陸燕

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，人民的平均經(jīng)濟(jì)收入也在不斷上漲，人民生活水平也在穩(wěn)步提升。而大眾對(duì)于住房的需求在人們的生存資料里面算是剛需產(chǎn)品了，近幾年房地產(chǎn)項(xiàng)目也是市場(chǎng)主體參與的炙手可熱的項(xiàng)目活動(dòng)之一，越來越多的資本看中房地產(chǎn)在現(xiàn)今社會(huì)中存在的巨大利潤而趨之若鶩，這就從某些方面間接影響到了房地產(chǎn)的交易成本而最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。本文主要探討房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的交易成本如何對(duì)房價(jià)造成影響，以期望為房地產(chǎn)開發(fā)提供良性發(fā)展的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：交易成本;房地產(chǎn)開發(fā);房產(chǎn)價(jià)格

在人們?nèi)粘Ｉ钪械男枨蟊容^強(qiáng)烈的住宅方面，購得一套房產(chǎn)對(duì)人們的生活還是具有相當(dāng)大的影響。而現(xiàn)階段居高不下的房價(jià)與人們的購房需求之間存在的矛盾也是當(dāng)今社會(huì)的一個(gè)值得重視的矛盾，由此看來有效解決人們對(duì)房產(chǎn)需求的矛盾問題是穩(wěn)定社會(huì)秩序，維持社會(huì)治安以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段[1]。對(duì)此我們需要從房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易成本方面的因素來分析是如何造成房價(jià)上漲的現(xiàn)象，并根據(jù)分析得來的結(jié)果促成解決該問題的有效方針對(duì)策的制定，旨在更好的解決這個(gè)社會(huì)矛盾。

一、房地產(chǎn)開發(fā)交易成本的概念

房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中包括土地成本、建筑建造成本等在內(nèi)的成本叫做生產(chǎn)成本，生產(chǎn)成本是房地產(chǎn)開發(fā)的總體成本中的主要成本之一。而交易成本就是區(qū)別于生產(chǎn)成本的房地產(chǎn)開發(fā)成本，指的是不直接存在房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)過程中的其余成本，是房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)總體過程中與其他開發(fā)客體發(fā)生的交易的成本，即除去建造成本、土地成本和所需利潤之外的所有開支[2]。

二、交易成本的分類以及如何對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成影響

（一）前期交易成本

前期交易成本主要在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)商想要啟動(dòng)項(xiàng)目順利開展，首先需要獲得土地的使用權(quán)，而在高速發(fā)展的城市中土地的珍貴程度可想而知，獲得一塊土地的使用權(quán)代價(jià)頗高。國家以土地所有者身份將一定時(shí)間內(nèi)的土地使用權(quán)出讓給投資者，出讓費(fèi)用就是土地使用權(quán)出讓金。但當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商增多而導(dǎo)致競(jìng)爭力不斷上升，就有可能使開發(fā)商有向政府尋租的行為，這就造成了開發(fā)成本上升而最終影響房價(jià)的上漲。在取得土地使用權(quán)后還需要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和考察，在籌集資金的基礎(chǔ)上需要政府的行政審批，這些繁瑣冗雜的審批程序以及眾多稅費(fèi)都是增加前期交易成本的影響因素[3]。另外，開發(fā)商在開發(fā)過程需要獲得銀行的貸款資金，這個(gè)過程就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的評(píng)估資金以及公關(guān)資金，這就增加了開發(fā)商在這個(gè)過程中的交易成本。

（二）中期交易成本

中期交易成本主要在實(shí)施階段，房地產(chǎn)開發(fā)商在前期的籌備工作完成后就需要進(jìn)行對(duì)施工方的招標(biāo)工作，出于對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的本能追求，更傾向于選擇報(bào)價(jià)較低的施工方，但在實(shí)際過程中施工方可能會(huì)因?yàn)榭刂破涑杀驹谀承┓矫嬖黾恿朔康禺a(chǎn)開發(fā)商的成本。另一方面，開發(fā)商在銀行所取得的貸款資金與其所獲利潤的概率是密切相關(guān)的，開發(fā)商在房地產(chǎn)方面能夠獲得多大概率的經(jīng)濟(jì)效益，就有多大可能會(huì)增加在貸款方面的利率。因此銀行為保證自身利益會(huì)提高貸款利率，這就導(dǎo)致開發(fā)商在這個(gè)階段的交易成本上漲，而最終有影響到了房產(chǎn)價(jià)格的上漲。

