摘 要 法律是維護(hù)公民合法權(quán)益的有利武器，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則是國(guó)家為了均衡交易各方的權(quán)益制定的一種交易規(guī)則，它在法律體系之中，但是因?yàn)橐?guī)則規(guī)定還存在問(wèn)題和漏洞，所以在具體實(shí)施的過(guò)程中會(huì)因?yàn)椤案鞣N限制”而無(wú)法有效適用。為了提高買(mǎi)賣(mài)不破租賃的司法實(shí)踐效果，各國(guó)都在對(duì)該法則進(jìn)行規(guī)則重建，并且相關(guān)體系制度的建立也正在加快步伐，從立法完善角度，應(yīng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的限制問(wèn)題，是本文要討論的主題。

關(guān)鍵詞 買(mǎi)賣(mài) 租賃 “買(mǎi)賣(mài)不破租賃”

作者簡(jiǎn)介：程芳芳，河南恒翔律師事務(wù)所，專(zhuān)職律師，研究方向：法學(xué)。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.06.108

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則是承租人租賃權(quán)的對(duì)抗效力規(guī)則，該法則源于公元前7世紀(jì)羅馬法中的“買(mǎi)賣(mài)破租賃”規(guī)則。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)交流逐漸頻繁，買(mǎi)賣(mài)交易情況也變得日益復(fù)雜，處于弱勢(shì)地位的承租者，需要依靠法律來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)利，并且削弱租賃對(duì)抗下不平衡狀態(tài)的產(chǎn)生。對(duì)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”限制的討論與立法完善的研究已經(jīng)相對(duì)豐富，在已有研究結(jié)論和觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行綜述性研究，是本文論題展開(kāi)的前提和基礎(chǔ)。

一、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的限制

（一）定義

因?yàn)楦鲊?guó)在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”方面的定義各有各的解釋和說(shuō)法，所以本文只討論我國(guó)對(duì)于該項(xiàng)法則的定義，即買(mǎi)賣(mài)不破租賃是指“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！痹擁?xiàng)定義出自我國(guó)《合同法》第二百二十九條，該定義對(duì)于“租賃期間”的解釋會(huì)引發(fā)諸多歧義或問(wèn)題，也就是說(shuō)，無(wú)論是承租人還是出租人，都可以針對(duì)租賃期間的各種情況圍繞租賃權(quán)展開(kāi)對(duì)抗。從該法律條文的司法實(shí)踐效果來(lái)看，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”更傾向于對(duì)承租人權(quán)利的保障，法律的傾向性特征，促使這項(xiàng)規(guī)則的濫用，公平交易狀態(tài)被影響。

（二）“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的限制

1.“租賃物”限制

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是對(duì)于租賃物所有權(quán)的交易，所以對(duì)于租賃物的解釋和說(shuō)明各國(guó)有各國(guó)的規(guī)定和說(shuō)法，它會(huì)影響到租賃合同的真實(shí)效力。法國(guó)、日本將租賃物列為“不動(dòng)產(chǎn)”范圍，德國(guó)在此基礎(chǔ)上，破格規(guī)定把超出不動(dòng)產(chǎn)范圍的“船舶租賃”業(yè)務(wù)也納入其中，可見(jiàn)，在租賃物權(quán)限上，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法則會(huì)因?yàn)閷?duì)租賃物權(quán)限的界定不統(tǒng)一、歧義、超界限等情況，讓規(guī)則陷入推行無(wú)法控制、使用沒(méi)有說(shuō)明的“濫用”境地。

2.租賃權(quán)對(duì)抗效力的限制

各個(gè)國(guó)家對(duì)租賃權(quán)的有效規(guī)定是比較明確的，其中最主要的判斷依據(jù)是，租賃合同是否公示，只有公示才可確立租賃權(quán)，其權(quán)益才受到“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法規(guī)的保護(hù)。隨著各國(guó)在實(shí)施租賃權(quán)時(shí)遇到的問(wèn)題不同、界定看法不同，租賃權(quán)的對(duì)抗效力開(kāi)始因?yàn)椤肮尽薄暗怯洝薄敖桓丁钡葪l件的不同，有區(qū)別說(shuō)明，由此，來(lái)自租賃權(quán)對(duì)抗效力的限制也因此而生。法國(guó)法典規(guī)定，租賃合同只有“公示”后方可有效;德國(guó)民法則規(guī)定，“交付”就代表合同的“公示”過(guò)程;而我國(guó)將租賃權(quán)的“交付”過(guò)程看得比較重，及租賃權(quán)的轉(zhuǎn)移事實(shí)產(chǎn)生其對(duì)抗效力才會(huì)生效。因?yàn)樽赓U權(quán)的對(duì)抗效力產(chǎn)生要求、產(chǎn)生節(jié)點(diǎn)、產(chǎn)生影響的不同，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則制度在推行中存在諸多不確定的解釋?zhuān)詫?duì)抗效力為例，它受到租賃權(quán)、租賃物、租賃期間等諸多定義的控制，改變其一，其租賃權(quán)的對(duì)抗效力就會(huì)發(fā)生改變，在紛繁復(fù)雜的租賃交易事件中，要向讓“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”法規(guī)適用于每一種情況，實(shí)在是難上加難。

