冉甜甜

摘要：近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈，基于此，本文研究房產(chǎn)測(cè)量與建筑設(shè)計(jì)計(jì)算建筑面積的區(qū)別，探究建筑面積的分類和作用，討論建筑設(shè)計(jì)計(jì)算建筑面積的基本認(rèn)定，探討房產(chǎn)測(cè)量對(duì)建筑設(shè)計(jì)計(jì)算建筑面積的指導(dǎo)，希望能為關(guān)注此話題的研究者提供參考意見。

關(guān)鍵詞：建筑面積;計(jì)算標(biāo)準(zhǔn);控制性指標(biāo)

在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開發(fā)商運(yùn)用的“偷面積”手段，來源于建筑設(shè)計(jì)人員對(duì)相關(guān)規(guī)范的深入理解。但是設(shè)計(jì)計(jì)算面積和實(shí)際測(cè)量面積之間存在一定差異，往往會(huì)引發(fā)出售方和購(gòu)買方之間的利益糾紛，針對(duì)這一問題，相關(guān)政策法規(guī)還不夠完善，本文就房產(chǎn)測(cè)量與建筑設(shè)計(jì)計(jì)算建筑面積的區(qū)別展開分析。

一、建筑面積的分類和作用

建筑面積也被稱作是建筑展開面積，是建筑各層面積的和。輔助面積、使用面積、結(jié)構(gòu)面積這些都是建筑面積。其中使用面積指的是可以直接用來生產(chǎn)和生活的凈面積之和。在民用建筑中，居住凈面積指的是居室凈面積。輔助面積指的是建筑物各層平面布置中輔助生產(chǎn)或生活的凈面積總和。有效面積是使用面積和輔助面積的總和。結(jié)構(gòu)面積包含的內(nèi)容有墻體、柱體、垃圾道、通風(fēng)道、附屬煙囪，這些結(jié)構(gòu)所占面積的總和就是結(jié)構(gòu)面積。在編制工程建設(shè)概算時(shí)，建筑面積是計(jì)算工程量的基礎(chǔ)，在計(jì)算建筑面積時(shí)，需要用到這個(gè)基數(shù)。在計(jì)算地面抹灰、室內(nèi)填土、地面墊層的工程量時(shí)，都需要用到這一基數(shù)。相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待建筑面積計(jì)算工作，任何一點(diǎn)粗心大意都有可能導(dǎo)致計(jì)算失誤。不僅結(jié)構(gòu)工程量計(jì)算出現(xiàn)偏差，工程概預(yù)算的準(zhǔn)確性也會(huì)明顯受到影響[1]。

二、建筑設(shè)計(jì)計(jì)算建筑面積的基本認(rèn)定

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)定》是建筑設(shè)計(jì)計(jì)算建筑面積的基本認(rèn)定，建筑項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)性分析也會(huì)從其中得到必要的參考依據(jù)，在規(guī)劃部門批復(fù)審核建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃條件和制定城市總規(guī)劃項(xiàng)目時(shí)，基本認(rèn)定也會(huì)發(fā)揮十分關(guān)鍵的作用。設(shè)計(jì)單位給施工設(shè)計(jì)圖紙之后，計(jì)算的建筑面積會(huì)為項(xiàng)目工程預(yù)決算和項(xiàng)目分項(xiàng)工程量提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。同時(shí)建筑面積也會(huì)在計(jì)算工程量和工程造價(jià)中發(fā)揮關(guān)鍵作用。在目前的發(fā)展階段中，建筑行業(yè)使用的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)定》屬于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)能規(guī)范工業(yè)和民用建筑工程面積計(jì)算事項(xiàng)。同時(shí)對(duì)計(jì)算方法進(jìn)行統(tǒng)一，這是工程造價(jià)計(jì)量工作的有效數(shù)據(jù)參考。

