張會利 郭遠方

摘要：隨著國家宏觀政策的不斷加強和房地產(chǎn)市場的日趨完善，如何有效控制和降低項目成本，提高房地產(chǎn)項目投資資金效益成本房地產(chǎn)企業(yè)當前急需思考的問題。合理準確的目標成本對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作至關(guān)重要，但實際的房地產(chǎn)項目成本管理工作中常常存在目標成本制定不合理、不準確的問題，嚴重影響了后期房地產(chǎn)項目成本管理工作的開展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目，目標成本;成本管理;成本控制

一、房地產(chǎn)項目目標成本確定存在的問題

隨著國家宏觀政策的不斷加強和房地產(chǎn)市場的日趨完善，傳統(tǒng)的僅僅依靠雄厚資金實力方式已經(jīng)無法支撐房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展需要。一方面房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品銷售價格受到了限制，另一方面隨著原材料價格和人工費用的增長使得項目成本不斷提高，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作面臨越來越大的壓力。而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)化和科學(xué)化的成本管理方法，如何有效控制和降低項目成本，提高房地產(chǎn)項目投資資金效益成本房地產(chǎn)企業(yè)當前急需思考的問題。

房地產(chǎn)項目目標成本通常要經(jīng)過概念方案設(shè)計、方案設(shè)計和擴充設(shè)計三個步驟才能最終確定。因此，房地產(chǎn)項目目標成本的確定并不是一蹴而就，而是一個不斷分解-合成-再分解-再合成的循環(huán)過程。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)在編制目標成本過程中常常會出現(xiàn)未嚴格遵守目標成本制定流程和目標成本編制不準確的問題。由于前期成本編制準備工作的不充分、項目設(shè)計深度不足或急于開工等因素的影響，在初期編制的目標成本往往是比較粗略估計的，隨著項目的不斷推進其實際成本就會偏離預(yù)先設(shè)定的成本目標，造成后期項目實際成本出現(xiàn)較差偏差。

傳統(tǒng)模式中房地產(chǎn)項目目標成本確定經(jīng)常使用成本加成法，通過對項目成本進行估算并加上預(yù)期利潤確定房地產(chǎn)項目的銷售價格，但該方法的不足在于未能充分考慮市場對項目價格影響，部分原材料或市場其它因素波動可能使得房地產(chǎn)項目實際成本偏離預(yù)期目標成本從而影響到銷售價格。另外，在確定房地產(chǎn)項目目標成本過程中未能對成本控制過程中可能出現(xiàn)的問題進行規(guī)劃分析，缺少有效的成本問題預(yù)防控制對策，一旦目標成本出現(xiàn)問題就很難按照原有計劃執(zhí)行，增加了房地產(chǎn)項目目標成本管理風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)項目目標成本確定的具體過程和關(guān)鍵控制點

（一）土地最高價格的確定

土地價格的確定要綜合考慮土地所在地區(qū)的土地政策和土地市場信息，土地價格占整個房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)成本的比例很高，直接決定了房地產(chǎn)項目的銷售價格高低。對土地價格的確定最常見的方法是剩余法，即由項目規(guī)劃成本和項目建設(shè)成本二者的差值確定土地最高獲取價格。其中項目規(guī)劃成本是由目標成本確定，由于此時房地產(chǎn)企業(yè)并不能提供出完整的項目開發(fā)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案，只能由項目概念性規(guī)劃設(shè)計方案，并結(jié)合以往類似項目的成本數(shù)據(jù)估算出相關(guān)參數(shù)取值。

（二）目標成本預(yù)測

1、銷售價格預(yù)測。銷售價格是通過對擬建項目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況進行詳細調(diào)查基礎(chǔ)上確定的，通過對潛在客戶產(chǎn)品需求分析和項目的優(yōu)劣勢進行分析，選取合適的類似項目產(chǎn)品價格作為對比分析，采用市場比較方法確定擬建項目產(chǎn)品價格。

2、目標利潤確定。項目目標利潤的確定應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和具體項目的產(chǎn)品定位情況，通常也是選取以往類似項目的利潤水平作為對比分析，將項目的規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品定位、項目品質(zhì)以及其它方面進行對比確定項目利潤水平。項目的利潤大小可以依據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出適當調(diào)整，如果在新進區(qū)域內(nèi)需要快速占領(lǐng)市場可以適當降低項目利潤水平，如果開發(fā)高端項目梳理企業(yè)品牌形象則可以適當提高利潤水平。