（三）后期交易成本

后期的交易成本主要是對(duì)消費(fèi)者的銷售階段，一般開發(fā)商會(huì)采取自銷或者尋找銷售代理的方式進(jìn)行銷售，但不管哪種方式都需要房地產(chǎn)開發(fā)商投入相應(yīng)的銷售成本，包括廣告費(fèi)用、宣傳和銷售費(fèi)用以及代理費(fèi)用，而面對(duì)日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭市場(chǎng)，為提高競(jìng)爭力開發(fā)商又會(huì)加大對(duì)銷售成本的投入，而這些成本又最終都會(huì)直接讓消費(fèi)者承擔(dān)。

三、應(yīng)對(duì)交易成本對(duì)房產(chǎn)價(jià)格影響的對(duì)策方法

（一）健全房地產(chǎn)融資市場(chǎng)

健全的地產(chǎn)融資市場(chǎng)能夠極大的減少房地站開發(fā)商在可行性研究和市場(chǎng)調(diào)研的成本與支出。與國外發(fā)達(dá)國家相比，我國的地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一、秩序雜亂，需要借鑒其經(jīng)驗(yàn)發(fā)展房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，建立健全的金融機(jī)構(gòu)體系[4]。不僅可以通過對(duì)居民貸款提高人們住房水平，還能夠促成有效率、有合理競(jìng)爭性的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的形成，而從促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）規(guī)范地方政府行為

在上文分析中可以看出，地方政府通過不正當(dāng)?shù)姆绞狡孀非蠼?jīng)濟(jì)效益的最大化，不僅使開發(fā)商在前期土地使用成本上升，還促成尋租的隱性交易方式進(jìn)而提高開發(fā)商交易成本。因此需要規(guī)范政府行為，正確引導(dǎo)房價(jià)走勢(shì)。采用合理的土地出讓方式保證市場(chǎng)競(jìng)爭的公平性。并且通過建立健全的土地管理制度，避免土地的不合理開發(fā)以及交易過程中部分官員以權(quán)謀私的行為，確保交易依法進(jìn)行，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)的交易成本。

（三）健全房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境

健全的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境有利于開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、降低資源浪費(fèi)率和開發(fā)成本。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在信用缺失的不良現(xiàn)象，不同單位都存在一定程度的信用危機(jī)問題，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。需要完善相關(guān)法律法規(guī)、健全征信體系以及加強(qiáng)文化教育工作，為建設(shè)信用體系提供一定的保障，提高信息共享和使用效率。通過對(duì)文化教育工作的開展也有利于構(gòu)建一個(gè)誠實(shí)守信的市場(chǎng)環(huán)境，形成良好的市場(chǎng)氛圍[5]。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)交易成本對(duì)房價(jià)的影響是多方面的、多層次的，為了滿足廣大人民群眾對(duì)房產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該制定合理策略、構(gòu)建完善的地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，以規(guī)范政府行為、健全房地產(chǎn)融資市場(chǎng)和健全地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的措施，降低房地產(chǎn)開發(fā)地交易成本，旨在最終形成房地產(chǎn)合理的價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋宏，張璐.商業(yè)投資與房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析——以西安市為例[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2018（11）：185-187.

[2]張君芝.淺談房地產(chǎn)開發(fā)交易成本對(duì)房價(jià)的影響[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2017（30）：4，6.DOI：103969/j.issn.1674-585X-2017.30.004.

[3]雷安琪.土地監(jiān)管稅理論在中國土地交易市場(chǎng)及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)用[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2017（52）：62-70.

[4]慕振江.房地產(chǎn)開發(fā)交易成本及其對(duì)房價(jià)的影響分析[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2016（10）：67.

[5]毛豐付，李言.房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)投資影響再探——基于房地產(chǎn)稅“新觀點(diǎn)”視角的分析[J].地方財(cái)政研究，2017（3）：69-75，87.