三、分析房產(chǎn)測(cè)量和建筑設(shè)計(jì)計(jì)算面積的差異

（一）功能方面的差異

房產(chǎn)測(cè)量和建筑設(shè)計(jì)計(jì)算面積使用不同的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，也就是說兩種測(cè)量方式遵循的原則有所不同，堅(jiān)持的標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。正是因?yàn)槿绱?，房產(chǎn)測(cè)量和建筑設(shè)計(jì)計(jì)算面的最終結(jié)構(gòu)存在一定差異。對(duì)于房產(chǎn)測(cè)量來說，其中包含的主要內(nèi)容有房屋和房屋的用地信息，房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房屋登記工作，這些都需要房產(chǎn)測(cè)量的指導(dǎo)。另外在房產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)交易、稅收征集這些工作中，房產(chǎn)測(cè)量能提供非常有價(jià)值的參考信息。房屋在人們的日常生活中占有很高的地位，因此房產(chǎn)管理工作意義重大，而房產(chǎn)測(cè)量在其中發(fā)揮基礎(chǔ)作用。確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、保障產(chǎn)權(quán)人權(quán)益，房產(chǎn)測(cè)量能夠?yàn)槠涮峁┲匾罁?jù)。而建筑設(shè)計(jì)計(jì)算面積主要應(yīng)用于工程預(yù)決算和分項(xiàng)工程量計(jì)算這兩方面。在計(jì)算單位建筑面積工程造價(jià)和材料用量時(shí)，建筑設(shè)計(jì)計(jì)算面積能起到重要的參考作用。

（二）計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)方面的差異

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)城鎮(zhèn)房產(chǎn)測(cè)量?jī)?nèi)容有明確的規(guī)定，也有一定基本要求。這些標(biāo)準(zhǔn)主要在城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)、建成區(qū)之外的工礦企事業(yè)單位、相鄰居民點(diǎn)的房產(chǎn)測(cè)量中發(fā)揮作用。而《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)定》能更好滿足工程造價(jià)計(jì)量的需要。在目前的發(fā)展階段中，我國(guó)大中型城市的計(jì)量規(guī)劃會(huì)使用這一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之間存在的差異導(dǎo)致規(guī)劃審批面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積之間存在一定差別。在此條件下，房屋設(shè)計(jì)單位就能利用這兩種標(biāo)準(zhǔn)之間的差異制定不同的建設(shè)方案。而開發(fā)商也會(huì)利用這一條件，制定贈(zèng)送面積的營(yíng)銷方案，目的在于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)。

四、探討房產(chǎn)測(cè)量對(duì)建筑設(shè)計(jì)計(jì)算建筑面積的指導(dǎo)

（一）實(shí)現(xiàn)對(duì)規(guī)范差異的合理利用，提高建筑設(shè)計(jì)工作質(zhì)量

在保證不違反《測(cè)量規(guī)范》的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有建筑形式的有效利用，從而設(shè)計(jì)出“偷面積”空間。與此同時(shí)，這也滿足房地產(chǎn)的測(cè)量要求。購(gòu)房者在收房之后，會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行局部改造，實(shí)現(xiàn)適當(dāng)擴(kuò)充，從而打造更加理想的居住空間。《建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》限定主體之外的空間計(jì)算容積，比如錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，在計(jì)算時(shí)是按照底板外圍投影的二分之一來計(jì)算面積。而在《測(cè)量規(guī)范》中，錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)則被視為無頂蓋陽(yáng)臺(tái)，不在面積計(jì)算的范圍內(nèi)。對(duì)于建筑設(shè)計(jì)人員來說，可以預(yù)先向購(gòu)房者提供一些改造方案。而眾多購(gòu)房者統(tǒng)一委托開發(fā)商為其改造房屋空間，建設(shè)可供使用的套內(nèi)空間。此時(shí)購(gòu)房者就能實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑空間最大限度的利用，同時(shí)也能有效擴(kuò)大居住空間。而開發(fā)商給出的贈(zèng)送面積承諾也能實(shí)現(xiàn)。統(tǒng)一的后期改造需要統(tǒng)一實(shí)施施工方案，這會(huì)有效降低安全隱患。

