吳健+鄭偉

摘 要： 竣工驗(yàn)收是供后監(jiān)管的一項(xiàng)措施之一。做好建設(shè)用地供地后監(jiān)管工作，可以遏制土地低效利用、違反土地出讓合同及土地閑置等問題，預(yù)防建設(shè)用地供地后的違法違規(guī)用地行為。本文針對(duì)建設(shè)用地項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的內(nèi)容及要點(diǎn)進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞： 竣工；驗(yàn)收測量；容積率；建筑面積

1.建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收內(nèi)容

隨著我市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，建設(shè)用地供需矛盾十分突出，不斷提高土地利用率，有效緩解土地供需矛盾，就成了促進(jìn)節(jié)約集約用地的思考方向。建設(shè)用地驗(yàn)收具體內(nèi)容主要包括以下四項(xiàng)：是否足額繳納土地出讓金及其他土地規(guī)費(fèi)；是否存在逾期開工、逾期竣工、土地閑置情況；是否按批準(zhǔn)用地范圍使用土地以及依照土地出讓合同、劃撥決定書，需要驗(yàn)收的其他內(nèi)容。

2.建設(shè)用地項(xiàng)目的驗(yàn)收類型

建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收分為分期驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收。

分期驗(yàn)收：經(jīng)依法批準(zhǔn)已分期的房地產(chǎn)項(xiàng)目可按分期發(fā)證的宗地申請(qǐng)分期驗(yàn)收；規(guī)劃批準(zhǔn)分期驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可申請(qǐng)分期驗(yàn)收。凡屬于度假村、賓館、酒店、科研設(shè)計(jì)、工業(yè)生產(chǎn)等項(xiàng)目用地，以及土地出讓合同規(guī)定不可分割和不得進(jìn)行銷售的項(xiàng)目，不得辦理分期驗(yàn)收。

竣工驗(yàn)收：國土、規(guī)劃、房管等部門要按照各自的職責(zé)，開展項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作，竣工驗(yàn)收的具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收的范圍是否與出讓合同和批準(zhǔn)用地范圍一致；實(shí)際計(jì)入容積率的建筑面積是否與出讓合同約定時(shí)一致；土地用途是否與出讓合同約定一致；出讓金是否交清等。

3.建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收測量流程

驗(yàn)收測量是項(xiàng)目驗(yàn)收的前置環(huán)節(jié)，由項(xiàng)目開發(fā)單位申請(qǐng)，針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況進(jìn)行竣工測量，計(jì)算建筑面積、計(jì)容面積、不同用途的建筑比例，核實(shí)是否超出批準(zhǔn)用地紅線的過程。其測量結(jié)果與《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》或其它約定條件進(jìn)行核對(duì)，出具《建設(shè)項(xiàng)目用地驗(yàn)收測量報(bào)告單》，供國土管理部門進(jìn)行驗(yàn)收使用。其具體流程分為：

（1）分期驗(yàn)收測量流程

申請(qǐng)—受理資料—提供同意分期驗(yàn)收的意見—現(xiàn)場實(shí)測—測量審查—計(jì)算相關(guān)的建筑面積—核對(duì)用地紅線—出具驗(yàn)收測量成果—提交驗(yàn)收

（2）竣工驗(yàn)收測量流程

申請(qǐng)—受理資料—現(xiàn)場實(shí)測—測量審查—計(jì)算歷次分期的建筑面積及各類用途的面積—核算整體容積率—核對(duì)用地紅線—出具驗(yàn)收測量成果—提交驗(yàn)收

4.建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收各類指標(biāo)的計(jì)算內(nèi)容

（1）建筑總面積：總建筑面積是工程建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積之和，通常按“地上、地下、地上地下相加”三項(xiàng)分別列出。

（2）可建建筑面積：根據(jù)《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》或其它約定條件所約定的能夠建設(shè)或達(dá)到的建筑面積。一般指用地面積*容積率

（3）計(jì)入容積率的建筑面積：根據(jù)相關(guān)規(guī)范，將建筑總面積內(nèi)可計(jì)入容積率的部分單獨(dú)列出計(jì)算。計(jì)容地上建筑面積=地上建筑面積-不計(jì)容積率的地上建筑面積（底層架空綠化公共服務(wù)空間）+特殊多倍計(jì)容積率的面積（層高超高建筑）

（4）不同用途比例的計(jì)算：在計(jì)入容積率的建筑面積中，將不同用途的建筑面積分類計(jì)算。一般根據(jù)規(guī)劃核實(shí)測量報(bào)告或房產(chǎn)實(shí)測進(jìn)行核算。

（5）建筑密度：指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例（%）。是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%）。

（6）建筑高度：建筑高度是指屋面面層到室外地坪的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。

（7）綠地率：綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。綠地率=（綠地面積/用地面積）×100%。

（8）公建配套：配套公建（住宅區(qū)配套公共建筑），指開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項(xiàng)目因住宅區(qū)情況的不同會(huì)有所區(qū)別。

5.驗(yàn)收測量指標(biāo)計(jì)算之難點(diǎn)

