邱子文

摘要：不動產登記的目的是保護權利人的合法權益，如果不動產登記發(fā)生錯誤，有可能使交易當事人及其他利害關系人遭受損失，登記機構也有可能由此引發(fā)被追責等一系列問題?？墒窃趯嶋H操作中，已頒布的物權法對不動產錯誤登記損害賠償責任的性質、歸責原則、賠償范圍、救濟措施、機制完善等方面沒有進行詳細的解釋?！恫粍赢a登記暫行條例》對這些問題也未作具體規(guī)定，鑒于此，有必要對不動產錯誤登記的防范和救濟問題作進一步研究。依據我國的國情發(fā)展，針對我國目前制度中不動產登記錯誤的問題，提出了相關建議，以求完善我國不動產登記錯誤的防范措施和救濟制度。

關鍵詞：錯誤登記;防范;救濟

中圖分類號：D9文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.10.062

所謂不動產登記，《不動產登記暫行條例》第二條給出了明確定義：“是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為”。不動產登記是以國家的公信力為基礎為當事人的不動產交易提供安全保障，當事人則是因為信賴不動產登記簿而進行交易，不動產登記在保護物權和維護國家公信力方面有著十分重要的意義。

1引發(fā)不動產錯誤登記的因素

不動產錯誤登記是指不動產登記簿所記載的內容與真實的權利狀況不相符的情形。造成不動產登記錯誤的原因諸多，但歸結起來主要有兩個方面：一方面是由于當事人提供了錯誤的、虛假的申請材料，導致登記機構錯誤登記;另一方面是由于登記機構工作人員出現濫用職權、玩忽職守等行為造成登記記載錯誤或遺漏。主要包括以下幾種情況：登記機構工作人員在登記過程中發(fā)現登記材料有瑕疵卻沒有進一步核查導致錯誤登記;登記機構的工作人員徇私舞弊、指使他人弄虛作假或變更登記內容，導致不動產權利人財產受損;登記機構對符合登記要求的申請，故意不按時限登記或不予登記，使當事人的合法權益受到侵害;登記簿與權屬證書的記載不一致，登記機構沒有進行更正造成當事人損失;當事人的正當查詢登記的請求被無根據的駁回，讓利害關系人喪失知情權等。

2不動產錯誤登記的防范和救濟措施

2.1防范措施

2.1.1完善審查機制、提高審查效率

鑒于不動產錯誤登記的一個重要原因是當事人所提供的材料為錯誤的或虛假的，所以，不動產登記機構需改進并完善審查機制，從源頭核實材料的真實性和準確性。

各國由于歷史文化和法律傳統(tǒng)的差異，所采取的不動產登記審查方式不盡相同，有的國家采取形式審查方式，有的國家采取實質審查方式。筆者認為，依據我國的國情，可采取形式審查和實質審查相結合的方式。通常情況下，不動產登記機構只需審查當事人提供的材料是否完整和合法，無需核實登記申請內容與實際的權利義務關系是否一致;必要時，不動產登記機構應依據實際情況，執(zhí)行調查核實權利，采取詢問或實地查看的方式以保證材料的真實性，履行審慎審查義務。同時應對登記期限做出明確的規(guī)定，這樣可以督促登記機構工作人員及時登記，提高不動產登記的審查效率。

2.1.2規(guī)范登記流程、加強內部管控

沒有規(guī)矩不成方圓，各級不動產登記機構應通過建章立制，規(guī)范登記流程，讓每個登記環(huán)節(jié)應注意的事項詳細、明了，使工作人員的操作有章可循，有據可依。同時應成立登記質量監(jiān)督小組，加強內部管控，不定時地對登記成果進行檢查。將檢查結果納入考核內容，并制定相應的獎懲措施，以期直接有效地降低錯誤登記的發(fā)生。

2.1.3建立長效機制、提升人員素質

《不動產登記暫行條例》第十一條規(guī)定：“不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業(yè)知識和業(yè)務能力?！辈粍赢a登記是一項技術性、專業(yè)性、法律性較強的工作，工作人員應具備良好的專業(yè)素質和業(yè)務能力。為了更好地服務于民，不動產登記機構要建立長效機制，擇優(yōu)選拔工作人員，定期開展針對工作人員的專業(yè)培訓和能力提升的教育活動，從而提升工作人員的素質。這將有效地降低人為因素引起的錯誤登記率，確保不動產登記結果的準確性，有效地維護不動產登記的公信力。

2.1.4加大追責力度、形成良性導向

不動產登記事關物權保障，登記機構應加大過錯責任追究力度。對工作人員故意或重大過失，不履行或不正確履行法定職責的行為要嚴肅追究，從嚴從重處理。做到有錯必糾、有責必問，讓相關責任人接受法律制裁，以起到警示作用，形成良性的責任導向，從而有效化解不動產錯誤登記風險。

