文亞西

摘要：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是我國的經(jīng)濟(jì)支柱，2018年以來，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨金融監(jiān)管加強(qiáng)、去杠桿、去通道信用緊縮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，其融資壓力不斷加大。融資渠道有限、融資成本也越來越高。本文主要分析了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在不同生命周期下可能會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并據(jù)以提出不同生命周期下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇的融資方式。

1 我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

目前，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)營活動(dòng)包括供應(yīng)鏈融資、銷售回款;籌資活動(dòng)包括境內(nèi)間接融資、境內(nèi)直接融資和海外融資。其主要的融資渠道有國內(nèi)貸款（包括銀行貸款、非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款）、自籌資金（包括自有資金、其他自籌資金）、其他資金（包括定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款、其他資金）、利用外資（包括對(duì)外借款、外商投資）、各項(xiàng)應(yīng)付款（包括應(yīng)付工程款、其他應(yīng)付款）等。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道還是比較多樣化。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明，在2017年，全國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)用于項(xiàng)目開發(fā)的新增資金為19.0萬億元，包括實(shí)際到位資金15.6萬億、各項(xiàng)應(yīng)付款3.4萬億。其中，國內(nèi)銀行貸款2萬億，占比約為10.8%;自有資金5.1萬億，占比約為26.8%;銷售回款7.3萬億元，占比約為35.0%。由此可以看出，雖然商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐漸多樣化，但是融資資金的主要來源還是銀行借貸、自籌資金和銷售回款。

2 商業(yè)地產(chǎn)生命周期與融資策略間的關(guān)系

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，對(duì)資金的需求量較大，僅依靠其自有資金及以往的經(jīng)營利潤無法滿足實(shí)際需要，為了保證企業(yè)正常經(jīng)營運(yùn)作，就需要通過外部融資籌集資金。因而，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，制定合理的融資策略，顯得非常重要。在制定融資策略時(shí)，往往會(huì)考慮自身的資本結(jié)構(gòu)狀況以及所面臨的外部融資環(huán)境等因素，卻容易忽略生命周期這一影響因素。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)處于不同的生命周期所體現(xiàn)出的經(jīng)營水平和發(fā)展情況是不同的，各個(gè)階段的發(fā)展目標(biāo)也就不同，當(dāng)然所需要的資金量也不一致。因而，在制定融資策略時(shí)，就要充分的考慮生命周期，只有融資策略符合了房企的生命周期，才能使制定的融資策略更具有實(shí)際可操作性，更利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)的健康成長。同樣的，融資策略的有效性，會(huì)受商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生命周期的影響。

3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不同生命周期下的特點(diǎn)及存在的風(fēng)險(xiǎn)

通常認(rèn)為一個(gè)產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一個(gè)市場從出現(xiàn)到完全退出社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一般經(jīng)歷四個(gè)階段：初創(chuàng)期、成長期、成熟期和衰退期，在不同的階段行業(yè)具有不同的特征。

3.1 初創(chuàng)期

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在初創(chuàng)期，自身投入的資本量較少，處于起步階段，資本積累能力也較弱，整體規(guī)模較小，實(shí)現(xiàn)資本增值的速度相對(duì)較為緩慢，面臨的重大問題便是資金不足。

企業(yè)要想生存下去，必須要有足夠的資金。一方面來源于外部投資者的投入。但是，由于企業(yè)剛剛成立，相關(guān)的信息把握還不夠全面，對(duì)于投資者而言，無法很好的判斷企業(yè)的資信情況，企業(yè)與投資者之間信息不對(duì)稱，因而，面對(duì)所存在的信息風(fēng)險(xiǎn)，投資者很難冒險(xiǎn)進(jìn)行投資;另一方面來源于企業(yè)的積累，但該階段，企業(yè)盈利水平較弱，沒有足夠的土地儲(chǔ)備，開發(fā)出來的項(xiàng)目是否與市場需求相符，能否順利進(jìn)行，能否在市場上立足，還是未知數(shù)，企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。

3.2 成長期

隨著企業(yè)的逐步發(fā)展，原始積累增多，盈利水平較初期有了顯著提高，市場占有率有所提高，商業(yè)地產(chǎn)的品牌開始逐步建立。此時(shí)，是否能夠持續(xù)得到資金供應(yīng)，現(xiàn)金流是否穩(wěn)定，能否獲得較大的市場份額，開發(fā)更有前途的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速增長，便是該階段需要考慮的問題。

成長期較初創(chuàng)期的信用風(fēng)險(xiǎn)有所下降。因?yàn)?，進(jìn)入該階段，企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)狀況，盈利情況，現(xiàn)金流情況及其項(xiàng)目開發(fā)情況等都逐步完善。向外部投資者提供的信息透明度較高，對(duì)他們作出的合理的決策較為有利。但是，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，因?yàn)檫M(jìn)入成長期企業(yè)間的競爭變得更加激烈，為了擴(kuò)大市場份額，可能會(huì)盲目進(jìn)行擴(kuò)張，未來現(xiàn)金流存在不確定性。不過較初創(chuàng)期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)有所下降。

