曾榮暉　裘蓉芳

中圖分類號(hào)：D920.4? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.12.268

一、聯(lián)建房概述

聯(lián)建房并非法律概念，一般是指在集體所有土地上或國(guó)有劃撥土地上建造的用于出售的房屋。杭州市富陽(yáng)區(qū)的聯(lián)建房現(xiàn)象較為普遍，具有代表性，人們普遍將建造于農(nóng)村宅基地上并用于出售的房屋俗稱為“聯(lián)建房”，本文亦采用此定義。聯(lián)建房與商品房的主要區(qū)別在于其所占范圍內(nèi)的土地性質(zhì)是集體所有土地，而國(guó)家對(duì)集體所有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格限制。

聯(lián)建房現(xiàn)象全國(guó)各地都有存在，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)則更為普遍，這主要是緣于一定的歷史原因：一是早期城市周邊集體所有土地上房屋拆遷時(shí)政府多采取遷建安置，即以宅基地置換，農(nóng)民新分得的宅基地也位于城市周邊，在利益驅(qū)動(dòng)下建造多層房屋用于出售或出租;二是部分地區(qū)監(jiān)管部門職責(zé)不清，導(dǎo)致城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)聯(lián)建房建造政府監(jiān)管缺失;三是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，商品房漲價(jià)很快，部分進(jìn)城務(wù)工人員退而求其次購(gòu)買聯(lián)建房用于居住，導(dǎo)致聯(lián)建房建造、買賣更加火熱;四是在城市更新中，為妥善解決聯(lián)建房難題，對(duì)于聯(lián)建房的征收、搬遷政策較為寬松，使聯(lián)建房轉(zhuǎn)讓雙方均覺(jué)得有利可圖，越來(lái)越多的購(gòu)房投資者加入到投資聯(lián)建房的隊(duì)伍中。

除聯(lián)建房建造、買賣現(xiàn)象外，因抵債、互易、贈(zèng)與等行為引發(fā)的轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象也較為普遍，其中買賣行為最具代表性。聯(lián)建房買賣現(xiàn)象的普遍存在已給城市更新中的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、補(bǔ)償安置政策的制定與實(shí)施造成了極大困難。在房地一體主義原則下，聯(lián)建房的買賣必然會(huì)涉及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此，在征收、搬遷等項(xiàng)目中，如何認(rèn)定權(quán)屬、如何界定安置人口條件等都將成為難題，這也是城市更新熱潮下必須妥善解決的課題。

二、聯(lián)建房買賣合同效力的司法裁判規(guī)則梳理

近年來(lái)，涉及聯(lián)建房轉(zhuǎn)讓的訴訟案件逐年增加，這其中不僅有當(dāng)事人法治意識(shí)提高的因素，更重要的是城市更新的大力推進(jìn)使得原先隱藏的矛盾集中凸顯。通過(guò)大數(shù)據(jù)分析富陽(yáng)法院、杭州中院、浙江高院以及北京、上海等地涉及聯(lián)建房的訴訟案件，可以發(fā)現(xiàn)各地法院在審理聯(lián)建房買賣行為效力案件時(shí)適用的法律依據(jù)通常為《物權(quán)法》第一百五十三條、《土地管理法》第六十二條、《合同法》第五十二條和第五十八條?，F(xiàn)結(jié)合司法觀點(diǎn)和裁判要旨，就聯(lián)建房買賣合同法律效力及法律后果區(qū)分不同情形梳理如下：

（一）聯(lián)建房買賣合同的法律效力

1.區(qū)分所在區(qū)域是否為國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)

目前，浙江省內(nèi)僅義烏市與德清縣系全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院確定的33個(gè)宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)。義烏、德清轄內(nèi)宅基地上房屋的買賣可認(rèn)定為有效，除外地區(qū)的宅基地上房屋不能出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外個(gè)人，否則合同無(wú)效。

2.區(qū)分買受人是否符合購(gòu)買聯(lián)建房的條件

（1）不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的聯(lián)建房買賣。根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十三條、《土地管理法》第六十二條之規(guī)定，此如聯(lián)建房的出賣人與買受人不是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，包括城鎮(zhèn)居民購(gòu)買聯(lián)建房，該買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

但此規(guī)則也有例外情況，主要體現(xiàn)在以下幾種：

一是雖買賣雙方在簽訂合同時(shí)非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但涉訴時(shí)已屬同一村集體經(jīng)濟(jì)組織的，且已辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，買賣合同可不認(rèn)定無(wú)效。

二是買受人雖非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但其配偶系該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且轉(zhuǎn)讓行為得到該村集體經(jīng)濟(jì)組織（或村委會(huì)）同意的，因該轉(zhuǎn)讓行為未損害他人和村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，買賣合同可認(rèn)定有效。

三是聯(lián)建房經(jīng)多手轉(zhuǎn)讓，最終的買受人系該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，法院有可能會(huì)考慮到有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛，針對(duì)個(gè)案的不同情況區(qū)別對(duì)待，認(rèn)為聯(lián)建房經(jīng)多手買賣，最終仍歸房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員所有，并未損害他人和村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，從而認(rèn)定買賣合同有效。