3.“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則法律后果的限制

圍繞“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則各國(guó)都會(huì)制定與之配套的制度，以確保規(guī)則的有效實(shí)施，然而實(shí)施之后，其法律后果或法律解釋也備受限制。我國(guó)《合同法》中，對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則中的“不影響租賃合同的效力”是給出了明確指示的，這更加確定了租賃合同的延續(xù)性影響。合同順延則代表租賃權(quán)依然存在于出租人和承租人之間，圍繞租賃權(quán)的一切合規(guī)的法律后果，都不會(huì)影響租賃權(quán)的對(duì)抗效力。由此可見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)則在某些方面可以抑制權(quán)力不均衡的情況，然而因?yàn)樽赓U合同延續(xù)性的不可破壞性，讓該規(guī)則的法律后果備受限制，甚至其法律后果一點(diǎn)限制作用也不起，甚至?xí)屢?guī)則的實(shí)施處處掣肘，變得形同虛設(shè)。

二、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的立法完善建議

通過(guò)上文研究發(fā)現(xiàn)，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”在司法實(shí)踐的過(guò)程中，其立法定義、關(guān)鍵詞界定、司法解釋、法律實(shí)施等過(guò)程，因客觀條件、主觀因素或是法規(guī)缺陷等因素，導(dǎo)致“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”出現(xiàn)了諸多“限制問(wèn)題”?；诖?，本文從各國(guó)圍繞“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法規(guī)解讀，從完善我國(guó)該項(xiàng)法規(guī)的角度，提出建議想法。

（一）限制“租賃物”的適用范圍

對(duì)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則來(lái)說(shuō)，租賃物是制度推行首先要解釋清楚的一個(gè)關(guān)鍵詞定義，所以對(duì)于租賃物適用范圍的解釋和規(guī)定非常關(guān)鍵。在原有法規(guī)基礎(chǔ)上，可以對(duì)租賃物中“不定產(chǎn)的性質(zhì)”進(jìn)行說(shuō)明，如：各行各業(yè)、各領(lǐng)域的代表性事物、參照物，亦或是名詞范圍等，說(shuō)明越詳細(xì)、租賃物的適用范圍越明確，圍繞租賃物的法規(guī)解釋就更具針對(duì)性。同時(shí)，對(duì)于無(wú)法納入“不定產(chǎn)”的租賃物，可以納入特殊選項(xiàng)和行列當(dāng)中，如：汽車(chē)、船舶等，特殊租賃物的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”法規(guī)，有特殊的解釋和立法條件，則依靠法規(guī)對(duì)租賃物進(jìn)行權(quán)限限制或控制的時(shí)候，便可以對(duì)照法規(guī)的明細(xì)說(shuō)明，一一對(duì)應(yīng)采取處理辦法。

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則是發(fā)條修飾下的制度，所以要想制度越完善，就越需要通過(guò)對(duì)其中關(guān)鍵詞加以詳細(xì)說(shuō)明，租賃物定義和理解的確定，以概括性語(yǔ)言、提示舉例、類(lèi)推適用的說(shuō)明方式，可以有效防止出租人、承租人圍繞租賃物適用范圍，采取不法手段，激化權(quán)益矛盾。

（二）完善租賃權(quán)對(duì)抗效力的公示制度

可以說(shuō)，租賃權(quán)是租賃交易過(guò)程中極容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的“權(quán)力責(zé)任”，因此，要想杜絕對(duì)租賃權(quán)的歧義，擺脫“公示制度”的限制，也要從制度上優(yōu)化完善。比方說(shuō)，租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，承受不可知風(fēng)險(xiǎn)的受讓人，應(yīng)有權(quán)選擇或?qū)ふ业降谌?，就租賃權(quán)所含的隱蔽風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)劃分，一方面保護(hù)受讓人的合法權(quán)益，另一方面也是平衡租賃權(quán)在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中交易各方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

在公示制度完善細(xì)節(jié)方面，需要確保“公示”操作過(guò)程各個(gè)要素俱在，并且在說(shuō)明各要素的時(shí)候，明確要素的形成條件和要求。比方說(shuō)，租賃權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程，必須要配合同步租賃物的轉(zhuǎn)移，租賃物與租賃權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)力轉(zhuǎn)移是同步推進(jìn)的，當(dāng)租賃物未轉(zhuǎn)移的情況下，租賃權(quán)是無(wú)權(quán)完成完全轉(zhuǎn)移目標(biāo)的。又比方說(shuō)，“公示”“登記”“交付”等租賃權(quán)的轉(zhuǎn)移方式都可以認(rèn)可，但是需要第三方介入，認(rèn)可、承認(rèn)租賃權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程，以第三方視角，完成“公示”“登記”“交付”等正規(guī)權(quán)益轉(zhuǎn)接的存在過(guò)程。如此一來(lái)，第三方便成為了租賃權(quán)糾紛中，責(zé)任判屬、評(píng)價(jià)的依據(jù)，在追求租賃權(quán)責(zé)任的時(shí)候，第三方因“公示”“登記”“交付”等作證行為的依據(jù)說(shuō)明和解釋也會(huì)作為重要依據(jù)，納入司法實(shí)踐中。

