張道航

[摘 要]房地產(chǎn)市場(chǎng)既是消費(fèi)市場(chǎng)，也是資本市場(chǎng)甚至?xí)蔀橥稒C(jī)炒作市場(chǎng)。由投機(jī)炒作引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不僅傷害民生也帶來(lái)經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)建和實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，是防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的先手棋，也是確保房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略之舉。構(gòu)建和實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，必須堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，必須建立穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制，必須統(tǒng)籌房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);市場(chǎng);發(fā)展;長(zhǎng)效機(jī)制

2019年新年伊始，習(xí)近平總書(shū)記在省部級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)題研討班開(kāi)幕式上，就防范化解政治、意識(shí)形態(tài)、經(jīng)濟(jì)、科技、社會(huì)、外部環(huán)境、黨的建設(shè)等領(lǐng)域重大風(fēng)險(xiǎn)作出深刻分析并提出明確要求，在談到防范經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和保證經(jīng)濟(jì)安全時(shí)總書(shū)記強(qiáng)調(diào)，“要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案”[1]。近年來(lái)，過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)和過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，不僅讓民生難堪重負(fù)，也帶來(lái)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定的風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)建和實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，既是控制、防范和釋放房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的先手棋，也是防止發(fā)生“黑天鵝”、“灰犀牛”事件的有準(zhǔn)備之戰(zhàn)，更是保證房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略之舉。

一、堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位

產(chǎn)業(yè)定位，不僅是對(duì)某一產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)上乃至經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中所處地位的總體評(píng)價(jià)，同時(shí)也直接決定著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向以及是否收到政策的支持或限制。上世紀(jì)90年代，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)被視為“支柱產(chǎn)業(yè)”，但正式作為產(chǎn)業(yè)定位確定下來(lái)并見(jiàn)諸于文件，則是在2003年。2003年的國(guó)務(wù)院18號(hào)文件提出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”[2]。然而，也就是在2003年以后，房?jī)r(jià)便出現(xiàn)了快速攀升，2004和2005年全國(guó)住宅價(jià)格分別上漲18.7%和12.6%。

縱觀房地產(chǎn)被確立為“支柱產(chǎn)業(yè)”以來(lái)的政策變化和市場(chǎng)走勢(shì)，可以得出這樣幾個(gè)基本結(jié)論：一是盡管2003年的國(guó)務(wù)院18號(hào)文件確立了房地產(chǎn)的“支柱產(chǎn)業(yè)”地位，但在實(shí)踐中卻并未貫徹始終，從個(gè)別時(shí)期出臺(tái)的政策看，似乎又更側(cè)重于“民生”定位。如2007年的國(guó)務(wù)院24號(hào)文件，第一句話就強(qiáng)調(diào)：“住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題”。二是凡是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位時(shí)，市場(chǎng)就會(huì)火爆起來(lái)，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)上漲或反彈;凡是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的民生性質(zhì)時(shí)，市場(chǎng)便會(huì)出現(xiàn)觀望，房?jī)r(jià)上漲也會(huì)趨緩甚至微幅下調(diào);與之相應(yīng)，房?jī)r(jià)調(diào)控也在“調(diào)控-觀望-上漲”中輪回。三是由于總體上和大部分時(shí)間里都是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的“支柱產(chǎn)業(yè)”地位，而房子又似乎主要不是用來(lái)“住”的，反倒成了用來(lái)“炒”的，因此，不僅總體上房地產(chǎn)呈現(xiàn)著非理性繁榮，房?jī)r(jià)也在大部分時(shí)間里處于過(guò)快上漲之中。

當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)的非理性繁榮和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，不能完全歸咎于“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位。但不可否認(rèn)的是，這一定位必然會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)得到多方面政策支持，為加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)繁榮帶來(lái)諸多有利條件，而對(duì)于任何一個(gè)過(guò)快發(fā)展和過(guò)度繁榮的市場(chǎng)，若想讓其回歸理性并讓產(chǎn)品價(jià)格平穩(wěn)下來(lái)，幾乎都是不大可能的。因此，“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位實(shí)際上間接地將房地產(chǎn)推向了非理性繁榮，并導(dǎo)致了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。而房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，一方面讓越來(lái)越多的中低收入人群買(mǎi)不起房子，另一方面又進(jìn)一步推動(dòng)著非理性擴(kuò)張和房地產(chǎn)泡沫的積聚，從而使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅與民生漸行漸遠(yuǎn)，甚至給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)隱患，并可能讓整個(gè)社會(huì)都陷入災(zāi)難之中。

