蔣瑞林

摘 要：近幾年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑行業(yè)的掘起，住房制度的不斷深入，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)建筑施工過(guò)程中，工程項(xiàng)目管理有著舉足輕重的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);現(xiàn)場(chǎng)管理

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理的影響因素

1.1 工程建設(shè)質(zhì)進(jìn)度

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中，工程進(jìn)度是重要的關(guān)鍵.只有有效的加快工程進(jìn)度，工程的建設(shè)才能夠獲取收益，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)才有意義。工程進(jìn)度是比較難控制的，施工過(guò)程是一個(gè)流動(dòng)的過(guò)程.如果施工人員對(duì)于加快工程建設(shè)的意識(shí)不強(qiáng)，就很容易造成工期延誤，此外，資金是工程建設(shè)過(guò)程中的重要一項(xiàng)，足夠的資金，快速的循環(huán)，可以使工程建設(shè)的質(zhì)最和效率明顯提高，降低施工管理的難度。如果工程建設(shè)的資金流動(dòng)緩慢，周轉(zhuǎn)不靈，就會(huì)導(dǎo)致工期延誤，減緩工程建設(shè)進(jìn)度。

1.2 項(xiàng)目管理體系

一個(gè)完整的工程管理項(xiàng)目，需要有完整的崗位管理責(zé)任體系，工程項(xiàng)目只有在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，結(jié)合工程對(duì)象的規(guī)模和特點(diǎn)進(jìn)行分析、探討和操作，才能夠有效提高工程建設(shè)質(zhì)量和效率，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行。在工程建設(shè)過(guò)程中，需要有一個(gè)完整的項(xiàng)目管理責(zé)任體系，以保證工程項(xiàng)目的方方面面都可以落實(shí)到責(zé)任人，一旦發(fā)生事故，責(zé)任人可以及時(shí)進(jìn)行探討分析解決，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行，這可以保證現(xiàn)場(chǎng)施工管理的有效性.使工程的崗位管理責(zé)任體系真正起到作用。

1.3 施工人員素質(zhì)

在工程建設(shè)過(guò)程中，施工人員是工程建設(shè)質(zhì)量和效率的主要影響因素，也是實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)施工管理的主要對(duì)象，施工人員素質(zhì)的高低，會(huì)直接影響到工程建設(shè)的質(zhì)量和時(shí)效，因此.加強(qiáng)施工人員的技能培訓(xùn)，提高施工人員的素質(zhì)，是施工管理過(guò)程中需要不斷改進(jìn)的事情"只有施工人員的專業(yè)技能提高了，工程建設(shè)才會(huì)有質(zhì)顯和效率的保證，才會(huì)降低工程施工管理的難度，促進(jìn)工程建設(shè)的順利進(jìn)行。

1.4 工程建設(shè)質(zhì)，

在工程建設(shè)中工程建設(shè)的質(zhì)最是非常重要的。質(zhì)量的提高可以有效的降低工程重建成本、控制工程造價(jià)。在施工過(guò)程中工程質(zhì)量的影響因素非常廣泛，如材料、地質(zhì)、環(huán)境和施工人員技術(shù)等。這些因素如果不能很好解決，工程建設(shè)的質(zhì)量就很難控制。進(jìn)而會(huì)影響工程施工管理進(jìn)度嚴(yán)重影響工程建設(shè)質(zhì)量。

2 提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)

要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù).要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常強(qiáng)難的。同時(shí)，要求項(xiàng)目體每一位管理人員，要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，不斷對(duì)自身充電，接受上崗培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)，提高管理隊(duì)伍素質(zhì)。可以說(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)，決定了能否帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目體的各項(xiàng)工作在健康、有序的環(huán)境下開(kāi)展。

3 控制項(xiàng)目進(jìn)度方法

1）施工項(xiàng)目進(jìn)度控制方法。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制方法主要是規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)。規(guī)劃是確定施工項(xiàng)目總進(jìn)度控制目標(biāo)和分進(jìn)度控制目標(biāo)，并編制其進(jìn)度計(jì)劃。控制是在施工項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中，進(jìn)行施工實(shí)際進(jìn)度與施工計(jì)劃進(jìn)度的比較，出現(xiàn)偏差及時(shí)采取措施調(diào)整。協(xié)調(diào)是協(xié)調(diào)與施工進(jìn)度有關(guān)的單位、部門和工作隊(duì)組之間的進(jìn)度關(guān)系。