2.2救濟措施

我國的《物權法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》制定了很多不動產錯誤登記的補救措施，比如異議登記，更正登記，損害賠償等。具體來說，不動產登記發(fā)生錯誤時可以采取以下幾種救濟措施。

2.2.1申請異議登記

異議登記是指利害關系人對不動產登記簿上記載的權利主體及相關內容的正確性提出異議的登記。異議登記對真正權利人的物權起到了臨時性的保護。申請人在提出異議登記時，無需充分證明其權利受到了損害，不動產登記機構應及時予以登記，不得拒絕和拖延。登記機構準予登記后，申請人在十五日以內必須提起訴訟或仲裁，否則異議登記失效。異議登記期間，申請人申請繼續(xù)辦理的，買受人將不再受善意取得制度的保護。

2.2.2申請更正登記

《物權法》第十九條第一款規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正?！薄恫粍赢a登記暫行條例實施細則》 第七十九條規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，可以申請更正登記”。因此，假如權利人或利害關系人發(fā)覺不動產登記有誤的，可提交身份證明以及能夠證明登記有誤的材料，向不動產登記機構申請更正登記。為維護國家的公信力，保障交易的安全，屬登記機構自身的原因導致登記錯誤的，應主動啟動更正登記，并嚴格按照法定程序辦理，以免給實際權利人的利益造成損害。

2.2.3提起民事訴訟

《物權法司法解釋一》第一條闡明了，“因對不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈予、抵押等存在爭議，提起民事訴訟的，應當依法受理”。也就是說，因引起不動產物權變動的基礎法律關系而發(fā)生的轉移登記，當事人有爭議的，可直接提起民事訴訟。從司法實踐來看，主要分為兩類：

（1）因買賣合同被解除、撤銷或認定無效，導致登記的權利人和真實的權利人不一致而引起的爭議。

（2）無權處置不動產的人處置了他人的不動產并辦理了登記，就會引起實際權利人和善意取得第三人因同時主張不動產權而發(fā)生爭議。此時的不動產登記并不能決定物權的歸屬。當事人應直接提起民事訴訟，由法院判決物權的歸屬。

2.2.4提起行政訴訟

當事人認為由于不動產登記機構登記時未按照程序進行、沒有履行合理的審查義務，導致不動產登記的權利人和實際權利人不同的，可以將不動產登記機構列為被告向法院提起行政訴訟?？墒窃谛姓V訟中，法院無法解決當事人之間的物權糾紛，只能判定登記行為是否合法，并做出維持登記或撤銷登記的判定。當事人如果既對物權歸屬存在爭議，又對不動產登記行為合法性存在疑義的，可以分別提起民事訴訟和行政訴訟，也可以行政訴訟附帶民事訴訟同時進行。

2.2.5健全賠償機制

《物權法》第二十一條第二款規(guī)定“登記錯誤致使他人利益受到損害的，登記機構需擔負賠償責任，進行賠償后，有權向責任人追償”。我國《民法通則》第一百二十一條也規(guī)定：“行政機關及其工作人員執(zhí)行公務，導致公民或法人的合法利益受到侵犯的，需擔負民事責任?！辈粍赢a登記機構的工作人員是為人民服務的，有責任和義務確保不動產登記的準確性，保障交易的安全。

相關權利人因登記錯誤導致權利受損的，可依法將登記機構列為被告向法院提起訴訟，通過行政訴訟來獲得國家賠償。采用國家賠償，一方面可以使受損害人的權利能夠最終得到保障;另一方面，國家承擔了賠償責任后，可以依據行政法的相關處罰規(guī)定，對造成錯誤登記的責任人進行追責，一定程度上也能起到對不動產登記機構工作人員的監(jiān)督和管理作用。

從我國目前的國情來看，地方政府的財政能力有限，還不足以承擔因錯誤登記而引起的國家賠償。因此，在國家賠償之外，我國還需要從不動產登記機構收取的費用中提取一部分，成立賠償基金，如果不動產登記錯誤，引發(fā)賠償，可以此基金進行賠償。另外保險賠償模式也是個值得探索的方法，即把收取的費用的另一部分放在保險公司當作保險費，一旦不動產錯誤登記造成損害，由保險公司對利益受損的權利人進行賠償。同時制定追償體制，如果登記人員玩忽職守，惡意串通申請人，故意錯誤登記，給權利人帶來損害的，在保險公司賠償之后，有權對造成損害的責任人進行追償。

不動產登記以國家的公信力，保證了交易秩序的有序進行。作為履行不動產登記職能的登記機構，應積極構建完善的防范措施和救濟機制，盡可能的杜絕錯誤登記的發(fā)生。相信隨著我國不動產登記實踐經驗的積累，工作人員的專業(yè)素養(yǎng)不斷提高，一定會有效降低因錯誤登記造成的交易風險，不斷地提高不動產登記效率。

參考文獻

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