必須看到，住房作為一種特殊商品不僅可以用來(lái)滿足人們的居住需要，也可以作為投資甚至投機(jī)對(duì)象。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由“物的有用性”所衍生的房地產(chǎn)的“資本屬性”也在不斷地得以滋長(zhǎng)，[3]人們不僅可以將其作為財(cái)產(chǎn)抵押物從而取得信貸資金，甚至可以在市場(chǎng)上進(jìn)行投機(jī)炒作賺取收益。這說(shuō)明，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)除了與民生相關(guān)也與資本相連，除了可以用來(lái)“住”也可能用來(lái)“炒”，而且房地產(chǎn)的資本屬性借助于金融工具的杠桿作用，甚至可能推動(dòng)衍生資本、虛擬資本的膨脹，并對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)帶來(lái)負(fù)面影響。

正是基于房地產(chǎn)的這種屬性，習(xí)近平總書(shū)記在黨的十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位?！盵4]這一定位，就是要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)不再成為投機(jī)炒作的市場(chǎng)，而是住房消費(fèi)的市場(chǎng)，不再是資本積累及賺錢(qián)工具，而是實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的物質(zhì)保障。從世界各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)看，放縱房地產(chǎn)的“資本屬性”，并讓房地產(chǎn)市場(chǎng)衍生為資本投資或投機(jī)炒作市場(chǎng)的，國(guó)家或地區(qū)易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，如美國(guó)、日本等。上世紀(jì)80年代末日本遭遇的“平成恐慌”，以及在2008年引發(fā)了國(guó)際金融危機(jī)的美國(guó)“次貸危機(jī)”，無(wú)不同房地產(chǎn)的炒作有著直接關(guān)系，瘋狂的房地產(chǎn)炒作和大肆的市場(chǎng)投機(jī)是導(dǎo)致恐慌和危機(jī)的淵藪。

就世界現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)模式而言，還沒(méi)有哪一種模式的成功是靠房地產(chǎn)來(lái)撬動(dòng)的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不具有引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)整體向上的創(chuàng)新力，迄今為止人類(lèi)也沒(méi)有發(fā)生過(guò)類(lèi)似于互聯(lián)網(wǎng)革命式的“住宅革命”，能將住宅領(lǐng)域的效率提升并推進(jìn)至每個(gè)領(lǐng)域。相反，當(dāng)房?jī)r(jià)達(dá)到瘋狂之巔時(shí)，往往意味著這種模式的失敗[5]。尤其是我們當(dāng)今所處的時(shí)代，與資本主義工業(yè)化初期乃至上世紀(jì)的狀況都大不相同。面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)科技發(fā)展的新趨勢(shì)，以及現(xiàn)代化進(jìn)程中已經(jīng)出現(xiàn)和可能遇到的問(wèn)題，應(yīng)將高科技、文化、教育等“智慧產(chǎn)業(yè)”作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)乃至支柱產(chǎn)業(yè)，至于房地產(chǎn)業(yè)則應(yīng)歸位于“是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。其實(shí)，無(wú)論就國(guó)計(jì)還是民生而論，一個(gè)定位于“住”而不是“炒”的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于中國(guó)都至關(guān)重要。說(shuō)它是“支柱產(chǎn)業(yè)”也不為過(guò)，但不是作為拉動(dòng)GDP和虛擬炒作的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是以保障和改善民生為宗旨、以完善住房保障為重要內(nèi)容、以實(shí)現(xiàn)住有所居為目標(biāo)的“民生型支柱產(chǎn)業(yè)”。