2）施工項(xiàng)目進(jìn)度控制的措施。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制采取的主要措施有組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理措施等。組織措施主要是落實(shí)各層次的進(jìn)度控制的人員、具體任務(wù)和工作責(zé)任。建立進(jìn)度控制的組織系統(tǒng)，按施工項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、進(jìn)展階段或合同結(jié)構(gòu)等進(jìn)行項(xiàng)目分解，確定進(jìn)度目標(biāo)：建立控制目標(biāo)體系，確定進(jìn)度控制工作制度。

3）施工項(xiàng)目進(jìn)度控制的任務(wù)。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制的主要任務(wù)是編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行，按期完成整個(gè)施工項(xiàng)目任務(wù)，編制分部分項(xiàng)工程施工進(jìn)度計(jì)劃，并控制其執(zhí)行，按期完成分部分項(xiàng)工程的施工任務(wù).編制季度、月（旬）作業(yè)計(jì)劃，并控制其執(zhí)行，完成規(guī)定的目標(biāo)等。

4 控制施工項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題

1）人的控制，人是指直接參與施工的組織者、指揮者和操作者。人，作為控制的對(duì)象，是要避免產(chǎn)生失誤。作為控制的動(dòng)力，是要充分調(diào)動(dòng)人的積極性，發(fā)揮人的主導(dǎo)作用。

2）材料的控制，包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件等控制，主要是嚴(yán)格檢查驗(yàn)收，正確合理地使用，建立管理臺(tái)帳，進(jìn)行收、發(fā)、儲(chǔ)、運(yùn)等各環(huán)節(jié)的技術(shù)管理，避免將不合格的原材料使用到工程上。

3）機(jī)械控制，包括施工機(jī)械設(shè)備、工具等控制。根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求，選用合適的機(jī)械設(shè)備。正確使用、管理和保養(yǎng)好機(jī)械設(shè)備。

4）方法控制，包含施工方案、施工工藝、施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)措施等的控制，要切合工程實(shí)際、能解決旌工難題、技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理，有利于保證質(zhì)量、加快進(jìn)度、降低成本。

5）環(huán)境控制，影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素較多，有工程技術(shù)環(huán)境，如工程地質(zhì)、水文、氣象等：工程管理環(huán)境。如質(zhì)量保證體系、質(zhì)量管理制度等：勞動(dòng)環(huán)境，如勞動(dòng)組合、作業(yè)場(chǎng)所、工作面等。

5 控制施工過(guò)程質(zhì)量問(wèn)題

1）嚴(yán)格按圖施工，確保工程質(zhì)量。甲方代表應(yīng)隨時(shí)抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意，不可繞過(guò)監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問(wèn)題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書(shū);造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理。并賠償因此造成的損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

2）加大對(duì)隱蔽工程和中間部位的檢查和驗(yàn)收。房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位.施工方要進(jìn)行自檢，并在48小時(shí)前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)。并且請(qǐng)求甲方進(jìn)行驗(yàn)收。若驗(yàn)收合格，甲方代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若甲方代表查驗(yàn)不合格，施工方要在限定的時(shí)間內(nèi)修改并重新驗(yàn)收。隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收，甲方代表有權(quán)對(duì)已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)。乙方要按要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字。并要求其拆除返工。

3）對(duì)施工單位獎(jiǎng)懲分明。在施工合同上，可以注明對(duì)施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎(jiǎng)懲制度。這樣甲方就能充分調(diào)動(dòng)施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”。同時(shí)也達(dá)到了工程管理的理想境界。

6 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)施工管理是對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量和效率的保證，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，可以有效提高工程建設(shè)的質(zhì)量和效率，降低工程建設(shè)的成本" 房地產(chǎn)業(yè)與人民的生活息息相關(guān).也是人民提高生活水平的追求，因此.加強(qiáng)施工管理，控制和降低成本，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理回歸，是眾望所歸，可以為國(guó)家和人民帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益不l瞬土?xí)б?

參考文獻(xiàn)

[1]徐燁.房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理策略分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2009年14期.

[2]顧烽.淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略[J].城市建設(shè)理論研究，2011年11期.