2019年8月26日，十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過《土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。此次修訂聚焦農(nóng)村土地制度改革，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市成為其中一大亮點(diǎn)。這一改革改變了自2004年“8·31土地大限”以來的土地儲(chǔ)備和經(jīng)營性土地公開競價(jià)出讓制度，必將對(duì)中國城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生難以估量的影響。

改革開放以來，我國集體建設(shè)用地政策制度的演變經(jīng)歷了相對(duì)寬松的集體建設(shè)用地政策、嚴(yán)格管制的集體建設(shè)用地政策和集體建設(shè)用地探索試點(diǎn)三個(gè)階段。2004年，國家明確提出集體建設(shè)用地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)；2005年，《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》明確規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式與國有土地相同，可出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押；2008年，《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中明確提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”；2014年，中央一號(hào)文件《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》正式提出“集體建設(shè)用地入市”；2015年，中央印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，并選取了北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）作為農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn)；2017年11月，原中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組決定將宅基地制度改革拓展到全部33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）。

土地是實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要載體，目前鄉(xiāng)村地區(qū)大量土地閑置，集體建設(shè)用地使用效率極低，如何盤活現(xiàn)狀農(nóng)村存量用地，賦予農(nóng)村更大的發(fā)展權(quán)，是實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的關(guān)鍵問題。本次《土地管理法》修訂向建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場邁出了關(guān)鍵一步，在破除“存量發(fā)展”時(shí)期土地資源瓶頸的同時(shí)，也改變了城鄉(xiāng)土地要素流動(dòng)和土地利用分配格局。集體建設(shè)用地入市能夠促進(jìn)生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)間的優(yōu)化配置與流動(dòng)；對(duì)于維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、保障農(nóng)民公平分享土地增值收益、促進(jìn)土地資源節(jié)約集約利用具有重要的意義；有利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，在鄉(xiāng)村形成土地、資金、人才、文化、產(chǎn)業(yè)、治理理念、信息匯聚的良性循環(huán)，將釋放巨大的集體建設(shè)用地資源和資產(chǎn)潛力，對(duì)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施起到巨大推動(dòng)作用。

當(dāng)前國家正在制定集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市的細(xì)則，明確上市的具體規(guī)則和操作流程。事實(shí)上，集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市已經(jīng)存在若干年，大量企業(yè)利用集體建設(shè)用地發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、文化旅游及養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，但從法律層面這些經(jīng)營行為一直未得到認(rèn)可，企業(yè)也無法通過資產(chǎn)抵押等方式獲得金融支持。新《土地管理法》的出臺(tái)，將徹底打消投身鄉(xiāng)村振興相關(guān)企業(yè)的顧慮，一二三產(chǎn)業(yè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展將迎來一個(gè)明媚的春天。852EC3A7-5E7E-438A-998A-EB35FADA615F