二、建立穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制

一個(gè)立足于“住”而不是“炒”的房地產(chǎn)業(yè)，必須讓市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)包括銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格保持在相對(duì)平穩(wěn)和大多數(shù)人可以承受的水平，不能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，構(gòu)建和實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制也就無(wú)從談起。但實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)不能完全依靠市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)，必須通過(guò)政府的監(jiān)管和調(diào)控，維護(hù)市場(chǎng)秩序，調(diào)節(jié)供求關(guān)系，處罰暴利行為，才能構(gòu)建起穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制。當(dāng)然，政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管和調(diào)控并不僅僅限于房?jī)r(jià)，也包括房屋建設(shè)質(zhì)量以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，但房?jī)r(jià)是核心。否則，即使住房建設(shè)質(zhì)量再好，供給結(jié)構(gòu)再合理，可是房?jī)r(jià)被炒得絕大多數(shù)人買(mǎi)不起、租不起，那也還是沒(méi)能達(dá)到監(jiān)管和調(diào)控目的。因此，建立穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制，是構(gòu)建和實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要基礎(chǔ)。

什么樣的價(jià)格才算“合理”房?jī)r(jià)？消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商會(huì)各執(zhí)一詞。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，合理的房?jī)r(jià)一般應(yīng)是房屋開(kāi)發(fā)的全部成本再加上5-10%的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)大都超出這個(gè)水平，但是開(kāi)發(fā)商們的暴利行為很難得到處罰。這首先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本極不透明，不能界定成本當(dāng)然也就無(wú)法確定開(kāi)發(fā)商是否存在暴利，更無(wú)法對(duì)其進(jìn)行處罰了。房?jī)r(jià)的成本核算確是一項(xiàng)復(fù)雜工程，但并非不可為。2008年底，山東省臨沂市就在中心城區(qū)選定了7個(gè)地塊，經(jīng)詳細(xì)測(cè)算后發(fā)布了《關(guān)于公布臨沂中心城區(qū)高層商品房開(kāi)發(fā)成本的公告》。2005年7月，福州市物價(jià)局也曾向社會(huì)發(fā)布過(guò)當(dāng)?shù)刈≌杀厩鍐危捎趤?lái)自有關(guān)方面的壓力，當(dāng)年11月就宣布不再向社會(huì)發(fā)布[6]?？梢?jiàn)，弄清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本并非不可為。

我國(guó)《統(tǒng)計(jì)法》賦予了統(tǒng)計(jì)部門(mén)對(duì)各行業(yè)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行普查和統(tǒng)計(jì)職能，其中就包括行業(yè)利潤(rùn);《價(jià)格法》也規(guī)定，物價(jià)部門(mén)具有測(cè)算并發(fā)布自主定價(jià)商品的社會(huì)平均成本的職能。因此，政府部門(mén)應(yīng)本著對(duì)百姓和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展負(fù)責(zé)的精神，依法公布住房建設(shè)成本。在此基礎(chǔ)上，國(guó)家還應(yīng)盡快出臺(tái)反暴利的相關(guān)法規(guī)，對(duì)那些超出利潤(rùn)控制標(biāo)準(zhǔn)及獲取暴利的開(kāi)發(fā)商施以應(yīng)有的處罰。例如，德國(guó)法律規(guī)定：房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者要承擔(dān)刑事責(zé)任;如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20%則為“超高房?jī)r(jià)”，根據(jù)德國(guó)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為;如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)50%則為“房?jī)r(jià)暴利”，這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑[7]。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，嚴(yán)格的房?jī)r(jià)監(jiān)管和處罰制度，是建立穩(wěn)定合理房?jī)r(jià)形成機(jī)制必不可少的重要條件，包括房屋租賃價(jià)格也同樣如此。因此，應(yīng)加快相關(guān)法規(guī)建設(shè)，對(duì)那些在房地產(chǎn)市場(chǎng)上獲取超高利潤(rùn)和暴利者依法施以應(yīng)有處罰。