（二）運(yùn)用創(chuàng)新理念豐富建筑空間的功能

建筑設(shè)計(jì)計(jì)算面積要保證符合《測(cè)量規(guī)范》，在此條件下，建筑設(shè)計(jì)人員充分發(fā)揮想象力，展開建筑空間創(chuàng)新工作。創(chuàng)新形式包括飄窗改造、挑高空間改造。對(duì)現(xiàn)有的呆板居住空間進(jìn)行有效創(chuàng)新。比如風(fēng)靡一時(shí)的loft戶型，這種戶型最早出現(xiàn)在美國(guó)紐約，基本的建筑是廢棄的工業(yè)廠房，建筑設(shè)計(jì)師和藝術(shù)家采取從中分隔措施，為人們提供居住、工作、社交和娛樂的場(chǎng)所，在浩大的廠房?jī)?nèi)，各種各樣的空間存在于其中，居住者的生活方式得到極大豐富。不僅能創(chuàng)作行為藝術(shù)，還能展開作品展活動(dòng)，這種生活方式無疑是前衛(wèi)的，生活在里面的人們也有了一個(gè)新穎的名字，叫做LOFTER。Loft空間高大而又寬敞，屬于上下兩層的復(fù)式結(jié)構(gòu)。戶型特點(diǎn)是無障礙，同時(shí)這也意味著房屋的私密性較差。通常情況下由購(gòu)房者自己決定內(nèi)部空間的風(fēng)格和格局。國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)師引用loft設(shè)計(jì)模式，打造開放性、透明性的空間格局，主要受眾是年輕群體。

（三）有效應(yīng)對(duì)控制性指標(biāo)失效問題

如今中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平在不斷提高，開發(fā)商往往承受著巨大的資金成本壓力，在城市開發(fā)控制體系還不夠健全的情況下，開發(fā)商獲得利潤(rùn)最大化常常會(huì)用到“偷面積”這一營(yíng)銷手段。但是這一策略有可能會(huì)導(dǎo)致城市開發(fā)控制性指標(biāo)作用失效。開發(fā)商的銷售策略是購(gòu)房者獲得更大的“得房率”，最初的目的是為了減少納稅量，同時(shí)也擴(kuò)大銷售面積，從而獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益[2]。但是這有可能導(dǎo)致購(gòu)房者在收房后面臨法律糾紛。為此要頒布相應(yīng)規(guī)定，避免出現(xiàn)糾紛，比如針對(duì)建筑物的架空層增加面積計(jì)算規(guī)定，取消深基礎(chǔ)架空層，弱化設(shè)計(jì)利用，不管設(shè)計(jì)內(nèi)容是否被有有效利用，都應(yīng)當(dāng)計(jì)入計(jì)算范圍內(nèi)。

五、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，本文從功能和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)兩方面入手分析房產(chǎn)測(cè)量和建筑設(shè)計(jì)計(jì)算面積的差異，認(rèn)為建筑空間設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)對(duì)規(guī)范差異的合理利用，提高建筑設(shè)計(jì)工作質(zhì)量，運(yùn)用創(chuàng)新理念豐富建筑空間的功能，此外還需要有效應(yīng)對(duì)控制性指標(biāo)失效問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]李自強(qiáng).房產(chǎn)測(cè)量與建筑設(shè)計(jì)計(jì)算建筑面積的差異性[J].建材與裝飾，2019（04）：226-227.

[2]王小林.上海規(guī)劃竣工驗(yàn)收測(cè)繪建筑面積計(jì)算規(guī)則的探討[J].測(cè)繪與空間地理信息，2017，40（12）：188-190.

作者簡(jiǎn)介：冉甜甜，1989.10.11，女，陜西西安，職稱：初級(jí)，學(xué)歷：大學(xué)本科，研究方向：房產(chǎn)測(cè)量。