3、目標成本的預(yù)測。項目目標成本-銷售總收入-目標利潤。以上確定的項目目標成本通常是項目成本的最高值，同時需要經(jīng)過后期的不斷優(yōu)化調(diào)整才能最終確定。

（三）產(chǎn)品優(yōu)化及目標成本估算

該階段主要是通過項目的方案設(shè)計的不斷細化和優(yōu)化將概念性的成本轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行的目標成本，主要成本控制要點包括：

1、產(chǎn)品方案的優(yōu)化

在項目前期規(guī)劃條件下開展設(shè)計工作，將項目概念性設(shè)計方案不斷細化和深化形成具體的方案設(shè)計，該階段要對房地產(chǎn)項目進行多設(shè)計方案對比分析，通過不同組合類型的項目方案的成本指標，在實現(xiàn)項目功能目標基礎(chǔ)上綜合考慮不同設(shè)計方案的成本、工期、技術(shù)安全等因素。如結(jié)構(gòu)選型過程中小高層或高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計時可以盡量采用剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)設(shè)計及設(shè)計優(yōu)化過程中應(yīng)該盡量減少短肢墻的數(shù)量，因為按照規(guī)范要求短肢剪力墻的抗震等級要偏高，采用以上設(shè)計優(yōu)化方式可以減少大量鋼筋使用，從而實現(xiàn)降低工程造價目的。

2、專項方案優(yōu)化設(shè)計

項目產(chǎn)品方案后應(yīng)該開展項目產(chǎn)品的專項設(shè)計，該階段成本控制的重點是要明確項目成本主次控制，對某些工程量大和工程造價較高的工程進行重點的成本優(yōu)化，如土方工程盡管不構(gòu)成項目實體但是卻占用大量工期和項目資金，也應(yīng)該列為項目成本管理的重點，對該項工程應(yīng)該編制專項方案并重點控制成本。項目施工場地的規(guī)劃設(shè)計也會對項目成本造成較大影響，應(yīng)該對其中施工道路、用電和用水等內(nèi)容制定多種方案并對比分析，以確定最佳方案。

3、材料及構(gòu)件選取要合理

在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計中最重要的材料的混凝土和鋼筋，因此結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的重點是混凝土等級和工程量，以及配筋率的調(diào)整。如混凝土設(shè)計要制定合理的混凝土配合比，依在滿足安全技術(shù)基礎(chǔ)上可以通過技術(shù)組合方式降低混凝土單價成本，原材料選擇要遵循因地制宜和就地取材原則，優(yōu)先選用人工骨料作為砂石骨料。在構(gòu)件選取方面的重點是不要盲目加大剪力墻厚度，防止混凝土用量和配筋率上升;做好框架梁、樓面梁和現(xiàn)澆樓板等構(gòu)件的截面設(shè)計及優(yōu)化工作。

4、地下車庫的設(shè)計優(yōu)化

地下車庫的工程造價很高且銷售速度較地上項目產(chǎn)品緩慢，其利潤率也相對較低，因此應(yīng)該將地下車庫作為項目設(shè)計優(yōu)化和成本控制重點。對地下車庫設(shè)計優(yōu)化的基本原則是提高地下車庫面積的使用率，合理的控制單個車位面積，主要策略包括：優(yōu)化車庫輪廓尺寸、柱間距和柱截面;優(yōu)化車庫進出口位置和內(nèi)部空間的交通流向;優(yōu)化車庫內(nèi)車輛停放位置和方式;優(yōu)化車庫內(nèi)的設(shè)備安裝位置。

（四）項目目標成本的確定

在各級目標成本確定過程中要嚴格以上一級目標成本為依據(jù)，不能超過上一級成本目標的約束，當超過成本目標時應(yīng)該對產(chǎn)生的成本目標偏差及偏差成因進行認真分析，并采取相應(yīng)措施進行及時調(diào)整。經(jīng)過擴充設(shè)計和施工圖設(shè)計后的項目產(chǎn)品方案已經(jīng)明確，可以依據(jù)施工圖設(shè)計方案計算出各部分的工程量和工程造價情況，并形成具體的項目目標成本，作為后期項目目標成本控制的依據(jù)。

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