（2）同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的聯(lián)建房買賣。早前，不同法院對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的聯(lián)建房買賣合同的法律效力看法不同。這里主要涉及對(duì)于“一戶一基”規(guī)定系效力性強(qiáng)制性規(guī)定還是管理性強(qiáng)制性規(guī)定的理解。部分法院認(rèn)為《土地管理法》第六十二條“一戶一基”規(guī)定系效力性強(qiáng)制性規(guī)定，出賣人與買受人簽訂的房屋買賣合同涉及房產(chǎn)分配，而房產(chǎn)的分配處理必然涉及對(duì)房屋占用范圍內(nèi)宅基地使用權(quán)的處理，如買受人在該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)已有符合標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，再通過(guò)買賣獲得其他宅基地，此行為違反了《土地管理法》第六十二條關(guān)于“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，買賣合同應(yīng)認(rèn)定為因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。但是，部分法院認(rèn)為綜合《土地管理法》第六十二條第一款、第四款規(guī)定考量，法律并未禁止通過(guò)買賣、行使抵押權(quán)、婚嫁、繼承等方式繼受取得宅基地使用權(quán)，而只是限制宅基地的申請(qǐng)取得。如農(nóng)戶存在已有宅基地再以買賣方式取得其他宅基地，或者出租、出售宅基地使用權(quán)或宅基地上房屋等行為的，法律可以授權(quán)土地管理部門不批新的宅基地，也可以依法進(jìn)行處罰，但法律不能剝奪農(nóng)民通過(guò)合法渠道繼受取得的宅基地，《土地管理法》第六十二條的規(guī)定僅系管理性強(qiáng)制性規(guī)定，即使買賣合同違反了該條規(guī)定，也不因此而無(wú)效。

3.區(qū)分聯(lián)建房本身是否合法

買賣合同的標(biāo)的物必須是國(guó)家允許自由流通的物品，建筑物本身是否合法肯定會(huì)影響其買賣合同效力。如聯(lián)建房未辦理審批手續(xù)，本身是違法建筑的，則相應(yīng)的聯(lián)建房買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

4.區(qū)分聯(lián)建房買賣后是否成功辦理房屋權(quán)證

一般而言，聯(lián)建房買賣因違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定而無(wú)法辦理房屋權(quán)證，但因歷史原因，現(xiàn)實(shí)中也存在部分聯(lián)建房買賣后，買受人已成功辦理了房屋權(quán)證，法院在審理此類案件時(shí)，是否辦理房屋權(quán)證也會(huì)成為考量因素，如根據(jù)某一歷史時(shí)期的特殊政策，買賣合同所涉聯(lián)建房已辦理了權(quán)屬登記手續(xù)，或者可辦理且已有相同性質(zhì)的房屋辦理了權(quán)屬登記手續(xù)，法院有可能依此認(rèn)定此類房屋在特殊背景下可以交易，從而認(rèn)定合同有效。

（二）聯(lián)建房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效后的法律后果

首先，對(duì)于買受人主張出賣人支付利息損失的請(qǐng)求，法院一般會(huì)判令出賣人賠償一定的利息損失，具體按已付購(gòu)房款為基數(shù)，從支付次日起至款還清日止按中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算。同時(shí)，部分法院在確定利息損失時(shí)也會(huì)綜合考慮合同自始無(wú)效及買賣雙方對(duì)合同無(wú)效所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及糾紛發(fā)生的原因等因素，酌情確定出賣人應(yīng)賠償?shù)睦p失額度。

其次，對(duì)于買受人主張出賣人賠償房屋裝修（或翻建、擴(kuò)建）損失的請(qǐng)求，法院在審理時(shí)通常會(huì)結(jié)合房屋裝修的實(shí)際情況、對(duì)房屋的保值增值作用、雙方過(guò)錯(cuò)等因素酌情確定、具體判斷裝修損失的數(shù)額。部分法院會(huì)根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估裝修殘值、翻建或擴(kuò)建部分造價(jià)來(lái)確定買受人的裝修損失。