如果此前的房地產(chǎn)調(diào)控主要是針對(duì)房?jī)r(jià)“大起”，而今后也還要有意識(shí)地將防范房?jī)r(jià)“大落”納入調(diào)控視野和政策儲(chǔ)備，并著重防范房地產(chǎn)市場(chǎng)異常波動(dòng)和引發(fā)金融體系共振。就房地產(chǎn)的炒作而言，既寄望于房?jī)r(jià)的“大起”，也期盼著房?jī)r(jià)的“大落”，正是在這種大起大落中才能為其提供炒作空間。為此，必須保持貨幣政策松緊適度，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境過(guò)度寬松或過(guò)度緊縮，引發(fā)市場(chǎng)大幅波動(dòng)。房地產(chǎn)問(wèn)題的本質(zhì)是金融，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商建房還是購(gòu)房者買(mǎi)房，都離不開(kāi)金融支持。建立穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制，必須有相對(duì)穩(wěn)定的金融政策支持，尤其在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩和不確定性增加、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)特別是城鄉(xiāng)居民收入也會(huì)進(jìn)入一個(gè)變化較大和增長(zhǎng)預(yù)期不確定的時(shí)期，保持融資成本的長(zhǎng)期穩(wěn)定和可控，是降低房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。房子能炒起來(lái)，最大的支撐是金融杠桿，這是炒房問(wèn)題的總根源，因此中央政府必須做好防止貨幣流動(dòng)性泛濫的管制，做到分類(lèi)去杠桿。除了金融手段，財(cái)政政策也是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控的重要手段，特別是通過(guò)財(cái)政手段對(duì)低收入困難人群施以住房保障，既是財(cái)政調(diào)節(jié)和分配社會(huì)資源的重要體現(xiàn)，也是建立穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制不可缺少的條件。

過(guò)去十?dāng)?shù)年房?jī)r(jià)之所以堅(jiān)挺向上，還在于土地成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)舊增長(zhǎng)模式的一個(gè)核心環(huán)節(jié)，這決不單是土地財(cái)政這么簡(jiǎn)單，更重要的是土地資本化與城市化、工業(yè)化息息相關(guān)，而房子又不可避免地成為整個(gè)交易的最終買(mǎi)單者。土地供應(yīng)量、土地結(jié)構(gòu)以及土地空間布局等，不僅影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，也決定著城市的生態(tài)環(huán)境和發(fā)展走向。良好的土地供給，能夠與城市發(fā)展方向、環(huán)境發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)，與公共基礎(chǔ)設(shè)施用地的供應(yīng)相契合，并能進(jìn)一步優(yōu)化和提升城市功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展和房地產(chǎn)整體價(jià)值的提升。因此，必須按照中央關(guān)于嚴(yán)格土地管理的規(guī)定，認(rèn)真研究和用好土地政策。要在做好城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)城市功能分區(qū)，合理分布房地產(chǎn)產(chǎn)品，防止某些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，土地閑置;而另一些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，導(dǎo)致房屋價(jià)格畸高等現(xiàn)象。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情制定土地供應(yīng)計(jì)劃，把握好向房地產(chǎn)市場(chǎng)投放土地的節(jié)奏，并將計(jì)劃供應(yīng)的土地定時(shí)、定點(diǎn)、定位，形成以土地的供給來(lái)引導(dǎo)和制約需求的新機(jī)制。中央對(duì)地方政府要有相應(yīng)的約束，不能人為控制土地出讓造成稀缺，制造地王。建立土地價(jià)格監(jiān)測(cè)體系，為政府進(jìn)行土地供給決策提供依據(jù)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)大幅震蕩，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)向好。

穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制既包括一級(jí)市場(chǎng)，也包括二級(jí)市場(chǎng)乃至住房租賃市場(chǎng)。從我國(guó)近年的房?jī)r(jià)波動(dòng)看，二級(jí)市場(chǎng)上的投機(jī)炒作同樣是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要因素，而且二級(jí)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)上漲往往又會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)上漲。遏制二級(jí)市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)炒作，既可以像一級(jí)市場(chǎng)那樣收緊房貸，也可以輔之以稅收政策。譬如德國(guó)，不僅對(duì)房?jī)r(jià)、房租超高以及暴利者施以嚴(yán)厲處罰，同時(shí)又利用稅收政策來(lái)遏制房地產(chǎn)投機(jī)。德國(guó)稅法規(guī)定，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納1-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)還要再交3.5%的交易稅，而對(duì)于自有自住的住宅則不需要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，只繳納宅基地的土地稅[8]。按照黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的精神，不僅要對(duì)房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)予以征稅，而且應(yīng)適時(shí)出臺(tái)持有環(huán)節(jié)的稅收，并對(duì)自住、投資、投機(jī)性質(zhì)的住房需求實(shí)行有差別的稅收政策，從而遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作和促進(jìn)房?jī)r(jià)趨于合理穩(wěn)定。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，征收房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，不僅可以使政府尤其是地方政府獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入，從根本上扭轉(zhuǎn)地方的土地財(cái)政，并可以對(duì)穩(wěn)定和調(diào)控房?jī)r(jià)起到積極作用。例如，韓國(guó)政府為了抑制房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的過(guò)快上漲，曾將財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅提到驚人的30%，從而對(duì)市場(chǎng)上的短期炒作起到了有效的扼制。

三、統(tǒng)籌房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展

“發(fā)展才是硬道理”[9];“把發(fā)展作為黨執(zhí)政興國(guó)的第一要?jiǎng)?wù)”[10];“科學(xué)發(fā)展觀，第一要義是發(fā)展”[11];“必須堅(jiān)持以發(fā)展為第一要?jiǎng)?wù)，不斷增強(qiáng)我國(guó)綜合國(guó)力”[12]，從鄧小平理論、“三個(gè)代表”、科學(xué)發(fā)展觀到習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想，都從不同角度、以不同的表達(dá)方式反復(fù)強(qiáng)調(diào)了發(fā)展的重要性。房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于發(fā)展，構(gòu)建和實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制必須堅(jiān)持以發(fā)展為第一要?jiǎng)?wù)，只有發(fā)展才能解決好百姓“住”的問(wèn)題，才能不斷增強(qiáng)人民的獲得感、幸福感、安全感。

但是，發(fā)展又必須堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧的根本方法，解決好發(fā)展中出現(xiàn)的不平衡和不充分問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)同發(fā)展和協(xié)調(diào)發(fā)展，否則不僅不會(huì)有好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，也不會(huì)有較快的發(fā)展速度。其實(shí)，堅(jiān)持房子是住的、不是炒的定位，就是要將房地產(chǎn)納入到經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化發(fā)展格局之中，使之適應(yīng)人民日益增長(zhǎng)的美好生活需，并與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相互協(xié)調(diào)，形成一種和諧共振效應(yīng)。即房地產(chǎn)業(yè)不僅要對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起促進(jìn)作用，同時(shí)其自身也可以得到外部環(huán)境的支持，從而實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康和可持續(xù)的發(fā)展，而不是將房地產(chǎn)作為追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和增加GDP的工具，以房地產(chǎn)的超前片面發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。前些年，有的城市在政府的深度干預(yù)下，大力發(fā)展“推土機(jī)經(jīng)濟(jì)”和“拆遷經(jīng)濟(jì)”，曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，可如今這種模式留下的種種問(wèn)題，足以讓人們認(rèn)識(shí)到它的失敗性。統(tǒng)籌房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，就是要在總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，按照新發(fā)展理念的要求，制定相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和調(diào)控政策，促進(jìn)發(fā)展模式的創(chuàng)新和發(fā)展質(zhì)量的提高，從而扭轉(zhuǎn)以往房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的某些不協(xié)調(diào)現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，而不是一味盲目地在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上大做文章。

第一，統(tǒng)籌房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須進(jìn)一步完善市場(chǎng)體制，形成規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從孕育到成長(zhǎng)壯大的體制基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展同樣要依循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)并與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)共進(jìn)。但由于住房商品化、貨幣化、市場(chǎng)化改革以來(lái)，房?jī)r(jià)一路走高，致使有人認(rèn)為房地產(chǎn)的市場(chǎng)化發(fā)展不利于民生，也會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。其實(shí)，近年來(lái)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲恰恰是由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟所致，不僅是房地產(chǎn)價(jià)格的形成，包括土地交易、資金供給等環(huán)節(jié)都會(huì)受到非市場(chǎng)因素的干擾，正是由于這些非市場(chǎng)因素的干擾，才造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的失序現(xiàn)象，并引起了房地產(chǎn)炒作之風(fēng)興起和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。因此，進(jìn)一步完善市場(chǎng)體制，排除非市場(chǎng)因素干擾，健全交易規(guī)則，理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，這些恰恰都是新時(shí)代實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展所面臨的重大任務(wù)。

