宅單位已根據(jù)政府之相關(guān)住房政策出售予合資格買家;在對停車位估值之時，所涉物業(yè)是否全部租出對估值而言并無關(guān)系;停車位之租用證主要按短期基準(zhǔn)（如每小時、每日及每月停車位租用證）授出，即使停車位，尤其是位于中國之停車位租用證被終止，其市值亦不會受到任何重大影響。

即便上述解釋有一定的合理性，但是如此估值方法下的停車位收益率卻是慘不忍睹。

按照收購報告中的估值方法，觀瀾和光明兩處物業(yè)的單個停車位均給出了40萬元的評估價，這要比觀瀾停車場之上的一套住宅單元還要貴。據(jù)Emerson調(diào)查，如果將觀瀾物業(yè)停車位出租出去，以評估價為基準(zhǔn)計算的單個停車位年化收益率只有0.69%，所有停車位因為使用率過低導(dǎo)致實際年化收益率僅為0.07%。

除去停車位以外，按照上述評估方法，觀瀾物業(yè)旗下的零售物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公室/公寓物業(yè)，給出的評估價分別為9.3萬元/平方米、5.2萬元/平方米、5.3萬元/平方米;光明物業(yè)旗下的辦公室物業(yè)，給出的評估價為5.17萬元/平方米。

根據(jù)Emerson調(diào)查，以評估價作為基準(zhǔn)，光明物業(yè)的辦公樓對外出租年化收益率僅為0.74%。這意味著投資回本時間達135年，是剩余使用年限的三倍以上。這怎么可能呢？

上面多種證據(jù)均表明，觀瀾和光明這兩處物業(yè)給出的評估價高得過于離譜。對此，偉祿集團在澄清公告中沒有給出任何的解釋。

更值得關(guān)注的是，這兩項物業(yè)至今還沒有產(chǎn)生正的現(xiàn)金流。

對于房地產(chǎn)投資者來說，最重要的考慮因素自然是房產(chǎn)的位置。從這個角度來看，觀瀾和光明物業(yè)的位置并不理想。

深圳主要的商業(yè)區(qū)是羅湖區(qū)、福田區(qū)和南山區(qū)。以羅湖口岸為參照，觀瀾物業(yè)距羅湖口岸31公里，光明物業(yè)距羅湖口岸43公里。

根據(jù)偉祿集團收購公告，觀瀾和光明兩處物業(yè)分別于2017年6月和2017年年底完工。但是，對外租賃進度卻在不斷推遲。

根據(jù)偉祿集團2018年3月22日的收購公告，預(yù)計2018年第二季度開始租賃兩處物業(yè);根據(jù)2018年中期報告，預(yù)計2018年下半年這兩處房產(chǎn)將產(chǎn)生租金收入;根據(jù)2018年年度報告，這兩處物業(yè)的改造計劃分別于2019年年底和2020年年中完成。

偉祿集團2018年的年度報告還指出，這兩處房產(chǎn)可能在改造后分別于2020年年初和2020年年末開始運營。試問，如果一處房產(chǎn)很容易出租，為什么還要空置兩年以上？

觀瀾物業(yè)位于偉祿雅苑，據(jù)Emerson調(diào)查，偉祿雅苑之內(nèi)的住宅為公共租賃房屋，入住率非常低，實際入住率不足20%，使得觀瀾物業(yè)旗下的零售和商業(yè)物業(yè)很難出租出去。而觀瀾和光明兩處物業(yè)旗下的辦公樓，同樣因為位置不好導(dǎo)致過去兩年一直空置。

至此，這究竟發(fā)生了一個什么樣的故事呢？在Emerson看來，林曉輝的最初目標(biāo)可能是將觀瀾和光明這兩處物業(yè)以約6倍的原始成本賣給上市公司偉祿集團。隨后，很可能是在銀行和其他“專業(yè)顧問”的幫助下意識到他可以以更高價賣出，因此估價進一步被夸大至賬面價值的2.58倍。

面對上述指控，偉祿集團雖然已經(jīng)連續(xù)發(fā)了兩份澄清公告，但是澄清的力度根本不夠，缺少實打?qū)嵉年P(guān)鍵數(shù)據(jù)證明，自證清白之路依然遙遠。

如果Emerson的指控屬實，那么廣州農(nóng)商銀行作為63.26億元交易中的主要資金提供者，在整個事件中又扮演了什么樣的角色呢？是毫不知情的無辜受害者還是積極參與其中的幫兇呢？如果廣州農(nóng)商銀行不認可Emerson的指控，那么更應(yīng)該拿出證據(jù)以自證清白。

最后，值得注意的是，就在Emerson發(fā)布做空報告之后不久，據(jù)廣州市紀委監(jiān)委消息，廣州農(nóng)村商業(yè)銀行原黨委書記、董事長王繼康涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受廣州市紀委監(jiān)委紀律審查和監(jiān)察調(diào)查。

此前，廣州農(nóng)商行7月21日發(fā)布公告稱，該行董事長王繼康因工作調(diào)動原因，辭任該行執(zhí)行董事、董事長等職務(wù)，目前由副董事長兼行長易雪飛暫為履行董事長和授權(quán)代表職務(wù)。

隨著政府部門對王繼康調(diào)查的繼續(xù)深入，更多的真相或許會逐漸浮出水面。

對于文中的疑問，《證券市場周刊》記者分別向廣州農(nóng)商銀行和偉祿集團發(fā)去了采訪函，不過截至發(fā)稿未收到兩家公司的回復(fù)。