再次，對(duì)于買受人主張出賣人賠償房屋增值損失的請(qǐng)求，法院在審理時(shí)同樣會(huì)結(jié)合房屋增值情況和雙方過(guò)錯(cuò)程度酌情確定，但是不同法院在審理時(shí)存在不同尺度。其中對(duì)于房屋增值損失額的確定，法院往往會(huì)委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，因聯(lián)建房無(wú)法上市交易，評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏足夠、客觀的評(píng)估對(duì)照樣本，房屋市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估成為難點(diǎn)。有的評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)參照現(xiàn)行集體土地房屋征遷政策中的貨幣補(bǔ)償額度來(lái)體現(xiàn)房屋市場(chǎng)價(jià)值，而法院考慮到評(píng)估難度，且買賣合同涉及的聯(lián)建房雖尚未列入征遷范圍，但不排除今后征遷可能性，以此認(rèn)為在出賣人未舉證證明有其他更合理可行的價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，采納評(píng)估機(jī)構(gòu)的此種評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，確定涉案房屋價(jià)值，平衡雙方利益。 更何況有很多案件是在聯(lián)建房被列入征遷范圍，出賣人見(jiàn)有利可圖而起訴，按現(xiàn)行征遷政策貨幣補(bǔ)償價(jià)確定房屋增值損失更能保護(hù)買受人利益，遏制出賣人惡意訴訟獲利的意圖。另外，部分法院會(huì)參照買賣雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，買受人支付購(gòu)房款數(shù)額按本地區(qū)商品房銷售均價(jià)可購(gòu)得的商品房面積與起訴時(shí)買受人可購(gòu)得的商品房面積按本地區(qū)商品房銷售均價(jià)出售之間的差價(jià)來(lái)計(jì)算房屋增值損失。

在雙方房屋增值損失的承擔(dān)比例方面，法院一般會(huì)根據(jù)買賣雙方的過(guò)錯(cuò)等因素來(lái)確定，在審判案例中買賣雙方過(guò)錯(cuò)承擔(dān)存在按3：7、2：8、1：9等不同比例判決的案例。雖然不同案例買賣雙方過(guò)錯(cuò)承擔(dān)比例不盡相同，但大多數(shù)法院認(rèn)為出賣人明知所轉(zhuǎn)讓的房屋及宅基地屬法律禁止流轉(zhuǎn)的范圍而仍予以轉(zhuǎn)讓，出賣后又以違法出賣為由主張合同無(wú)效，不符合誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任，而買受人明知受讓房屋及宅基地屬法律禁止流轉(zhuǎn)的范圍而仍予以受讓，其本身亦存在一定的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在目前城市更新中，絕大多數(shù)案件是因出賣人見(jiàn)有利可圖而惡意起訴，要求確認(rèn)合同效力并進(jìn)而主張可得補(bǔ)償利益歸其所有，法院在審理時(shí)基于公平正義原則，往往會(huì)偏向買受人，判決出賣人承擔(dān)較大程度過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

三、城市更新中聯(lián)建房糾紛問(wèn)題的化解建議

聯(lián)建房買賣行為本身是民事行為，雙方發(fā)生爭(zhēng)議的按民事訴訟方式予以救濟(jì)即可。但如聯(lián)建房所在區(qū)域涉及征收、搬遷等城市更新，由于牽涉到項(xiàng)目進(jìn)程，且補(bǔ)償安置利益較大，如何做到順利實(shí)施征收、搬遷，又妥善平衡買賣雙方利益，已是比較棘手的問(wèn)題。如上所述，在司法實(shí)踐中，通常對(duì)于無(wú)效合同損失賠償?shù)奶幚硎恰案鞔蛭迨蟀濉?。但?duì)于征收、搬遷進(jìn)程中可能造成連鎖反應(yīng)的聯(lián)建房糾紛問(wèn)題，如果機(jī)械地使用法律條文，不僅讓失信的行為人堂而皇之地獲取法外利益，也不利于弘揚(yáng)誠(chéng)信的社會(huì)主義核心價(jià)值觀。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前民事審判工作中的若干具體問(wèn)題》，如出賣人因拆遷補(bǔ)償主張合同無(wú)效，要求返還房屋或拆遷補(bǔ)償款的，各地法院可以考慮根據(jù)案件實(shí)際情況，擴(kuò)大信賴?yán)娣秶侠泶_定過(guò)錯(cuò)大小，避免出現(xiàn)利益嚴(yán)重失衡的情況。因此，在征收、搬遷等城市更新的背景下，如聯(lián)建房買賣合同被認(rèn)定無(wú)效的，建議法院在堅(jiān)持法律規(guī)定的前提下，適用誠(chéng)信原則并適當(dāng)引入道德、風(fēng)俗等評(píng)價(jià)機(jī)制，“無(wú)效合同按有效處理”，讓失信人承擔(dān)相應(yīng)的法律制裁，實(shí)現(xiàn)情、理、法在司法判決中融合，同時(shí)也有利于城市更新的有序推進(jìn)。

注釋：

（2015）杭富商初字第3018號(hào)屠園花與洪立明、洪立群確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案。

（2013）杭富民初字第1363號(hào)李國(guó)友訴洪松興確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案，（2014）浙杭民終字第523號(hào)李國(guó)友訴洪松興確認(rèn)合同無(wú)效糾紛二審案，（2014）浙杭民終字第2172號(hào)徐菊花與陳思房屋買賣合同糾紛二審案。

（2013）杭富民初字第1791號(hào)許興良與徐培泉、徐慶喜農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案。

（2015）浙民再字第5號(hào)李志泉、田玉蘭與李志泉、田玉蘭農(nóng)村房屋買賣合同糾紛再審案。

（2013）杭富民初字第605號(hào)黃亦根、黃民峰與孫明燦確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案。