第二，統(tǒng)籌房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須把握好城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)及其節(jié)奏，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程相得益彰，使房?jī)r(jià)走勢(shì)與城鎮(zhèn)化步伐相適應(yīng)。城鎮(zhèn)化既是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是中國(guó)社會(huì)進(jìn)步的必然趨勢(shì)，只有實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化目標(biāo)，中國(guó)才能躋身現(xiàn)代化國(guó)家行列。實(shí)踐表明，我國(guó)住房需求的增長(zhǎng)總體上是與城鎮(zhèn)化進(jìn)程同步的，城鎮(zhèn)化快速成長(zhǎng)的時(shí)期也是住房需求大量釋放的時(shí)期，未來(lái)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程必將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)機(jī)遇。同時(shí)，城鎮(zhèn)化又必須依托于房地產(chǎn)業(yè)的支撐，不僅城鎮(zhèn)新增人口住房問(wèn)題的解決，包括由城鎮(zhèn)化帶來(lái)的城市規(guī)模擴(kuò)大、城市結(jié)構(gòu)提升、存量資源調(diào)整和城市體系完善等等，都需要房地產(chǎn)業(yè)為其提供強(qiáng)有力的發(fā)展支撐。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)城鎮(zhèn)化在中國(guó)已明顯提速，但就目前的城市房?jī)r(jià)而言，已經(jīng)成為農(nóng)民進(jìn)城的巨大障礙，甚至?xí)畛擎?zhèn)化進(jìn)程戛然而止。因此，構(gòu)建和實(shí)施平穩(wěn)健康的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)制，必須下決心讓房?jī)r(jià)回歸到與城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng)的水平。

第三，統(tǒng)籌房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，要求房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式和高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)，把保障和改善民生作為發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重要抓手，抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)需求，打造一個(gè)以消費(fèi)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)。1995年，黨的十四屆五中全會(huì)通過(guò)的《關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》就曾明確提出兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變，即經(jīng)濟(jì)體制從傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。2017年，黨的十九大又進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力的攻關(guān)期”[13]。雖然轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（發(fā)展）方式的提出已二十余年，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變滯后依然是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要矛盾，并制約著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。其中一個(gè)重要原因，就是在主導(dǎo)思想上過(guò)度強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而忽視民生的改善。因此，必須將經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變與保障和改善民生統(tǒng)一起來(lái)，以保障和改善民生為重要抓手，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。只有把保障和改善民生作為轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的重要著力點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展才有持久動(dòng)力，社會(huì)進(jìn)步才有牢固基礎(chǔ)，國(guó)家才能長(zhǎng)治久安，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。就房地產(chǎn)業(yè)而言，必須立足于保障和改善民生，以保證住房的消費(fèi)需求為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。

第四，統(tǒng)籌房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，要求房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須反映時(shí)代要求，符合社會(huì)發(fā)展方向，有利于促進(jìn)公平正義和推進(jìn)社會(huì)和諧。隨著市場(chǎng)化、城鎮(zhèn)化水平不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品即“住房”逐步成為稀缺產(chǎn)品，房地產(chǎn)的所有權(quán)人則成為這種稀缺要素價(jià)格上漲的直接受益者，這正是房地產(chǎn)發(fā)展可能導(dǎo)致收入分配差距擴(kuò)大這一社會(huì)問(wèn)題的最直接原因。建立在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上的現(xiàn)代社會(huì)，并不否定每個(gè)人由于能力的不同而可能帶來(lái)收入上的差異。但是，從統(tǒng)籌房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展出發(fā)，又要求房地產(chǎn)的擁有者必須以繳納相應(yīng)的稅賦作為對(duì)資源占有和消耗的補(bǔ)償，擁有的房地產(chǎn)越多繳納的稅賦也越多，從而在保證效率的同時(shí)也有利于促進(jìn)社會(huì)公平，并對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)炒作起到抑制作用。