（1）陽臺(tái)面積的計(jì)算

根據(jù)徐州市政府批轉(zhuǎn)市規(guī)劃局《徐州市經(jīng)營性用地容積率計(jì)算規(guī)定》[1]的通知徐政發(fā)〔2008〕56號(hào)，住宅建筑的每套住宅陽臺(tái)當(dāng)其水平投影總面積小于10平方米（含10平方米）時(shí)，按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率。當(dāng)其水平投影總面積大于10平方米時(shí)，其超出10平方米部分按水平投影面積計(jì)入容積率。長期以來，規(guī)劃測量計(jì)算的陽臺(tái)面積僅僅核算出來陽臺(tái)的總面積，而超過10平方米的部分未單獨(dú)標(biāo)出。

（2）閣樓是否計(jì)容的情形

建筑物坡屋頂建筑面積計(jì)算值按《計(jì)算規(guī)范》[2]計(jì)算，具有下列情形之一的，其建筑面積不計(jì)入容積率：

a、前后檐口高在2.0米以下（不含2.0米），且在遮陽方向上退讓建筑外主墻在3.6米以上，并設(shè)套內(nèi)樓梯的坡屋頂?shù)慕ㄖ娣e。

b、建筑坡屋頂下設(shè)計(jì)凈高超出2.2米部分的建筑面積不超過房屋標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的30%，且坡屋頂前檐口高出頂層屋面不超過1.5米、后檐口高不超過0.3米。

根據(jù)以上規(guī)定，必須在現(xiàn)場核實(shí)閣樓是否滿足以上條件，否則需要計(jì)入容積率。

（3）公建配套面積的計(jì)算

根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》[3]，居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（也稱配套公建），應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類設(shè)施。按照土地分類，其商業(yè)服務(wù)、金融郵電的部分屬于商服，因此，在計(jì)算具體的用途分類時(shí)，應(yīng)將公建設(shè)施與土地分類進(jìn)行對(duì)應(yīng)。

（4）外墻保溫及干掛石材的計(jì)算

在實(shí)地竣工測量環(huán)節(jié)，往往測量按照外包尺寸進(jìn)行量算，這將導(dǎo)致外墻保溫層以及干掛石材等一并計(jì)入了容居率。當(dāng)計(jì)算實(shí)際建筑面積超出計(jì)容面積時(shí)，開發(fā)單位強(qiáng)調(diào)包含了此部分，但又苦于沒有該部分的具體面積，導(dǎo)致在核算容積率時(shí)加大了難度。

（5）分期驗(yàn)收資料的搜集

對(duì)于分期驗(yàn)收的項(xiàng)目，前期驗(yàn)收資料已經(jīng)提供，在竣工驗(yàn)收時(shí)，再搜集前期驗(yàn)收資料比較困難。因?yàn)樵诟鱾€(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)，針對(duì)不同的問題出具了處理意見，這就要求驗(yàn)收資料應(yīng)該及時(shí)歸檔，方便調(diào)閱。

6.建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收的處理對(duì)策

（1）先內(nèi)后外。這里指的是先內(nèi)業(yè)處理，判斷現(xiàn)場需要核實(shí)的重點(diǎn)，判斷是否應(yīng)該屬于分期驗(yàn)收還是竣工驗(yàn)收，提供的資料是否齊全、真實(shí)有效，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的圖紙，明確需要計(jì)容的要素，如設(shè)備間、閣樓、梯、廊、入戶花園等，然后現(xiàn)場逐一核實(shí)。

（2）細(xì)化測量。在竣工測量環(huán)節(jié)，針對(duì)建筑物各個(gè)設(shè)計(jì)部位進(jìn)行測量，按照用途進(jìn)行劃分，分類匯總，有些竣工測量核實(shí)資料往往只匯總了主體、陽臺(tái)、設(shè)備層等，但未將用途加以區(qū)分，導(dǎo)致無法按照用途進(jìn)行分類匯總。

（3）數(shù)據(jù)共享。建設(shè)項(xiàng)目用地驗(yàn)收，經(jīng)過規(guī)劃、房管、土地各部門進(jìn)行驗(yàn)收，其測量成果應(yīng)進(jìn)行共享。成果共享不僅能夠降低驗(yàn)收測量環(huán)節(jié)的時(shí)間，也能從不同條件下的測量精度相互檢核驗(yàn)證，為驗(yàn)收測量提供一個(gè)成果合格的參考數(shù)據(jù)。

（4）成果歸檔。每次驗(yàn)收的項(xiàng)目成果資料，應(yīng)該及時(shí)歸檔，按照檔案管理的相關(guān)辦法進(jìn)行規(guī)范管理，能夠避免因人員更迭、資料缺失帶來搜集資料的困難。

7.總結(jié)與展望

建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收是批后監(jiān)管的具體行為，驗(yàn)收測量數(shù)據(jù)是作為項(xiàng)目驗(yàn)收的基礎(chǔ)，國土資源管理部門要按照相關(guān)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開展工作。開發(fā)單位項(xiàng)目驗(yàn)收的目的是為了后續(xù)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，在業(yè)務(wù)處理期間，既要提高工作效率，又要細(xì)致深入調(diào)查，從項(xiàng)目的全局出發(fā)，努力做到每一個(gè)項(xiàng)目不留后遺癥?！?/p>

參考文獻(xiàn)

[1]徐政發(fā)〔2008〕56號(hào)《徐州市經(jīng)營性用地容積率計(jì)算規(guī)定》；1-2.

[2] 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2013；1-9.

[3] 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50180-93：1-16.