（三）加強(qiáng)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的法律效果

對(duì)于其他國(guó)家來(lái)說(shuō)，我國(guó)在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則法律效果方面缺乏的是監(jiān)督、管控的辦法和手段，可能在明文規(guī)定的狀態(tài)下，規(guī)則的推行有法可依，就依法而行，無(wú)法可依，就通過(guò)協(xié)商、依據(jù)現(xiàn)有法規(guī)進(jìn)行解釋。法律效果注重法律的評(píng)判，而沒(méi)有追求實(shí)施、同步監(jiān)控的過(guò)程，這是法律效果推行不佳的主要體現(xiàn)。為此，我國(guó)需要針對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的法律效果，給予針對(duì)性的加強(qiáng)管控與監(jiān)督，方法有：

首先，重點(diǎn)考慮租賃物、租賃權(quán)對(duì)于出租人、承租人的權(quán)益效益影響，從人性角度對(duì)租賃權(quán)、租賃交易過(guò)程所有權(quán)益的判定進(jìn)行屬性劃分。如：與德國(guó)、法國(guó)學(xué)習(xí)，對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的各方權(quán)益人，通過(guò)所有權(quán)限定，讓租賃合同推行的不同節(jié)點(diǎn)下，都有針對(duì)于出租人、承租人，亦或是第三方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的權(quán)益、責(zé)任。再加上人性思考，當(dāng)租賃交易糾紛出現(xiàn)后，便可以利用司法實(shí)踐對(duì)矛盾糾紛出現(xiàn)的節(jié)點(diǎn)，有針對(duì)性地采取能夠落實(shí)到實(shí)處的判罰方法。

其次，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”進(jìn)入到法律實(shí)踐階段，應(yīng)當(dāng)圍繞出租人、承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任，對(duì)處罰辦法、處罰時(shí)限、處罰要求及相關(guān)的連帶責(zé)任進(jìn)行明確說(shuō)明，即形成完整的“承擔(dān)模式”。無(wú)論是出租人，還是承租人，因?yàn)樽赓U糾紛或矛盾，做出了對(duì)租賃合法交易產(chǎn)生不利影響的不法行為，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的“賠償義務(wù)”，或是由出租人、承租人單方承擔(dān)，或是由二者共同承擔(dān)，總之，承擔(dān)責(zé)任后的處罰內(nèi)容要詳細(xì)、明確。

最后，對(duì)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則法律后果不佳的情況，也可以通過(guò)特例、特案調(diào)查的方式研究處罰不到位、不得力的研究。任何一種法規(guī)、制度在推行實(shí)踐的過(guò)程，其不利因素、干擾情況都會(huì)相繼出現(xiàn)，特殊情況下，只有通過(guò)反思、調(diào)研的方式反復(fù)思考，才可準(zhǔn)確找到“法律后果”不佳、不成立、不受控制的根本原因。通過(guò)調(diào)研對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則或是司法實(shí)踐辦法加以分析，其漏洞和細(xì)節(jié)問(wèn)題才會(huì)顯現(xiàn)，問(wèn)題出現(xiàn)了，應(yīng)對(duì)問(wèn)題的措施加以補(bǔ)充，補(bǔ)充后再出現(xiàn)問(wèn)題，再加以解釋?zhuān)绱朔磸?fù)，法律后果的實(shí)踐效果才能得到慢慢完善。

上述各種行為和辦法，其核心要素在于針對(duì)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則在制定或?qū)嵤┲械某霈F(xiàn)的歧義、問(wèn)題，亦或是不可預(yù)見(jiàn)的情況進(jìn)行重新的解釋、說(shuō)明，下定義、找解決方案，完善定義方式、強(qiáng)化處理辦法等。一系列完善操作的辦法，有基礎(chǔ)、有條件、有規(guī)則、有方法，如此“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則才能適用于當(dāng)前紛繁復(fù)雜的租賃交易市場(chǎng)、法制環(huán)境。

結(jié)論：綜上所述，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則在保護(hù)人權(quán)、提高交易公平方面有其不可取代的價(jià)值，但是在司法實(shí)踐中，該項(xiàng)法規(guī)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和要求、操作與實(shí)踐等階段性工作，都面臨著諸多限制條件和因素，它們讓該項(xiàng)本捍衛(wèi)正義的規(guī)則，變成了讓交易有漏洞、空子可鉆的不規(guī)則制度。今后，隨著租賃交易環(huán)境、條件以及事件的日趨復(fù)雜，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的“限制”會(huì)越來(lái)越多，所以其立法完善的改革與優(yōu)化便更加“迫切”，其研究與討論的意義價(jià)值也就更加深遠(yuǎn)。

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