第五，統(tǒng)籌房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，既包括房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)與社會(huì)需求結(jié)構(gòu)的相互適應(yīng)，也要求房地產(chǎn)的供給總量與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量之間的相互協(xié)調(diào)。這就需要發(fā)揮地方政府的主體責(zé)任，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定政策，不但要完善商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)，也要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立租售并舉的住房制度，讓住房回歸居住功能并限制投機(jī)炒作。協(xié)調(diào)發(fā)展也不是要求房地產(chǎn)業(yè)一味被動(dòng)地去適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，同時(shí)也包括利用房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)的特征，達(dá)到減輕經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的效果。例如，在經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期，可以通過(guò)壓縮房地產(chǎn)業(yè)投資間接影響經(jīng)濟(jì)增速;當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于低谷時(shí)，也可以通過(guò)加大房地產(chǎn)投資刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。當(dāng)然，這不僅需要以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展為目標(biāo)，同時(shí)又必須把握得恰到好處，否則就不會(huì)有“協(xié)調(diào)發(fā)展”。

第六，統(tǒng)籌房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，不能理解成房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)整齊劃一地均衡平推，乃至各個(gè)產(chǎn)業(yè)和各個(gè)區(qū)域之間的齊頭并進(jìn)。事實(shí)上絕對(duì)的平衡是不存在的，尤其是在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，由于受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國(guó)內(nèi)各種因素變動(dòng)的影響，總是會(huì)出現(xiàn)不平衡和不協(xié)調(diào)。然而，通過(guò)經(jīng)濟(jì)、行政、法律等各種手段予以規(guī)制和調(diào)控，使其不趨于平衡和協(xié)調(diào)，這正是宏觀調(diào)控的基本要求和所要達(dá)成的歸宿，也是構(gòu)建和實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制所要達(dá)成的目標(biāo)。長(zhǎng)效機(jī)制不是憑空而來(lái)的，而是從過(guò)往調(diào)控政策的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)中不斷提煉出來(lái)的，它既是對(duì)歷史的延續(xù)，如“因城施策”等行之有效的方針政策會(huì)得以繼續(xù)，也有對(duì)未來(lái)藍(lán)圖的明畫(huà)深圖，特別是在“房子是住的、不是炒的”這一新定位下的新的體制和機(jī)制創(chuàng)新。

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[5]葉檀.房?jī)r(jià)瘋漲是實(shí)體經(jīng)濟(jì)開(kāi)始沒(méi)落的標(biāo)志[N].大眾證券報(bào)，2009-09-22（9）.

[6]孫瑞灼.公開(kāi)商品房成本值得期待[N].學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)，2009-05-04（4）.

[7]黃石松.政府調(diào)控房?jī)r(jià)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與啟示[N].光明日?qǐng)?bào)，2009-07-14（10）.

[8]黃石松.政府調(diào)控房?jī)r(jià)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與啟示[N].光明日?qǐng)?bào)，2009-07-14（10）.

[9]鄧小平.鄧小平文選第三卷[M].北京：人民出版社，1993.377.

[10]江澤民.全面建設(shè)小康社會(huì)，開(kāi)創(chuàng)中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)新局面[N].人民日?qǐng)?bào)，2002-11-28，（1-4）.

[11]胡錦濤.高舉中國(guó)特色社會(huì)主義旗幟為奪取全面建設(shè)小康社會(huì)新勝利而奮斗[N].人民日?qǐng)?bào)，2007-10-25，（1-4）.

[12]習(xí)近平.在慶祝改革開(kāi)放40周年大會(huì)上的講話[N].人民日?qǐng)?bào)，2018-12-19，（1）.

[13]習(xí)近平.決勝全面建成小康社會(huì)奪取新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義偉大勝利[M].北京：人民出版社，2017.30.

（責(zé)任編輯：向 梅）