3.3 成熟期

進(jìn)入成熟期，盈利水平不斷增高，企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)開始獲得大量回報(bào)。市場占有率較高。但增長速度較成長期變緩慢，行業(yè)間競爭變得更加激烈。此時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要整合內(nèi)外部資源，保證營運(yùn)資金的平穩(wěn)，開發(fā)新的投資項(xiàng)目，來穩(wěn)定其市場地位、延長品牌的壽命。

在該階段，房企的信息風(fēng)險(xiǎn)明顯減少，因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)制度差不多已經(jīng)健全、信息披露的能力較高，信息透明度更高。外部投資者可以通過各種渠道掌握企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，從而作出合理的投資決策。同時(shí)，成熟期的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步降低，因?yàn)樵诖穗A段，企業(yè)市場份額、盈利水平趨于穩(wěn)定，更容易預(yù)測現(xiàn)金流情況。企業(yè)若能保持市場份額，就能較好的控制風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 衰退期

隨著市場競爭的加劇和需求的不斷變化，某些產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，逐漸被市場淘汰。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資本積累能力和盈利水平也隨之下降。為了避免因銷售收入的減少導(dǎo)致業(yè)務(wù)的萎縮，房企應(yīng)當(dāng)及時(shí)地做好調(diào)整和轉(zhuǎn)型。

在該階段，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)會(huì)下降，但財(cái)務(wù)狀況開始惡化，負(fù)債率開始上升，企業(yè)會(huì)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為了保證企業(yè)的正常運(yùn)營，企業(yè)會(huì)盡可能地采取相應(yīng)措施維持足夠的現(xiàn)金流。

4商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不同生命周期下所選擇的融資策略

4.1 初創(chuàng)期

由于在初創(chuàng)期商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，所以，對(duì)于房企而言，采用內(nèi)源融資較為有利。因?yàn)?，?nèi)源融資一方面不需要到期還本付息，無需支付融資費(fèi)用。較債務(wù)和股權(quán)融資而言，沒有嚴(yán)苛的融資條件，成本很低;另一方面，受外部影響因素較小，既不會(huì)像債務(wù)融資那樣面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也不會(huì)像股權(quán)融資一樣面臨控制權(quán)稀釋的問題。

不過，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特殊性，需要進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)，僅僅依靠內(nèi)源融資，滿足不了企業(yè)的發(fā)展需求。因而，還需要選擇其他的融資方式。由于，現(xiàn)階段企業(yè)存在較大的信息風(fēng)險(xiǎn)，一般的投資者可能會(huì)選擇放棄投資。那么可以引入風(fēng)險(xiǎn)投資者，這些投資者追求高風(fēng)險(xiǎn)、高報(bào)酬，一般會(huì)選擇周期較長，尤其是未來發(fā)展前景較好的項(xiàng)目。因而，以內(nèi)源融資為主，風(fēng)險(xiǎn)投資為輔是初創(chuàng)期選擇的最好融資策略。

4.2 成長期

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入成長階段，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和信息風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)會(huì)下降。但企業(yè)處于發(fā)展階段，需要擴(kuò)大規(guī)模，增加市場份額，所面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)仍然不可小覷。因而，應(yīng)選擇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低的融資方式。與債務(wù)融資相比，股權(quán)融資較其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要小，所以可以選擇股權(quán)融資作為主要融資方式，不用到期還本付息，受經(jīng)營波動(dòng)影響較小，所獲得的預(yù)期報(bào)酬較高，一定程度上可以提升企業(yè)的社會(huì)知名度。同時(shí)，選擇以債務(wù)融資為輔，比如利用商業(yè)信用和銀行信貸等方式。

4.3 成熟期

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入成熟期，發(fā)展基本穩(wěn)定。盈利水平一般保持在較高水平。所面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和信息風(fēng)險(xiǎn)較小。此時(shí)，企業(yè)可以選擇負(fù)債率較高的融資方式，以債務(wù)融資為主，股權(quán)融資為輔。一方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)此時(shí)資質(zhì)等級(jí)和信用等級(jí)都達(dá)到較高，很容易獲得銀行的貸款;另一方面，適當(dāng)?shù)呢?fù)債融資可以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的價(jià)值，以便能夠有效的發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用。并且還不會(huì)影響原股東的控制權(quán)。

4.4 衰退期

進(jìn)入衰退期，企業(yè)的實(shí)力逐漸減弱，原本具有優(yōu)勢的產(chǎn)品逐漸失去競爭力，市場占有率開始大幅度下滑，負(fù)債率較之前上升，為了維持企業(yè)的正常運(yùn)營，可以選擇變現(xiàn)閑置資產(chǎn)，處置不良資產(chǎn)，加強(qiáng)資產(chǎn)利用效率，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，及時(shí)回收應(yīng)收賬款。當(dāng)然，也可以適當(dāng)通過銀行短期信貸來緩解企業(yè)的資金壓力。同時(shí)，利用業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，使企業(yè)重新獲得新生。

5 結(jié)語

本文主要以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為例，分析了其在不同生命周期下的特點(diǎn)及其存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了在初創(chuàng)期選擇以內(nèi)源融資為主，風(fēng)險(xiǎn)投資為輔;在成長期主要選擇股權(quán)融資，其次債務(wù)融資;在成熟期則與成長期相對(duì)應(yīng)，主要以債務(wù)融資為主，再輔以股權(quán)融資;在衰退期適當(dāng)選擇銀行短期信貸，并加強(qiáng)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化的融資策略，為促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供建議。